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摘 要:针对目前我市小区物业管理的实际,我们对政府的有关部门、社区、物业企业等进行了调研,对全市的物业管理情况有了基本了解。认为物业管理已经成为当前城市建设和城市管理的重要问题,已经成为群众最为关心的热点和难点问题。物业管理工作关系到群众的切身利益,关系到城市的形象,也关系到社会的稳定与发展。物业管理是是充分体现以人为本的社会管理,是社会和谐和城市发展的基础。发展和谐物业是构建和谐营口的重要内容。
关键词:和谐物业物业管理社区
中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1674-098x(2011)08(a)-0254-01
随着城市的发展和人们生活水平的日益提高,小区的物业管理工作已经成为群众越来越关注的重要问题。针对目前我市小区物业管理的实际,我们对政府的有关部门、社区、物业企业等进行了调研,对全市的物业管理情况有了基本了解。认为物业管理已经成为当前城市建设和城市管理的重要问题,已经成为群众最为关心的热点和难点问题。物业管理工作关系到群众的切身利益,关系到城市的形象,也关系到社会的稳定与发展。小区的物业管理工作必须引起政府和社会的高度重视。物业管理是人与社会、人与自然乃至人与人和谐相处的结合点,是充分体现以人为本的社会管理,是社会和谐和城市发展的基础。发展和谐物业是构建和谐营口的重要内容。
1 和谐物业是物业管理事业发展的前提
和谐物业,一是指涉及到物业管理的诸多方面能够协调运作,政府及相关部门、物业企业、社会组织及广大业主能够各负其责,相互配合;二是指物业能够按照市场化、社会化和规范化的规律发展;三是指城市物业管理的覆盖面不断扩大,物业不仅可以进入小区,而且也可以进入商场、写字楼及休闲娱乐场所等,使物业成为社会分工的重要方面。近年来,在政府的领导下,在物业企业的努力下我市物业管理工作已经取得了一定的成效。目前,我市有120个住宅小区,物业企业有37家,具有二级物业资质等级的有1家,具有三级物业资质等级的有18家,具有临时物业资质等级的有18家。物业管理成为提高广大群众生活质量的必须,也是发展城市品牌的必然,物业管理在我市已经形成长足发展的趋势。
2 我市在和谐社区建设,物业管理方面的成功经验
2.1 政府切实担负起对物业管理的领导责任
首先,政府充分认识到物业管理在现代化城市管理中的作用。物业管理转换了城市管理体制,是城市管理的重要内容,物业管理推动了消费需求,促进了国民经济发展;物业管理提高了人民群众的生活质量,改善了城市居住环境;物业管理促进了和谐社区的建设,有利于城市的和谐发展。因此,政府把物业管理纳入城市建设工作的重要内容来安排,把物业管理作为以解决民生问题为重点的社会建设来认识。
2.2 建立社区、行业协会、物业企业相互配合的协调体制
我市全面开展城市社区建设,健全新型社区管理和服务体制,把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥合的社会生活共同体,支持居民委员会协助政府做好公共服务和社会管理工作,发挥驻区单位民间组织、物业管理机构、专业合作组织在社区建设中的积极作用。把物业管理纳入社区建设的工作中,一是在政府领导下社区负责组织成立小区业主委员会。二是社区负责协调物业管理企业与业主、业主与业主之间的矛盾,社区与物业企业建立紧密联系,对物业管理中的问题进行及时沟通;三是充分发挥社区党组织作用,做好宣传群众和组织群众的工作。
3 目前我市物业发展中的不和谐因素主要表现在以下几个方面
3.1 业主与物业的不和谐
主要表现在业主与物业企业的矛盾大,物业费收缴率低。我市旧小区收费不足率为50%。同时,我市物业收费标准比较低,全市住宅小区收费标准分3个等级,其中最高标准为豪华级每月每建筑平方米0.7元,最低的普通级每月每建筑平方米0.12元,这个标准在全省是最低的,而相关部门如水、电等部门在对物业企业收取费用时视其为赢利性公司对待,如小区路灯、楼宇照明用电按商业用电每度0.78元(民用0.50元),浇灌花草用水每立方米4.15元(民用2.65元),垃圾清运费每个垃圾桶每年1500元,由于物业企业的负担重且收费率又不高,物业企业的经营比较困难,小区弃管的现象已经出现,居民们也饱尝了垃圾的滋味。
3.2 物业企业与开发建设的不和谐
我市新建小区虽然档次有所提高,但配套设施仍有漏建、缓建现象。特别是工程上存在问题较多,绿化面积比例不足;物业用房、文体活动站等没有按标准配套;道板没有达到质量要求,不到保修期已经自然损坏严重等。全市50%以上新建小区存在以上质量通病。有的开发商将已经摊入住房成本的自行车棚、文体活动站等共用设施出卖、出租,直接引发业主和开发商物业企业之间的矛盾,给小区物业管理带来极大危害和后患。
3.3 物业与市场的不和谐
物业管理是市场化运作的结果。但目前我市的物业企业的产生是各种各样,一部分是原房管所转制的物业企业,这类企业由于对改制后的思想准备不足,服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变;一部分是开发商派生的物业企业,主要是为开发商销售商品房服务的,实质是开发商自建自管,开发多大面积就管多大面积,开不成规模。待楼盘销售完毕,物业企业就自然解体。而真正市场化的物业企业因为接不到新建小区,长期接管开发商放弃的小区,造成我市物业管理市场的不稳定、不规范。物业管理可持续发展难。
4 解决当前物业管理中存在几个难点问题的建议
4.1 关于解决收费难的问题
物业收费难已经成为影响目前物业管理到头重要的问题。业主交费率低的问题,主要是政府和社会组织对群众的宣传不够。首先,要运用好各种宣传媒体,发动社会组织,通过各种形式,广泛深入地做好群众的思想工作。社区要把小区的读报栏、活动室都利用起来广泛地进行宣传。要反复向群众宣传这样几个道理:物业企业为你提供了各种服务,都要记入劳动成本,交物业费是应该的。物业服务的性质是对整个小区的服务,不交费者实际上是在侵占交费者的利益。其次,要通过运用必要的行政手段和经济手段来转变业主的消费观念。
4.2 对旧小区物业管理问题
物业管理是城市建设的重要内容,要有计划地对旧小区进行治理改造,加快旧住宅区实行物业管理,根据改造的情况创新管理体制,对经过改选后条件成熟的小区实行物业管理,对暂不具备条件的小区,指导实行以保洁、治安为主要内容的项目管理。
4.3 扶持和壮大物业企业的问题
物业管理具有城市发展公益性事业的特点,为了扭转当前我市物业企业经营状况,政府对物业企业在政策上予以倾斜,涉及相关部门应给物业企业以优惠的政策,以此扶持物业管理事业的发展。
总之,只要政府能充分认识到物业管理工作的重要性,建立层层负责的工作体制,充分调动社会组织的积极性和主动性,构建和谐营口,建设美好社区的愿景就一定能实现。
关键词:和谐物业物业管理社区
中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1674-098x(2011)08(a)-0254-01
随着城市的发展和人们生活水平的日益提高,小区的物业管理工作已经成为群众越来越关注的重要问题。针对目前我市小区物业管理的实际,我们对政府的有关部门、社区、物业企业等进行了调研,对全市的物业管理情况有了基本了解。认为物业管理已经成为当前城市建设和城市管理的重要问题,已经成为群众最为关心的热点和难点问题。物业管理工作关系到群众的切身利益,关系到城市的形象,也关系到社会的稳定与发展。小区的物业管理工作必须引起政府和社会的高度重视。物业管理是人与社会、人与自然乃至人与人和谐相处的结合点,是充分体现以人为本的社会管理,是社会和谐和城市发展的基础。发展和谐物业是构建和谐营口的重要内容。
1 和谐物业是物业管理事业发展的前提
和谐物业,一是指涉及到物业管理的诸多方面能够协调运作,政府及相关部门、物业企业、社会组织及广大业主能够各负其责,相互配合;二是指物业能够按照市场化、社会化和规范化的规律发展;三是指城市物业管理的覆盖面不断扩大,物业不仅可以进入小区,而且也可以进入商场、写字楼及休闲娱乐场所等,使物业成为社会分工的重要方面。近年来,在政府的领导下,在物业企业的努力下我市物业管理工作已经取得了一定的成效。目前,我市有120个住宅小区,物业企业有37家,具有二级物业资质等级的有1家,具有三级物业资质等级的有18家,具有临时物业资质等级的有18家。物业管理成为提高广大群众生活质量的必须,也是发展城市品牌的必然,物业管理在我市已经形成长足发展的趋势。
2 我市在和谐社区建设,物业管理方面的成功经验
2.1 政府切实担负起对物业管理的领导责任
首先,政府充分认识到物业管理在现代化城市管理中的作用。物业管理转换了城市管理体制,是城市管理的重要内容,物业管理推动了消费需求,促进了国民经济发展;物业管理提高了人民群众的生活质量,改善了城市居住环境;物业管理促进了和谐社区的建设,有利于城市的和谐发展。因此,政府把物业管理纳入城市建设工作的重要内容来安排,把物业管理作为以解决民生问题为重点的社会建设来认识。
2.2 建立社区、行业协会、物业企业相互配合的协调体制
我市全面开展城市社区建设,健全新型社区管理和服务体制,把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥合的社会生活共同体,支持居民委员会协助政府做好公共服务和社会管理工作,发挥驻区单位民间组织、物业管理机构、专业合作组织在社区建设中的积极作用。把物业管理纳入社区建设的工作中,一是在政府领导下社区负责组织成立小区业主委员会。二是社区负责协调物业管理企业与业主、业主与业主之间的矛盾,社区与物业企业建立紧密联系,对物业管理中的问题进行及时沟通;三是充分发挥社区党组织作用,做好宣传群众和组织群众的工作。
3 目前我市物业发展中的不和谐因素主要表现在以下几个方面
3.1 业主与物业的不和谐
主要表现在业主与物业企业的矛盾大,物业费收缴率低。我市旧小区收费不足率为50%。同时,我市物业收费标准比较低,全市住宅小区收费标准分3个等级,其中最高标准为豪华级每月每建筑平方米0.7元,最低的普通级每月每建筑平方米0.12元,这个标准在全省是最低的,而相关部门如水、电等部门在对物业企业收取费用时视其为赢利性公司对待,如小区路灯、楼宇照明用电按商业用电每度0.78元(民用0.50元),浇灌花草用水每立方米4.15元(民用2.65元),垃圾清运费每个垃圾桶每年1500元,由于物业企业的负担重且收费率又不高,物业企业的经营比较困难,小区弃管的现象已经出现,居民们也饱尝了垃圾的滋味。
3.2 物业企业与开发建设的不和谐
我市新建小区虽然档次有所提高,但配套设施仍有漏建、缓建现象。特别是工程上存在问题较多,绿化面积比例不足;物业用房、文体活动站等没有按标准配套;道板没有达到质量要求,不到保修期已经自然损坏严重等。全市50%以上新建小区存在以上质量通病。有的开发商将已经摊入住房成本的自行车棚、文体活动站等共用设施出卖、出租,直接引发业主和开发商物业企业之间的矛盾,给小区物业管理带来极大危害和后患。
3.3 物业与市场的不和谐
物业管理是市场化运作的结果。但目前我市的物业企业的产生是各种各样,一部分是原房管所转制的物业企业,这类企业由于对改制后的思想准备不足,服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变;一部分是开发商派生的物业企业,主要是为开发商销售商品房服务的,实质是开发商自建自管,开发多大面积就管多大面积,开不成规模。待楼盘销售完毕,物业企业就自然解体。而真正市场化的物业企业因为接不到新建小区,长期接管开发商放弃的小区,造成我市物业管理市场的不稳定、不规范。物业管理可持续发展难。
4 解决当前物业管理中存在几个难点问题的建议
4.1 关于解决收费难的问题
物业收费难已经成为影响目前物业管理到头重要的问题。业主交费率低的问题,主要是政府和社会组织对群众的宣传不够。首先,要运用好各种宣传媒体,发动社会组织,通过各种形式,广泛深入地做好群众的思想工作。社区要把小区的读报栏、活动室都利用起来广泛地进行宣传。要反复向群众宣传这样几个道理:物业企业为你提供了各种服务,都要记入劳动成本,交物业费是应该的。物业服务的性质是对整个小区的服务,不交费者实际上是在侵占交费者的利益。其次,要通过运用必要的行政手段和经济手段来转变业主的消费观念。
4.2 对旧小区物业管理问题
物业管理是城市建设的重要内容,要有计划地对旧小区进行治理改造,加快旧住宅区实行物业管理,根据改造的情况创新管理体制,对经过改选后条件成熟的小区实行物业管理,对暂不具备条件的小区,指导实行以保洁、治安为主要内容的项目管理。
4.3 扶持和壮大物业企业的问题
物业管理具有城市发展公益性事业的特点,为了扭转当前我市物业企业经营状况,政府对物业企业在政策上予以倾斜,涉及相关部门应给物业企业以优惠的政策,以此扶持物业管理事业的发展。
总之,只要政府能充分认识到物业管理工作的重要性,建立层层负责的工作体制,充分调动社会组织的积极性和主动性,构建和谐营口,建设美好社区的愿景就一定能实现。