论文部分内容阅读
摘要：文章在对廉租房准入指标体系的研究时，参考了已出台的相关政策法规，结合廉租房的自身特点及安徽的省情，在对众多的指标进行甄别后，选取四个I类指标；以及九个Ⅱ类指标来构建廉租房申请人的准入指标体系。根据不同的标准对每一指标进行评分，采用层次分析法来分别对进行Ⅰ类指标和Ⅱ类指标进行权重的赋予，最终构建出定性分析与定量分析相结合的指标体系。利用这一指标体系，可以科学的量化某一廉租房申请人是否应该被纳入廉租房保障范围。进一步的，我们可以得出廉租房申请人对廉租房需求的迫切程度，合理安排廉租房分配的先后顺序，提高廉租房管理部门的管理效率，杜绝任何形式的寻租行为。
关键词：廉租房；指标体系；权重；层次分析法
一、引言
国土资源部之前发布公告显示，截止2011年全国保障房用地已经落实4万余公顷，落实率超过100%。全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。保障房的建设，正按照年初规划得以落实。全国保障性房在当前大规模开工建设的情况下，更要重视确保住房建设质量和分配公平。中央高层领导都相继发出明确信号，随着3600万套保障房的最终竣工，未来几年中国将进入保障房“建、分、管”并举的时期，如果不能公平公正做好保障房的分配管理工作，保障房就难以发挥应有作用。保障房建设不易，分配更难，这是个公认的事实。例如，在陕西山阳县，发现了900多户经济适用房申请人公示名单中带职务者竟然有100多人的情况；而在深圳的一次检查中，曾发生过300户涉嫌造假骗购保障性住房的情况，最应该让我们引起重视的是，这样的现象其实并不是个例。由此可见，把保障房分配和管理好，关系到政府的公信力，也是广大人民群众所热切盼望的。未来几年，保障房市场除面临资金、土地问题外，其后续管理中还存在分配、退出等一系列问题，任何一个环节出现漏洞，就可能满盘皆输。
二、关于指标体系建立的相关问题
（一）廉租房的相关问题
廉租房，即廉租住房，保障房的一种。它是一项针对特定最低收入群体的社会福利，只售不租，具有一定的排他性和非竞争性，因此它的建设和供应的政府主导性，政府设立廉租房制度的目的是为了保障城镇低收入家庭的基本居住权利，廉租住房的保障对象是城镇最低收入家庭，受他们经济承受力的限制，廉租房的租金必须低于市场价和成本价。当前，我国低收入家庭的住房困难状况呈现出以下特点：一是大量新增城市流动人口中，中低收入群体的住房问题有加剧趋势，刚刚步入社会的高校毕业生由于户籍限制以及保障性住房获得资格的限制，成为一群新生的住房困难群体，也是俗称的“夹心层”和“蚁族”的主力军；二是中国当前快速的城市化进程带来城市拆迁速度加快，那些房屋被拆迁居民与失地农民也成为城市化进程中新增住房困难群体；三是低收入新组建家庭的住房需求；四是收入差距扩大，高房价与低收入使得低收入群体的住房困难状况无力通过自身力量改善；五是国企转制过程中的大部分职工工资中末包含住房补贴这部分，不能兑现的货币化住房补贴也导致了这部分职工的住房无法得到很好的解决。
我们可以从以上低收入家庭的住房困难状况呈现的特点以及廉租房的自身特点我们可以知道，在我国，以经济适用房、公共租赁房以及廉租房为主要的保障房产品集束中，我们应大力发展廉租房，有针对性的解决我国低收入家庭住房困难的问题。因此，以廉租房为例来对保障房申请人资格指标体系进行研究是具有现实意义的。
（二）指标体系设计的相关问题
廉租房准入指标体系是一个复杂的过程，它需要综合考虑申请人的收入、住房面积、资产情况，并以此来设计指标要素，再考察每一指标要素所包含的的指标集，最后要综合考察每一指标要素之间、每一指标集中的指标与其指标要素之间以及指标之间的关系。因此保障性住房准入指标体系的建立过程应该是定性分析和定量研究的相互结合。本文根据廉租房房准入指标体系的特点以及结合不同权重确定方法的自身特点，将采取经典的权重分析方法——层次析法（AHP），来对指标体系中的指标进行权重的赋予。
三、安徽省保障性住房准入指标体系的设计
根据廉租房准入指标体系的自身的特点，本文将保障性住房准入指标体系的设计分为准入指标体系中指标的选取、准入指标体系中指标权重的赋予、准入指标体系的评分标准的划分三个部分。
（一）指标的选取
本文参考了我国一些省市保障房准入阶段的申请人应达到的标准，但是同时根据我国低收入家庭的住房困难状况所呈现的新特点，文章也降低了准入阶段的一些户籍以及居住时间的限制，以便更好的解决低收入家庭的住房问题 。
1.收入
这里的收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。由于申请廉租房是以家庭为单位的，住房的大小也与家庭成员的数量有着直接的关系，为了更科学的反映一个家庭的收入状况，这里的收入用人均年收入来替代，即家庭成员总收入/家庭成员数 。
根据收入稳定性的不同，可将这里的收入分为稳定性收入和相对非稳定性收入两类。①稳定性收入包括工资、补贴、各类保险金及储蓄存款利息；②相对非稳定性收入包括奖金、津贴及其他劳动收入等。
2.住房面积
这里的住房面积是全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房 。 住房面积的衡量同样需要用人均住房使用面积来计算，即家庭成员名下的总住房使用面积/家庭成员人数。住房使用面积标准的确定。由于安徽省还没有相应的比较完善的标准体系出台，本文在确定住房使用面积的标准时参考了北京（加权后的人均住房标准为7.5m2）在这一方面的标准，结合安徽的省情，给出了面积的界定。
根据房产的所有权不同，文章将住房分为两类人均公有住房面积和的人均私有住房面积。
3.资产
这里的资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等。为了方便指标的选取与计算，这里的的资产也是人均资产值而非资产总值，即家庭成员资产总值/家庭成员个数。 由于安徽省尚未就廉租房申请人的资产做出明确的界定，本文参考了北京市人均GDP（76544元）与安徽省人均GDP（25340）以及北京市相关政策的规定（廉租房申请人加权后的人均资产线：11.9万），来对廉租房申请人的资产做出粗略界定。
对于资产本文依据其流动性不同，将三类资产：强流动性资产、弱流动性资产和固定资产。①强流动性资产包括了：现金、有价证券、存款。②弱流动性资产包括了：投资（含股权）、借出款等。③固定资产包括了：房产、汽车等不易变现的资产。
4.居住年限
这里的居住年限是指申请从到该城市起至申请日在该城市居住的时间。具体来说，起始日可以从该申请人获得该市户口之日或者取得当地政府部门办理的暂居证开始算起。
按照是否具有本市户口将居住年限分为两类：本市户口申请人、非本市户申请人。
根据上面所选取的指标要素及相应的指标得出本文构建的关于廉租房申请人准入指标体系：
根据表格1中各Ⅰ类指标与Ⅱ指标的关系，以及参考有关发达省市及安徽本省的一些省情及出台的相关文件，下面对Ⅱ类指标划分具体的评分标准，如表2：
（二） 指标权重的赋予
根据对指标的类别划分，本文将指标权重的赋予过程分为Ⅰ类指标的权重赋予和Ⅱ类指标的权重赋予。
1.Ⅰ类指标的权重赋予
本文选取的Ⅰ类指标有收入（A1）、住房面积（A2）、资产（A3）、居住年限（A4），正如本文之前所提到的，文章采用层次分析法（简称AHP）来进行指标的权重赋予。
在综合考虑了多个方面的因素后，运用AHP方法可以得到：
其一致性为0.0506，说明矩阵是通过一致性检验的。
2.Ⅱ类指标的权重赋予
运用yaahp5.0软件计算出Ⅱ类指标的权重，如下图：
（三）得出评分及类别
由图1、2我们可以进一步知道Ⅱ类指标现对于总目标的权重，以此来对某一廉租房申请人进行评分，并最终得出是否准其进入廉租房保障范围。进一步的，我们可以得出廉租房申请人对廉租房需求的迫切程度，根据这一程度我们还可以对廉租房分配的先后进行调整。根据得分，本文将申请人划分为5类：
参考文献：
[1]郭伟和，福利经济学[M]，经济管理出版社，2001
[2]郭熙保，发展经济学经典论著选读，中国经济出版社，1998
[3]吴立范，英美住房政策比较[M]，经济科学出版社，2009
[4]任鸿，保障性住房建设的国际经验借鉴[J]，地方财政研究，2010，（6）
[5]冯宗容，廉租房运行机制评析与创新[J]，经济体制改革，2002（3）
[6]周长城、李成霞，民生、生活质量与住房保障[J]，武汉大学学报（哲学社会科学版），2008（9）
[7]国家发展改革委投资所住房保障课题组，我国城镇住房保障制度主要问题和政策建议[J]，中国经贸导刊2008，（24）
[8]曾珍香、李艳双，复杂系统评价指标体系研究[J]，河北工业大学学报，2001
[9]曾永光，经济租赁住房制度研究[J]，城乡建设2009，（2）
[10]成楠、梅昀.廉租房建设的新型融资模式[J]，中国房地产2010，（5）
关键词：廉租房；指标体系；权重；层次分析法
一、引言
国土资源部之前发布公告显示，截止2011年全国保障房用地已经落实4万余公顷，落实率超过100%。全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。保障房的建设，正按照年初规划得以落实。全国保障性房在当前大规模开工建设的情况下，更要重视确保住房建设质量和分配公平。中央高层领导都相继发出明确信号，随着3600万套保障房的最终竣工，未来几年中国将进入保障房“建、分、管”并举的时期，如果不能公平公正做好保障房的分配管理工作，保障房就难以发挥应有作用。保障房建设不易，分配更难，这是个公认的事实。例如，在陕西山阳县，发现了900多户经济适用房申请人公示名单中带职务者竟然有100多人的情况；而在深圳的一次检查中，曾发生过300户涉嫌造假骗购保障性住房的情况，最应该让我们引起重视的是，这样的现象其实并不是个例。由此可见，把保障房分配和管理好，关系到政府的公信力，也是广大人民群众所热切盼望的。未来几年，保障房市场除面临资金、土地问题外，其后续管理中还存在分配、退出等一系列问题，任何一个环节出现漏洞，就可能满盘皆输。
二、关于指标体系建立的相关问题
（一）廉租房的相关问题
廉租房，即廉租住房，保障房的一种。它是一项针对特定最低收入群体的社会福利，只售不租，具有一定的排他性和非竞争性，因此它的建设和供应的政府主导性，政府设立廉租房制度的目的是为了保障城镇低收入家庭的基本居住权利，廉租住房的保障对象是城镇最低收入家庭，受他们经济承受力的限制，廉租房的租金必须低于市场价和成本价。当前，我国低收入家庭的住房困难状况呈现出以下特点：一是大量新增城市流动人口中，中低收入群体的住房问题有加剧趋势，刚刚步入社会的高校毕业生由于户籍限制以及保障性住房获得资格的限制，成为一群新生的住房困难群体，也是俗称的“夹心层”和“蚁族”的主力军；二是中国当前快速的城市化进程带来城市拆迁速度加快，那些房屋被拆迁居民与失地农民也成为城市化进程中新增住房困难群体；三是低收入新组建家庭的住房需求；四是收入差距扩大，高房价与低收入使得低收入群体的住房困难状况无力通过自身力量改善；五是国企转制过程中的大部分职工工资中末包含住房补贴这部分，不能兑现的货币化住房补贴也导致了这部分职工的住房无法得到很好的解决。
我们可以从以上低收入家庭的住房困难状况呈现的特点以及廉租房的自身特点我们可以知道，在我国，以经济适用房、公共租赁房以及廉租房为主要的保障房产品集束中，我们应大力发展廉租房，有针对性的解决我国低收入家庭住房困难的问题。因此，以廉租房为例来对保障房申请人资格指标体系进行研究是具有现实意义的。
（二）指标体系设计的相关问题
廉租房准入指标体系是一个复杂的过程，它需要综合考虑申请人的收入、住房面积、资产情况，并以此来设计指标要素，再考察每一指标要素所包含的的指标集，最后要综合考察每一指标要素之间、每一指标集中的指标与其指标要素之间以及指标之间的关系。因此保障性住房准入指标体系的建立过程应该是定性分析和定量研究的相互结合。本文根据廉租房房准入指标体系的特点以及结合不同权重确定方法的自身特点，将采取经典的权重分析方法——层次析法（AHP），来对指标体系中的指标进行权重的赋予。
三、安徽省保障性住房准入指标体系的设计
根据廉租房准入指标体系的自身的特点，本文将保障性住房准入指标体系的设计分为准入指标体系中指标的选取、准入指标体系中指标权重的赋予、准入指标体系的评分标准的划分三个部分。
（一）指标的选取
本文参考了我国一些省市保障房准入阶段的申请人应达到的标准，但是同时根据我国低收入家庭的住房困难状况所呈现的新特点，文章也降低了准入阶段的一些户籍以及居住时间的限制，以便更好的解决低收入家庭的住房问题 。
1.收入
这里的收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。由于申请廉租房是以家庭为单位的，住房的大小也与家庭成员的数量有着直接的关系，为了更科学的反映一个家庭的收入状况，这里的收入用人均年收入来替代，即家庭成员总收入/家庭成员数 。
根据收入稳定性的不同，可将这里的收入分为稳定性收入和相对非稳定性收入两类。①稳定性收入包括工资、补贴、各类保险金及储蓄存款利息；②相对非稳定性收入包括奖金、津贴及其他劳动收入等。
2.住房面积
这里的住房面积是全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房 。 住房面积的衡量同样需要用人均住房使用面积来计算，即家庭成员名下的总住房使用面积/家庭成员人数。住房使用面积标准的确定。由于安徽省还没有相应的比较完善的标准体系出台，本文在确定住房使用面积的标准时参考了北京（加权后的人均住房标准为7.5m2）在这一方面的标准，结合安徽的省情，给出了面积的界定。
根据房产的所有权不同，文章将住房分为两类人均公有住房面积和的人均私有住房面积。
3.资产
这里的资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等。为了方便指标的选取与计算，这里的的资产也是人均资产值而非资产总值，即家庭成员资产总值/家庭成员个数。 由于安徽省尚未就廉租房申请人的资产做出明确的界定，本文参考了北京市人均GDP（76544元）与安徽省人均GDP（25340）以及北京市相关政策的规定（廉租房申请人加权后的人均资产线：11.9万），来对廉租房申请人的资产做出粗略界定。
对于资产本文依据其流动性不同，将三类资产：强流动性资产、弱流动性资产和固定资产。①强流动性资产包括了：现金、有价证券、存款。②弱流动性资产包括了：投资（含股权）、借出款等。③固定资产包括了：房产、汽车等不易变现的资产。
4.居住年限
这里的居住年限是指申请从到该城市起至申请日在该城市居住的时间。具体来说，起始日可以从该申请人获得该市户口之日或者取得当地政府部门办理的暂居证开始算起。
按照是否具有本市户口将居住年限分为两类：本市户口申请人、非本市户申请人。
根据上面所选取的指标要素及相应的指标得出本文构建的关于廉租房申请人准入指标体系：
根据表格1中各Ⅰ类指标与Ⅱ指标的关系，以及参考有关发达省市及安徽本省的一些省情及出台的相关文件，下面对Ⅱ类指标划分具体的评分标准，如表2：
（二） 指标权重的赋予
根据对指标的类别划分，本文将指标权重的赋予过程分为Ⅰ类指标的权重赋予和Ⅱ类指标的权重赋予。
1.Ⅰ类指标的权重赋予
本文选取的Ⅰ类指标有收入（A1）、住房面积（A2）、资产（A3）、居住年限（A4），正如本文之前所提到的，文章采用层次分析法（简称AHP）来进行指标的权重赋予。
在综合考虑了多个方面的因素后，运用AHP方法可以得到：
其一致性为0.0506，说明矩阵是通过一致性检验的。
2.Ⅱ类指标的权重赋予
运用yaahp5.0软件计算出Ⅱ类指标的权重，如下图：
（三）得出评分及类别
由图1、2我们可以进一步知道Ⅱ类指标现对于总目标的权重，以此来对某一廉租房申请人进行评分，并最终得出是否准其进入廉租房保障范围。进一步的，我们可以得出廉租房申请人对廉租房需求的迫切程度，根据这一程度我们还可以对廉租房分配的先后进行调整。根据得分，本文将申请人划分为5类：
参考文献：
[1]郭伟和，福利经济学[M]，经济管理出版社，2001
[2]郭熙保，发展经济学经典论著选读，中国经济出版社，1998
[3]吴立范，英美住房政策比较[M]，经济科学出版社，2009
[4]任鸿，保障性住房建设的国际经验借鉴[J]，地方财政研究，2010，（6）
[5]冯宗容，廉租房运行机制评析与创新[J]，经济体制改革，2002（3）
[6]周长城、李成霞，民生、生活质量与住房保障[J]，武汉大学学报（哲学社会科学版），2008（9）
[7]国家发展改革委投资所住房保障课题组，我国城镇住房保障制度主要问题和政策建议[J]，中国经贸导刊2008，（24）
[8]曾珍香、李艳双，复杂系统评价指标体系研究[J]，河北工业大学学报，2001
[9]曾永光，经济租赁住房制度研究[J]，城乡建设2009，（2）
[10]成楠、梅昀.廉租房建设的新型融资模式[J]，中国房地产2010，（5）