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【摘 要】 房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点，是企业各项经营管理的核心内容，加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中，房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题，深入分析其形成的原因及对策，通过科学合理的方法将其解决，从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。本文对房地产企业如何加强财务管理进行了探讨。
【关键词】 房地产企业；财务管理；措施
由于房地产开发项目的开发周期较长，资金的使用量很大，因此，只有加强财务管理，科学的平衡企业的收入和支出，才能实现企业的长期资本积累，最终实现企业的可持续发展。尤其是在当前国家加大对房地产行业调控、行业竞争日趋激烈的环境中，房地产开发企业只有加强财务管理，努力降低房地产开发企业的开发成本，提高自身的竞争能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败地位。
一、房地产企业财务管理的作用
首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市場需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。
其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。
最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。
二、加强房地产企业财务管理的措施
1、加强全面预算管理
加强全面预算工作的组织领导，对职责权限、授权批准程序等进行细化。预算管理委员会需要负责拟订预算的目标，制度预算的具体措施。同时协调预算编制和执行的问题，以提升预算的可执行力度，达到全面预算管理的目的。科学的进行预算责任的单元的制定。强化内部管理，将企业的经营活动都纳入到预算中去。强调层层落实，使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时需要强化对预算执行的监督和控制，以此来减少因为管理不善导致的经济损失。加强财务管理，对资金的投资进行准确的估量，做出合理的可行性报告，以此降低投资风险。同时在进行财务预算的过程中，需要处理好资产结构的管理，合理的规划现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。
2、加强全面成本管理
加强全面成本管理需要树立系统管理意识，从企业的战略全局出发。坚持全面性原则，根据不同的成本采取不同的策略方法。在市场经济的大环境下，房地产企业财务管理需要从市场竞争的实际出发，充分的考虑物质成本以及非物质成本。为了更好的实现成本管理的目标，需要实现成本内容的扩展。房地产企业设计的成本较多，服务、产权、人力资源、环境等成本是其中重要的组成部分，针对这些成本，需要财务科学合理的方法，才能够保证成本控制住的有效性。成本管理的工作需要全员的配合才能够完成，在全面成本管理的过程中，需要成立成本管理委员会，并且在成本控制的过程中，需要管理层的全面参与。房地产企业在进行成本管理的过程中，需要采取目标成本管理的方式。对财务成本进行全面跟踪，保证各项工作的顺利进行。根据企业实际情况，建立相应的监督考核机制，从全方位入手，将成本控制指纳入到项目规划书中去。同时完善企业的竞争机制，为全面成本管理打下基础。在进行成本管理的过程中，需要采取清单报价模式进行，以达到对房地产企业整体成本控制的目的。在房地产行业相同的工程量，不同企业的价格是不同的，这就体现了房地产行业财务管理需要有技术指导才能够顺利进行。
3、强化风险防范机制建设
房地产开发企业在生产经营过程中随着其业务数量不断扩大也会面临越来越多的财务风险及危机。而且由于房地产开发企业的特殊性，许多风险一旦发生则造成的损失将是不可估量的。所以必须不断加强财务风险防范机制的建设与完善。首先要在企业内部切实树立财务风险防范意识，要实现从领导要销售人员，人人以风险防控为己任；其次是要加强对风险的预估、预测、评价及对策研究，要建立常规风险数据库及突发风险分析预警系统，从而实现对风险的切实防范。在风险防范具体内容上，尤其需要重视对合同风险的防范及措施研究，要加强对合同文本的管理工作，仔细推敲合同文本条款及细则，认真研究是否存在有悖国家法律法规的文字出现，认真审核合作单位及企业的性质与资质等，从而有效提升财务风险防范水平。
4、合理运用税收筹划手段
一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法，利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予按税收有关规定据实扣除，其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除；如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此，比较两种办法的扣除金额孰大，选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税，待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多，因此，应根据开发产品完工的确认条件，选择最佳的完工时间点。
5、注重提高房地产企业的资金效率
提高资金的使用效率，切实强化企业财务管理制度，其关键是提高房地产企业财务资金的应用效率。企业资金管理的核心就是企业财务管理，在筹集和使用资金的过程中，房地产开发企业应将企业经营管理作为企业内部财务管理的首要任务，将企业的营运资金统筹安排、加大对企业资金的管理力度，有效优化本企业的信用体系，有效提高企业资金的使用效率。另外房地产开发企业将营运资金的管理纳入全面预算管理体系，通过对企业资金预算实际执行状况的分析，事先制定好合理有效的筹资计划，将企业原来较为分散的营运资金集中起来，合理调整资金结构，加速资金周转，可以降低营运资金的成本，提高企业营运资金的使用效率。
总之，房地产企业要想获得持续性的核心竞争力、实现长远的发展，提高财务管理水平是重要的途径之一。
参考文献：
[1]常川萍.房地产开发企业财务管理现状及对策[J].西部财会，2011（03）
[2]徐敏.加强财务管理应注意的问题[J].市场研究，2012，（6）.
[3]孙艳平，张帆.房地产企业财务管理中的问题与对策.合作经济与科技[J]. 2012（445）：48-49
[4]张敏.房地产企业财务管理中存在的问题及优化措施探讨.企业研究[J]. 2013（418）：77-78
【关键词】 房地产企业；财务管理；措施
由于房地产开发项目的开发周期较长，资金的使用量很大，因此，只有加强财务管理，科学的平衡企业的收入和支出，才能实现企业的长期资本积累，最终实现企业的可持续发展。尤其是在当前国家加大对房地产行业调控、行业竞争日趋激烈的环境中，房地产开发企业只有加强财务管理，努力降低房地产开发企业的开发成本，提高自身的竞争能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败地位。
一、房地产企业财务管理的作用
首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市場需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。
其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。
最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。
二、加强房地产企业财务管理的措施
1、加强全面预算管理
加强全面预算工作的组织领导，对职责权限、授权批准程序等进行细化。预算管理委员会需要负责拟订预算的目标，制度预算的具体措施。同时协调预算编制和执行的问题，以提升预算的可执行力度，达到全面预算管理的目的。科学的进行预算责任的单元的制定。强化内部管理，将企业的经营活动都纳入到预算中去。强调层层落实，使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时需要强化对预算执行的监督和控制，以此来减少因为管理不善导致的经济损失。加强财务管理，对资金的投资进行准确的估量，做出合理的可行性报告，以此降低投资风险。同时在进行财务预算的过程中，需要处理好资产结构的管理，合理的规划现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。
2、加强全面成本管理
加强全面成本管理需要树立系统管理意识，从企业的战略全局出发。坚持全面性原则，根据不同的成本采取不同的策略方法。在市场经济的大环境下，房地产企业财务管理需要从市场竞争的实际出发，充分的考虑物质成本以及非物质成本。为了更好的实现成本管理的目标，需要实现成本内容的扩展。房地产企业设计的成本较多，服务、产权、人力资源、环境等成本是其中重要的组成部分，针对这些成本，需要财务科学合理的方法，才能够保证成本控制住的有效性。成本管理的工作需要全员的配合才能够完成，在全面成本管理的过程中，需要成立成本管理委员会，并且在成本控制的过程中，需要管理层的全面参与。房地产企业在进行成本管理的过程中，需要采取目标成本管理的方式。对财务成本进行全面跟踪，保证各项工作的顺利进行。根据企业实际情况，建立相应的监督考核机制，从全方位入手，将成本控制指纳入到项目规划书中去。同时完善企业的竞争机制，为全面成本管理打下基础。在进行成本管理的过程中，需要采取清单报价模式进行，以达到对房地产企业整体成本控制的目的。在房地产行业相同的工程量，不同企业的价格是不同的，这就体现了房地产行业财务管理需要有技术指导才能够顺利进行。
3、强化风险防范机制建设
房地产开发企业在生产经营过程中随着其业务数量不断扩大也会面临越来越多的财务风险及危机。而且由于房地产开发企业的特殊性，许多风险一旦发生则造成的损失将是不可估量的。所以必须不断加强财务风险防范机制的建设与完善。首先要在企业内部切实树立财务风险防范意识，要实现从领导要销售人员，人人以风险防控为己任；其次是要加强对风险的预估、预测、评价及对策研究，要建立常规风险数据库及突发风险分析预警系统，从而实现对风险的切实防范。在风险防范具体内容上，尤其需要重视对合同风险的防范及措施研究，要加强对合同文本的管理工作，仔细推敲合同文本条款及细则，认真研究是否存在有悖国家法律法规的文字出现，认真审核合作单位及企业的性质与资质等，从而有效提升财务风险防范水平。
4、合理运用税收筹划手段
一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法，利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予按税收有关规定据实扣除，其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除；如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此，比较两种办法的扣除金额孰大，选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税，待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多，因此，应根据开发产品完工的确认条件，选择最佳的完工时间点。
5、注重提高房地产企业的资金效率
提高资金的使用效率，切实强化企业财务管理制度，其关键是提高房地产企业财务资金的应用效率。企业资金管理的核心就是企业财务管理，在筹集和使用资金的过程中，房地产开发企业应将企业经营管理作为企业内部财务管理的首要任务，将企业的营运资金统筹安排、加大对企业资金的管理力度，有效优化本企业的信用体系，有效提高企业资金的使用效率。另外房地产开发企业将营运资金的管理纳入全面预算管理体系，通过对企业资金预算实际执行状况的分析，事先制定好合理有效的筹资计划，将企业原来较为分散的营运资金集中起来，合理调整资金结构，加速资金周转，可以降低营运资金的成本，提高企业营运资金的使用效率。
总之，房地产企业要想获得持续性的核心竞争力、实现长远的发展，提高财务管理水平是重要的途径之一。
参考文献：
[1]常川萍.房地产开发企业财务管理现状及对策[J].西部财会，2011（03）
[2]徐敏.加强财务管理应注意的问题[J].市场研究，2012，（6）.
[3]孙艳平，张帆.房地产企业财务管理中的问题与对策.合作经济与科技[J]. 2012（445）：48-49
[4]张敏.房地产企业财务管理中存在的问题及优化措施探讨.企业研究[J]. 2013（418）：77-78