【摘 要】 为节约土地资源，改善城市交通环境，提升城市人居环境，方便市民，当前城市兴建的住宅小区民用工程设计会优先考虑地下室停车（地面少停或不停），同时根据国家及地方相关防空法律法规规定城市新建（含改建、扩建）的民用建筑，必须依法同步修建防空地下室。若因地质、地形、施工等条件限制，不能结合地面建筑修建防空地下室的，按规定向人防主管部门缴纳易地建设费，这里的人防工程称作结建人防。另又规定在城市单独修建的地下工程，以及在结合城市新建民用建筑修建防空地下室之外，开发建设的地下、半地下工程，应按比例兼顾人民防空要求，这里的人防工程称作兼顾人防。同时又规定建设单位未按比例兼顾人民防空要求，不足的部分应作为基础埋深不超过3米的城市新建多层民用建筑，按比例配建人防工程或按要求缴纳易地建设费。建设单位在考虑地下室建设计时，对于结建人防：是直接按人防标准建成结建人防地下室，还是缴纳易地建设费后建成一般地下室？因为根据人防工程管理规定，结建人防是无产权的，仅可租赁其中车位。对于兼顾人防：是直接按人防标准建设兼顾人防地下室，还是以建多层民用建筑标准按比例配建人防工程后余下比例面积建成一般地下室，还是缴纳易地建设费后建成一般地下室？一般地下室与兼顾人防地下室均有产权，可以销售其中车位。这里又涉及到建造成本和销售收益的权衡。
　　【关键词】 结建人防；兼顾人防；建造成本；收益；综合成本；经济优化设计
　　如何使地下室设计最优最经济？一般地下室、结建人防地下室、兼顾人防地下室分别建设多少面积最为经济？本文结合具体案例，提供一种思路，谨与大家共同探讨。
　　先讨论一下建造成本。通常在案例地方，独立普通地下室建造成本约为2200元/平米，结建人防地下室建造成本比普通高出600～800元/平米，为便于简化讨论统一为2900元/平米，兼顾人防地下室建造成本稍低于结建人防，也统一为2900元/平米。按照当地相关规定：应建而未建结建人防的，按应建防空地下室面积2400元/平米缴纳易地建设费。为便于讨论，以上建造单价均设定为建成后单价。
　　因为地下室内设计成车位，车位是租赁还是出售对建成后的收益有影响，并影响是否建人防地下室的决策。一般车位为2.4米×5.3米，考虑通行进出及其它必要占地面积，经统计，一个车位需占用32～40平米地库面积，为便于简化讨论统一为36平米。经市场调查，当地出售一个车位约70000元，建成后平均4年销售完毕，资金平均利率为7%，这样如是出售车位地下室折现收益为1647元/平米（计算公式70000×（P/A，7%，4）/36），一般地下室与兼顾人防地下室均可以销售其中车位；当地租赁一个车位每天10元，一年3600元，每年出租50%，建成可出租30年，资金平均利率为7%，这样如是租赁车位地下室折现收益为620元/平米（计算公式3600×（P/A，7%，30）/36×50%），结建人防仅可租赁其中车位。
　　确定了建造成本及收益后，可以确定综合成本了。综合成本为建造成本减收益，综合成本越小越经济，存在以下三种模块方案。
　　一、直接建成普通地下室，即建成后销售车库，综合成本为553元/平米（2200-1647）。
　　二、结建人防建造，是直接按人防标准建成结建人防地下室，还是缴纳易地建设费后建成一般地下室？存在三种情况：第一，直接建成结建人防，出租车位，此时综合成本为2280元/平米（2900-620）。第二、缴纳易地建设费后不再建设普通地下室，也就无车位，此时综合成本即为缴纳的易地建设费2400元/平米。第三、缴纳易地建设费后再建成普通地下室，出售车位，此时综合成本为2953元/平米（2400+2200-1647）。可以比较，第一种情况最为金济。第二种情况一般是无需考虑的。因为建设单位既定建设地下室，不会将可以建地下室的地面空留那儿，只是考虑哪个方案更经济。在结建人防建造模块中，优先选择直接建成结建人防，出租车位。
　　三、兼顾人防地下室也存在三种情况：第一，直接按人防标准建成兼顾人防，出售车位，此时综合成本为1253元/平米（2900-1647）。第二、根据规定地下室必须建设最低限度的兼顾人防，必须建造的兼顾的人防照建，不足部分缴费处理后建成普通地下室，此时必须建造的兼顾人防和不足部分缴费处理后建成普通地下室的车位均可出售。在这种情况下建造成本含三块不同权重的组合：必须建造的兼顾人防费2900元/平米、不足部分缴纳费2400元/平米、再建成普通车库的费用2200元/平米，但不是简单相加，而是有权重比例。设必须建设兼顾人防比例为X，则建安成本为：2900X+2400×4%×0.5×（1-X）+2200×（1-X），其中2400×4%×0.5×（1-X）为根据相关规定按总建筑面积一定比例（市区按4%）修建防空地下室异地缴费，同时有50%的优惠，化简后为2248+652X（0≤X≤100%），显然，x越小建造成本越小。当地规定X最小为50%，最小建造成本为2574元/平米。而这种情况下的收益均是出售车位的收益为1647元/平米，则综合成本为927元/平米（2574-1647）。第三、必须建造的兼顾的人防照建，不足部分的4%建造结建人防处理，余下96%不足部分建造普通地下室，此时必须建造的兼顾人防和不足部分的96%被建成普通地下室的车位均可出售，而不足部分的4%按结建人防处理的地下室的车位只能出租。在这种情况下建造成本也含三块不同权重的组合：必须建造的兼顾人防费2900元/平米、不足部分的4%按结建人防处理费2900元/平米、不足部分的96%再建成普通车库的费用2200元/平米，同样是按权重比例单相加。设必须建设兼顾人防比例为X，则建安成本为：2900X+2900×4%×（1-X）+2200×（1-4%）×（1-X），化简后为2228+672X（0≤X≤100%），其中2900×4%×（1-X）为根据相关规定按总建筑面积一定比例（市区按4%）直接修建结建人防地下室费，同样，X越小建造成本越小。当地规定X最小为50%，则最小建造成本为2564元/平米。而这种情况下的收益是出售和租赁车位不同权重的组合。同样设兼顾比例为X，则销售收益为：1647X+620×（1-X）×4%+1647×（1-X）×（1-4%），化简后为1605.92+41.08X（0%≤X≤100%），此式表明，X越小收益越小，但收益愈大才会愈经济，因此需要考虑综合成本随X的变化，综合成本为建造成本减收益为：2900X+2900×4%×（1-X）+2200×（1-4%）×（1-x）-1647X-620×（1-X）4%-1647×（1-x）×（1-4%），化简后为622.08+630.92X（0≤X≤100%），显然综合成本也是随兼顾比例X增大而增大，当X取规定的最小比50%时，综合成本最小为938元/平米。三种情况比较，第二种情况最为经济。但第二种情况与第三种情况综合成本相差较小，收益情况和条件可能会更多的影响综合单价，选择方案时需慎重考虑相关条件。
　　三种模块方案的综合成本其实就是建造成本和收益的几种不同权重的组合，关键是理清各模块中几种情况间的逻辑关系。接下来就是三种模块方案之间的组合了。一个确定好总地下室面积，按照以上叙述的参数，最优的经济方案应该是根据当地民防文件要求，设计选择应建结建人防的面积，直接建成结建人防后出租车位，加应建兼顾人防最少要求面积，不足的应建兼顾人防缴纳异地费处理后建成普通地下室出售车位，余下的地下室面积均建成普通地下室出售车位。
　　经济优化设计具体还要结合各地方法规的规定及具体收益情况等综合考虑，尤其是收益的变化对综合成本影响较大，不同地方和时间的收益相差很大，而建造成本相对变化要小些，在规划设计时应谨慎综合优化。
　　参考文献：
　　[1]江苏省人民防空工程建设和使用管理规定
　　[2]泰州市地下空间兼顾人民防空要求实施办法