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摘要:在当代房地产中,对房地产进行评估是一项不可或缺的工作,我国也成立了相关机构专门负责这一事项,鉴于在评估过程中容易受到其它因素影响,往往导致最终的评估结果有所失误。为了避免或减少此种情况发生,相关企业和机构应针对评估中存在的问题进行综合分析,找到问题所在后,再采取一些措施,以此来控制房地产评估风险,促进房地产行业的长足发展。鉴于此,本文对房地产评估存在的主要问题及其方法改进方法进行了分析,以供参考。
关键词:房地产评估;主要问题;方法改进
引言
房地产行业作为国民经济的重要支柱型产业,其自身的发展对我国社会经济的增长具有非常关键性的作用,而房地产评估作为房地产行业主要的指标,其重要性不言而喻,值得我们进一步去探究。
1我国房地产评估概况
我国相较于其它国家来说,房地产行业起步较晚,但是发展迅速,随着国家的经济发展,政府也不断支持房地产评估研究工作,建立健全的、适合我国社会主义市场经济体制的房地产评估体系,而且高度重视房地产评估理论的发展和研究,颁布了相关制度,详细地规定建筑物评估方法。我国设立房地产评估委员会,其中的研究人员通过对各地区房地产评估的理论和实际经验,并结合我国房地产发展情况,从而科学地制定了一套适应我国社会主义发展的房地产评估体系,科学地制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。对房地产进行评估是指通过专业的技术人员来对房地产的综合价值进行评估,同时参考国家房地产的评估程序和科学有效的方法,结合技术人员的综合素质来分析房价的变动因素,从而积极地展开房地产评估工作,这对于促进价值开展评估和判定有重要意义。我国房地产行业起步较晚,而房地产评估方法也受国外评价体系的影响,更多的重视评价经验和效果,而对于建筑物的评估研究比较少,没有进行深入研究,这方面来看,我国对于建筑物的评估工作是较为欠缺的。目前来看,有关我国房地产评估分析的方法以及综合系统应用的研究较少,这对我国房地产评估体系的完善和发展有一定现实意义,我们还需要不断创新、发展,创造出一套适合我国国情的房地产评估体系。
2房地产评估存在的主要问题
2.1相关法律法规细则不完善
尽管我国的法律对房地产的评估原则进行了详细的说明,但是这些原则但实际落实的过程中存在许多方面的问题。例如在中国人民共和国城市房地产管理法中,能够对房地产的评估制度进行了法律规定,但是却并没有对房地产评估的相关内容进行分析。所以导致在房地产评估过程中缺乏相应的规范和标准。由于法律法规实施细则缺失,这样也就导致评估人员在实际工作的过程中存在为手畏脚的思想,导致评估工作的主动性受到影响。
2.2业内评估人员综合素质不高
对房地产行业评估人员来说,其自身的综合素质高低可以直接决定着评估结果的准确性,而且对于投资风险比较高的项目对专业的评估人员要求更高,所以从目前来看,由于大量的业内评估人员自身并没有对自身的业务能力和技术水平进行系统化的学习,这样就导致很多评估人员综合素质达不到标准,整个评估行业内的从业门槛也比较低,造成业内评估人员鱼龙混杂,综合素质普遍下降。
房地产行业评估人员的资格认证仅通过等级考试制度,并不能够全面深刻地反映出评估师自身的综合素质和业务能力水平,这样就导致许多的评估师只要考下证件就不去提高自己的业务,也没有能够及时地更新自身的知识学习储备,无法激活评估人员深造和继续学习的效果。
2.3其它因素带来的风险
不难发现,虽然近年来我国各个地区的房价起伏较大,但整体却以房价持续上涨的趋势为主,而之所以房地产的价格会出现如此大的变化,多半与供求关系有关。此外,无论是房地产政策和金融政策,还是土地政策和税收政策,任何一个政策发生变化,都有可能会导致房地产价格的波动。除房地产价格外,政策变动有时也会对房地产评估有所影响,如城市房屋拆迁方面,因新条例的出现使得原本的评估方法已经不再使用,但评估机构却未及时做出技术调整,导致一段时间内评估工作陷入了困境。
3房地产评估改进方法
3.1提升房地产评估人员的综合素质
上文已经叙述,房地产评估人员的综合素质是影响房地产评估风险的人为影响因素,要求房地产评估人员需要具备扎实的专业基础知识,以及法律法规、经济、科学技术等学科知识,应切实强加评估人员的专业指导与培训工作,建议诚聘评估专家进行现场经验姜堰,人员之间进行经验讨论等。还可以为房地产评估人员提供多元化的学习渠道,使得自身能力得到不断提升。通过开展职业道德素质教育,督促房地产评估人员树立正确的专业素质和职业道德规范标准,并将其内化为自觉行动中,为推动评估机构的可持续发展做出积极的贡献。
3.2建立健全管理体系制度
房地产评估行业为降低風险概率,需要在政策方向上建立健全体制制度,完善管理制度,规范管理人员工作权限,促进评估机构的有序发展。由于我国评估机构的发展起步较晚,缺少丰富的从业管理经验,需要在发展过程中不断吸取经验,结合自身发展情况,创新发展适合本行业发展的新制度内容。房地产评估机构开展具体工作细则时,应切实按照国家评估标准指导工作,切不能按照自认标准执行评估。相关管理部门应积极行使监督管理作用,定期抽查评估结果,以及评估流程的流转质量,确保评估工作能够从源头抓起,发现问题及时解决问题,并采取一定惩罚,遏制不良行为的再次发生,为整个评估行业营造良好的环境。
3.3注重沟通
评估方不但要与委托方打交道,同时也要与广大买家进行合作,无论是买家还是卖家,评估方都应谨慎选择,并且积极做好沟通工作。沟通工作应贯穿于整个评估过程,在前期沟通中能够便于评估人员对委托方的各项信息有基本的了解,利于对信息的甄别,而中期若能够得到良好的沟通,则可以减少很多不必要的麻烦,后期沟通则主要是进行确认,并向合作对象介绍如何使用评估报告等。当这三点都能够得到实现时,评估风险势必会大大减少。 3.4强化评估人员的职业道德意识
一个合格的房地产评估人员不仅需要有专业的知识和技能,还需要有良好的职业道德修养,这是一个从业人员最基本的要求,如果一个工作人员没有基本的职业道德观念,即使他有再好的评估知识和再丰富的评估实践经验,他评估出的结果也是不公正不合法的,没有办法令人信服。评估人员首先要学会自律,没有自律意识的人,即使有再多条例约束也没用,其次企业要制定相关的约束规章和监督机制,对员工的工作过程进行监督,对结果进行存档,防止员工徇私的现象发生,树立良好的行业道德规范,降低道德风险。
3.5改善执业环境
要对房地产评估中的风险进行控制,首先要改善执业环境,使得评估机构可以在一个宽松的环境中进行客观公正的工作,政府要制定相关的法规政策进行约束和管制,对评估企业进行监督,对违法评估行为进行惩治,并打破地产评估行业的垄断行为,使得不同地区,不同性质的企业之间可以自由竞争,也要规范评估标准,加强企业的服务功能,壮大第三产业,维护公平公正公开的社会环境。
结束语
中国近年在逐步开放服务行业,而房地产评估是服务行业的一个重要组成部分,开放这一行业需要面临巨大的挑战,整个行业还处在初级阶段,中国“入世”之后,面临着更加残酷的竞争,要在这个开放的市场中生存下来,行业工作者需要不断加强风险意识,做到在激烈的市场竞争中可以不断地更新完善自身体系,使自己更有底气面对市场的竞争,能够抗住风险,并且对各种风险开展预測,提出防范与解决方案和控制对策。
参考文献:
[1] 吴玲,何灵.房地产评估业风险形成机制及防范分析[J].现代商贸工业,2018,39(30):137-138.
[2] 肖富强.房地产评估中的风险与控制对策研究[J].住宅与房地产,2018(25):23.
[3] 王鸿婧.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国高新区,2018(12):272.
[4] 曹建军.房地产评估存在的常态问题分析[J].住宅与房地产,2018(07):2.
[5] 王丽艳,周娜.房地产估价规范实施中的若干问题探讨[J].绿色环保建材,2018(01):96.
(作者单位:山东中创土地房地产资产评估有限公司)
关键词:房地产评估;主要问题;方法改进
引言
房地产行业作为国民经济的重要支柱型产业,其自身的发展对我国社会经济的增长具有非常关键性的作用,而房地产评估作为房地产行业主要的指标,其重要性不言而喻,值得我们进一步去探究。
1我国房地产评估概况
我国相较于其它国家来说,房地产行业起步较晚,但是发展迅速,随着国家的经济发展,政府也不断支持房地产评估研究工作,建立健全的、适合我国社会主义市场经济体制的房地产评估体系,而且高度重视房地产评估理论的发展和研究,颁布了相关制度,详细地规定建筑物评估方法。我国设立房地产评估委员会,其中的研究人员通过对各地区房地产评估的理论和实际经验,并结合我国房地产发展情况,从而科学地制定了一套适应我国社会主义发展的房地产评估体系,科学地制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。对房地产进行评估是指通过专业的技术人员来对房地产的综合价值进行评估,同时参考国家房地产的评估程序和科学有效的方法,结合技术人员的综合素质来分析房价的变动因素,从而积极地展开房地产评估工作,这对于促进价值开展评估和判定有重要意义。我国房地产行业起步较晚,而房地产评估方法也受国外评价体系的影响,更多的重视评价经验和效果,而对于建筑物的评估研究比较少,没有进行深入研究,这方面来看,我国对于建筑物的评估工作是较为欠缺的。目前来看,有关我国房地产评估分析的方法以及综合系统应用的研究较少,这对我国房地产评估体系的完善和发展有一定现实意义,我们还需要不断创新、发展,创造出一套适合我国国情的房地产评估体系。
2房地产评估存在的主要问题
2.1相关法律法规细则不完善
尽管我国的法律对房地产的评估原则进行了详细的说明,但是这些原则但实际落实的过程中存在许多方面的问题。例如在中国人民共和国城市房地产管理法中,能够对房地产的评估制度进行了法律规定,但是却并没有对房地产评估的相关内容进行分析。所以导致在房地产评估过程中缺乏相应的规范和标准。由于法律法规实施细则缺失,这样也就导致评估人员在实际工作的过程中存在为手畏脚的思想,导致评估工作的主动性受到影响。
2.2业内评估人员综合素质不高
对房地产行业评估人员来说,其自身的综合素质高低可以直接决定着评估结果的准确性,而且对于投资风险比较高的项目对专业的评估人员要求更高,所以从目前来看,由于大量的业内评估人员自身并没有对自身的业务能力和技术水平进行系统化的学习,这样就导致很多评估人员综合素质达不到标准,整个评估行业内的从业门槛也比较低,造成业内评估人员鱼龙混杂,综合素质普遍下降。
房地产行业评估人员的资格认证仅通过等级考试制度,并不能够全面深刻地反映出评估师自身的综合素质和业务能力水平,这样就导致许多的评估师只要考下证件就不去提高自己的业务,也没有能够及时地更新自身的知识学习储备,无法激活评估人员深造和继续学习的效果。
2.3其它因素带来的风险
不难发现,虽然近年来我国各个地区的房价起伏较大,但整体却以房价持续上涨的趋势为主,而之所以房地产的价格会出现如此大的变化,多半与供求关系有关。此外,无论是房地产政策和金融政策,还是土地政策和税收政策,任何一个政策发生变化,都有可能会导致房地产价格的波动。除房地产价格外,政策变动有时也会对房地产评估有所影响,如城市房屋拆迁方面,因新条例的出现使得原本的评估方法已经不再使用,但评估机构却未及时做出技术调整,导致一段时间内评估工作陷入了困境。
3房地产评估改进方法
3.1提升房地产评估人员的综合素质
上文已经叙述,房地产评估人员的综合素质是影响房地产评估风险的人为影响因素,要求房地产评估人员需要具备扎实的专业基础知识,以及法律法规、经济、科学技术等学科知识,应切实强加评估人员的专业指导与培训工作,建议诚聘评估专家进行现场经验姜堰,人员之间进行经验讨论等。还可以为房地产评估人员提供多元化的学习渠道,使得自身能力得到不断提升。通过开展职业道德素质教育,督促房地产评估人员树立正确的专业素质和职业道德规范标准,并将其内化为自觉行动中,为推动评估机构的可持续发展做出积极的贡献。
3.2建立健全管理体系制度
房地产评估行业为降低風险概率,需要在政策方向上建立健全体制制度,完善管理制度,规范管理人员工作权限,促进评估机构的有序发展。由于我国评估机构的发展起步较晚,缺少丰富的从业管理经验,需要在发展过程中不断吸取经验,结合自身发展情况,创新发展适合本行业发展的新制度内容。房地产评估机构开展具体工作细则时,应切实按照国家评估标准指导工作,切不能按照自认标准执行评估。相关管理部门应积极行使监督管理作用,定期抽查评估结果,以及评估流程的流转质量,确保评估工作能够从源头抓起,发现问题及时解决问题,并采取一定惩罚,遏制不良行为的再次发生,为整个评估行业营造良好的环境。
3.3注重沟通
评估方不但要与委托方打交道,同时也要与广大买家进行合作,无论是买家还是卖家,评估方都应谨慎选择,并且积极做好沟通工作。沟通工作应贯穿于整个评估过程,在前期沟通中能够便于评估人员对委托方的各项信息有基本的了解,利于对信息的甄别,而中期若能够得到良好的沟通,则可以减少很多不必要的麻烦,后期沟通则主要是进行确认,并向合作对象介绍如何使用评估报告等。当这三点都能够得到实现时,评估风险势必会大大减少。 3.4强化评估人员的职业道德意识
一个合格的房地产评估人员不仅需要有专业的知识和技能,还需要有良好的职业道德修养,这是一个从业人员最基本的要求,如果一个工作人员没有基本的职业道德观念,即使他有再好的评估知识和再丰富的评估实践经验,他评估出的结果也是不公正不合法的,没有办法令人信服。评估人员首先要学会自律,没有自律意识的人,即使有再多条例约束也没用,其次企业要制定相关的约束规章和监督机制,对员工的工作过程进行监督,对结果进行存档,防止员工徇私的现象发生,树立良好的行业道德规范,降低道德风险。
3.5改善执业环境
要对房地产评估中的风险进行控制,首先要改善执业环境,使得评估机构可以在一个宽松的环境中进行客观公正的工作,政府要制定相关的法规政策进行约束和管制,对评估企业进行监督,对违法评估行为进行惩治,并打破地产评估行业的垄断行为,使得不同地区,不同性质的企业之间可以自由竞争,也要规范评估标准,加强企业的服务功能,壮大第三产业,维护公平公正公开的社会环境。
结束语
中国近年在逐步开放服务行业,而房地产评估是服务行业的一个重要组成部分,开放这一行业需要面临巨大的挑战,整个行业还处在初级阶段,中国“入世”之后,面临着更加残酷的竞争,要在这个开放的市场中生存下来,行业工作者需要不断加强风险意识,做到在激烈的市场竞争中可以不断地更新完善自身体系,使自己更有底气面对市场的竞争,能够抗住风险,并且对各种风险开展预測,提出防范与解决方案和控制对策。
参考文献:
[1] 吴玲,何灵.房地产评估业风险形成机制及防范分析[J].现代商贸工业,2018,39(30):137-138.
[2] 肖富强.房地产评估中的风险与控制对策研究[J].住宅与房地产,2018(25):23.
[3] 王鸿婧.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国高新区,2018(12):272.
[4] 曹建军.房地产评估存在的常态问题分析[J].住宅与房地产,2018(07):2.
[5] 王丽艳,周娜.房地产估价规范实施中的若干问题探讨[J].绿色环保建材,2018(01):96.
(作者单位:山东中创土地房地产资产评估有限公司)