论文部分内容阅读
从郑州坐动车到漯河只需50分钟，这个中小城市似乎远无调控下的风云激荡。沙河、澧河交汇于此，沿河两侧为市区主干道，鲜有高楼大厦。
漯河的房价一直稳定在2000元/平方米出头，在调控之后并无多少改变。这个城市的最大变化来自扑面而来的保障房建设任务。按照规划，漯河将在5年建设150万平方米保障房，今年的任务共12175套，超过30万平方米。
根据漯河市“十二五”保障规划，其每年需供应400亩保障房用地，同时旧城区改造和棚改的力度也在逐渐加大，资金需求日益强烈。
金融创新应运而生。今年2月份，漯河市公共住房建设投资有限公司（以下称房投公司）正式挂牌，成为河南省第一个保障房融资平台。在保障房资金压力下，此举被各界给予厚望。
但这座小城市，将要面对的不是一次保障房突击建设运动，更是一场行业变革。层层压力下如何借机建立长效保障制度，成为这个不温不火的城市所面临的最大课题。
保障房融资平台上马
地方融资平台已成一把双刃剑。公开资料显示，2010年地方融资平台贷款余额高达12.5万亿，风险部分超过20%，这也催生了监管层的多次表态，对地方融资平台进行压缩。
保障房任务下达至地方，令地方融资平台峰回路转。国务院副总理李克强在2010年底曾表态，地方融资平台若用于保障房建设，贷款可适度增加。“这为地方融资平台开了一个口子。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。
漯河市房投公司随即在2010年底开始组建。陈兴和透露，整个2010年，漯河市区只有9万平方米的廉租房建设任务，并无公租房。财政压力不算大。“当时的主要考虑是通过搭建融资平台，首先解决投资问题。”
房投公司负责人告诉《财经国家周刊》，公司自去年底开始组建，春节后拿到营业执照。注册资金1亿元，其中现金3500万元，剩余6500万以实物资产做抵押，包括现有的公房和已经建成的10多万平米廉租房。
平台搭建完成后，下一个问题是如何融资。浦发银行最终成为房投公司的第一单。“已经沟通协调过了，贷款可行性报告已经上报到省里，计划最迟5月份可以批下来，融资金额8500万元。”上述负责人透露。
他表示，在房投公司运作过程中，和中信银行、国开行都有过接触。“他们都有意向，来调研过，但最后浦发银行的门槛比较低，它反应也比较及时，在公司成立初期就保持联系。”
融资对漯河而言，问题并不大。即使没有浦发银行，也有国开行可寻求合作。在过去的沿河拆迁中，漯河与国家开发银行有过合作，一笔贷款如期还本付息，给国开行留下不错的印象。2009年，国开行专程再赴漯河调研投资环境，最终表示对保障房投融资比较感兴趣，并和市政府积极做工作，这才有了房投公司的成立。
房管局人士表示，融资完成后，这笔钱将由局党委统筹，用于经适房和廉租房建设。对于漯河而言，最核心的问题不是融资，而是还钱。
“融资平台好搭建，也好融资，但怎么把钱还了是主要问题。”陈兴和表示，融资的困难是次要的，还是有渠道和办法。现在核心不在于借钱融资，主要是探索怎么还钱。“还是得靠市场。”陈兴和说。
漯河目前的计划是，利用经适房、棚户区改造、旧城改造等，从中找出利润来还利息和本金。“还款方面也没有什么压力和风险。因为我们有在建项目，融到的钱就用于在建项目。”房投公司人士表示。
陈兴和也对《财经国家周刊》详解了还款思路。
第一块是土地出让金。按国家规定，出让金净收益不能少于10%用于保障房。净收益很难核算，有些区域为支持某个项目，出让金全额返还，所以净收益的量可能很小。“漯河把它调整成出让金总额的3%。不管有没有净收益，今年我们提3000万元到4000万元没有问题。”
第二块是国家财政补助。尽管1300亿元中央财政拨款整体收效甚微，但对漯河这样的小城市而言仍可依赖。由于漯河土地、房子价格都不高，中央政府的补贴甚至能占总资金量的三分之一。“比如我们这里1500元/平方米，上面补500元，我们配三分之二。”
第三块则是房子自身的升值空间。“我们正在快速城市化时期，房子有很大升值空间，拿出一部分，加上商业配套设施，把这块资金找出来。”
第四块则是建立几个大保障房社区，配备商业并出售，拿回一部分利润。若还有缺口，可对公租房租售并举，出售少部分公租房。
陈兴和表示，国务院调查小组分赴各地督导调控的过程中，不少小组均提及，现阶段各地市通过搭建融资平台筹措保障房建设资金，是有效的办法。他同时表示，保障房资金完全可以做到专款专用。“保障房自身融资压力就很大，我觉得也不可能再把融到的钱用到别的地方去。”陈兴和说，“关键是度，合理的规模把握好了，不会有风险。”
公租房还是经适房
尽管保障房建设任务已经明确，但对漯河而言，如何确定保障房形态也是个不大不小的问题。
漯河今年领到的任务是12175套，其中廉租房2400套，公租房3000套，棚户区改造2400套，经适房4375套。“今年是这个结构，靠政府投资的是廉租房和公租房，大概30万平方米。”
在决策层的制度设计中，公租房将在未来成为保障房中的大头，因而地方政府最大的难题在于公租房。在许多城市，政府与企业共同承担这一任务。而陈兴和认为，漯河市的公租房建设只能靠政府。“国家的制度设计，就是租，但租金水平低。开发企业一算账，觉得不划算。”
3000套公租房，这是漯河此前从未有过的经历。这个小城市此前只有廉租房和经适房。现在只得寻求公租房的受益者。
陈兴和将其定义为“半市场半保障”的形态。这一形态在每一个快速发展的城市中均有广阔天地。它的对手，是遍布城市的城中村和城郊村。
“我相信公租房的需求还是有的，在我们这里，这个市场目前被城中村、城边村所吸纳，因为城市很小，交通方便，农民的房子也很便宜。”即使是省会城市郑州，目前也是城边村在行使着公租房的职能。
“个人观点，我们这种城市，廉租房必须要建，是民生问题。但公租房可以摸索来，根据需求来定规划。我最倾向是用经适房解决问题。”陈兴和说。
数据显示，目前漯河仍然有很多2000元/平方米的房子，这些房子满足了不少城市新居民的置业需求。而经适房则因有优惠政策，购房成本更低，大约在1500元/平方米。陈兴和认为，对于向往城市生活而未能在大城市立足的年轻人而言，小城市具有一定的吸引力。“放开口子保障，政府没那多钱，但通过经适房吸纳人口转移，同时也能促进我们的城市化。”
对于漯河而言，经适房是主要的保障形式，其准入与退出机制尤为重要。但陈兴和表示，漯河经适房与普通商品房的价格差距很小，“只要你愿意买，就能买到。”他说，“我们的保障面很宽，不存在排号不公平的现象，我们甚至做宣传来销售经适房。这也是我们城市的特点。”
经适房和普通商品房的最大区别在户型，这里的经适房通常在90平米左右，但“我们这边一般都不住这么小的房子”。居住习惯的差异，也使得当地经适房市场缺乏暗箱操作的空间。“我们的经适房不是为了保障而保障，而是为了更多吸纳外来人口，推进城市化。”陈兴和说。
工业用地绸缪
尽管陈兴和认为公租房的主角是地方政府，但今年漯河仍将这一任务交给了企业。在18万平方米的公租房建设规划中，当地一家企业承担了12万平方米的任务。
“市政府按照工业地价给地，手续正在办。公租房建设的方向也很明确，要围绕产业聚居区来建设。”陈兴和透露。
双方的动力何在？《财经国家周刊》了解到，以工业用地换企业支持，此为双方的真实用意。
上述企业在承担12万平方米的公租房任务后，自己规划了一处400亩地的电子工业园区，“这块地按工业用地给它，很便宜，每平方米的建安成本不到1000元，扣除政府补贴，等于是一平方米的房子投入才几百块钱。”知情人士说。其所建公租房可以作为电子工业园区的配套，另一方面，因公租房建在产业聚居区，可以满足此区域的人租用，并收取一部分租金。
对企业而言，低价拿到的土地可作为融资资本。“按照市场价格一评估，价格就高了，可以去抵押融资。”
陈兴和表示，今年漯河的任务就这样落实，其下属的一个县也是这个模式。
按照国土资源部的7%的配套用地标准，这一数字已经超标。但陈兴和认为，该地为工业聚居区，方圆几平方公里没有住宅，建公租房也是为了满足整个区域的需要。“因为是电子公司，对劳动技能要求也更高一些，需要稳定的技术工人，这是企业的想法。外面的企业也可以入住。便于项目招商。”
漯河此举与郑州不同，后者土地稀缺现象严重，工业用地也已经寸土寸金；而漯河的城市建设尚处于起步期，工业用地价格每亩仅为十几万元。地方财政并不宽裕的小城市以土地换取企业支持，完成保障房建设任务。
陈兴和认为，这一做法和公租房政策设计的初衷相吻合。“公租房解决的是夹心层，这个群体主要是新进城、新就业人员，大部分在产业聚居区。就近安排居住，无论从城市布局，还是工作和生活的便利，都是合理的。与公租房制度设计的初衷一致。”
漯河的廉租房也采取了类似的社会化模式，在今年的12万平方米廉租房中，其下属一个开发区承担了9万平米，另外3万平米交给下属的一个县来做，市政府的压力很小。
但陈兴和认为这个模式不能持久。“正好碰到企业有积极性，但明年没有企业建怎么办？‘十二五’期间，这不是我们的主要路子，下一步我们要有其他的建设方式。”
漯河的房价一直稳定在2000元/平方米出头，在调控之后并无多少改变。这个城市的最大变化来自扑面而来的保障房建设任务。按照规划，漯河将在5年建设150万平方米保障房，今年的任务共12175套，超过30万平方米。
根据漯河市“十二五”保障规划，其每年需供应400亩保障房用地，同时旧城区改造和棚改的力度也在逐渐加大，资金需求日益强烈。
金融创新应运而生。今年2月份，漯河市公共住房建设投资有限公司（以下称房投公司）正式挂牌，成为河南省第一个保障房融资平台。在保障房资金压力下，此举被各界给予厚望。
但这座小城市，将要面对的不是一次保障房突击建设运动，更是一场行业变革。层层压力下如何借机建立长效保障制度，成为这个不温不火的城市所面临的最大课题。
保障房融资平台上马
地方融资平台已成一把双刃剑。公开资料显示，2010年地方融资平台贷款余额高达12.5万亿，风险部分超过20%，这也催生了监管层的多次表态，对地方融资平台进行压缩。
保障房任务下达至地方，令地方融资平台峰回路转。国务院副总理李克强在2010年底曾表态，地方融资平台若用于保障房建设，贷款可适度增加。“这为地方融资平台开了一个口子。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。
漯河市房投公司随即在2010年底开始组建。陈兴和透露，整个2010年，漯河市区只有9万平方米的廉租房建设任务，并无公租房。财政压力不算大。“当时的主要考虑是通过搭建融资平台，首先解决投资问题。”
房投公司负责人告诉《财经国家周刊》，公司自去年底开始组建，春节后拿到营业执照。注册资金1亿元，其中现金3500万元，剩余6500万以实物资产做抵押，包括现有的公房和已经建成的10多万平米廉租房。
平台搭建完成后，下一个问题是如何融资。浦发银行最终成为房投公司的第一单。“已经沟通协调过了，贷款可行性报告已经上报到省里，计划最迟5月份可以批下来，融资金额8500万元。”上述负责人透露。
他表示，在房投公司运作过程中，和中信银行、国开行都有过接触。“他们都有意向，来调研过，但最后浦发银行的门槛比较低，它反应也比较及时，在公司成立初期就保持联系。”
融资对漯河而言，问题并不大。即使没有浦发银行，也有国开行可寻求合作。在过去的沿河拆迁中，漯河与国家开发银行有过合作，一笔贷款如期还本付息，给国开行留下不错的印象。2009年，国开行专程再赴漯河调研投资环境，最终表示对保障房投融资比较感兴趣，并和市政府积极做工作，这才有了房投公司的成立。
房管局人士表示，融资完成后，这笔钱将由局党委统筹，用于经适房和廉租房建设。对于漯河而言，最核心的问题不是融资，而是还钱。
“融资平台好搭建，也好融资，但怎么把钱还了是主要问题。”陈兴和表示，融资的困难是次要的，还是有渠道和办法。现在核心不在于借钱融资，主要是探索怎么还钱。“还是得靠市场。”陈兴和说。
漯河目前的计划是，利用经适房、棚户区改造、旧城改造等，从中找出利润来还利息和本金。“还款方面也没有什么压力和风险。因为我们有在建项目，融到的钱就用于在建项目。”房投公司人士表示。
陈兴和也对《财经国家周刊》详解了还款思路。
第一块是土地出让金。按国家规定，出让金净收益不能少于10%用于保障房。净收益很难核算，有些区域为支持某个项目，出让金全额返还，所以净收益的量可能很小。“漯河把它调整成出让金总额的3%。不管有没有净收益，今年我们提3000万元到4000万元没有问题。”
第二块是国家财政补助。尽管1300亿元中央财政拨款整体收效甚微，但对漯河这样的小城市而言仍可依赖。由于漯河土地、房子价格都不高，中央政府的补贴甚至能占总资金量的三分之一。“比如我们这里1500元/平方米，上面补500元，我们配三分之二。”
第三块则是房子自身的升值空间。“我们正在快速城市化时期，房子有很大升值空间，拿出一部分，加上商业配套设施，把这块资金找出来。”
第四块则是建立几个大保障房社区，配备商业并出售，拿回一部分利润。若还有缺口，可对公租房租售并举，出售少部分公租房。
陈兴和表示，国务院调查小组分赴各地督导调控的过程中，不少小组均提及，现阶段各地市通过搭建融资平台筹措保障房建设资金，是有效的办法。他同时表示，保障房资金完全可以做到专款专用。“保障房自身融资压力就很大，我觉得也不可能再把融到的钱用到别的地方去。”陈兴和说，“关键是度，合理的规模把握好了，不会有风险。”
公租房还是经适房
尽管保障房建设任务已经明确，但对漯河而言，如何确定保障房形态也是个不大不小的问题。
漯河今年领到的任务是12175套，其中廉租房2400套，公租房3000套，棚户区改造2400套，经适房4375套。“今年是这个结构，靠政府投资的是廉租房和公租房，大概30万平方米。”
在决策层的制度设计中，公租房将在未来成为保障房中的大头，因而地方政府最大的难题在于公租房。在许多城市，政府与企业共同承担这一任务。而陈兴和认为，漯河市的公租房建设只能靠政府。“国家的制度设计，就是租，但租金水平低。开发企业一算账，觉得不划算。”
3000套公租房，这是漯河此前从未有过的经历。这个小城市此前只有廉租房和经适房。现在只得寻求公租房的受益者。
陈兴和将其定义为“半市场半保障”的形态。这一形态在每一个快速发展的城市中均有广阔天地。它的对手，是遍布城市的城中村和城郊村。
“我相信公租房的需求还是有的，在我们这里，这个市场目前被城中村、城边村所吸纳，因为城市很小，交通方便，农民的房子也很便宜。”即使是省会城市郑州，目前也是城边村在行使着公租房的职能。
“个人观点，我们这种城市，廉租房必须要建，是民生问题。但公租房可以摸索来，根据需求来定规划。我最倾向是用经适房解决问题。”陈兴和说。
数据显示，目前漯河仍然有很多2000元/平方米的房子，这些房子满足了不少城市新居民的置业需求。而经适房则因有优惠政策，购房成本更低，大约在1500元/平方米。陈兴和认为，对于向往城市生活而未能在大城市立足的年轻人而言，小城市具有一定的吸引力。“放开口子保障，政府没那多钱，但通过经适房吸纳人口转移，同时也能促进我们的城市化。”
对于漯河而言，经适房是主要的保障形式，其准入与退出机制尤为重要。但陈兴和表示，漯河经适房与普通商品房的价格差距很小，“只要你愿意买，就能买到。”他说，“我们的保障面很宽，不存在排号不公平的现象，我们甚至做宣传来销售经适房。这也是我们城市的特点。”
经适房和普通商品房的最大区别在户型，这里的经适房通常在90平米左右，但“我们这边一般都不住这么小的房子”。居住习惯的差异，也使得当地经适房市场缺乏暗箱操作的空间。“我们的经适房不是为了保障而保障，而是为了更多吸纳外来人口，推进城市化。”陈兴和说。
工业用地绸缪
尽管陈兴和认为公租房的主角是地方政府，但今年漯河仍将这一任务交给了企业。在18万平方米的公租房建设规划中，当地一家企业承担了12万平方米的任务。
“市政府按照工业地价给地，手续正在办。公租房建设的方向也很明确，要围绕产业聚居区来建设。”陈兴和透露。
双方的动力何在？《财经国家周刊》了解到，以工业用地换企业支持，此为双方的真实用意。
上述企业在承担12万平方米的公租房任务后，自己规划了一处400亩地的电子工业园区，“这块地按工业用地给它，很便宜，每平方米的建安成本不到1000元，扣除政府补贴，等于是一平方米的房子投入才几百块钱。”知情人士说。其所建公租房可以作为电子工业园区的配套，另一方面，因公租房建在产业聚居区，可以满足此区域的人租用，并收取一部分租金。
对企业而言，低价拿到的土地可作为融资资本。“按照市场价格一评估，价格就高了，可以去抵押融资。”
陈兴和表示，今年漯河的任务就这样落实，其下属的一个县也是这个模式。
按照国土资源部的7%的配套用地标准，这一数字已经超标。但陈兴和认为，该地为工业聚居区，方圆几平方公里没有住宅，建公租房也是为了满足整个区域的需要。“因为是电子公司，对劳动技能要求也更高一些，需要稳定的技术工人，这是企业的想法。外面的企业也可以入住。便于项目招商。”
漯河此举与郑州不同，后者土地稀缺现象严重，工业用地也已经寸土寸金；而漯河的城市建设尚处于起步期，工业用地价格每亩仅为十几万元。地方财政并不宽裕的小城市以土地换取企业支持，完成保障房建设任务。
陈兴和认为，这一做法和公租房政策设计的初衷相吻合。“公租房解决的是夹心层，这个群体主要是新进城、新就业人员，大部分在产业聚居区。就近安排居住，无论从城市布局，还是工作和生活的便利，都是合理的。与公租房制度设计的初衷一致。”
漯河的廉租房也采取了类似的社会化模式，在今年的12万平方米廉租房中，其下属一个开发区承担了9万平米，另外3万平米交给下属的一个县来做，市政府的压力很小。
但陈兴和认为这个模式不能持久。“正好碰到企业有积极性，但明年没有企业建怎么办？‘十二五’期间，这不是我们的主要路子，下一步我们要有其他的建设方式。”