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摘 要:成本管理与控制是房地产项目降低成本、提高效益的重要手段,也是房地产企业在行业市场中获得竞争优势的关键因素。为探究房地产项目成本管理与控制的技术措施,本文结合实践,从项目准备、项目开发、项目营销、项目报修四个阶段进行研究分析,并对项目成本核算的管理控制进行分析,并提出针对性的建议。
关键词:房地产;成本管理;成本核算
1.引言
当房地产行业进入良性循环后,高利润已经成为过去式,而且房地产项目通常周期较长,从定项到竣工验收,再到后期的维修维护,每个环节都需要较高的成本,因此对房地产项目进行整体的成本控制具有积极的意义。从当前学术研究领域的研究现状来看,房地产项目成本控制的研究,成本控制方法与技术偏重于静态管理,缺乏结合实际情况的动态控制,而且多数没有实现整个供应链的成本管理。房地产项目主要成本包括土地成本、施工成本、间接成本、营销成本和税费,而成本管理的基本技术手段则包括成本计划、实施控制、核查分析以及考核处置,因此在从动态控制的视角出发,需要结合不同的阶段进行成本控制,这样才能够达到整体控制的效果。
2.房地产项目各阶段成本管理与控制技术
(1)项目准备阶段
对于房地产项目而言,前期准备阶段的主要工作包括撰写项目论证分析,获取房地产项目土地使用权,规划设计与审查,以及规划手续办理等。在这个阶段,成本控制的流程为:项目可行性研究立项(公司所有部门)→招拍挂取得土地使用权(策划部与成本核算部)→规划方案设计(策划部与综合财务部)→审核通过和取得规划许可证(策划部)→基本建设程序手续办理(工程部)。在这个流程下,成本控制技术主要有:
一是以横向与纵向比较分析的方法,对项目成本进行论证,并分析成本差异;二是分析项目成本时,需确保分析指标与设计指标一致,且整个分析过程中的测算内容、逻辑关系等均客观、真实、正确,测算结果能够准确反映项目实际;三是对整个项目的投资效率和成本进行对比分析,以使其能够真实反映各环节内容贡献的收益比,反映出真实的价值体现。
(2)项目开发阶段
房地产项目开发阶段的主要内容包括施工勘测、制定项目进度计划周期表,对施工图进行系统评估,并做好施工阶段的准备工作,比如基坑开挖、工程施工、辅助配套设施安装等。此外还需做好验收工作准备,分配任务,对存在的问题需要写在项目验收报告单中。工程开发阶段成本控制流程为:工程建设前期准备(工程部)→工程建设施工准备(成本核算部与工程部)→工程竣工验收备案(工程部)→工程交付使用并进入保修期。开发阶段的成本控制技术有:
施工阶段的成本控制要尽可能做到主动控制,对项目方案的可行性与经济性进行确认与核对,控制和防范偏差。对材料供应商进行抽查检验,并建立考核评估机制,对采购成本进行控制,建立供应商资源库,确保最低价采购材料。强化工程进度管理,严禁提前支付进度款。以工程合同为准则,规范合同实施细则,需按合同约定施工,避免资源浪费。做好施工质量管理,严格把关施工质量与进度,以提高施工质量来提高成本控制水平。
(3)项目营销阶段
房地产项目营销阶段主要工作内容包括立项报告、市场价格定位策划、项目宣传推广、项目营销、销售总结等。营销阶段控制流程为:市场调查分析项目定位(公司所有部门)→确定总体策划营销思路方案(策划部)→项目推广宣传(策划部与综合财务部)→项目营销(营销部)→销售总结与房产手续办理(营销部与综合财务部)。该阶段成本控制的技术有:
结合项目的市场定位情况,以及针对的目标客户情况,设计有针对性的市场推广方案,提高营销的准确性和有效性。结合项目预算,选择最为合适的策划方案,即取得有效的推广效果,又有效控制项目推广费用。在项目营销中应选择合适且成本最低的宣传方式,而且还可通过招投标的方式选择最合适的广告供应商与供应商报价。
(4)项目保修阶段
房地产项目保修阶段的主要控制内容包括工程保险金额核算、工程保修金扣除、工程维修金的返款等。因此在這个阶段,要做好项目保修期间各项保修金的管理与控制,要强化施工质量的监督与检验,确保工程项目质量,按照合同约定完成工程维修工作,并规定保修期限。要严格控制工程保修金的支付,若发生扣款行为,要将相应的票据资料留以保存。
3.成本核算管理控制
(1)成本核算主要工作
在房地产项目成本控制与管理中,成本核算要做好四个方面的工作:一是预决算管理与控制工作;二是该房地产项目的工程审议、前期招投标管理、材料供应等工作;三是要认真做好项目成本管理与控制的总结核算工作,并采用横向对比与纵向对比的方法,对项目成本支出情况认真分析研究,对出现的偏差认真分析原因并总结,并作出详细的说明;四是公司组织相关部门对项目出现的偏差进行分析,分析原因,提出纠偏措施。
(2)成本核算流程
首先,成本核算工程部开展工作建设招投标工作,先准备所需文件,拟定招投标的方式,编制标底,向公司上层管理部门申请招标工作方案。审核通过后发布招标通知,对参与投标的企业进行资料预审,预审合格则向其发送招标文件,进行招标工程交底与解答。之后开标、评标,公布中标通知,与中标企业签订合同。
其次,成本核算工程部设计成本控制方案,在项目开发建设中实施全过程跟踪成本管理控制,包括设计施工变更、总分包管理、材料选型价格、工程款支付、工程合同等全过程跟踪管理与控制。
再次,成本核算工程部开展预决算管理控制,包括相关文件评审,结合工程进度控制付款比例,合理规避与化解有关风险条款,收集管理控制预算、审计所需资料。
最后,成本核算工程部进行保修金与物业启动资金的监控,并对整个项目开发成本管理控制进行总结。
(3)成本核算要点
其一,在项目的招投标阶段,要严格控制招标和投标的工序,引入市场竞争机制,严格规避违规操作,对供应商进行跟踪监控,要求严格按照招标流程,这可有效避免工程质量问题,进而降低成本。其二,仔细核对各项工作与实际合同签订情况的一致性,要求各部门、供应商、各分包商等严格遵守合同的相关规定。其三,基于全生命周期成本管理的理论,在成本控制中,各部门均要踏实做好各项费用成本管理控制的基础工作,要全程监控与管理,确保各项费用支出合理。其四,对于工程项目建设过程中任何一项变更,对需要认真对待,并由成本核算部门认真核算变更成本的变化,并上报审批。
4.结语
对项目进行有效的成本管理与控制是房地产企业管理的核心要素,同时考虑到房地产项目的周期一般较长,成本管理内容较繁多,因此需要引入全生命周期管理的理念,对房地产项目实施全过程成本控制与监测,从项目的起始阶段到最终的保修阶段,都需要结合项目实际情况,对成本进行动态性控制。在实践工作中,由于房地产受政策与市场的双重影响,因此项目成本管理与控制技术的应用,也需要结合实际情况进行创新,只有保持不断地创新才能够是企业在市场上获得核心竞争优势,使企业在市场经济环境中立于不败之地。
参考文献:
[1]刘晓路.新常态下房地产开发成本管理研究[D].山东财经大学.2015
[2]张利霞.房地产企业成本控制研究——以陕西A房地产公司为例[J].经营管理者.2015.5
[3]刘华科,孙迎.BIM技术在房地产项目成本控制中的应用研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2017.10
[4]徐强.房地产开发项目成本管理中目标成本法的运用[J].北方经贸.2015.4
[5]李鑫.如何实现高效的建筑工程成本管理与控制[J].财会学习. 2017.3
关键词:房地产;成本管理;成本核算
1.引言
当房地产行业进入良性循环后,高利润已经成为过去式,而且房地产项目通常周期较长,从定项到竣工验收,再到后期的维修维护,每个环节都需要较高的成本,因此对房地产项目进行整体的成本控制具有积极的意义。从当前学术研究领域的研究现状来看,房地产项目成本控制的研究,成本控制方法与技术偏重于静态管理,缺乏结合实际情况的动态控制,而且多数没有实现整个供应链的成本管理。房地产项目主要成本包括土地成本、施工成本、间接成本、营销成本和税费,而成本管理的基本技术手段则包括成本计划、实施控制、核查分析以及考核处置,因此在从动态控制的视角出发,需要结合不同的阶段进行成本控制,这样才能够达到整体控制的效果。
2.房地产项目各阶段成本管理与控制技术
(1)项目准备阶段
对于房地产项目而言,前期准备阶段的主要工作包括撰写项目论证分析,获取房地产项目土地使用权,规划设计与审查,以及规划手续办理等。在这个阶段,成本控制的流程为:项目可行性研究立项(公司所有部门)→招拍挂取得土地使用权(策划部与成本核算部)→规划方案设计(策划部与综合财务部)→审核通过和取得规划许可证(策划部)→基本建设程序手续办理(工程部)。在这个流程下,成本控制技术主要有:
一是以横向与纵向比较分析的方法,对项目成本进行论证,并分析成本差异;二是分析项目成本时,需确保分析指标与设计指标一致,且整个分析过程中的测算内容、逻辑关系等均客观、真实、正确,测算结果能够准确反映项目实际;三是对整个项目的投资效率和成本进行对比分析,以使其能够真实反映各环节内容贡献的收益比,反映出真实的价值体现。
(2)项目开发阶段
房地产项目开发阶段的主要内容包括施工勘测、制定项目进度计划周期表,对施工图进行系统评估,并做好施工阶段的准备工作,比如基坑开挖、工程施工、辅助配套设施安装等。此外还需做好验收工作准备,分配任务,对存在的问题需要写在项目验收报告单中。工程开发阶段成本控制流程为:工程建设前期准备(工程部)→工程建设施工准备(成本核算部与工程部)→工程竣工验收备案(工程部)→工程交付使用并进入保修期。开发阶段的成本控制技术有:
施工阶段的成本控制要尽可能做到主动控制,对项目方案的可行性与经济性进行确认与核对,控制和防范偏差。对材料供应商进行抽查检验,并建立考核评估机制,对采购成本进行控制,建立供应商资源库,确保最低价采购材料。强化工程进度管理,严禁提前支付进度款。以工程合同为准则,规范合同实施细则,需按合同约定施工,避免资源浪费。做好施工质量管理,严格把关施工质量与进度,以提高施工质量来提高成本控制水平。
(3)项目营销阶段
房地产项目营销阶段主要工作内容包括立项报告、市场价格定位策划、项目宣传推广、项目营销、销售总结等。营销阶段控制流程为:市场调查分析项目定位(公司所有部门)→确定总体策划营销思路方案(策划部)→项目推广宣传(策划部与综合财务部)→项目营销(营销部)→销售总结与房产手续办理(营销部与综合财务部)。该阶段成本控制的技术有:
结合项目的市场定位情况,以及针对的目标客户情况,设计有针对性的市场推广方案,提高营销的准确性和有效性。结合项目预算,选择最为合适的策划方案,即取得有效的推广效果,又有效控制项目推广费用。在项目营销中应选择合适且成本最低的宣传方式,而且还可通过招投标的方式选择最合适的广告供应商与供应商报价。
(4)项目保修阶段
房地产项目保修阶段的主要控制内容包括工程保险金额核算、工程保修金扣除、工程维修金的返款等。因此在這个阶段,要做好项目保修期间各项保修金的管理与控制,要强化施工质量的监督与检验,确保工程项目质量,按照合同约定完成工程维修工作,并规定保修期限。要严格控制工程保修金的支付,若发生扣款行为,要将相应的票据资料留以保存。
3.成本核算管理控制
(1)成本核算主要工作
在房地产项目成本控制与管理中,成本核算要做好四个方面的工作:一是预决算管理与控制工作;二是该房地产项目的工程审议、前期招投标管理、材料供应等工作;三是要认真做好项目成本管理与控制的总结核算工作,并采用横向对比与纵向对比的方法,对项目成本支出情况认真分析研究,对出现的偏差认真分析原因并总结,并作出详细的说明;四是公司组织相关部门对项目出现的偏差进行分析,分析原因,提出纠偏措施。
(2)成本核算流程
首先,成本核算工程部开展工作建设招投标工作,先准备所需文件,拟定招投标的方式,编制标底,向公司上层管理部门申请招标工作方案。审核通过后发布招标通知,对参与投标的企业进行资料预审,预审合格则向其发送招标文件,进行招标工程交底与解答。之后开标、评标,公布中标通知,与中标企业签订合同。
其次,成本核算工程部设计成本控制方案,在项目开发建设中实施全过程跟踪成本管理控制,包括设计施工变更、总分包管理、材料选型价格、工程款支付、工程合同等全过程跟踪管理与控制。
再次,成本核算工程部开展预决算管理控制,包括相关文件评审,结合工程进度控制付款比例,合理规避与化解有关风险条款,收集管理控制预算、审计所需资料。
最后,成本核算工程部进行保修金与物业启动资金的监控,并对整个项目开发成本管理控制进行总结。
(3)成本核算要点
其一,在项目的招投标阶段,要严格控制招标和投标的工序,引入市场竞争机制,严格规避违规操作,对供应商进行跟踪监控,要求严格按照招标流程,这可有效避免工程质量问题,进而降低成本。其二,仔细核对各项工作与实际合同签订情况的一致性,要求各部门、供应商、各分包商等严格遵守合同的相关规定。其三,基于全生命周期成本管理的理论,在成本控制中,各部门均要踏实做好各项费用成本管理控制的基础工作,要全程监控与管理,确保各项费用支出合理。其四,对于工程项目建设过程中任何一项变更,对需要认真对待,并由成本核算部门认真核算变更成本的变化,并上报审批。
4.结语
对项目进行有效的成本管理与控制是房地产企业管理的核心要素,同时考虑到房地产项目的周期一般较长,成本管理内容较繁多,因此需要引入全生命周期管理的理念,对房地产项目实施全过程成本控制与监测,从项目的起始阶段到最终的保修阶段,都需要结合项目实际情况,对成本进行动态性控制。在实践工作中,由于房地产受政策与市场的双重影响,因此项目成本管理与控制技术的应用,也需要结合实际情况进行创新,只有保持不断地创新才能够是企业在市场上获得核心竞争优势,使企业在市场经济环境中立于不败之地。
参考文献:
[1]刘晓路.新常态下房地产开发成本管理研究[D].山东财经大学.2015
[2]张利霞.房地产企业成本控制研究——以陕西A房地产公司为例[J].经营管理者.2015.5
[3]刘华科,孙迎.BIM技术在房地产项目成本控制中的应用研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2017.10
[4]徐强.房地产开发项目成本管理中目标成本法的运用[J].北方经贸.2015.4
[5]李鑫.如何实现高效的建筑工程成本管理与控制[J].财会学习. 2017.3