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摘 要：近年来物业管理的纠纷事件逐年递增，一定程度上影响了社区氛围与社会和谐。基于此，本文结合相关法律制度作为参考依据，综合性分析物业管理的纠纷原因，进而提出纠纷处理措施，以供参考。
关键词：物业管理；纠纷原因；处理措施
1.物业管理的纠纷原因
1.1法律法规不健全
结合立法角度进行分析，我国最高权力机关目前并没有制定和颁布相关的物业法律。现有的《物权法》针对物业管理工作所提出的各种原则性规定严重缺乏可行性与操作性；《物业管理条例》内容不夠健全，使得具体事务的处理上没有统一标准，非常容易发生意见分歧，造成纠纷。
1.2物业服务公司与开发商关系混乱
前期的物业服务合同主体主要包括物业服务公司与开发商，并且两者应该是委托法律的关系。可是，实际生活的物业服务公司却通常属于开发商子公司或下属公司，而这种子母关系更是加剧了开发商忽视管理、重视销售和建设的现象。部分开发商片面追求短期销售业绩，进行促销活动环节作出不符合实际情况的承诺，比如各类购买优惠、绿化建设等，可是在完成销售之后却没有履行承诺，为后续物业管理工作带来极大隐患。
1.3工作人员综合素质较低
《物业管理条例》虽然明确提出物业公司属于物业服务公司，并且强调服务观念。可是实际工作环节，一些物业公司并没有找准自身定位，存在着自身是管理者、不是服务者的错误认知。因为观念错误，使得物业公司更加重视收费却不负责服务，没有及时树立起服务业主的理念。此外，因为物业服务发展时间相对较短，并没有组成专业水平高、综合素质强的工作团队。多数以上的工作人员均通过临时招聘而来，上岗前没有给予专门培训，缺少必要职业道德与技能，再加上服务意识过于薄弱，无法高质量的完成合同义务。
2.物业管理纠纷的处理措施
2.1加大物业管理制度建设的力度
想要有效避免和预防物业管理的各种纠纷，需要以健全的管理制度和模式提供法律保障，保障物业管理的各项工作均有法可循，进一步提高物业管理运作的规范程度。物业公司应该重视从业人员资质的审查，引导和鼓励物业管理招标投标，降低物业服务公司和建设企业间的关联。此外，积极引进竞争机制，排除各种不正当的竞争行为，使得物业服务企业服务费用与质量相匹配。
2.2改善物业服务公司与业主的关系
高度重视物业服务的合同，正确认识到普通以及前期的物业服务合同均是物业管理环节服务公司与业主间义务权利的核心法律依据。结合合同法律性质进行分析，其效力一直是业界争论的热点问题，针对这一情况，司法解释明确提出物业服务公司所公开作出地服务承诺与服务细则是服务合同组成内容。因此，有效控制和降低纠纷的有效方法是最大程度上细化服务合同的内容，针对服务质量、服务内容、合同终止、收费标准以及违约责任的事物给出明确约定，保护缔约双方利益。同时，引导业主树立契约意识，对业主详细讲解合同签订会发生何种法律后果，增强业主法律素养，进而针对合同缔约阶段更加重视。物业服务公司应该严格且有效的履行合同，培养诚信意识，获得业主的信任与尊重，从本质上改善和业主间的关系。
2.3充分发挥业主委员会纽带作用
《物业管理条例》虽然有业主大会与业主委员会关系角度界定业务委员会性质，但是没有准确规定业主委员会的法律资格，针对业主委员会诉讼主体的资格规定不够清晰，而这种不明确地法律地位造成业主委员会难以在实际生活内得到作用发挥。无法及时和物业服务公司进行沟通、反馈业主需求以及保护业主合格权益，同时，不明确的法律地位也影响了业主委员会参与民事活动以及能否代表业主提起诉讼等问题。因此，业主委员会需要最大程度上协调工作，主动承担起业主与物业服务公司的纽带作用，将各类纠纷进行预防与控制。
3.物业管理纠纷的救济
3.1民事方面
首先，协商。发生物业纠纷之后，首先采用相对缓和地协商方法进行处理，通过两者直接对话分清责任，最后达成纠纷和解协议。协商可以有效和及时的解决纠纷，并且节省资金和时间。其次，调节。通过司法调解与人民调解对纠纷双方进行劝说，按照当事人诉讼请求作为依据，针对物业管理纠纷展开庭内调解。再次，仲裁。采用独立性、灵活性以及专业性中彩方法来处理纠纷，显现裁决效率的强制性。这一方法应该以纠纷当事人自愿选择为前提，在服务合同内约定相关的仲裁条款。最后，诉讼。纠纷双方向带有管辖权地人民法院提请民事诉讼，这也是定纷止争的最终手段。
3.2行政方面
想要实现物业管理纠纷的预防，应该由相关行政部门与主管部门共同监督与协调。现实生活中的行政主管部门工作人员数量有限，而面对行政区域内物业管理活动会显得力不从心，再加上各种外界因素影响，使得纠纷处理效果大打折扣。因此，行政部门需要将工作重点放于市场机制的完善方面，针对可通过民事责任解决以及不涉及公共利益的事务不干预，真正意义上落实自身职责。
结束语
总而言之，物业服务公司需要提高服务质量、改进服务内容、提升员工素质以及严格履行自身职责。业主全面了解和掌握相关法律法规和纠纷处理措施，正确定位自身权利义务，通过正当方式保护自身权益。相关职能部门应该加强普法力度，完善和健全物业管理机制与模式，从各方面缓解物业管理双方的矛盾。
参考文献
[1]王樱录. 物业管理纠纷原因及其对策研究[J]. 黑龙江科技信息， 2017（7）：276-276.
[2]刘宏. 当前物业管理纠纷解决存在的问题与对策研究[D]. 西南政法大学， 2016（5）78-79.
（作者单位：成都信息工程学院银杏酒店管理学院）
关键词：物业管理；纠纷原因；处理措施
1.物业管理的纠纷原因
1.1法律法规不健全
结合立法角度进行分析，我国最高权力机关目前并没有制定和颁布相关的物业法律。现有的《物权法》针对物业管理工作所提出的各种原则性规定严重缺乏可行性与操作性；《物业管理条例》内容不夠健全，使得具体事务的处理上没有统一标准，非常容易发生意见分歧，造成纠纷。
1.2物业服务公司与开发商关系混乱
前期的物业服务合同主体主要包括物业服务公司与开发商，并且两者应该是委托法律的关系。可是，实际生活的物业服务公司却通常属于开发商子公司或下属公司，而这种子母关系更是加剧了开发商忽视管理、重视销售和建设的现象。部分开发商片面追求短期销售业绩，进行促销活动环节作出不符合实际情况的承诺，比如各类购买优惠、绿化建设等，可是在完成销售之后却没有履行承诺，为后续物业管理工作带来极大隐患。
1.3工作人员综合素质较低
《物业管理条例》虽然明确提出物业公司属于物业服务公司，并且强调服务观念。可是实际工作环节，一些物业公司并没有找准自身定位，存在着自身是管理者、不是服务者的错误认知。因为观念错误，使得物业公司更加重视收费却不负责服务，没有及时树立起服务业主的理念。此外，因为物业服务发展时间相对较短，并没有组成专业水平高、综合素质强的工作团队。多数以上的工作人员均通过临时招聘而来，上岗前没有给予专门培训，缺少必要职业道德与技能，再加上服务意识过于薄弱，无法高质量的完成合同义务。
2.物业管理纠纷的处理措施
2.1加大物业管理制度建设的力度
想要有效避免和预防物业管理的各种纠纷，需要以健全的管理制度和模式提供法律保障，保障物业管理的各项工作均有法可循，进一步提高物业管理运作的规范程度。物业公司应该重视从业人员资质的审查，引导和鼓励物业管理招标投标，降低物业服务公司和建设企业间的关联。此外，积极引进竞争机制，排除各种不正当的竞争行为，使得物业服务企业服务费用与质量相匹配。
2.2改善物业服务公司与业主的关系
高度重视物业服务的合同，正确认识到普通以及前期的物业服务合同均是物业管理环节服务公司与业主间义务权利的核心法律依据。结合合同法律性质进行分析，其效力一直是业界争论的热点问题，针对这一情况，司法解释明确提出物业服务公司所公开作出地服务承诺与服务细则是服务合同组成内容。因此，有效控制和降低纠纷的有效方法是最大程度上细化服务合同的内容，针对服务质量、服务内容、合同终止、收费标准以及违约责任的事物给出明确约定，保护缔约双方利益。同时，引导业主树立契约意识，对业主详细讲解合同签订会发生何种法律后果，增强业主法律素养，进而针对合同缔约阶段更加重视。物业服务公司应该严格且有效的履行合同，培养诚信意识，获得业主的信任与尊重，从本质上改善和业主间的关系。
2.3充分发挥业主委员会纽带作用
《物业管理条例》虽然有业主大会与业主委员会关系角度界定业务委员会性质，但是没有准确规定业主委员会的法律资格，针对业主委员会诉讼主体的资格规定不够清晰，而这种不明确地法律地位造成业主委员会难以在实际生活内得到作用发挥。无法及时和物业服务公司进行沟通、反馈业主需求以及保护业主合格权益，同时，不明确的法律地位也影响了业主委员会参与民事活动以及能否代表业主提起诉讼等问题。因此，业主委员会需要最大程度上协调工作，主动承担起业主与物业服务公司的纽带作用，将各类纠纷进行预防与控制。
3.物业管理纠纷的救济
3.1民事方面
首先，协商。发生物业纠纷之后，首先采用相对缓和地协商方法进行处理，通过两者直接对话分清责任，最后达成纠纷和解协议。协商可以有效和及时的解决纠纷，并且节省资金和时间。其次，调节。通过司法调解与人民调解对纠纷双方进行劝说，按照当事人诉讼请求作为依据，针对物业管理纠纷展开庭内调解。再次，仲裁。采用独立性、灵活性以及专业性中彩方法来处理纠纷，显现裁决效率的强制性。这一方法应该以纠纷当事人自愿选择为前提，在服务合同内约定相关的仲裁条款。最后，诉讼。纠纷双方向带有管辖权地人民法院提请民事诉讼，这也是定纷止争的最终手段。
3.2行政方面
想要实现物业管理纠纷的预防，应该由相关行政部门与主管部门共同监督与协调。现实生活中的行政主管部门工作人员数量有限，而面对行政区域内物业管理活动会显得力不从心，再加上各种外界因素影响，使得纠纷处理效果大打折扣。因此，行政部门需要将工作重点放于市场机制的完善方面，针对可通过民事责任解决以及不涉及公共利益的事务不干预，真正意义上落实自身职责。
结束语
总而言之，物业服务公司需要提高服务质量、改进服务内容、提升员工素质以及严格履行自身职责。业主全面了解和掌握相关法律法规和纠纷处理措施，正确定位自身权利义务，通过正当方式保护自身权益。相关职能部门应该加强普法力度，完善和健全物业管理机制与模式，从各方面缓解物业管理双方的矛盾。
参考文献
[1]王樱录. 物业管理纠纷原因及其对策研究[J]. 黑龙江科技信息， 2017（7）：276-276.
[2]刘宏. 当前物业管理纠纷解决存在的问题与对策研究[D]. 西南政法大学， 2016（5）78-79.
（作者单位：成都信息工程学院银杏酒店管理学院）