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近年来，商品房价格像刹不住的车一样疯狂加速，节节攀升，甚至隔几天就涨一波。这种状况导致一些已经签了合同还没有过户的正在进行中的房地产交易很不稳定，因为房价涨幅较大，卖房者心有不甘要求加价，而已交定金的买房者当然不同意加价，由此引发不少纠纷。
近日，江苏省苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中法院）就审结了一起这样的房屋买卖合同纠纷案。
房价上涨卖方毁约
2015年底，苏州市民甘服民准备买房，通过苏州嘉嘉房地产经纪有限公司马阿鲁和祝灵推荐介绍，选中苏州市民成丰银一套200多平米的房子。经协商，双方在当年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定成丰银（甲方）将苏州市吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋出售给甘服民（乙方），成交总价303万元。房屋基本情况：建筑面积209.13平方米，含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，以物品清单为准。乙方应于2015年12月7日、8日分别支付甲方定金2万元、3万元，共计5万元。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款，银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价万分之二支付违约金，并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同，违约方10日内仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的，可向房屋所在地法院起诉，诉讼费、律師费由违约方承担。另外，合同手写部分约定，此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个；如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方，乙方违约者定金不退还。
合同签订后，甘服民按照约定分别于2015年12月7日、8日支付成丰银定金2万元、3万元，共计5万元。然后就静等成丰银2016年3月10日注销他项权证后，自己去贷款。在此期间房价一直在涨，甘服民还蛮高兴自己下手早、下手快的。
2016年2月23日，甘服民联系中介公司的马阿鲁，告知可以在3月10日过户，马阿鲁将此消息转告成丰银。3月5日，成丰银给马阿鲁打电话，明确表示该房屋不再卖给甘服民，原因是房屋价格涨得比较厉害，也包括成丰银想买的房子涨价买不到了。这可把甘服民急坏了，3月7日，甘服民发函给成丰银及中介公司，要求成丰银在2016年3月10日前注销涉案房产的他项权证，并于2016年3月11日协助甘服民办理过户网签及资金托管手续。成丰银拒收该函件。至3月10日期间，甘服民多次联系馬阿鲁与祝灵，请求协调成丰银配合办理网签、资金托管手续。经马阿鲁、祝灵沟通，成丰银仍拒绝履行合同，明确表示不再配合办理网签、资金托管等过户手续。
买方起诉要求赔偿
煮熟的鸭子就这样飞了吗？ 2016年3月16日，甘服民与苏州一家律师事务所签订《聘请律师合同》，聘请律师帮他打维权官司。双方约定：律师费7.12万元、差旅费1000元。该合同自签订之日生效，至案件一审、二审、执行终结。同日，甘服民支付该律所7.12万元，该律所开具金额7.12万元的发票。在正式起诉前，代理律师于3月17日向成丰银发函，要求成丰银于2016年3月22日前注销他项权证并协助甘服民办理网签手续；并正式告知，如逾期未履行，将根据合同约定追究其违约责任并要求其赔偿损失。次日，成丰银签收该律师函，但并没有按照律师函的要求办理相关事项。无奈之下，甘服民于2016年3月23日向吴中法院提起诉讼，要求判令甘服民、成丰银之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日（立案之日）解除；判令成丰银退还定金5万元，并支付损害赔偿金90万元、违约金30.3万元、律师费7.12万元。
吴中法院公开开庭审理了此案。审理中，甘服民撤回要求成丰银支付违约金30.3万元的诉讼请求。
经甘服民申请，吴中法院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称中洲评估公司）对涉案的吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。鉴定人员通过进户进行勘查，走访中介，经过多方的调查，结合中介机构的挂牌交易记录、住建局的成交价以及苏州的房价指数，选用了几个合适的案例，结合较好的装修状况，经过几个估价师合议定出了最终的本案房屋的评估价。2016年9月15日，中洲评估公司出具房地产评估司法鉴定估价报告，吴中区阳光水榭花园X幢X室评估总价358.11万元、11号车库评估总价8万元、装修及附属设施评估总价11.95万元，上述共计378.06万元。2016年9月26日，中洲评估公司又对吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋室内资产出具资产估价报告，市场价值为142782元。上述两项共计3923382元。甘服民为此预付鉴定费27102元。
法院判决赔偿差价
成丰银向法院表示，他同意解除《房屋买卖合同》，解除时间为2016年3月5日。但他认为，合同第8条手写的定金条款效力应该优先于合同第6条第4款打印好的违约金格式条款。他同意按照合同第8条约定双倍返还定金。甘服民主张的违约金、损失赔偿金属于多重主张，不应同时适用，不应支持。甘服民主张的律师费于法无据。
定金共计5万元，双倍返还定金也就是要拿出10万元的付出，毁约后重新卖房却可以多收入近百万元，这笔账谁都可以算得出。成丰银的如意算盘，法院会帮他一起打吗？
答案当然是否定的。
吴中法院审理后认为：甘服民、成丰银签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，成丰银通过中介向甘服民明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经甘服民催促也未能继续履行合同，成丰银行为属于单方根本违约，甘服民作为守约方按合同约定有权解除合同。根据甘服民主张，本院确认甘服民、成丰银就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于甘服民起诉之日即2016年3月23日解除，成丰银应当退还甘服民购房定金5万元。关于甘服民主张的损害赔偿问题，成丰银违约给甘服民造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。鉴定程序合法，鉴定机构及人员具有相应资质，故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中甘服民并无违约情形，并积极督促成丰银履行合同义务，成丰银明确表示不履行合同后，甘服民又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，本院确定甘服民损害赔偿金额为893382元（3923382元-3030000元）。关于甘服民主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，甘服民支付的律师费7.12万元未超出江苏省律师服务收费标准，故甘服民该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，吴中法院判决如下：甘服民与成丰银于2015年12月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日解除。成丰银于本判决生效之日起十日内退还甘服民购房定金5万元、赔偿甘服民损失893382元、支付甘服民律师费7.12万元。
（文中当事人为化名）
编辑：成韵 [email protected]
点 评
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加。看到房价上涨，一些卖房人开始要求买房人加价，加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效，比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。本案的成丰银则是直接毁约，认为双倍返还定金即可。法律遵循这样一个原则：不能让毁约方通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益受到损害。出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，甘服民享有的可得利益。法院支持差价损失的赔偿，也是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。
上海市高级人民法院早在2005年底就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定对于确不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
近日，江苏省苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中法院）就审结了一起这样的房屋买卖合同纠纷案。
房价上涨卖方毁约
2015年底，苏州市民甘服民准备买房，通过苏州嘉嘉房地产经纪有限公司马阿鲁和祝灵推荐介绍，选中苏州市民成丰银一套200多平米的房子。经协商，双方在当年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定成丰银（甲方）将苏州市吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋出售给甘服民（乙方），成交总价303万元。房屋基本情况：建筑面积209.13平方米，含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，以物品清单为准。乙方应于2015年12月7日、8日分别支付甲方定金2万元、3万元，共计5万元。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款，银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价万分之二支付违约金，并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同，违约方10日内仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的，可向房屋所在地法院起诉，诉讼费、律師费由违约方承担。另外，合同手写部分约定，此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个；如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方，乙方违约者定金不退还。
合同签订后，甘服民按照约定分别于2015年12月7日、8日支付成丰银定金2万元、3万元，共计5万元。然后就静等成丰银2016年3月10日注销他项权证后，自己去贷款。在此期间房价一直在涨，甘服民还蛮高兴自己下手早、下手快的。
2016年2月23日，甘服民联系中介公司的马阿鲁，告知可以在3月10日过户，马阿鲁将此消息转告成丰银。3月5日，成丰银给马阿鲁打电话，明确表示该房屋不再卖给甘服民，原因是房屋价格涨得比较厉害，也包括成丰银想买的房子涨价买不到了。这可把甘服民急坏了，3月7日，甘服民发函给成丰银及中介公司，要求成丰银在2016年3月10日前注销涉案房产的他项权证，并于2016年3月11日协助甘服民办理过户网签及资金托管手续。成丰银拒收该函件。至3月10日期间，甘服民多次联系馬阿鲁与祝灵，请求协调成丰银配合办理网签、资金托管手续。经马阿鲁、祝灵沟通，成丰银仍拒绝履行合同，明确表示不再配合办理网签、资金托管等过户手续。
买方起诉要求赔偿
煮熟的鸭子就这样飞了吗？ 2016年3月16日，甘服民与苏州一家律师事务所签订《聘请律师合同》，聘请律师帮他打维权官司。双方约定：律师费7.12万元、差旅费1000元。该合同自签订之日生效，至案件一审、二审、执行终结。同日，甘服民支付该律所7.12万元，该律所开具金额7.12万元的发票。在正式起诉前，代理律师于3月17日向成丰银发函，要求成丰银于2016年3月22日前注销他项权证并协助甘服民办理网签手续；并正式告知，如逾期未履行，将根据合同约定追究其违约责任并要求其赔偿损失。次日，成丰银签收该律师函，但并没有按照律师函的要求办理相关事项。无奈之下，甘服民于2016年3月23日向吴中法院提起诉讼，要求判令甘服民、成丰银之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日（立案之日）解除；判令成丰银退还定金5万元，并支付损害赔偿金90万元、违约金30.3万元、律师费7.12万元。
吴中法院公开开庭审理了此案。审理中，甘服民撤回要求成丰银支付违约金30.3万元的诉讼请求。
经甘服民申请，吴中法院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称中洲评估公司）对涉案的吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。鉴定人员通过进户进行勘查，走访中介，经过多方的调查，结合中介机构的挂牌交易记录、住建局的成交价以及苏州的房价指数，选用了几个合适的案例，结合较好的装修状况，经过几个估价师合议定出了最终的本案房屋的评估价。2016年9月15日，中洲评估公司出具房地产评估司法鉴定估价报告，吴中区阳光水榭花园X幢X室评估总价358.11万元、11号车库评估总价8万元、装修及附属设施评估总价11.95万元，上述共计378.06万元。2016年9月26日，中洲评估公司又对吴中区阳光水榭花园X幢X室房屋室内资产出具资产估价报告，市场价值为142782元。上述两项共计3923382元。甘服民为此预付鉴定费27102元。
法院判决赔偿差价
成丰银向法院表示，他同意解除《房屋买卖合同》，解除时间为2016年3月5日。但他认为，合同第8条手写的定金条款效力应该优先于合同第6条第4款打印好的违约金格式条款。他同意按照合同第8条约定双倍返还定金。甘服民主张的违约金、损失赔偿金属于多重主张，不应同时适用，不应支持。甘服民主张的律师费于法无据。
定金共计5万元，双倍返还定金也就是要拿出10万元的付出，毁约后重新卖房却可以多收入近百万元，这笔账谁都可以算得出。成丰银的如意算盘，法院会帮他一起打吗？
答案当然是否定的。
吴中法院审理后认为：甘服民、成丰银签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，成丰银通过中介向甘服民明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经甘服民催促也未能继续履行合同，成丰银行为属于单方根本违约，甘服民作为守约方按合同约定有权解除合同。根据甘服民主张，本院确认甘服民、成丰银就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于甘服民起诉之日即2016年3月23日解除，成丰银应当退还甘服民购房定金5万元。关于甘服民主张的损害赔偿问题，成丰银违约给甘服民造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。鉴定程序合法，鉴定机构及人员具有相应资质，故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中甘服民并无违约情形，并积极督促成丰银履行合同义务，成丰银明确表示不履行合同后，甘服民又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，本院确定甘服民损害赔偿金额为893382元（3923382元-3030000元）。关于甘服民主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，甘服民支付的律师费7.12万元未超出江苏省律师服务收费标准，故甘服民该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，吴中法院判决如下：甘服民与成丰银于2015年12月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日解除。成丰银于本判决生效之日起十日内退还甘服民购房定金5万元、赔偿甘服民损失893382元、支付甘服民律师费7.12万元。
（文中当事人为化名）
编辑：成韵 [email protected]
点 评
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加。看到房价上涨，一些卖房人开始要求买房人加价，加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效，比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。本案的成丰银则是直接毁约，认为双倍返还定金即可。法律遵循这样一个原则：不能让毁约方通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益受到损害。出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，甘服民享有的可得利益。法院支持差价损失的赔偿，也是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。
上海市高级人民法院早在2005年底就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定对于确不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。