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【摘 要】 房地产对外投资对我国经济的发展有着重要的意义。从中国经济发展历程来看，房地产市场为我国经济发展做出过很大贡献，并影响了我国经济的发展走势。从经济全球化的趋势来看，中国的房地产积极大胆的走出去，为自己寻找有利的投资机遇和方位，使得资源在全球实现重组与配置。本文对我国房地产对外直接投资的现在进行了展现分析，并提出相关建议。
【关键词】 房地产 对外直接投资 策略
一、房地产對外直接投资现状
（一）房地产对外投资净额
从2007年到2013年，我国对外直接投资规模在不断的扩大，2007年对外直接投资净额为265.0609亿美元，到了2013年增长到1078.4371亿美元，年增长率达43.83%。从对外直接投资的存量上看，2008年对外直接投资存量为1839.7071亿美元，2013年则为6604.7840亿美元，年增长率为37%，近七年来大体都成上升趋势。
（二）房地产对外直接投资地域分布
从2006年到2013年，我国房地产对外投资中共有67个大型项目，这些大型项目主要集中在25个国家。其中在美国投资的就有16项，英国有7项，德国有5项，马来西亚有4项，韩国、新加坡、印尼、巴西各有3项，澳大利亚、埃及、意大利、俄罗斯、南非、西班牙各有2项，巴哈马、埃塞俄比亚、格鲁吉亚、日本、老挝、毛里求斯、尼日利亚、朝鲜、斯里兰卡、塔吉克斯坦、泰国各1项。我们可以看到，这些大型项目的投资还是主要集中在发达国家，占前三位的美、英、德共计比例41.5%。
（三）房地产对外直接投资的进入方式
我国房地产对外直接投资的进入方式主要有并购、绿地投资。
2005年我国上海上实（集团）有限公司、百联集团、锦江国际集团、上海绿地集团、上海工业投资集团、上海建工集团等六家房地产企业选择用新建子公司的投资方式在圣彼得堡实施“波罗的海明珠”项目。
海航集团于2011年到2013年期间在美国和西班牙投收购了一些办公大楼和星级酒店等。2013年我国复星集团收购伦敦金融城Loyds Chambers 办公楼，当年十月收购了纽约大通曼哈顿银行总部大楼，又在2014年以收购日本IDERA资管公司的方式进入日本房地产市场。
二、影响房地产对外直接投资的因素
（一）东道国投资环境因素
东道国的投资环境对房地产的对外直接投资有重要的影响，这些投资环境包括诸如地理条件等客观存在的或自然形成的自然条件，也包括人为产生的基础设施、收入水平、国际收支状况、贸易政策、经济政策等经济因素、以及体现人类文明的管理社会的政治制度等政治因素和有关法律法规方面的因素，此外还包括宗教、语言、风俗和社会习惯等社会文化因素。
1.经济因素
经济因素对国际投资活动有重要的影响作用，它主要包括经济发展水平、市场容量、 基础设施、经济政策和经济体制。而对于房地产的对外直接投资来说，经济因素主要有成本的高低，投资地区的经济发展水平以及当地居民的消费状况。
2.政治因素
房地产作为一国的基本产业，特别是居民住房类的产业，更关系到国计民生及社会的稳定，因而一国对房地产的国外资本进入，有的采取开放的政策有的则是封闭的政策，各个国家历史上或多或少都采用过外来房地产投资的管制政策，但随着经济一体化的发展以及各国对外开放程度的提高，很多国家都逐渐把房地产作为允许投资的行业比如我国和日本。
此外，房地产商在进行对外直接投资时还面临一些政治方面的风险，即东道国政府会对房地产商的投资活动有直接或间接的干预，这些干预主要是非歧视性干预、歧视性干预和歧视性惩罚
3. 社会与文化因素
社会与文化因素属于国际投资软环境，由于各国历史的进程以及发展的背景不同造成了国家之间的社会与文化差异较大，这种差异主要有语言文字、文化、教育水平、宗教、社会习惯等。
房地产地域性较强，所以当房地产投资企业面临文化的差异时，投资风险会加大，因而一般来说，房地产的对外投资多选择与投资国文化差异较小的国家进行，这样会减少在企业运营方面的矛盾以及房地产构建方面的风俗习惯差异，比如在我国房地产对外投资中，香港是首选之地。加拿大的房地产商主要选择美国进行投资，新加坡的房地产对外投资活动主要在马兰西亚和中国，而英国则主要在欧美地区。
（二）投资主体因素
房地产对外直接投资的主体主要是国有企业、大型的房地产企业集团以及国有改制房地产企业。这些投资主体科技创新能力强，研发投入多，拥有的技术专利价值包括企业的经营管理能力、生产技术、专利、品牌等都是公司的无形财产，企业在市场上获得利润的源泉。并且能够拥有充分自由的自主权，在决策过程中能够有科学的市场调研和可行性分析，这使得投资主体可以适当规避国外投资时的风险，使得投资收益增加。
三、促进房地产对外直接投资的建议
为了解决我国房地产在对外投资中遇到的问题，企业在进行投资时要对影响因素进行分析，选择合适的投资区位，恰当选择并购或者新建等方式进入东道国市场进行投资。对于房地产这个特殊的关系国计民生的行业而言，企业在进入东道国后，更要注意与当地具体情况相适应，实现经营当地化策略，雇佣当地劳动者，并且要建筑当地化，缩小文化差异带来的不变，减少经营阻力，更好的融入当地市场。
【参考文献】
[1] 何喜有.解析我国企业海外房地产投资走势[J].中国国情国力，2014（6）.
[2] 黄慧.中国房地产业对外直接投资进入模式研究[D].武汉理工大学，2010.
[3] 李琳.中国房地产业投资双向开放问题研究[J].房地产金融，2010（3）.
作者简介：郭露露（1992-），女，汉族，山西晋城人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：国际合作。
宋超（1991-），女，汉族，山西大同人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：世界市场行情。
【关键词】 房地产 对外直接投资 策略
一、房地产對外直接投资现状
（一）房地产对外投资净额
从2007年到2013年，我国对外直接投资规模在不断的扩大，2007年对外直接投资净额为265.0609亿美元，到了2013年增长到1078.4371亿美元，年增长率达43.83%。从对外直接投资的存量上看，2008年对外直接投资存量为1839.7071亿美元，2013年则为6604.7840亿美元，年增长率为37%，近七年来大体都成上升趋势。
（二）房地产对外直接投资地域分布
从2006年到2013年，我国房地产对外投资中共有67个大型项目，这些大型项目主要集中在25个国家。其中在美国投资的就有16项，英国有7项，德国有5项，马来西亚有4项，韩国、新加坡、印尼、巴西各有3项，澳大利亚、埃及、意大利、俄罗斯、南非、西班牙各有2项，巴哈马、埃塞俄比亚、格鲁吉亚、日本、老挝、毛里求斯、尼日利亚、朝鲜、斯里兰卡、塔吉克斯坦、泰国各1项。我们可以看到，这些大型项目的投资还是主要集中在发达国家，占前三位的美、英、德共计比例41.5%。
（三）房地产对外直接投资的进入方式
我国房地产对外直接投资的进入方式主要有并购、绿地投资。
2005年我国上海上实（集团）有限公司、百联集团、锦江国际集团、上海绿地集团、上海工业投资集团、上海建工集团等六家房地产企业选择用新建子公司的投资方式在圣彼得堡实施“波罗的海明珠”项目。
海航集团于2011年到2013年期间在美国和西班牙投收购了一些办公大楼和星级酒店等。2013年我国复星集团收购伦敦金融城Loyds Chambers 办公楼，当年十月收购了纽约大通曼哈顿银行总部大楼，又在2014年以收购日本IDERA资管公司的方式进入日本房地产市场。
二、影响房地产对外直接投资的因素
（一）东道国投资环境因素
东道国的投资环境对房地产的对外直接投资有重要的影响，这些投资环境包括诸如地理条件等客观存在的或自然形成的自然条件，也包括人为产生的基础设施、收入水平、国际收支状况、贸易政策、经济政策等经济因素、以及体现人类文明的管理社会的政治制度等政治因素和有关法律法规方面的因素，此外还包括宗教、语言、风俗和社会习惯等社会文化因素。
1.经济因素
经济因素对国际投资活动有重要的影响作用，它主要包括经济发展水平、市场容量、 基础设施、经济政策和经济体制。而对于房地产的对外直接投资来说，经济因素主要有成本的高低，投资地区的经济发展水平以及当地居民的消费状况。
2.政治因素
房地产作为一国的基本产业，特别是居民住房类的产业，更关系到国计民生及社会的稳定，因而一国对房地产的国外资本进入，有的采取开放的政策有的则是封闭的政策，各个国家历史上或多或少都采用过外来房地产投资的管制政策，但随着经济一体化的发展以及各国对外开放程度的提高，很多国家都逐渐把房地产作为允许投资的行业比如我国和日本。
此外，房地产商在进行对外直接投资时还面临一些政治方面的风险，即东道国政府会对房地产商的投资活动有直接或间接的干预，这些干预主要是非歧视性干预、歧视性干预和歧视性惩罚
3. 社会与文化因素
社会与文化因素属于国际投资软环境，由于各国历史的进程以及发展的背景不同造成了国家之间的社会与文化差异较大，这种差异主要有语言文字、文化、教育水平、宗教、社会习惯等。
房地产地域性较强，所以当房地产投资企业面临文化的差异时，投资风险会加大，因而一般来说，房地产的对外投资多选择与投资国文化差异较小的国家进行，这样会减少在企业运营方面的矛盾以及房地产构建方面的风俗习惯差异，比如在我国房地产对外投资中，香港是首选之地。加拿大的房地产商主要选择美国进行投资，新加坡的房地产对外投资活动主要在马兰西亚和中国，而英国则主要在欧美地区。
（二）投资主体因素
房地产对外直接投资的主体主要是国有企业、大型的房地产企业集团以及国有改制房地产企业。这些投资主体科技创新能力强，研发投入多，拥有的技术专利价值包括企业的经营管理能力、生产技术、专利、品牌等都是公司的无形财产，企业在市场上获得利润的源泉。并且能够拥有充分自由的自主权，在决策过程中能够有科学的市场调研和可行性分析，这使得投资主体可以适当规避国外投资时的风险，使得投资收益增加。
三、促进房地产对外直接投资的建议
为了解决我国房地产在对外投资中遇到的问题，企业在进行投资时要对影响因素进行分析，选择合适的投资区位，恰当选择并购或者新建等方式进入东道国市场进行投资。对于房地产这个特殊的关系国计民生的行业而言，企业在进入东道国后，更要注意与当地具体情况相适应，实现经营当地化策略，雇佣当地劳动者，并且要建筑当地化，缩小文化差异带来的不变，减少经营阻力，更好的融入当地市场。
【参考文献】
[1] 何喜有.解析我国企业海外房地产投资走势[J].中国国情国力，2014（6）.
[2] 黄慧.中国房地产业对外直接投资进入模式研究[D].武汉理工大学，2010.
[3] 李琳.中国房地产业投资双向开放问题研究[J].房地产金融，2010（3）.
作者简介：郭露露（1992-），女，汉族，山西晋城人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：国际合作。
宋超（1991-），女，汉族，山西大同人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：世界市场行情。