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摘要：房地产，顾名思义，指的是房产和地产的总称，包括土地及土地上的建筑物等。当前，我国房地产业迅猛发展，但是现行的房地产权属登记制度却并不能与之相适应，不能完全满足其对登记职能的要求，存在着一些问题与不足，这些问题影响着我国房地产业的发展。在本文中，笔者针对我国现行房地产权属登记制度的现状，提出相应的解决对策，力求完善我国现行房地产权属登记制度。
关键词：现行房地产权属登记制度；存在问题；解决对策
中图分类号： F293 文献标识码： A
房地产是房产和地产的总称，房地产权属登记是指房地产权利人向房地产所在地的相关部门申请对房地产各项产权变动，并在房地产登记簿上加以记载的法律事实。新千年以来我国房地产业蓬勃发展，而房地产权属登记体系依然未与时俱进，在政治社会经济迅速发展的当下已经越来越显出其不足与缺陷。
1.我國现行房地产权属登记制度现状
当前我国现行房地产权属登记制存在着一些问题与不足，包括房地产权属登记的相关法律体系不健全、房产权属与地产权属分别登记导致一定的混乱、绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平以及房地产权属登记信息过分强调保密等，这些问题阻碍了我国房地产业的发展，现笔者具体阐述如下：
1.1房地产权属登记的相关法律体系不健全，权威性不足
当前我国的房地产权属登记规则体系主要由国务院行政法规及各部委部门规章所组成，而由人大及其常务会制定的法律只是规定了最基本的关于权属登记的原则，并未具体规定权属登记的相关事宜。由于国务院行政法规及各部委部门规章在制定程序上并不如制定法律时严谨，因此导致很多关于房地产权属登记的规定在制定时并不十分周延，在许多关于权属登记的事项上并不完善。此外，这些房地产权属登记规定在制定主体方面也非常多样，较易出现效力上的矛盾以及内容上的重复，加之这些规定多散布于效力等级不一的各个规范性文件中，因此在法律权威性方面略显不足。
1.2房产权属与地产权属分别登记的管理制度存在一定的混乱
我国现行的房地产权属登记制度是实行房产、地产分别登记的制度，这在一定程度上割裂了房地产的一体性。具体而言，将房产与地产的权属登记分开进行，不仅不利于行政精简的目的，同时容易造成“多头行政”的情况，间接造成了两个登记部门之间的利益相争，给权属登记申请人带来不便，造成其申请负担。此外，这种“多头行政”的行为也较易出现不同规章制度间的相互抵触，从而产生纠纷，同时也直接造成了登记信息的分散，不能形成一个体系完整的房地产权属登记系统。
1.3绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平
一直以来，我国对房地产权属登记都采取的是绝对的“登记要件主义”，房地产物权发生变动必须以在房地产所在地的相关机关进行登记为前提。“登记要件主义”的优点在于对原房地产权利人权利的保护，同时其登记公示的功能对于国家对房地产进行管理大有裨益。然而，这种绝对的“登记要件主义”也存在一定的缺陷，它并未具体情况具体分析，而是针对没有进行登记的市场交易行为“一刀切”地认定房地产相关权利没有转移，不但不能很好的对善意第三人进行保护，同时不利于维护交易的公平。
1.4 房地产权属登记信息过分强调保密，登记公示功能没有得到体现
一直以来，我国的房地产权属登记信息过于注重保密，除房地产登记人员、房地产权利人以及公检法机关外，不向普通公众公开，即使房地产交易过程中的其他法律行为主体也不能了解关于房地产权属信息，这在一定程度上违法了登记公示功能的初衷，也增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益。
2. 改善我国现行房地产权属登记制度现状的相关对策
针对上文所述的关于我国现行房地产权属登记制度存在的诸多问题，笔者提出了一些完善的对策，包括健全现有的房地产权属登记法律体系、建立统一的房地产登记机构、积极健全房地产权属信息相关查询机制、在房地产权属变动时以登记为原则并具体情况具体对待以及建立全国统一联网的房地产权属登记系统等，现具体说明：
2.1 健全我国现有的房地产权属登记法律体系，完善相关立法
从长远眼光看，为了我国房地产业健康稳定地发展，当前我国应当积极健全房地产权属登记法律体系，完善相关立法，在房地产权属登记领域制定统一法，这样不仅在法律权威性方面大幅提升，同时可以更好地保障房地产权利人以及其他当事人的合法权益，保护房地产市场交易的公平与安全。
2.2 建立统一的房地产登记机构，将房地产登记机关独立于房地产行政管理机关
就当前我国房地产业的现状而言，建立一套自上而下的统一独立的房地产登记机构势在必行，将房地产登记机构独立于房地产行政管理机关，减少其行政管理方面的弊端。而对于建立这样一套独立且统一的房地产登记机构也有赖于相关立法的完善。
2.3 积极健全房地产权属信息相关查询机制
我国过于强调房地产权属登记信息的保密，在相当程度上增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益，因此在进行有关立法时需要对此进行相应的规定，尤其是对于权属登记信息的公开范围、对象以及程序进行规定，对于不按规定提供查询的行为规定法律责任。
2.4 在房地产权属变动时以登记为原则，具体情况具体对待
针对绝对的“登记要件主义” 应该做出一定的变动，在房地产权属变动时以登记为原则，同时具体情况可以合理地设定例外规定，这些例外规定在保护原房地产权利人的同时对善意第三人进行保护，同时维护交易的公平。
2.5 建立全国统一联网的房地产权属登记系统，健全权属登记制度相关配套措施
针对当前我国房地产权属登记信息分散的情况，积极利用现代网络信息技术，建立全国统一联网的房地产权属登记系统，这在一定程度上对于当前打击官员腐败也有一定的作用。此外，积极健全房地产权属登记制度相关配套措施，减少权属登记费用，为权利登记申请人减轻负担。
3.结语
随着我国改革开放进程的不断深入，我国房地产业如火如荼地发展，然而现行的房地产权属登记制度却并不能与之相适应，一些问题与不足逐渐凸显，笔者针对现行我国现行房地产权属登记制度存在问题，从多方面提出了解决对策，旨在完善我国现行房地产权属登记制度，对我国房地产业做出一定的贡献。
参考文献：
[1] 管建平. 《物权法》对房地产权属登记机构的九大考验[J]. 中国房地产. 2009(07)
[2] 杜涛. 《物权法》对我国不动产登记制度的完善[J]. 中国房地产. 2009(05)
[3] 赵凯东. 各国(地区)房地产权属登记的比较研究[J]. 山东省青年管理干部学院学报. 2009(04)
[4] 黄晓华,谢广岚. 商品房权属登记 一个不应“雾里看花”的问题——兼与《商品房产权登记浅析》一文商榷[J]. 中国房地产. 2009(07)
[5] 谭峻,吴小菁,金玲玲. 我国不动产登记制度存在的问题与完善对策[J]. 公共管理学报. 2009(01)
关键词：现行房地产权属登记制度；存在问题；解决对策
中图分类号： F293 文献标识码： A
房地产是房产和地产的总称，房地产权属登记是指房地产权利人向房地产所在地的相关部门申请对房地产各项产权变动，并在房地产登记簿上加以记载的法律事实。新千年以来我国房地产业蓬勃发展，而房地产权属登记体系依然未与时俱进，在政治社会经济迅速发展的当下已经越来越显出其不足与缺陷。
1.我國现行房地产权属登记制度现状
当前我国现行房地产权属登记制存在着一些问题与不足，包括房地产权属登记的相关法律体系不健全、房产权属与地产权属分别登记导致一定的混乱、绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平以及房地产权属登记信息过分强调保密等，这些问题阻碍了我国房地产业的发展，现笔者具体阐述如下：
1.1房地产权属登记的相关法律体系不健全，权威性不足
当前我国的房地产权属登记规则体系主要由国务院行政法规及各部委部门规章所组成，而由人大及其常务会制定的法律只是规定了最基本的关于权属登记的原则，并未具体规定权属登记的相关事宜。由于国务院行政法规及各部委部门规章在制定程序上并不如制定法律时严谨，因此导致很多关于房地产权属登记的规定在制定时并不十分周延，在许多关于权属登记的事项上并不完善。此外，这些房地产权属登记规定在制定主体方面也非常多样，较易出现效力上的矛盾以及内容上的重复，加之这些规定多散布于效力等级不一的各个规范性文件中，因此在法律权威性方面略显不足。
1.2房产权属与地产权属分别登记的管理制度存在一定的混乱
我国现行的房地产权属登记制度是实行房产、地产分别登记的制度，这在一定程度上割裂了房地产的一体性。具体而言，将房产与地产的权属登记分开进行，不仅不利于行政精简的目的，同时容易造成“多头行政”的情况，间接造成了两个登记部门之间的利益相争，给权属登记申请人带来不便，造成其申请负担。此外，这种“多头行政”的行为也较易出现不同规章制度间的相互抵触，从而产生纠纷，同时也直接造成了登记信息的分散，不能形成一个体系完整的房地产权属登记系统。
1.3绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平
一直以来，我国对房地产权属登记都采取的是绝对的“登记要件主义”，房地产物权发生变动必须以在房地产所在地的相关机关进行登记为前提。“登记要件主义”的优点在于对原房地产权利人权利的保护，同时其登记公示的功能对于国家对房地产进行管理大有裨益。然而，这种绝对的“登记要件主义”也存在一定的缺陷，它并未具体情况具体分析，而是针对没有进行登记的市场交易行为“一刀切”地认定房地产相关权利没有转移，不但不能很好的对善意第三人进行保护，同时不利于维护交易的公平。
1.4 房地产权属登记信息过分强调保密，登记公示功能没有得到体现
一直以来，我国的房地产权属登记信息过于注重保密，除房地产登记人员、房地产权利人以及公检法机关外，不向普通公众公开，即使房地产交易过程中的其他法律行为主体也不能了解关于房地产权属信息，这在一定程度上违法了登记公示功能的初衷，也增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益。
2. 改善我国现行房地产权属登记制度现状的相关对策
针对上文所述的关于我国现行房地产权属登记制度存在的诸多问题，笔者提出了一些完善的对策，包括健全现有的房地产权属登记法律体系、建立统一的房地产登记机构、积极健全房地产权属信息相关查询机制、在房地产权属变动时以登记为原则并具体情况具体对待以及建立全国统一联网的房地产权属登记系统等，现具体说明：
2.1 健全我国现有的房地产权属登记法律体系，完善相关立法
从长远眼光看，为了我国房地产业健康稳定地发展，当前我国应当积极健全房地产权属登记法律体系，完善相关立法，在房地产权属登记领域制定统一法，这样不仅在法律权威性方面大幅提升，同时可以更好地保障房地产权利人以及其他当事人的合法权益，保护房地产市场交易的公平与安全。
2.2 建立统一的房地产登记机构，将房地产登记机关独立于房地产行政管理机关
就当前我国房地产业的现状而言，建立一套自上而下的统一独立的房地产登记机构势在必行，将房地产登记机构独立于房地产行政管理机关，减少其行政管理方面的弊端。而对于建立这样一套独立且统一的房地产登记机构也有赖于相关立法的完善。
2.3 积极健全房地产权属信息相关查询机制
我国过于强调房地产权属登记信息的保密，在相当程度上增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益，因此在进行有关立法时需要对此进行相应的规定，尤其是对于权属登记信息的公开范围、对象以及程序进行规定，对于不按规定提供查询的行为规定法律责任。
2.4 在房地产权属变动时以登记为原则，具体情况具体对待
针对绝对的“登记要件主义” 应该做出一定的变动，在房地产权属变动时以登记为原则，同时具体情况可以合理地设定例外规定，这些例外规定在保护原房地产权利人的同时对善意第三人进行保护，同时维护交易的公平。
2.5 建立全国统一联网的房地产权属登记系统，健全权属登记制度相关配套措施
针对当前我国房地产权属登记信息分散的情况，积极利用现代网络信息技术，建立全国统一联网的房地产权属登记系统，这在一定程度上对于当前打击官员腐败也有一定的作用。此外，积极健全房地产权属登记制度相关配套措施，减少权属登记费用，为权利登记申请人减轻负担。
3.结语
随着我国改革开放进程的不断深入，我国房地产业如火如荼地发展，然而现行的房地产权属登记制度却并不能与之相适应，一些问题与不足逐渐凸显，笔者针对现行我国现行房地产权属登记制度存在问题，从多方面提出了解决对策，旨在完善我国现行房地产权属登记制度，对我国房地产业做出一定的贡献。
参考文献：
[1] 管建平. 《物权法》对房地产权属登记机构的九大考验[J]. 中国房地产. 2009(07)
[2] 杜涛. 《物权法》对我国不动产登记制度的完善[J]. 中国房地产. 2009(05)
[3] 赵凯东. 各国(地区)房地产权属登记的比较研究[J]. 山东省青年管理干部学院学报. 2009(04)
[4] 黄晓华,谢广岚. 商品房权属登记 一个不应“雾里看花”的问题——兼与《商品房产权登记浅析》一文商榷[J]. 中国房地产. 2009(07)
[5] 谭峻,吴小菁,金玲玲. 我国不动产登记制度存在的问题与完善对策[J]. 公共管理学报. 2009(01)