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摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，其发展从供给和需求两个方面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了城市发展水平，严重超出普通民众的购买能力,出现了房地产泡沫现象。本文分析了当前我国城市房地产业的发展现状，从总体上分析了城市发展水平与房地产价格水平的联系，得出城市发展中可能对房价有影响的因素，总结出房地产市场价格水平与城市发展水平的关系，并针对其影响程度提出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫 城市化 调控
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
近年来，随着经济的迅速增长，城市化进程的不断加快，房地产业掀起了一股买卖热潮，随之而来的便是房地产价格的迅速上涨，有的甚至偏离了人们能负担的正常范围，提到住房，“买不起”成了越来越多人的口头禅。无形中房地产泡沫开始形成。孟子曰“民有恒产，始有恒心”，足以见得住房问题乃民生之根本。如何使房地产价格与城市化发展水平相协调、打破城市化带来的房地产泡沫关系到国计民生。
房地产价格具有其特殊的形成机制，在供求机制和竞争机制的相互作用中，其最主要的特征是房地产市场供求平衡难度很大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，所以当出现供不应求时，由于供给的极度缺乏弹性，增加供给平衡供求不易，导致需求量对房地产价格的作用十分明显。而城市化水平的不断提高正是从需求上大大影响了房地产业的价格。城市化进程的不断加快导致人们对房子需求的不断增加，从而拉动价格上涨，大量的农村居民转变为城镇居民。快速城市化导致城镇居住用地紧张，推动房地产价格上涨，同时城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。所以城市化主要是从公民的需求和城市土地供给上影响房价的变动。
中国城市化的快速发展必然带来对住房的刚性需求，具体而言可归为如下几个因素。其一，改革开放后富裕起来的一部分农民进入城市购房置业，一定程度上挤压了住房供给的空间；其二，随着1999年高校扩招，高等教育日益普及，大批毕业生涌入大中城市而不愿意回到农村或者县城就业，于是造成住房需求的快速膨胀；其三，新时代的教育、网络以及其他传媒强调个人价值的实现，无形中催生了文化浮躁和年轻人为实现梦想强烈希望滞留于城市，从而促进房价上涨；其四，70、80后是城市化的主力军，父辈的积蓄使他们的购房无贷款压力等的后顾之忧，无形中也推动了住房价格的上升；其五，城市化不断向郊区推进是大趋势，而这无疑意味着政府要向郊区农民提供大量的置业费用或住房，也会造成地价的快速上涨，最终推高房价。综上种种，外援购买力具有强大的力量，这些人不在城市常住人口的统计之中，但他们对住房的消费确是实实在在的、没有任何水分的巨大需求。这也恰恰解释了大凡流动性高的城市，如北京上海，房价持续高烧的原因。
中国房地产价格与城市发展水平是密切相关的。城市发展水平的提高是房地产价格上涨的基础，而房地产行业又是城市经濟中的十分重要组成部分，其价格的上涨又在一定程度上带动了促进了城市经济的发展，活跃了市场的氛围。但目前，结合我国社会主义初级阶段的基本国情，城市化的任务任重道远，抑制房地产价格的上升难度很大。房地产价格需要继续规范和调控。城市化是现代化的必由之路，工业化内在要求加快人口从农村向城市的转移。 在这个过程中，可以说对城市房地产的大量需求是长期的，但是土地的供给却是刚性的。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确18亿亩耕地保有量确定为约束性指标。目前，中国耕地面积只有18.31亿亩，而且还会存在由于自然条件的变化，如沙漠化、水土流失等原因进一步减少的压力。近年来诸多关于中国房地产价格与城市化发展水平的实证分析都得出了一个共同的结论，即中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的主要原因；中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，亦即城市化水平越高，房地产价格越高；中国城市化发展水平与中国房地产价格的关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢，城市化水平的短期变动对房地产价格变化影响不太明显。由此可见，房地产价格的上升将是长期的。
虽然有以上结论，由于住房问题在解决民生问题上有着举足轻重的作用，我们仍要采取一定强力而有效的措施，控制房地产价格的泡沫性增长，以和谐城市化发展与经济发展的关系。
房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。而城市化是现代化的必由之路。进一步完善房地产市场调控政策，核心是要将城市化水平与房地产价格有机结合起来，加强金融、土地、税收等各项政策协调配合，提高调控政策的科学性和预见性。具体来说有如下几点建议。
第一，把城市化的发展与调控房地产价格结合起来。把握城市化的适当进度，尤其是控制特大城市与大城市的发展规模，控制城市常住人口的增长。同时，针对我国大量中小城市土地普遍闲置，利用不充分的现状，大力发展中小城市和城镇的建设。与此同时，加快新农村建设的步伐，缩小城乡差距，以此来缓解农村人口涌向城市而带来的城市住房压力。
第二，加强对土地开发的宏观调控，稳定城市土地价格。应当根据人口总量和结构变化情况，进一步完善土地供应市场化的政策体系。住房市场归根结底要满足人的居住需求，人口总量和结构变化情况对住房需求情况具有重要影响。而住房供应情况则主要取决于土地供应情况。因此，要根据城市人口总量和结构变化情况，确定未来住宅需求变化趋势，在此基础上确定住宅供应计划，并出台与之配套的土地、金融方面的政策。制定长期的土地使用规划，提高土地拍卖的透明度，对用于经济适用房建设，或其他普通住宅建设的项目予以土地优惠，严厉打击土地倒卖，哄抬地价等行为。
第三，调整城市规划。规划部门在制定居住用地规划时，应限定单块居住用地规模，并限制同一房地产商的购地数量，强化市场竞争，避免垄断和大面积囤地。此外，在用地开发上，由于空置成本低预期值又较高，因此存在着不开发或开发后不售的“空置楼盘”现象，这严重浪费又诱发房价上涨。增收空置税，控制开发商的土地新购行为，迫使其降低空置率，此外应及时对规定时间内未开发或未用地，进行无偿回收再规划。另外多层次立体式居住空间，多建立体式高层住宅，减少土地浪费，增加房源供给。均衡大都市发展，形成多中心城市空间结构，我国高房价一般集中在大中城市，尤其是中心街段，发展多个城市中心，完善其基础设施建设，分散市中心压力，化解中心房源紧张及追捧。
第四，转变政府职能，规范房地产交易。首先，强化房地产登记制度和交易申报制度, 并定期公开, 为长久的搜集和发布市场信息提供一个坚实的基础。其次，严格控制住宅建设结构。改变长期以来住宅建设结构不合理，高档房、大面积住房较多，适合工薪阶层居住的小户型小面积的中档住宅较少的局面。再次，完善税收体制, 使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊。最后，限制外资对中国房地产市场的投资规模。金融机构把好信贷“闸门”，规范房地产贷款。严禁对开发商发放新的房地产贷款，禁止对第三套及以上住房提供贷款。
第五，完善住房保障机制，缓解城市化过程中的住房压力。住房保障是一个国家社会保障制度的重要方面。完善住房保障制度, 使人们预期在不同的收入状况下都能拥有适当的住房, 无论是享受廉租房还是租金补贴等, 不用担心因为无法追赶飞速上涨的房价而失去住房的权利。同时，让住房保障体系和其他社会保障制度相结合，住房保障作为社会保障的一个方面,其建立、完善离不开其他社会保障制度的支持和配合。医疗、失业、养老等保障制度的建立健全,可以对住房保障制度的构建起到保驾护航的作用,可以稳定居民的心理预期、促进消费观念的转变,有效解决低收入阶层的生存和发展问题,促进社会各阶层相互融合。因此,在构建住房保障体系的同时,还应该健全、完善社会保障制度。 另外，建立完善的住房法律制度，政府要为保障国民的这一权利而不断努力。虽然我国目前出台了房地产管理的相关法律，但由于监管不力，并未达到预期的效果。除此之外，还需要进一步完善落实经济适用房政策，分配制度，严格进行资格审查，对住房地用途进行监督管理。
第六，整顿金融市场秩序，拓宽居民投资渠道。我国房价过高，一定程度上是由于人们炒房投资造成的，大部分中国民众认为投资房子是不会亏本，可以保值增值。这与我国居民投资渠道狭窄，金融业发展不成熟有很大关系，引导居民不能将资金仅仅盯在房地产投资，所以整顿我国金融秩序，大力推广宣传其他投资方式，引导居民多元化理性投资是解决过度追捧炒房的一项措施。
建筑是“石头的史书”，房屋乃民生之根本。房地产行业是国民经济中的重要组成部分，对城市乃至整个国家的发展有着重大的意义。近些年城市化带来了房价的飞速上涨，由于房地产泡沫本质上的不可持续性也给国家经济带来了许多问题及隐患。我们应加强政府的宏观调控，充分利用金融机制的各种手段，将打破城市化带来的房地产业泡沫尽早提上日程，借以促进房地产业以及城市健康可持续发展。
关键词：房地产泡沫 城市化 调控
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
近年来，随着经济的迅速增长，城市化进程的不断加快，房地产业掀起了一股买卖热潮，随之而来的便是房地产价格的迅速上涨，有的甚至偏离了人们能负担的正常范围，提到住房，“买不起”成了越来越多人的口头禅。无形中房地产泡沫开始形成。孟子曰“民有恒产，始有恒心”，足以见得住房问题乃民生之根本。如何使房地产价格与城市化发展水平相协调、打破城市化带来的房地产泡沫关系到国计民生。
房地产价格具有其特殊的形成机制，在供求机制和竞争机制的相互作用中，其最主要的特征是房地产市场供求平衡难度很大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，所以当出现供不应求时，由于供给的极度缺乏弹性，增加供给平衡供求不易，导致需求量对房地产价格的作用十分明显。而城市化水平的不断提高正是从需求上大大影响了房地产业的价格。城市化进程的不断加快导致人们对房子需求的不断增加，从而拉动价格上涨，大量的农村居民转变为城镇居民。快速城市化导致城镇居住用地紧张，推动房地产价格上涨，同时城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。所以城市化主要是从公民的需求和城市土地供给上影响房价的变动。
中国城市化的快速发展必然带来对住房的刚性需求，具体而言可归为如下几个因素。其一，改革开放后富裕起来的一部分农民进入城市购房置业，一定程度上挤压了住房供给的空间；其二，随着1999年高校扩招，高等教育日益普及，大批毕业生涌入大中城市而不愿意回到农村或者县城就业，于是造成住房需求的快速膨胀；其三，新时代的教育、网络以及其他传媒强调个人价值的实现，无形中催生了文化浮躁和年轻人为实现梦想强烈希望滞留于城市，从而促进房价上涨；其四，70、80后是城市化的主力军，父辈的积蓄使他们的购房无贷款压力等的后顾之忧，无形中也推动了住房价格的上升；其五，城市化不断向郊区推进是大趋势，而这无疑意味着政府要向郊区农民提供大量的置业费用或住房，也会造成地价的快速上涨，最终推高房价。综上种种，外援购买力具有强大的力量，这些人不在城市常住人口的统计之中，但他们对住房的消费确是实实在在的、没有任何水分的巨大需求。这也恰恰解释了大凡流动性高的城市，如北京上海，房价持续高烧的原因。
中国房地产价格与城市发展水平是密切相关的。城市发展水平的提高是房地产价格上涨的基础，而房地产行业又是城市经濟中的十分重要组成部分，其价格的上涨又在一定程度上带动了促进了城市经济的发展，活跃了市场的氛围。但目前，结合我国社会主义初级阶段的基本国情，城市化的任务任重道远，抑制房地产价格的上升难度很大。房地产价格需要继续规范和调控。城市化是现代化的必由之路，工业化内在要求加快人口从农村向城市的转移。 在这个过程中，可以说对城市房地产的大量需求是长期的，但是土地的供给却是刚性的。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确18亿亩耕地保有量确定为约束性指标。目前，中国耕地面积只有18.31亿亩，而且还会存在由于自然条件的变化，如沙漠化、水土流失等原因进一步减少的压力。近年来诸多关于中国房地产价格与城市化发展水平的实证分析都得出了一个共同的结论，即中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的主要原因；中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，亦即城市化水平越高，房地产价格越高；中国城市化发展水平与中国房地产价格的关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢，城市化水平的短期变动对房地产价格变化影响不太明显。由此可见，房地产价格的上升将是长期的。
虽然有以上结论，由于住房问题在解决民生问题上有着举足轻重的作用，我们仍要采取一定强力而有效的措施，控制房地产价格的泡沫性增长，以和谐城市化发展与经济发展的关系。
房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。而城市化是现代化的必由之路。进一步完善房地产市场调控政策，核心是要将城市化水平与房地产价格有机结合起来，加强金融、土地、税收等各项政策协调配合，提高调控政策的科学性和预见性。具体来说有如下几点建议。
第一，把城市化的发展与调控房地产价格结合起来。把握城市化的适当进度，尤其是控制特大城市与大城市的发展规模，控制城市常住人口的增长。同时，针对我国大量中小城市土地普遍闲置，利用不充分的现状，大力发展中小城市和城镇的建设。与此同时，加快新农村建设的步伐，缩小城乡差距，以此来缓解农村人口涌向城市而带来的城市住房压力。
第二，加强对土地开发的宏观调控，稳定城市土地价格。应当根据人口总量和结构变化情况，进一步完善土地供应市场化的政策体系。住房市场归根结底要满足人的居住需求，人口总量和结构变化情况对住房需求情况具有重要影响。而住房供应情况则主要取决于土地供应情况。因此，要根据城市人口总量和结构变化情况，确定未来住宅需求变化趋势，在此基础上确定住宅供应计划，并出台与之配套的土地、金融方面的政策。制定长期的土地使用规划，提高土地拍卖的透明度，对用于经济适用房建设，或其他普通住宅建设的项目予以土地优惠，严厉打击土地倒卖，哄抬地价等行为。
第三，调整城市规划。规划部门在制定居住用地规划时，应限定单块居住用地规模，并限制同一房地产商的购地数量，强化市场竞争，避免垄断和大面积囤地。此外，在用地开发上，由于空置成本低预期值又较高，因此存在着不开发或开发后不售的“空置楼盘”现象，这严重浪费又诱发房价上涨。增收空置税，控制开发商的土地新购行为，迫使其降低空置率，此外应及时对规定时间内未开发或未用地，进行无偿回收再规划。另外多层次立体式居住空间，多建立体式高层住宅，减少土地浪费，增加房源供给。均衡大都市发展，形成多中心城市空间结构，我国高房价一般集中在大中城市，尤其是中心街段，发展多个城市中心，完善其基础设施建设，分散市中心压力，化解中心房源紧张及追捧。
第四，转变政府职能，规范房地产交易。首先，强化房地产登记制度和交易申报制度, 并定期公开, 为长久的搜集和发布市场信息提供一个坚实的基础。其次，严格控制住宅建设结构。改变长期以来住宅建设结构不合理，高档房、大面积住房较多，适合工薪阶层居住的小户型小面积的中档住宅较少的局面。再次，完善税收体制, 使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊。最后，限制外资对中国房地产市场的投资规模。金融机构把好信贷“闸门”，规范房地产贷款。严禁对开发商发放新的房地产贷款，禁止对第三套及以上住房提供贷款。
第五，完善住房保障机制，缓解城市化过程中的住房压力。住房保障是一个国家社会保障制度的重要方面。完善住房保障制度, 使人们预期在不同的收入状况下都能拥有适当的住房, 无论是享受廉租房还是租金补贴等, 不用担心因为无法追赶飞速上涨的房价而失去住房的权利。同时，让住房保障体系和其他社会保障制度相结合，住房保障作为社会保障的一个方面,其建立、完善离不开其他社会保障制度的支持和配合。医疗、失业、养老等保障制度的建立健全,可以对住房保障制度的构建起到保驾护航的作用,可以稳定居民的心理预期、促进消费观念的转变,有效解决低收入阶层的生存和发展问题,促进社会各阶层相互融合。因此,在构建住房保障体系的同时,还应该健全、完善社会保障制度。 另外，建立完善的住房法律制度，政府要为保障国民的这一权利而不断努力。虽然我国目前出台了房地产管理的相关法律，但由于监管不力，并未达到预期的效果。除此之外，还需要进一步完善落实经济适用房政策，分配制度，严格进行资格审查，对住房地用途进行监督管理。
第六，整顿金融市场秩序，拓宽居民投资渠道。我国房价过高，一定程度上是由于人们炒房投资造成的，大部分中国民众认为投资房子是不会亏本，可以保值增值。这与我国居民投资渠道狭窄，金融业发展不成熟有很大关系，引导居民不能将资金仅仅盯在房地产投资，所以整顿我国金融秩序，大力推广宣传其他投资方式，引导居民多元化理性投资是解决过度追捧炒房的一项措施。
建筑是“石头的史书”，房屋乃民生之根本。房地产行业是国民经济中的重要组成部分，对城市乃至整个国家的发展有着重大的意义。近些年城市化带来了房价的飞速上涨，由于房地产泡沫本质上的不可持续性也给国家经济带来了许多问题及隐患。我们应加强政府的宏观调控，充分利用金融机制的各种手段，将打破城市化带来的房地产业泡沫尽早提上日程，借以促进房地产业以及城市健康可持续发展。