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摘要：在针对当前房地产施工阶段成本管理存在的典型问题进行分析的基础上，提出了房地产项目施工阶段成本管理的若干策略。
关键词：房地产；施工；项目管理；成本管理；策略
Abstract: in view of the current real estate in construction stage cost management of the existing typical based on the analysis of the problems, and put forward the construction stage of real estate project cost management of several strategies.
Keywords: real estate; The construction; Project management; Cost management; strategy
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
0、引言
房地产项目施工阶段是房地产项目实施和工程设计意图得以实现的阶段，其成本控制工作是房地产成本控制的核心阶段。同时，还是工程产品质量以及项目实现其价值的重要阶段。由于房地产施工阶段具有其自身的特殊性，影响工程成本控制的因素很多，诸如：材料成本、经营管理方式以及工期等，这些因素都会造成房地产施工阶段的成本控制受到影响。下面将对房地产施工阶段成本管理存在的若干问题进行分析，并针对性的提出一些成本控制策略。
1、房地产施工阶段成本管理存在的典型问题
1.1 成本控制体系亟待健全
当前的成本控制体系欠健全主要表现在不能从整个施工过程来对施工阶段的成本进行控制和管理，一般都是在项目完成之后才能够通过分析与决算之后得到项目施工过程中的盈亏问题，不能及时的发现施工阶段的亏损点。在进行成本管理的过程中，也只是简单的将成本管理划归为项目成本管理部门，而技术人员只对技术和工程质量负责，工程施工人员则只对施工生产以及整体工程的进度负责，材料管理人员则只负责材料的检验、采购以及管理工作。从表面看来，这种方式分工明确、各司其责，但是确没有考虑到施工过程中的成本控制因素影响，一旦涉及到成本控制问题，房地产施工阶段的成本控制工作就陷入到了僵局。
1.2 施工过程中的生产要素管理缺位
在进行房地产项目的管理过程中，材料管理作为施工项目管理的重要环节，尤其是在项目的成本管理与控制工作中，其费用占到了整体成本中的70%左右。在生产要素管理的过程中主要存在着如下几个方面的问题：其一，材料采购之前没有对材料进行精确的预算，材料采购计划只是一个大致的范围，过于随意的采购计划导致施工过程中出现由于材料不足而导致的停工损失，或者是出现材料过剩，导致材料浪费的问题；其二，在材料的领用以及进行入库管理过程中，出现没有固定领料人、领料随意的问题，在材料的入库管理方面却存在着对方过于零散、没有及时清理以及由于锈蚀和被盗等问题。尤其是对于那些周转性材料，低值易耗品等采用一次性出帐的方式，没有对管理过程进行详细跟踪；其三，没有对材料使用过程中实际的无聊消耗进行核算，只保证财务核算过程中材料账目与材料管理部门的台账相吻合即可，而没有针对根据施工过程中的实际使用情况进行盘点，没有通过“帐实相符”的方式进行对比，一般采用将当月入库以及月末库存清算的方式来获得当月材料的消耗量。导致那些在入库过程中出现的非正常损耗被掩盖掉，难以通过成本控制措施来控制这方面的巨大损失；其四，没有对材料进行及时的核算，使得成本出现较大的波动，不能够进行有效的控制。更加没有将材料作为责任中心来进行具体的核算，导致在进行工程的单项结算过程中出现材料结余超过损耗的现象。
2、房地产项目施工阶段成本管理的若干策略
2.1 通过建立成本控制措施形成施工阶段的成本控制体系
(1) 建立起成本控制责任制
责任制在成本控制方法中具有极其重要的地位和作用，在具体的施工阶段建立起成本控制责任制除了需要确保制度的严密性与完整性之外，还应该将施工项目的质量目标、工期目标联系起来，彻底避免为了成本而控制的单一成本控制方式，而将质量和工期置于一边的现象，即应该彻底的克服成本控制过程中存在的“假节约真超支”问题。
(2) 建立起成本控制执行过程的核查机制
建立并完善成本控制执行过程中的核查机制是保证房地产工程施工阶段成本控制效果的有效策略。核查机制就是要将检查方式贯彻到施工阶段成本控制的各个细小环节当中去，采用的成本控制手法来确保成本控制目标的得以实现。在具体的工程实践中，可以通过绘制成本曲线图，然后从图表中对成本控制执行情况进行分析与评价，获得执行情况的优劣，并及时的分析其中存在的问题，并及时的采取针对性的解决策略来控制其中存在的偏差。通过这种方式对控制方法进行及时的纠偏可以对控制方法进行优化，确保施工各个阶段的经济指标得以实现。
(3) 建立起完善的技术管理体系
一个合理而晚上的技术措施是保证建筑项目施工成本得以控制的有力保证，尤其是在实际的施工建设过程具有完全的应用价值。考虑到成本控制与质量控制之间的不可分割性，在既保证质量的前提下，实现对工程项目成本的控制，通过采取一个经过优化的技术管理体系是最佳的选择。所以，进行成本控制过程中建立起一个先进的技术管理系统是成本控制的必要手段。
2.2 控制好施工阶段的成本影响因素
(1) 材料费用的控制
从控制的角度来看，材料费用控制主要包括用量控制以及价格控制两个主要的方面。其中，针对材料用量的控制，工程项目部在施工过程中应该采用“限额领料”的方式，尽量将材料消耗降到最低。同时，还应该做好限额领料单的管理工作，对其中各个部分材料的实际数量进行及时的核对，并确保其中每一种材料的数据绝对准确。再次，還应该对工程进行功能与价值的分析，在对材料性能进行分析的基础上，尽量采用低价的材料来替代高价材料，加快材料的周转与管理，并延长周转的次数。而针对材料价格的控制，主要是要求材料采购部门强化采购过程中的控制工作。具体的：在材料的采购过程中，应该将合格的供货者中选择一部分合格的供货商，通过货币三家的原则，在确保供货质量以及数量的基础上，选择价格足底的卖家作为供货商。同时，还可以采用项目监督的方式，工程项目管理部门有权利对所采购的物资加以过问，并询价，当材料的买价过高时，应该进行及时的调查和处理。另外，针对项目所需要的不同物资，材料部门可以采取分类批量采购的方式进行，这样可以有效的降低成本，达到对费用的控制目的。
(2) 人工费用的控制
人在对人工费用进行控制的过程中，主要可以通过工程项目和施工人员人工费用承包合同两个方面来对项目施工过程中的人工费用进行控制。房地产企业在进行成本费用控制的过程中，可以将内部计划价格作为控制的根据和基础，将工程实践过程中具体的情况结合起来对承包价格进行合理的确定，将合同价格作为人工费用划分与结算的依据。
另外，对人工费用的控制还可以根据项目施工人员的动态入手，以提高项目单位的劳动生产率为目的，将工资划分为几个基本的等级来进行控制。虽然在实际的工程项目管理过程中，工程项目部具备一定的人事管理权利，但是为了帮助项目做好人工费用的控制工作，降低人工费用，房地产企业还是应该对项目员工采用监督、指导、服务以及协调的方式来实现其成本控制的职能。同时，做好人员的安置工作，将二、三线人员和系统冗余人员进行尽量的精简，通过减少不必要的项目人工费用支出来达到成本控制的目的。
(3) 机械费用的控制
机械费用的控制在施工过程机械化程度提高之后显得尤为重要。控制过程中可以通过合理的安排施工生产，加强项目设备的租赁计划管理的方式来加强由于安排不当而导致的设备闲置问题。同时，施工项目也应该尽量与机械设备的协调工作相匹配，尽量避免由于怠工的问题而导致设备利用率下降。再次，应该做好施工现场的设备保养工作，设备的操作也应该完全按照操作规程来进行，使得机械设备长期处于一个良好的待工状态，避免由于机械设备的损耗而带来损失。同时，做好操作人员与辅导生产员工的协调与配合工作，提高机械设备的生产效率。
参考文献：
[1] 胡蓉. 房地产开发项目施工阶段成本控制策略探析. 广东建材，2010,26(7)：279-281.
[2] 马廷亮. 房地产开发项目施工阶段成本控制策略. 科技创新导报，2011(22)：127.
[3] 胡艺. 浅议房地产开发项目施工阶段的成本控制. 中国房地产业，2011(9)：29-30.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房地产；施工；项目管理；成本管理；策略
Abstract: in view of the current real estate in construction stage cost management of the existing typical based on the analysis of the problems, and put forward the construction stage of real estate project cost management of several strategies.
Keywords: real estate; The construction; Project management; Cost management; strategy
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
0、引言
房地产项目施工阶段是房地产项目实施和工程设计意图得以实现的阶段，其成本控制工作是房地产成本控制的核心阶段。同时，还是工程产品质量以及项目实现其价值的重要阶段。由于房地产施工阶段具有其自身的特殊性，影响工程成本控制的因素很多，诸如：材料成本、经营管理方式以及工期等，这些因素都会造成房地产施工阶段的成本控制受到影响。下面将对房地产施工阶段成本管理存在的若干问题进行分析，并针对性的提出一些成本控制策略。
1、房地产施工阶段成本管理存在的典型问题
1.1 成本控制体系亟待健全
当前的成本控制体系欠健全主要表现在不能从整个施工过程来对施工阶段的成本进行控制和管理，一般都是在项目完成之后才能够通过分析与决算之后得到项目施工过程中的盈亏问题，不能及时的发现施工阶段的亏损点。在进行成本管理的过程中，也只是简单的将成本管理划归为项目成本管理部门，而技术人员只对技术和工程质量负责，工程施工人员则只对施工生产以及整体工程的进度负责，材料管理人员则只负责材料的检验、采购以及管理工作。从表面看来，这种方式分工明确、各司其责，但是确没有考虑到施工过程中的成本控制因素影响，一旦涉及到成本控制问题，房地产施工阶段的成本控制工作就陷入到了僵局。
1.2 施工过程中的生产要素管理缺位
在进行房地产项目的管理过程中，材料管理作为施工项目管理的重要环节，尤其是在项目的成本管理与控制工作中，其费用占到了整体成本中的70%左右。在生产要素管理的过程中主要存在着如下几个方面的问题：其一，材料采购之前没有对材料进行精确的预算，材料采购计划只是一个大致的范围，过于随意的采购计划导致施工过程中出现由于材料不足而导致的停工损失，或者是出现材料过剩，导致材料浪费的问题；其二，在材料的领用以及进行入库管理过程中，出现没有固定领料人、领料随意的问题，在材料的入库管理方面却存在着对方过于零散、没有及时清理以及由于锈蚀和被盗等问题。尤其是对于那些周转性材料，低值易耗品等采用一次性出帐的方式，没有对管理过程进行详细跟踪；其三，没有对材料使用过程中实际的无聊消耗进行核算，只保证财务核算过程中材料账目与材料管理部门的台账相吻合即可，而没有针对根据施工过程中的实际使用情况进行盘点，没有通过“帐实相符”的方式进行对比，一般采用将当月入库以及月末库存清算的方式来获得当月材料的消耗量。导致那些在入库过程中出现的非正常损耗被掩盖掉，难以通过成本控制措施来控制这方面的巨大损失；其四，没有对材料进行及时的核算，使得成本出现较大的波动，不能够进行有效的控制。更加没有将材料作为责任中心来进行具体的核算，导致在进行工程的单项结算过程中出现材料结余超过损耗的现象。
2、房地产项目施工阶段成本管理的若干策略
2.1 通过建立成本控制措施形成施工阶段的成本控制体系
(1) 建立起成本控制责任制
责任制在成本控制方法中具有极其重要的地位和作用，在具体的施工阶段建立起成本控制责任制除了需要确保制度的严密性与完整性之外，还应该将施工项目的质量目标、工期目标联系起来，彻底避免为了成本而控制的单一成本控制方式，而将质量和工期置于一边的现象，即应该彻底的克服成本控制过程中存在的“假节约真超支”问题。
(2) 建立起成本控制执行过程的核查机制
建立并完善成本控制执行过程中的核查机制是保证房地产工程施工阶段成本控制效果的有效策略。核查机制就是要将检查方式贯彻到施工阶段成本控制的各个细小环节当中去，采用的成本控制手法来确保成本控制目标的得以实现。在具体的工程实践中，可以通过绘制成本曲线图，然后从图表中对成本控制执行情况进行分析与评价，获得执行情况的优劣，并及时的分析其中存在的问题，并及时的采取针对性的解决策略来控制其中存在的偏差。通过这种方式对控制方法进行及时的纠偏可以对控制方法进行优化，确保施工各个阶段的经济指标得以实现。
(3) 建立起完善的技术管理体系
一个合理而晚上的技术措施是保证建筑项目施工成本得以控制的有力保证，尤其是在实际的施工建设过程具有完全的应用价值。考虑到成本控制与质量控制之间的不可分割性，在既保证质量的前提下，实现对工程项目成本的控制，通过采取一个经过优化的技术管理体系是最佳的选择。所以，进行成本控制过程中建立起一个先进的技术管理系统是成本控制的必要手段。
2.2 控制好施工阶段的成本影响因素
(1) 材料费用的控制
从控制的角度来看，材料费用控制主要包括用量控制以及价格控制两个主要的方面。其中，针对材料用量的控制，工程项目部在施工过程中应该采用“限额领料”的方式，尽量将材料消耗降到最低。同时，还应该做好限额领料单的管理工作，对其中各个部分材料的实际数量进行及时的核对，并确保其中每一种材料的数据绝对准确。再次，還应该对工程进行功能与价值的分析，在对材料性能进行分析的基础上，尽量采用低价的材料来替代高价材料，加快材料的周转与管理，并延长周转的次数。而针对材料价格的控制，主要是要求材料采购部门强化采购过程中的控制工作。具体的：在材料的采购过程中，应该将合格的供货者中选择一部分合格的供货商，通过货币三家的原则，在确保供货质量以及数量的基础上，选择价格足底的卖家作为供货商。同时，还可以采用项目监督的方式，工程项目管理部门有权利对所采购的物资加以过问，并询价，当材料的买价过高时，应该进行及时的调查和处理。另外，针对项目所需要的不同物资，材料部门可以采取分类批量采购的方式进行，这样可以有效的降低成本，达到对费用的控制目的。
(2) 人工费用的控制
人在对人工费用进行控制的过程中，主要可以通过工程项目和施工人员人工费用承包合同两个方面来对项目施工过程中的人工费用进行控制。房地产企业在进行成本费用控制的过程中，可以将内部计划价格作为控制的根据和基础，将工程实践过程中具体的情况结合起来对承包价格进行合理的确定，将合同价格作为人工费用划分与结算的依据。
另外，对人工费用的控制还可以根据项目施工人员的动态入手，以提高项目单位的劳动生产率为目的，将工资划分为几个基本的等级来进行控制。虽然在实际的工程项目管理过程中，工程项目部具备一定的人事管理权利，但是为了帮助项目做好人工费用的控制工作，降低人工费用，房地产企业还是应该对项目员工采用监督、指导、服务以及协调的方式来实现其成本控制的职能。同时，做好人员的安置工作，将二、三线人员和系统冗余人员进行尽量的精简，通过减少不必要的项目人工费用支出来达到成本控制的目的。
(3) 机械费用的控制
机械费用的控制在施工过程机械化程度提高之后显得尤为重要。控制过程中可以通过合理的安排施工生产，加强项目设备的租赁计划管理的方式来加强由于安排不当而导致的设备闲置问题。同时，施工项目也应该尽量与机械设备的协调工作相匹配，尽量避免由于怠工的问题而导致设备利用率下降。再次，应该做好施工现场的设备保养工作，设备的操作也应该完全按照操作规程来进行，使得机械设备长期处于一个良好的待工状态，避免由于机械设备的损耗而带来损失。同时，做好操作人员与辅导生产员工的协调与配合工作，提高机械设备的生产效率。
参考文献：
[1] 胡蓉. 房地产开发项目施工阶段成本控制策略探析. 广东建材，2010,26(7)：279-281.
[2] 马廷亮. 房地产开发项目施工阶段成本控制策略. 科技创新导报，2011(22)：127.
[3] 胡艺. 浅议房地产开发项目施工阶段的成本控制. 中国房地产业，2011(9)：29-30.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。