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【摘 要】 随着十九大召开以来，以习近平新时代特色社会主义思想为指导，人民对美好生活的向往，居民对居住小区生活环境要求的提高，将促使物业管理水平要求而提升，同时对于物业管理企业而言，物业管理理念起着先导的作用，在企业管理中占据重要的位置。物业企业管理已经受到企业的高度重视。本文主要探讨新时代下老旧小区如何提高物业管理的质量和水平；其中论述了老旧小区物业管理的现状和问题，然后鉴于现状的问题，经过不同的维度对物业管理进行提升，提出有关的提升建议，从而为物业管理提供有力的依据。
【关键词】 物业管理 老旧小区 服务理念
前 言
随着新时代的来临，新时代的发展气息促使物业管理行业发展要求越来越高，而同时也面临更加激烈的挑战。对于物业管理企业而言，物业管理理念起着先导的作用，在企业管理中占据重要的位置。物业企业管理已经受到企业的高度重视。本文主要探讨新时代下老旧小区如何提高物业管理的质量和水平；其中论述了老旧小区物业管理的现状和问题，然后鉴于现状的问题，经过不同的维度对物业管理进行提升，提出有关的提升建议，从而为物业管理提供有力的依據。
1.新时代下老旧小区物业管理的现状和问题
目前新时代下物业管理已经成为城市房产管理的重要方向，随着商品房的不断增加，城市管理质量越来越受到人们的重视。改善居住环境和居住生活质量、社区的平安建设等已成为对美好生活向往的重要部分。许多人逐渐认识到物业管理在生活中的重要作用。但是，上世纪90年代建设的商品房随着时间的推移，许多缺陷逐渐浮出水面，比如物管费过低、配套设施不完善、小区管理服务品质低等愈演愈烈，导致社会对物业管理存在各种不满，进一步引发居民和物业管理方的纠纷，对物业公司的正常管理和对居民的生活造成了严重的影响，也严重的阻碍了和谐社会的建设进程，已经受到社会高度的重视。目前，新时代下老旧小区物业管理的现状和问题主要体现为以下几点：
1.1 物业管理水平缺乏统一化和规范化
上世纪90年代到2000年初建设的小区，在居民入住之前，物业设施运转正常，各方面的设施也维护到位；但是到现在设施设备各种老化，小区的物业管理水平也随之降低，物业管理方对小区设施的维护工作有所减弱。究其原因，主要是90年代到2000年初建设的小区当初订的物管费到现在已经严重偏低，经过十多二十年的发展，随着人工费逐年不断的提高和设施设备不断的老化，维护成本很高，物业公司已经入不敷出，老旧小区的物业公司多数处在保本或者亏损状态，这还是在不断的精简工作人员或工作人员都是年龄偏大。同时，物业管理费的不足，随之而来的是服务水平不断降低，物业管理方和业主沟通不畅。物业公司因为处于亏损状态，加上日常管理不到位，居民不满意，物管费就更难收，这样恶性循环就成了死结。
1.2 商品房开发多，但是低端物业管理质量较低
随着时代的变迁，商品房的不断增加，物业管理也在不断的发展。但是目前的现状则为小型低端物业过多，物业管理质量较低。在商品房销售的过程中，开发商对项目的设施设备配置进行夸大销售，没有保证如何让这些设施设备配置正常运转几十年。而随着物业运营时间越长，公共设施设备的维护成本也越来越高，物业公司也越来越力不从心。
1.3 物业管理公司缺乏主动和业主沟通解释，导致积怨加深
前期开发商为了商品房好销售，物业管理费定的较低，前期3至5年管理没有问题，随着时间推移后期上调物管费大多数业主都不会同意，随着时间推移对于业主而言，认为买了小区物业应当享有运转正常的配套设施和高质量的物业服务品质。但是，该点并不会在购房合同中有所规定，缺乏有用的依据对物业公司进行规范。
2.如何提升新时代下老旧小区物业管理的质量和水平
2.1 物业公司多种经营提高收入（如广告收入、停车费、互联网+销售）等补贴物管费
物业属于劳动密集型行业，人力成本不断上升的同时，公司利润不断降低，甚至于有的物业公司有所亏损。因此，目前物业公司面临的问题必然脱离不了降低成本，提高收入。但是传统物业难以实现该目标，可借助互联网平台建立智慧物业服务平台。传统物业企业收入方式单一，以物业费、广告费、停车费为主要业务，而建立智慧物业平台则可以增加多种盈利方式，例如社区商城，物业公司从中抽取佣金发放给物业业务员，也可在平台出售广告位，其他业务还可以包括家政服务、保姆月嫂、上门洗车等。
2.2 物业公司通过业委会沟通协调业主，适度提高物业管理费弥补物管经费不足
信息沟通渠道的不同及彼*此之间互不通气是引发冲突的主要原因之一。同一种现象，因每个人掌握的信息不同，理解的方式不同，因而作为认识的结果往往容易造成冲突。现实中物业公司和业主之间的很多误解和矛盾，是由于信息不对称、缺乏沟通造成的。例如，物业服务企业盲目接盘，对项目缺乏足够的了解，进驻之后才发现错综复杂的问题，不甘背黑锅，与业主冲突不断，最后无奈撤出。而业主对开发商聘用的物业公司缺乏了解，当发现物业服务不够理想时，则容易激化双方的矛盾。从物业管理方面来讲，不少从业人员对物业管理缺少正确的理解，往往重“管理”，轻“服务”，常强加给业主一些未经商讨的物业管理合同和收费标准。若双方只从自身角度去权衡得失，而不作积极的沟通，那么物业管理纠纷会越来越多。可建立业主微信群，强化居委会、业委会和物业服务企业的互动和协调。并通过线上答疑互动、线下沟通合作，为业主及时指导和化解小区矛盾，让业主和物业加深了解，在情况允许的条件下，对老旧小区还可适当提高物管费弥补物管费不足。
2.3 物业管理条例应当根据时代的需求而变革，促进物业管理市场化的发展
在市场化的作用下，住房商品化促使高端物业配置成为市场竞争力提升的重要因素。必须加快物业管理市场机制建设，从而促进物业管理行业良好发展。随着物业管理市场的健全和完善，物业公司和业主委员的关系也逐渐出现变化。由业主委员会决定物业公司，将物业公司真正推向市场。如果物业管理公司想要谋求发展，必须根据时代的变迁而进行管理改革和创新，重视对自身的建设进行长远的思考和认真的改革，寻求适应城市发展要求的物业管理体制机制，建立现代服务为基础的企业管理系统，确保物业管理企业能够持久经营。
2.4 创建转型集成物业服务
现如今老旧小区大多都由许多小型物业公司在管理，自身设置了专业各管理部门在进行管理，其发展并不成熟，也欠缺规模，主要体现在物业管理方的保安、工程维护、保洁和绿化等工作方面，同时缺乏足够的经营资金，导致物业公司经营更加困难。为了提高物业管理公司的专业程度，建议通过管理能力组合专业公司，把管理层和作业层进行分离，将作业层交给专业服务商进行分包，可适当降低费用，例如电梯秩序维护、保洁、绿化等，物业公司进行监督、考核管理，可有效提高物业管理服务，并提高业主满意度。
2.5 加大宣传构建和谐物管
物业管理企业应当充分灵活利用微信公众号、宣传栏和其他媒体的作用，大量宣传小区物业管理的正面内容和知识，给居民带来正能量，加强业主和物业管理之间的联系和认识，树立企业的良好形象和形成口碑，对于负面的报道应当勇于担当快速处理，对行业内的事件进行客观分析和评论。
结 语
综上所述，宜居作为城市发展的重要依托和民生的基础，必须对宜居的管理予以高度的重视。众所周知，社会发展和人们的生活意识密切相关。房地产作为人类生存的基础物质，随着商品房的大力发展，集约化居民住宅小区应运而生，同时作为居民生活文化的重要载体，物业管理已经在小区居民生活中成为密不可分、不可获缺的部分，也成为众多购房者购房的必须考虑的影响因素。鉴于新时代的需求有所变化，物业公司应对老旧小区因势而造，更新自身的管理模式，从而实现可持续的发展和经营。
【参考文献】
[1] 周令芳.“英式管家”服务理念导入高端物业管理研究[J].经济师，2016，（6）：54-55.
[2] 傅纳红.《物业管理条例》的理念偏差与制度缺陷[J].湖北民族学院学报（哲学社会科学版），2009，（4）：134-139.
[3] 李宣东.新形势物业企业管理有效提升策略[J].现代经济信息，2018，（1）：102.
[4] 杨国兴.学习贯彻《物权法》创新物业管理理念[J].中国物业管理，2007，（5）：20-21.
[5] 莫铠嫣，朱宇雪，农素婷.高校物业管理的优化分析[J].长江丛刊，2018，（6）：242-244.
【关键词】 物业管理 老旧小区 服务理念
前 言
随着新时代的来临，新时代的发展气息促使物业管理行业发展要求越来越高，而同时也面临更加激烈的挑战。对于物业管理企业而言，物业管理理念起着先导的作用，在企业管理中占据重要的位置。物业企业管理已经受到企业的高度重视。本文主要探讨新时代下老旧小区如何提高物业管理的质量和水平；其中论述了老旧小区物业管理的现状和问题，然后鉴于现状的问题，经过不同的维度对物业管理进行提升，提出有关的提升建议，从而为物业管理提供有力的依據。
1.新时代下老旧小区物业管理的现状和问题
目前新时代下物业管理已经成为城市房产管理的重要方向，随着商品房的不断增加，城市管理质量越来越受到人们的重视。改善居住环境和居住生活质量、社区的平安建设等已成为对美好生活向往的重要部分。许多人逐渐认识到物业管理在生活中的重要作用。但是，上世纪90年代建设的商品房随着时间的推移，许多缺陷逐渐浮出水面，比如物管费过低、配套设施不完善、小区管理服务品质低等愈演愈烈，导致社会对物业管理存在各种不满，进一步引发居民和物业管理方的纠纷，对物业公司的正常管理和对居民的生活造成了严重的影响，也严重的阻碍了和谐社会的建设进程，已经受到社会高度的重视。目前，新时代下老旧小区物业管理的现状和问题主要体现为以下几点：
1.1 物业管理水平缺乏统一化和规范化
上世纪90年代到2000年初建设的小区，在居民入住之前，物业设施运转正常，各方面的设施也维护到位；但是到现在设施设备各种老化，小区的物业管理水平也随之降低，物业管理方对小区设施的维护工作有所减弱。究其原因，主要是90年代到2000年初建设的小区当初订的物管费到现在已经严重偏低，经过十多二十年的发展，随着人工费逐年不断的提高和设施设备不断的老化，维护成本很高，物业公司已经入不敷出，老旧小区的物业公司多数处在保本或者亏损状态，这还是在不断的精简工作人员或工作人员都是年龄偏大。同时，物业管理费的不足，随之而来的是服务水平不断降低，物业管理方和业主沟通不畅。物业公司因为处于亏损状态，加上日常管理不到位，居民不满意，物管费就更难收，这样恶性循环就成了死结。
1.2 商品房开发多，但是低端物业管理质量较低
随着时代的变迁，商品房的不断增加，物业管理也在不断的发展。但是目前的现状则为小型低端物业过多，物业管理质量较低。在商品房销售的过程中，开发商对项目的设施设备配置进行夸大销售，没有保证如何让这些设施设备配置正常运转几十年。而随着物业运营时间越长，公共设施设备的维护成本也越来越高，物业公司也越来越力不从心。
1.3 物业管理公司缺乏主动和业主沟通解释，导致积怨加深
前期开发商为了商品房好销售，物业管理费定的较低，前期3至5年管理没有问题，随着时间推移后期上调物管费大多数业主都不会同意，随着时间推移对于业主而言，认为买了小区物业应当享有运转正常的配套设施和高质量的物业服务品质。但是，该点并不会在购房合同中有所规定，缺乏有用的依据对物业公司进行规范。
2.如何提升新时代下老旧小区物业管理的质量和水平
2.1 物业公司多种经营提高收入（如广告收入、停车费、互联网+销售）等补贴物管费
物业属于劳动密集型行业，人力成本不断上升的同时，公司利润不断降低，甚至于有的物业公司有所亏损。因此，目前物业公司面临的问题必然脱离不了降低成本，提高收入。但是传统物业难以实现该目标，可借助互联网平台建立智慧物业服务平台。传统物业企业收入方式单一，以物业费、广告费、停车费为主要业务，而建立智慧物业平台则可以增加多种盈利方式，例如社区商城，物业公司从中抽取佣金发放给物业业务员，也可在平台出售广告位，其他业务还可以包括家政服务、保姆月嫂、上门洗车等。
2.2 物业公司通过业委会沟通协调业主，适度提高物业管理费弥补物管经费不足
信息沟通渠道的不同及彼*此之间互不通气是引发冲突的主要原因之一。同一种现象，因每个人掌握的信息不同，理解的方式不同，因而作为认识的结果往往容易造成冲突。现实中物业公司和业主之间的很多误解和矛盾，是由于信息不对称、缺乏沟通造成的。例如，物业服务企业盲目接盘，对项目缺乏足够的了解，进驻之后才发现错综复杂的问题，不甘背黑锅，与业主冲突不断，最后无奈撤出。而业主对开发商聘用的物业公司缺乏了解，当发现物业服务不够理想时，则容易激化双方的矛盾。从物业管理方面来讲，不少从业人员对物业管理缺少正确的理解，往往重“管理”，轻“服务”，常强加给业主一些未经商讨的物业管理合同和收费标准。若双方只从自身角度去权衡得失，而不作积极的沟通，那么物业管理纠纷会越来越多。可建立业主微信群，强化居委会、业委会和物业服务企业的互动和协调。并通过线上答疑互动、线下沟通合作，为业主及时指导和化解小区矛盾，让业主和物业加深了解，在情况允许的条件下，对老旧小区还可适当提高物管费弥补物管费不足。
2.3 物业管理条例应当根据时代的需求而变革，促进物业管理市场化的发展
在市场化的作用下，住房商品化促使高端物业配置成为市场竞争力提升的重要因素。必须加快物业管理市场机制建设，从而促进物业管理行业良好发展。随着物业管理市场的健全和完善，物业公司和业主委员的关系也逐渐出现变化。由业主委员会决定物业公司，将物业公司真正推向市场。如果物业管理公司想要谋求发展，必须根据时代的变迁而进行管理改革和创新，重视对自身的建设进行长远的思考和认真的改革，寻求适应城市发展要求的物业管理体制机制，建立现代服务为基础的企业管理系统，确保物业管理企业能够持久经营。
2.4 创建转型集成物业服务
现如今老旧小区大多都由许多小型物业公司在管理，自身设置了专业各管理部门在进行管理，其发展并不成熟，也欠缺规模，主要体现在物业管理方的保安、工程维护、保洁和绿化等工作方面，同时缺乏足够的经营资金，导致物业公司经营更加困难。为了提高物业管理公司的专业程度，建议通过管理能力组合专业公司，把管理层和作业层进行分离，将作业层交给专业服务商进行分包，可适当降低费用，例如电梯秩序维护、保洁、绿化等，物业公司进行监督、考核管理，可有效提高物业管理服务，并提高业主满意度。
2.5 加大宣传构建和谐物管
物业管理企业应当充分灵活利用微信公众号、宣传栏和其他媒体的作用，大量宣传小区物业管理的正面内容和知识，给居民带来正能量，加强业主和物业管理之间的联系和认识，树立企业的良好形象和形成口碑，对于负面的报道应当勇于担当快速处理，对行业内的事件进行客观分析和评论。
结 语
综上所述，宜居作为城市发展的重要依托和民生的基础，必须对宜居的管理予以高度的重视。众所周知，社会发展和人们的生活意识密切相关。房地产作为人类生存的基础物质，随着商品房的大力发展，集约化居民住宅小区应运而生，同时作为居民生活文化的重要载体，物业管理已经在小区居民生活中成为密不可分、不可获缺的部分，也成为众多购房者购房的必须考虑的影响因素。鉴于新时代的需求有所变化，物业公司应对老旧小区因势而造，更新自身的管理模式，从而实现可持续的发展和经营。
【参考文献】
[1] 周令芳.“英式管家”服务理念导入高端物业管理研究[J].经济师，2016，（6）：54-55.
[2] 傅纳红.《物业管理条例》的理念偏差与制度缺陷[J].湖北民族学院学报（哲学社会科学版），2009，（4）：134-139.
[3] 李宣东.新形势物业企业管理有效提升策略[J].现代经济信息，2018，（1）：102.
[4] 杨国兴.学习贯彻《物权法》创新物业管理理念[J].中国物业管理，2007，（5）：20-21.
[5] 莫铠嫣，朱宇雪，农素婷.高校物业管理的优化分析[J].长江丛刊，2018，（6）：242-244.