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[摘要] 随着济南市城市化进程的不断加快,城市建设的快速发展,房地产市场达到了前所未有的高潮,目前房地产业已成为济南市的支柱产业。随着济南市政府对旧城改造力度的推进,使得商品房需求量增加,在很大程度上也促进济南地区房地产升温。本文将从土地市场、项目投资特点、供需结构和影响房地产的金融政策等方面,对济南市住宅房地产开发市场现状的进行分析,找出其中存在的问题,并提出解决措施。
[关键词] 房地产市场供需结构政策
1.济南市住宅房地产发展现状
土地在房地产开发中处于关键地位,土地的价格对房地产价格的影响也是显而易见的。
1.1 土地市场
1.1.1 国家实行严格的土地供应政策,土地一级市场竞争激烈
近来国家对土地市场严格控制,相继出台了土地出让及房地产金融压缩等多个政策,这些政策对土地价格产生了深远影响,最终影响到房屋价格。企业数量与土地供给量相比,差距大,土地一级市场竞争异常激烈,交易价格居高不下。
1.1.2 土地交易逐步明朗化、透明化
土地交易从不透明的暗箱操作,逐步透明化。开发商可以通过市场机制直接获得各种供地信息,在统一、平等、开放的土地市场上,公平参与竞争,通过“招、拍、挂”方式获得土地。尤其是2004年8月31日大限后,招投标市场进一步成熟。作为省会城市的济南,外地开发商日益增多,尤其是深圳、天津地区的开发商。由于市场逐步规范,为开发商创造了公平竞争、平等进入市场的机会,也使得开发商之间的竞争不断加剧。
1.2 供需结构
1.2.1 供需总量特点
从供需总量上看,仍是供需两旺的态势,但供给结构与需求结构并不协调。与商业营业用房相比,居住用房的投资效益太低,因此广大开发商对居住用房的投资并没有热情,而对商业营业用房的投资增势强劲,2004年新开工面积31.9万平方米,比去年同期增加了36.9%。相比之下,居住用房的供给远远未达到应有的规模,不能满足中市场的的需要。
1.2.2 供需分布
东部供给量较多,而西部尤其是槐荫区供给量较少,东西部供给不平衡。只是在距离中心较远的地区,像济南西部、西北部、西南部、北园大街以北、全福立交桥以东地区才分布中低价房,且相关配套有待进一步完善。
1.3 金融政策
房地产行业是资金高度密集的行业,房地产开发的投资规模大、周期长、且产品的价值量大,这使得房地产开发、投资的资金量大,金融政策的变动对房地产业有重要的影响。
2010年4月以来,国务院提出的一系列房地产新政,势必会在多方面影响市场供需关系。新政对一直现阶段快速增长的非理性购房需求起到了打压作用,对于平稳市场起到利好。
2. 济南市住宅房地产市场存在的问题
2.1 房价偏高、增长过快、超出了市民的支付能力
由于国家实施一系列的宏观经济政策,紧缩“银根”、“地根”,减少土地供应量,压缩银行贷款等政策。这使得关联性较强的房地产行业在这种宏观调控的大背景下,商品住宅价格不断上升。
2.2 房地产开发企业数量不少,质量不高
济南市房地产开发企业的数量呈现稳步上升的趋势,到2009年房地产开发企业已达到400余家。但是房地产开发企业的规模档次并不高,且有一级资质的房地产开发企业的比例只有2%,一、二级资质企业总数不足10%,大多数为三、四级或刚刚成立暂定级的企业。
2.3 土地政策持紧,不能满足需求
由于国务院下发了土地新政策,土地供给量少,不能满足需求。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,再次出台之后,中央又接连出台了两部法规,《土地利用年度计划管理办法》修订版,《建设项目用地用地预审管理办法》,此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场,也表明了中央从严管理土地的决心。
济南市也采取了一些新措施,2004年11 月份出臺了《济南市现状用地招标、拍卖、挂牌出让试点工作实施意见》。这项政策虽然对推动旧城改造起到很好的作用,但是会引起土地价格上升,对开发商而言成本上升。
3. 促进济南市房地产市场持续发展的对策
3.1 加快住房制度改革,增加房源
为了解决济南市住房供需矛盾,应从多方面采取措施,尤其是解决城市中低收入家庭的住房问题。体现社会公平的原则,建设与济南市的经济发展水平相适应,与居民的收入水平相适应,与市场需求相适应的经济适用住房。具体有以下几条措施:
3.1.1 加快住房制度改革,积极推进企业房改。采取有效措施,加快出售公有住房的进度,认真协调、促进其他单批房改方案的贯彻实施,创造条件,早日上市,抓好住房公积金制度和住房补贴制度的落实,确保我市住房公积金制度的落实。结合济南市企业房改的实际情况,切实解决单位房改中的实际问题。
3.1.2 通过按区、片综合开发及“安居工程”、“经济适用房”便民工程的实施,可进一步推动了济南市住宅建设的发展。居民的居住条件、居住环境都可得到较大的改善。
3.2 加强市场机制,提高开发企业质量
提高开发企业质量的有效方法就是将企业真正推向市场,使其在激烈的市场竞争中,不断得到磨炼和发展,同时政府也要发挥行政职能,建立公开、公正、规范的市场秩序,使房地产企业能在一个公开、公正、规范的市场环境中各显身手,最终实现企业的优胜劣汰。市场规模化后,一大批实力强、水平高的房地产企业,将成为济南市新一轮城市建设的重要力量,这也必将带动新一轮房地产开发,促进房地产业的持续繁荣。房地产业也会出现新的合作体,开发商共同合作承揽某一项目,也会有企业之间的联合,市场向规模化发展是大势所趋。
3.3 旧城改造与新城开发协调进行,解决土地供给不足问题
随着济南城市新规划的全面实施,房地产行业受益明显。城区范围的扩大一方面为济南的房地产业提供了更为广阔的发展空间,另一方面也促进济了南楼盘整体品质的提升。加大旧城改造的力度,进行了大规模的市政改造工程。这可为济南市房地产发展注入了新鲜的活力。例如,经过改造的经十路已经顺利通车,道路两侧的环境也得到了很大的改观,也带动了延边土地的开发与生值。在“西进、东拓、南控、北跨、中疏”十字方针的指导下,利用建设东部新、西部新城的有利时机,合理利用城市新区土地,优化土地资源。
3.4 加强宣传监督,规范中介企业管理
严格监督管理中介企业,规范中介服务,为发展住房市场创造环境。为确保我市房地产中介服务市场健康有序地发展,我们应从企业本身的资质、从业人员等方面进行监督,加强舆论宣传作用规范中介市场。
首先,严格资质审查,强化人员培训,建立健全规章制度。进一步落实房地产中介服务法律、法规的有关规定,加强对济南市房地产中介服务机构的管理;严格审核房地产中介服务机构,强化宏观管理;对未取得资质的中介服务机构进行集中清理取缔;对已取得资质的房地产中介机构,定期进行规范经营行为的检查,强化对中介服务人员的业务培训。
其次,强化监督检查力度,创造良好经营环境。一方面,强化舆论监督作用,通过电台、电视台、报纸等新闻媒体加大对房地产中介服务市场管理规章制度的宣传力度;另一方面,强化执法监督,设立举报热线电话,接受社会公开监督,坚持日报日查,建立健全举报反馈制度。进一步加强济南市房地产中介服务管理,规范中介服务行为,真正发挥房地产中介服务在激活住房市场中的积极作用,健全的中介服务体系。
参考文献:
[1] 马尔科姆·沃斯特.现代社会学理论[M].杨善华译.北京:华夏出版社,2000.
[2] 济南房地产新政下的商业地产机会,济南房产网,2010-5-14
[3] 济南统计年鉴
[关键词] 房地产市场供需结构政策
1.济南市住宅房地产发展现状
土地在房地产开发中处于关键地位,土地的价格对房地产价格的影响也是显而易见的。
1.1 土地市场
1.1.1 国家实行严格的土地供应政策,土地一级市场竞争激烈
近来国家对土地市场严格控制,相继出台了土地出让及房地产金融压缩等多个政策,这些政策对土地价格产生了深远影响,最终影响到房屋价格。企业数量与土地供给量相比,差距大,土地一级市场竞争异常激烈,交易价格居高不下。
1.1.2 土地交易逐步明朗化、透明化
土地交易从不透明的暗箱操作,逐步透明化。开发商可以通过市场机制直接获得各种供地信息,在统一、平等、开放的土地市场上,公平参与竞争,通过“招、拍、挂”方式获得土地。尤其是2004年8月31日大限后,招投标市场进一步成熟。作为省会城市的济南,外地开发商日益增多,尤其是深圳、天津地区的开发商。由于市场逐步规范,为开发商创造了公平竞争、平等进入市场的机会,也使得开发商之间的竞争不断加剧。
1.2 供需结构
1.2.1 供需总量特点
从供需总量上看,仍是供需两旺的态势,但供给结构与需求结构并不协调。与商业营业用房相比,居住用房的投资效益太低,因此广大开发商对居住用房的投资并没有热情,而对商业营业用房的投资增势强劲,2004年新开工面积31.9万平方米,比去年同期增加了36.9%。相比之下,居住用房的供给远远未达到应有的规模,不能满足中市场的的需要。
1.2.2 供需分布
东部供给量较多,而西部尤其是槐荫区供给量较少,东西部供给不平衡。只是在距离中心较远的地区,像济南西部、西北部、西南部、北园大街以北、全福立交桥以东地区才分布中低价房,且相关配套有待进一步完善。
1.3 金融政策
房地产行业是资金高度密集的行业,房地产开发的投资规模大、周期长、且产品的价值量大,这使得房地产开发、投资的资金量大,金融政策的变动对房地产业有重要的影响。
2010年4月以来,国务院提出的一系列房地产新政,势必会在多方面影响市场供需关系。新政对一直现阶段快速增长的非理性购房需求起到了打压作用,对于平稳市场起到利好。
2. 济南市住宅房地产市场存在的问题
2.1 房价偏高、增长过快、超出了市民的支付能力
由于国家实施一系列的宏观经济政策,紧缩“银根”、“地根”,减少土地供应量,压缩银行贷款等政策。这使得关联性较强的房地产行业在这种宏观调控的大背景下,商品住宅价格不断上升。
2.2 房地产开发企业数量不少,质量不高
济南市房地产开发企业的数量呈现稳步上升的趋势,到2009年房地产开发企业已达到400余家。但是房地产开发企业的规模档次并不高,且有一级资质的房地产开发企业的比例只有2%,一、二级资质企业总数不足10%,大多数为三、四级或刚刚成立暂定级的企业。
2.3 土地政策持紧,不能满足需求
由于国务院下发了土地新政策,土地供给量少,不能满足需求。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,再次出台之后,中央又接连出台了两部法规,《土地利用年度计划管理办法》修订版,《建设项目用地用地预审管理办法》,此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场,也表明了中央从严管理土地的决心。
济南市也采取了一些新措施,2004年11 月份出臺了《济南市现状用地招标、拍卖、挂牌出让试点工作实施意见》。这项政策虽然对推动旧城改造起到很好的作用,但是会引起土地价格上升,对开发商而言成本上升。
3. 促进济南市房地产市场持续发展的对策
3.1 加快住房制度改革,增加房源
为了解决济南市住房供需矛盾,应从多方面采取措施,尤其是解决城市中低收入家庭的住房问题。体现社会公平的原则,建设与济南市的经济发展水平相适应,与居民的收入水平相适应,与市场需求相适应的经济适用住房。具体有以下几条措施:
3.1.1 加快住房制度改革,积极推进企业房改。采取有效措施,加快出售公有住房的进度,认真协调、促进其他单批房改方案的贯彻实施,创造条件,早日上市,抓好住房公积金制度和住房补贴制度的落实,确保我市住房公积金制度的落实。结合济南市企业房改的实际情况,切实解决单位房改中的实际问题。
3.1.2 通过按区、片综合开发及“安居工程”、“经济适用房”便民工程的实施,可进一步推动了济南市住宅建设的发展。居民的居住条件、居住环境都可得到较大的改善。
3.2 加强市场机制,提高开发企业质量
提高开发企业质量的有效方法就是将企业真正推向市场,使其在激烈的市场竞争中,不断得到磨炼和发展,同时政府也要发挥行政职能,建立公开、公正、规范的市场秩序,使房地产企业能在一个公开、公正、规范的市场环境中各显身手,最终实现企业的优胜劣汰。市场规模化后,一大批实力强、水平高的房地产企业,将成为济南市新一轮城市建设的重要力量,这也必将带动新一轮房地产开发,促进房地产业的持续繁荣。房地产业也会出现新的合作体,开发商共同合作承揽某一项目,也会有企业之间的联合,市场向规模化发展是大势所趋。
3.3 旧城改造与新城开发协调进行,解决土地供给不足问题
随着济南城市新规划的全面实施,房地产行业受益明显。城区范围的扩大一方面为济南的房地产业提供了更为广阔的发展空间,另一方面也促进济了南楼盘整体品质的提升。加大旧城改造的力度,进行了大规模的市政改造工程。这可为济南市房地产发展注入了新鲜的活力。例如,经过改造的经十路已经顺利通车,道路两侧的环境也得到了很大的改观,也带动了延边土地的开发与生值。在“西进、东拓、南控、北跨、中疏”十字方针的指导下,利用建设东部新、西部新城的有利时机,合理利用城市新区土地,优化土地资源。
3.4 加强宣传监督,规范中介企业管理
严格监督管理中介企业,规范中介服务,为发展住房市场创造环境。为确保我市房地产中介服务市场健康有序地发展,我们应从企业本身的资质、从业人员等方面进行监督,加强舆论宣传作用规范中介市场。
首先,严格资质审查,强化人员培训,建立健全规章制度。进一步落实房地产中介服务法律、法规的有关规定,加强对济南市房地产中介服务机构的管理;严格审核房地产中介服务机构,强化宏观管理;对未取得资质的中介服务机构进行集中清理取缔;对已取得资质的房地产中介机构,定期进行规范经营行为的检查,强化对中介服务人员的业务培训。
其次,强化监督检查力度,创造良好经营环境。一方面,强化舆论监督作用,通过电台、电视台、报纸等新闻媒体加大对房地产中介服务市场管理规章制度的宣传力度;另一方面,强化执法监督,设立举报热线电话,接受社会公开监督,坚持日报日查,建立健全举报反馈制度。进一步加强济南市房地产中介服务管理,规范中介服务行为,真正发挥房地产中介服务在激活住房市场中的积极作用,健全的中介服务体系。
参考文献:
[1] 马尔科姆·沃斯特.现代社会学理论[M].杨善华译.北京:华夏出版社,2000.
[2] 济南房地产新政下的商业地产机会,济南房产网,2010-5-14
[3] 济南统计年鉴