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摘要民用建筑分类方法很多，根据当前民用建筑的楼房设计、施工方案分七种。本文根据笔者从事建筑工程造价管理工作的实践和探索，拟就当前民用建筑工程分类，并给出工程造价计价。
关键词：民用建筑分类工程造价计价
1.民用建筑的楼房分类
根据楼层数的不同，作为民用建筑的楼房通常又划分为低层建筑（1~3层）、多层建筑（4~6层）、中高层建筑（7~9层）、高层建筑（10~13层或总高度超过24m）和超高层建筑（高度超过100m）等五类；根据结构用材的类型的不同可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构、根据结构受力和构造特点的不同分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构。
根据当前民用建筑的楼房设计、施工方案，普遍分为以下工程：全现浇结构住宅楼、全现浇结构板式小高层住宅楼、全现浇结构板式住宅楼、全现浇结构塔楼、框剪结构住宅楼、框剪结构商住楼、混合结构住宅楼。
2.当前民用建筑的各工程及工程项目
全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土。
全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。
全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土。
全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土。
框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土。
框剪结构商住楼：包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、動力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土。
混合结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。
3.当前民用建筑的各工程及工程项目造价及计价
计算其他各项费用、概预算总造价和单位造价指标，编制工料分析表直接费汇总后，即可计算其他直接费、间接费、计划利润和税金，最后进行工程总造价的汇总，一般应遵照当地主管部门规定的统一计算程序表进行。总造价计算出来后，再计算出各单位工程每平方米建筑面积的造价指标。
民用建筑的施工方案造价涉及的直接费、间接费、计划利润和税金等。期工程造价及计价：
桩基工程（如有）：70～100元/平方米；
钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；砼：0.3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100～165元/平方米；砌体工程：60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
抹灰工程：25～40元/平方米；
外墙工程（包括保温）：50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米；
室内水电安装工程（含消防）：60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90～300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
电梯工程（如有）：40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
人工费：130～200元/平方米；
室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；
模板、支撑、脚手架工程（成本）：70～150元/平方米；
塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5～8%：约60～90元/平方米；
临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30～50元/平方米；
检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米；
承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%):33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
设计费（含前期设计概念期间费用）：15～100元/平方米；
监理费：3～30元/平方米；
广告、策划、销售代理费：一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算房价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米，各地标准都不一样。
各工程基本建设费是固定的。实际上，多层普通商品房、小高层与高层普通商品房，档次越高，造价越高。特别提出，当前工程造价受到国家金融货币政策的影响。
注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看
关键词：民用建筑分类工程造价计价
1.民用建筑的楼房分类
根据楼层数的不同，作为民用建筑的楼房通常又划分为低层建筑（1~3层）、多层建筑（4~6层）、中高层建筑（7~9层）、高层建筑（10~13层或总高度超过24m）和超高层建筑（高度超过100m）等五类；根据结构用材的类型的不同可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构、根据结构受力和构造特点的不同分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构。
根据当前民用建筑的楼房设计、施工方案，普遍分为以下工程：全现浇结构住宅楼、全现浇结构板式小高层住宅楼、全现浇结构板式住宅楼、全现浇结构塔楼、框剪结构住宅楼、框剪结构商住楼、混合结构住宅楼。
2.当前民用建筑的各工程及工程项目
全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土。
全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。
全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土。
全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土。
框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土。
框剪结构商住楼：包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、動力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土。
混合结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。
3.当前民用建筑的各工程及工程项目造价及计价
计算其他各项费用、概预算总造价和单位造价指标，编制工料分析表直接费汇总后，即可计算其他直接费、间接费、计划利润和税金，最后进行工程总造价的汇总，一般应遵照当地主管部门规定的统一计算程序表进行。总造价计算出来后，再计算出各单位工程每平方米建筑面积的造价指标。
民用建筑的施工方案造价涉及的直接费、间接费、计划利润和税金等。期工程造价及计价：
桩基工程（如有）：70～100元/平方米；
钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；砼：0.3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100～165元/平方米；砌体工程：60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
抹灰工程：25～40元/平方米；
外墙工程（包括保温）：50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米；
室内水电安装工程（含消防）：60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90～300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
电梯工程（如有）：40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
人工费：130～200元/平方米；
室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；
模板、支撑、脚手架工程（成本）：70～150元/平方米；
塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5～8%：约60～90元/平方米；
临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30～50元/平方米；
检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米；
承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%):33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
设计费（含前期设计概念期间费用）：15～100元/平方米；
监理费：3～30元/平方米；
广告、策划、销售代理费：一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算房价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米，各地标准都不一样。
各工程基本建设费是固定的。实际上，多层普通商品房、小高层与高层普通商品房，档次越高，造价越高。特别提出，当前工程造价受到国家金融货币政策的影响。
注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看