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摘要：综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算，并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现，北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外，其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外，住房支付能力呈现出规模大的家庭明显优于规模小家庭的特征，人口多的家庭租金支付能力相对较强。
关键词：公共租赁房，住房支付能力，租金收入比，剩余收入法
中图分类号：F293.35 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）11-0060-69 收稿日期：2014-08-25
2011年以来，我国保障性住房建设提高到了前所未有的高度。“十二五”期间，我国将新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%。与此同时，我国的住房保障方式将从“以售为主”逐步向“租售并举、以租为主”转型调整，公共租赁房已逐渐成为保障性住房建设的重点之一。经过两年多的建设高峰期，各地公共租赁房已陆续进入了配租阶段。然而，部分城市公共租赁房由于租金定价过高，导致了租户弃租，公共租赁房空置，造成公共资源巨大的浪费。许多城市公共租赁房实行“一刀切”的租金标准，未考虑租户收入水平、消费能力的不同，导致了公共租赁房边际效应的差异性。因此，公共租赁房保障政策的执行效果到底怎样？公共租赁房的租金是否与租户的支付能力相匹配？如何确定租户能够接受的租金价格？这些问题直接决定了租户对公共租赁房的接受程度，也决定了公共租赁房制度实施的成效。
本文综合运用租金收入比和剩余收入法来对我国公共租赁房保障对象的租金支付能力展开评估。考虑到租金支付能力的区域差异，本文选取了20个主要城市作为测算对象，并进一步按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其租金支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。
1 相关研究综述
住房支付能力研究一直是房地产市场领域的热门问题，自20世纪80年代起，就受到了各国政策制定者的重视，被普遍用于评价当地居民购买或者租赁住房的支付能力。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors， NAR）1981年就推出了住房可支付指数（HAI），用以衡量居民的住房支付能力。从上世纪90年代开始，住房支付能力研究受到了学术界的广泛关注，大量的研究文献集中于住房支付能力的概念与测度方法的探讨上。Hancock（1993）将住房支付能力定义为在不影响其基本生活水平的情况下，一户家庭支付住房成本的能力。Thalmann（2003）提出如果家庭住房消费过度挤占了其他消费支出，即当一户家庭的收入扣除了正常的住房费用后，不足以支付生活所必需的非住房消费，那么就可认为这户家庭存在住房支付能力问题。Kutty（2005）认为家庭非住房消费的支付能力对住房支付能力有重大影响，政策的制定者往往更应关注于那些住房消费后非住房消费支付能力不足的家庭。
基于文献梳理发现，住房支付能力的测度方法较为常用的有比率法和剩余收入法。比率法被大量运用于住房支付能力的评价，具体形式有房价收入比（PIR）、租金收入比（RIR）、月供收入比（MIR）、住房成本收入比（CIR）等。如果一个家庭的住房成本或者租金支付超过了家庭收入的一定比率， 则可以认为该家庭存在住房支付能力问题。Hui（2001），Kosareva and Tumanov （2008），Marietta E.A.H（2010），Connie P.Y. Tang（2012）运用比率法分别探讨了我国香港、俄罗斯、荷兰、伦敦等地居民的住房支付能力。Mimura（2008）提出把住房支出收入比（EIR）用于衡量抵押贷款者的支付能力。郑思齐（2011）将住房成本和交通成本的关系进行综合考虑，设计了住房与交通综合可支付性指数（THAI），并计算得到了北京市城八区的指数数值。Duan（2011）运用房价收入比和可支付能力指数分别测算了2001-2008年兰州市居民的住房支付能力，并得出兰州市的家庭住房支付能力低于可以接受的程度。杨慧（2012）从房价收入比变动趋势及其所处区间范围的视角对全国1998-2010年的城镇居民家庭住房支付能力问题进行了研究。
剩余收入法是另外一种常用的住房支付能力测度方法。Bramley（2005）在研究英国可支付住宅问题时指出剩余收入法相对于比率法是一种更加严密的方法。Stone（2006）认为住房支付能力的合理指标应该是住房成本与扣除了必需的非住房费用之后的剩余收入之间的差额，并运用剩余收入法研究了英国家庭的住房支付能力。Stephen etal（2007）利用这一方法研究了中国的住房支付能力问题。余凌志（2008）运用剩余收入法构建了城镇低收入家庭住房支付能力评价模型。杨赞（2010）应用剩余收入法来评估2004-2008年北京市居民的住房支付能力，并对已购房改公房家庭和首次购房家庭的住房支付能力进行了比较。胡晓龙（2012）采用剩余收入法来分析大城市夹心层群体租房可支付能力。研究得出，在2006-2010年间，上海的夹心层群体不但不能负担基本的住房消费，且其租房支付能力呈明显恶化迹象。
上述研究表明，国内外学术界对住房支付能力研究取得了大量成果，为本文的研究打下了良好基础。但是，学者们通常只选用比率法或剩余收入法一种方法来评估居民的住房支付能力。两类方法各自有着不同的优缺点，把它们结合起来综合运用，取长补短，会使分析结论更为可靠。在比率法的使用上，国内学者大多选择房价收入比、月供收入比或者可支付能力指数来测算居民的住房支付能力，较少使用租金收入比指标，同时对于租金收入比的合理取值或区间已没有达成一致的意见。 2 我国公共租赁房支付能力的测度方法与计算思路
2.1 租金收入比（RIR）
比率法是住房支付能力最为常用的评价方法，该方法具有公式简单、便于计算、相应的数据容易获取、结果易于理解以及便于进行跨区域和跨时间比较等特点。但是比率法没有考虑住房支付能力的机会成本，也未考虑不同收入水平家庭的支付能力差异、住房质量变化和家庭消费偏好差异，而且所采用的判断标准也过于单一。
由于公共租赁房租住家庭的住房成本主要体现为租金的支付，因此，本文采用租金收入比（RIR）来测算公共租赁房租户的住房支付能力。租金收入比是指住房租金与家庭年收入之比，该值越小，表明该家庭的租房压力越小。根据相关数据可获得的情况，本文选用平均租金、家庭年平均可支配收入来计算租金收入比。该指标的具体计算公式可以表述为：
其中：表示租金收入比；表示一套住宅的年平均租金；表示每月每平方米住宅的租金单价；表示每套住宅的平均面积；表示家庭年平均可支配收入的；表示家庭平均人数；表示家庭年人均可支配收入。
合理租金收入比的确定是使用这一指标的关键，但是现有的研究并未就租金收入比的合理值或区间达成一致意见。不同的国家或地区，设定的标准也有很大差异。如美国和加拿大，以租金收入比30%为住房支付能力的基准。英国和澳大利亚针对政府提供的公共租赁房，则把租金收入比控制为25%。我国香港2007年公布的《公屋租金政策检讨》中采用的租金收入比为15%和18.5%两个标准。重庆要求把公共租赁房租金收入比控制在15%左右。浙江大学城市学院课题组（2012）针对杭州市普通市民对公共租赁房的需求调查数据显示，72.3%的被调查者表示当房租超过月收入的20%，将拒绝选择公共租赁房。
由于一些低收入家庭即使住房消费仅占其家庭收入的较小比重，仍然会面临严重的支付能力问题。而收入较高的家庭即便有更多的花费用于住房消费，也不会引起其生活水平的下降。因此，租金收入比的取值应综合考虑租户住房支付能力的差异性，按照不同收入水平分档设置。考虑到我国中低收入家庭住房支付能力还比较有限，本文认为低收入家庭的租金收入比可确定为15%，中等偏下收入家庭确定为20%。
2.2 剩余收入法（RI）
剩余收入法是指通过计算家庭收入减去非住房消费支出所剩下的差额（即剩余收入）来表示家庭住房支付能力，如果剩余收入大于住房成本则表明不存在住房支付能力问题，反之则存在住房支付能力问题。该方法强调了收入、住房成本和非住房消费之间的相互关系，为理解不同收入、不同规模、不同类型家庭的住房消费差异提供了较好指引。但是剩余收入法存在不能确定合理非住房消费最低标准、非住房消费的数据较难获取等缺陷，也未能有效解决比率法的其他问题。如剩余收入法仍然没有考虑位置、邻里、社区等因素对住房支付能力的影响。
该方法的具体计算公式可以表述为：
其中，表示年剩余收入；表示家庭年平均可支配收入；表示家庭平均人数；表示家庭年人均可支配收入；表示家庭年非住房消费；表示人均年非住房消费。
若表示该家庭不存在住房支付能力问题；反之，若表示该家庭存在住房支付能力问题。
2.3 计算思路
本文把租金收入比和剩余收入法结合起来，两种方法互为验证，对我国公共租赁房保障对象的租金支付能力进行评估。由于我国各地经济发展水平、居民的收入水平、消费支出结构都存在较大差异，各地公共租赁房的实施情况、租金水平差别也较大。因此，本文结合各地的实际情况，选取了20个主要城市作为测算对象，以了解公共租赁房保障对象租金支付能力的区域差异。从各地公共租赁房的实践来看，公共租赁房主要保障对象为城镇中等偏下收入、低收入住房困难家庭，所以本文在使用剩余收入法和测算租金收入比时，先以3人户家庭为例，分别对这两类不同收入水平家庭住房支付能力进行评估。并进一步按照家庭规模大小，对单身人士和2人户家庭进行分类计算。
3 我国公共租赁房支付能力的计算与分析
3.1 数据来源与说明
本文所采用的人均可支配收入、消费支出、居住支出等原始数据分别来自于20个城市2012年的统计年鉴。对于非住房消费，本文直接使用各城市统计局城镇住户收支调查数据，以不同收入水平家庭住房支出之外的所有消费作为基本的非住房消费支出。租金数据来源于各城市的房地产管理局官方网站或者公开报道。成都市的租金数据是根据当地市场租金水平估算取得。广州、南京、常州、长沙、郑州5个城市的租金采用的是统一公布的租金标准。其余14个城市的租金则是直接采集于具体的公共租赁房项目。此外，北京、广州、天津等11个有租金补贴的城市，均作了扣减处理。
从各地公共租赁房配租实践来看，单身人士的配租面积多为30-40平方米，2人户家庭的配租面积为40-50平方米，3人户及以上家庭的配租面积为50-60平方米。为了便于数据比较分析，本文把单身人士的配租面积统一为30平方米，2人户家庭为45平方米，3人户家庭为60平方米。
3.2 中等偏下收入家庭公共租赁房租金支付能力评估
根据之前所述方法与计算思路，本文首先选择中等偏下收入家庭的公共租赁房租金支付能力进行评估（见表1）。从租金收入比来看，北京、上海、广州、深圳四大一线城市租金收入比明显高于其余城市，北京、上海两市的租金收入比接近40%，即使是对两市的中等收入家庭而言，租金收入比也均在30%以上。相比较而言，天津、常州、长沙、沈阳、济南5个城市的中等偏下收入家庭，由于较高的租金补贴或者较低的租金定价，租金收入比均在10%以内，租住公共租赁房的经济压力则相对较小。南京、青岛、厦门、杭州等城市租金收入比在10%-20%之间，表明这些城市中等偏下收入家庭公共租赁房租金支付能力较好。
北京、上海、广州这些东部沿海经济发达城市，尽管经济发展水平、居民收入水平显著高于其他城市，但住房租金同样远高于全国平均水平，直接导致中等偏下收入家庭承受了更大的租金支付压力。从剩余收入法的计算结果来看，北京、上海、广州和成都4个城市中等偏下收入家庭剩余收入与年租金的差额为负值，且租金收入比均高于20%，表明了这4个城市的中等偏下收入家庭租住公共租赁房仍然存在租金支付能力问题。 3.3 低收入家庭公共租赁房租金支付能力评估
运用上述同样的方法，进一步对各地低收入家庭的公共租赁房支付能力进行评估（见表2）。数据显示，除广州、南京、厦门、杭州和苏州5个城市外，其余城市低收入家庭租金收入比明显高于中等偏下收入家庭。青岛、武汉、重庆、大连等8个城市的低收入家庭租金收入比均突破了15%。天津、常州、长沙、沈阳、宁波、郑州和济南等地低收入家庭的租金收入比也出现了不同程度的增长，但仍在15%以内。表明了这些城市的低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。北京、上海两市的租金收入比更是分别达到48%和56%，远超过了西方发达国家普遍认可的30%警戒线。同时其剩余收入与年租金的差额为负值。两组指标的计算结果均显示，北京、上海的低收入家庭租住公共租赁房存在严重的租金支付能力问题。
结合剩余收入法的计算结果来看，除北京、上海、广州外，深圳、成都和大连3个城市低收入家庭剩余收入与年租金的差额同样为负值，且租金收入比均在20%以上。表明这3个城市的低收入家庭仍存在较大的租金支付能力问题。尽管广州市的低收入家庭租金收入比为15%，但由于其较低的人均可支配收入和较高的非住房消费，使得剩余收入与年租金的差额为负值，这类家庭仍然面临着租金支付能力问题。
3.4 不同规模家庭公共租赁房租金支付能力评估
对不同规模家庭公共租赁房租金支付能力进行计算（见表3）。对于2人户家庭，与单身人士相比，由于家庭收入的增加，租金支付能力有所改善。但相比3人户家庭，其租金收入比明显增大，租金支付压力要大于3人户家庭。计算结果显示，北京、上海、广州、成都的中等偏下收入、低收入2人户家庭，以及深圳、青岛、武汉、大连的低收入2人户家庭均存在着租金支付能力问题。根据表1、表2、表3的计算结果来看，单身人士租住公共租赁房，普遍表现出租金支付能力不足的情形。北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等10个城市中等偏下收入单身人士租金收入比均高于20%。低收入单身人士的支付能力问题则更为突出，20个城市中仅有厦门、杭州和济南3个城市租金收入比在15%以下。而且杭州市的低收入单身人士剩余收入与年租金的差额为负值，仍然面临着租金支付能力问题。
4 结论与建议
本文运用了租金收入比和剩余收入法来对公共租赁房保障对象的租金支付能力进行评估。根据对20个主要城市中等偏下收入、低收入家庭租金支付能力分析可知，由于各地公共租赁房的租金制定机制、租金水平以及居民收支情况存在一定的差异，导致了各地公共租赁房租住家庭的租金支付能力也各不相同。北京、上海、广州、成都4个城市公共租赁房租金定价过高，导致租金收入比严重偏高，剩余收入不足以支付公共租赁房租金，使得这4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临较大的租金支付能力问题。过高的租金定价削弱了这4个城市公共租赁房的保障职能。另外，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着公共租赁房支付能力问题。
除广州、南京、厦门、杭州和苏州5个城市外，其余城市低收入家庭租金收入比明显高于中等偏下收入家庭，而中等偏下收入家庭剩余收入与家庭总收入的比值比低收入家庭的要高，即可用于住房消费的收入比重更大。表明了这些城市的低收入家庭相比中等偏下收入家庭承受了更大的租金支付压力。收入较低的家庭住房消费的比重较高，收入较高的家庭住房消费的比重反而较低，导致了公共租赁房边际效应的差异。因此，低收入家庭需要政府在租金制定方面予以重点关注。
不同规模家庭公共租赁房租金支付能力的计算结果显示，租金支付能力呈现出规模大的家庭明显优于规模小家庭的特征，家庭人口数量可以形成消费的规模效应，导致人口多的家庭住房支付能力相对较强。3人户家庭的租金支付能力明显强于2人户家庭和单身人士，2人户家庭又要强于单身人士。而单身人士租住公共租赁房，普遍表现出租金支付能力不足的情形。
为了提高公共租赁房租户的支付能力，确保公共租赁房保障政策的公平性，本文有四点建议。一是各城市在租金的制定上，应考虑当地租户收入水平、消费能力的差异性，根据不同层次需求群体的支付能力、房源位置、周边配套等因素实行差别化租金。二是租户实际支付的公共租赁房租金应该远低于市场租金，充分体现其保障性质。从美国、英国、德国和日本等国的发展经验看，公共租赁房的租金大约在市场租金的50%-80%之间。三是对于租金收入比的取值应该考虑租户住房支付能力的差异性，分档设置。并对住房支付能力弱的家庭给予适当的租金补贴，以保证公共租赁房对于不同收入水平租户的边际效应是均等的。四是租金的补贴应考虑家庭规模大小，可参考目前广州的做法，在公共租赁房的租金补贴上设置家庭规模调节系数，增加人口数量少的家庭的补贴额度，增强其租金支付能力。
参考文献：
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24.刘友平 陈险峰 虞晓芬.公共租赁房运行机制的国际比较及其借鉴——基于美国、英国、德国和日本的考察.建筑经济.2012.3
作者简介：
郎启贵，浙江理工大学建筑工程学院工程管理系讲师，研究方向为工程项目管理、房地产投融资。
施勤俭，浙江经纬房地产评估有限公司总经理，研究方向为房地产估价。
陈健全，杭州宝汇金融投资管理有限公司CEO，研究方向为房地产金融。
吴步昶，浙江大学城市学院商学院副教授，研究方向为房地产估价。
注：本文为住房与城乡建设部软科学研究项目《我国保障性住房PPP项目风险应对研究》（编号：2013-R4-12）、浙江省教育厅项目《基于风险分担的我国公共租赁房PPP项目特许定价研究》（编号：Y201329409）、浙江省住房和城乡建设厅项目《基于风险分担的我国公共租赁房PPP项目动态调价及补贴模型研究》（编号：2014Z044）科研成果。
关键词：公共租赁房，住房支付能力，租金收入比，剩余收入法
中图分类号：F293.35 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）11-0060-69 收稿日期：2014-08-25
2011年以来，我国保障性住房建设提高到了前所未有的高度。“十二五”期间，我国将新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%。与此同时，我国的住房保障方式将从“以售为主”逐步向“租售并举、以租为主”转型调整，公共租赁房已逐渐成为保障性住房建设的重点之一。经过两年多的建设高峰期，各地公共租赁房已陆续进入了配租阶段。然而，部分城市公共租赁房由于租金定价过高，导致了租户弃租，公共租赁房空置，造成公共资源巨大的浪费。许多城市公共租赁房实行“一刀切”的租金标准，未考虑租户收入水平、消费能力的不同，导致了公共租赁房边际效应的差异性。因此，公共租赁房保障政策的执行效果到底怎样？公共租赁房的租金是否与租户的支付能力相匹配？如何确定租户能够接受的租金价格？这些问题直接决定了租户对公共租赁房的接受程度，也决定了公共租赁房制度实施的成效。
本文综合运用租金收入比和剩余收入法来对我国公共租赁房保障对象的租金支付能力展开评估。考虑到租金支付能力的区域差异，本文选取了20个主要城市作为测算对象，并进一步按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其租金支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。
1 相关研究综述
住房支付能力研究一直是房地产市场领域的热门问题，自20世纪80年代起，就受到了各国政策制定者的重视，被普遍用于评价当地居民购买或者租赁住房的支付能力。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors， NAR）1981年就推出了住房可支付指数（HAI），用以衡量居民的住房支付能力。从上世纪90年代开始，住房支付能力研究受到了学术界的广泛关注，大量的研究文献集中于住房支付能力的概念与测度方法的探讨上。Hancock（1993）将住房支付能力定义为在不影响其基本生活水平的情况下，一户家庭支付住房成本的能力。Thalmann（2003）提出如果家庭住房消费过度挤占了其他消费支出，即当一户家庭的收入扣除了正常的住房费用后，不足以支付生活所必需的非住房消费，那么就可认为这户家庭存在住房支付能力问题。Kutty（2005）认为家庭非住房消费的支付能力对住房支付能力有重大影响，政策的制定者往往更应关注于那些住房消费后非住房消费支付能力不足的家庭。
基于文献梳理发现，住房支付能力的测度方法较为常用的有比率法和剩余收入法。比率法被大量运用于住房支付能力的评价，具体形式有房价收入比（PIR）、租金收入比（RIR）、月供收入比（MIR）、住房成本收入比（CIR）等。如果一个家庭的住房成本或者租金支付超过了家庭收入的一定比率， 则可以认为该家庭存在住房支付能力问题。Hui（2001），Kosareva and Tumanov （2008），Marietta E.A.H（2010），Connie P.Y. Tang（2012）运用比率法分别探讨了我国香港、俄罗斯、荷兰、伦敦等地居民的住房支付能力。Mimura（2008）提出把住房支出收入比（EIR）用于衡量抵押贷款者的支付能力。郑思齐（2011）将住房成本和交通成本的关系进行综合考虑，设计了住房与交通综合可支付性指数（THAI），并计算得到了北京市城八区的指数数值。Duan（2011）运用房价收入比和可支付能力指数分别测算了2001-2008年兰州市居民的住房支付能力，并得出兰州市的家庭住房支付能力低于可以接受的程度。杨慧（2012）从房价收入比变动趋势及其所处区间范围的视角对全国1998-2010年的城镇居民家庭住房支付能力问题进行了研究。
剩余收入法是另外一种常用的住房支付能力测度方法。Bramley（2005）在研究英国可支付住宅问题时指出剩余收入法相对于比率法是一种更加严密的方法。Stone（2006）认为住房支付能力的合理指标应该是住房成本与扣除了必需的非住房费用之后的剩余收入之间的差额，并运用剩余收入法研究了英国家庭的住房支付能力。Stephen etal（2007）利用这一方法研究了中国的住房支付能力问题。余凌志（2008）运用剩余收入法构建了城镇低收入家庭住房支付能力评价模型。杨赞（2010）应用剩余收入法来评估2004-2008年北京市居民的住房支付能力，并对已购房改公房家庭和首次购房家庭的住房支付能力进行了比较。胡晓龙（2012）采用剩余收入法来分析大城市夹心层群体租房可支付能力。研究得出，在2006-2010年间，上海的夹心层群体不但不能负担基本的住房消费，且其租房支付能力呈明显恶化迹象。
上述研究表明，国内外学术界对住房支付能力研究取得了大量成果，为本文的研究打下了良好基础。但是，学者们通常只选用比率法或剩余收入法一种方法来评估居民的住房支付能力。两类方法各自有着不同的优缺点，把它们结合起来综合运用，取长补短，会使分析结论更为可靠。在比率法的使用上，国内学者大多选择房价收入比、月供收入比或者可支付能力指数来测算居民的住房支付能力，较少使用租金收入比指标，同时对于租金收入比的合理取值或区间已没有达成一致的意见。 2 我国公共租赁房支付能力的测度方法与计算思路
2.1 租金收入比（RIR）
比率法是住房支付能力最为常用的评价方法，该方法具有公式简单、便于计算、相应的数据容易获取、结果易于理解以及便于进行跨区域和跨时间比较等特点。但是比率法没有考虑住房支付能力的机会成本，也未考虑不同收入水平家庭的支付能力差异、住房质量变化和家庭消费偏好差异，而且所采用的判断标准也过于单一。
由于公共租赁房租住家庭的住房成本主要体现为租金的支付，因此，本文采用租金收入比（RIR）来测算公共租赁房租户的住房支付能力。租金收入比是指住房租金与家庭年收入之比，该值越小，表明该家庭的租房压力越小。根据相关数据可获得的情况，本文选用平均租金、家庭年平均可支配收入来计算租金收入比。该指标的具体计算公式可以表述为：
其中：表示租金收入比；表示一套住宅的年平均租金；表示每月每平方米住宅的租金单价；表示每套住宅的平均面积；表示家庭年平均可支配收入的；表示家庭平均人数；表示家庭年人均可支配收入。
合理租金收入比的确定是使用这一指标的关键，但是现有的研究并未就租金收入比的合理值或区间达成一致意见。不同的国家或地区，设定的标准也有很大差异。如美国和加拿大，以租金收入比30%为住房支付能力的基准。英国和澳大利亚针对政府提供的公共租赁房，则把租金收入比控制为25%。我国香港2007年公布的《公屋租金政策检讨》中采用的租金收入比为15%和18.5%两个标准。重庆要求把公共租赁房租金收入比控制在15%左右。浙江大学城市学院课题组（2012）针对杭州市普通市民对公共租赁房的需求调查数据显示，72.3%的被调查者表示当房租超过月收入的20%，将拒绝选择公共租赁房。
由于一些低收入家庭即使住房消费仅占其家庭收入的较小比重，仍然会面临严重的支付能力问题。而收入较高的家庭即便有更多的花费用于住房消费，也不会引起其生活水平的下降。因此，租金收入比的取值应综合考虑租户住房支付能力的差异性，按照不同收入水平分档设置。考虑到我国中低收入家庭住房支付能力还比较有限，本文认为低收入家庭的租金收入比可确定为15%，中等偏下收入家庭确定为20%。
2.2 剩余收入法（RI）
剩余收入法是指通过计算家庭收入减去非住房消费支出所剩下的差额（即剩余收入）来表示家庭住房支付能力，如果剩余收入大于住房成本则表明不存在住房支付能力问题，反之则存在住房支付能力问题。该方法强调了收入、住房成本和非住房消费之间的相互关系，为理解不同收入、不同规模、不同类型家庭的住房消费差异提供了较好指引。但是剩余收入法存在不能确定合理非住房消费最低标准、非住房消费的数据较难获取等缺陷，也未能有效解决比率法的其他问题。如剩余收入法仍然没有考虑位置、邻里、社区等因素对住房支付能力的影响。
该方法的具体计算公式可以表述为：
其中，表示年剩余收入；表示家庭年平均可支配收入；表示家庭平均人数；表示家庭年人均可支配收入；表示家庭年非住房消费；表示人均年非住房消费。
若表示该家庭不存在住房支付能力问题；反之，若表示该家庭存在住房支付能力问题。
2.3 计算思路
本文把租金收入比和剩余收入法结合起来，两种方法互为验证，对我国公共租赁房保障对象的租金支付能力进行评估。由于我国各地经济发展水平、居民的收入水平、消费支出结构都存在较大差异，各地公共租赁房的实施情况、租金水平差别也较大。因此，本文结合各地的实际情况，选取了20个主要城市作为测算对象，以了解公共租赁房保障对象租金支付能力的区域差异。从各地公共租赁房的实践来看，公共租赁房主要保障对象为城镇中等偏下收入、低收入住房困难家庭，所以本文在使用剩余收入法和测算租金收入比时，先以3人户家庭为例，分别对这两类不同收入水平家庭住房支付能力进行评估。并进一步按照家庭规模大小，对单身人士和2人户家庭进行分类计算。
3 我国公共租赁房支付能力的计算与分析
3.1 数据来源与说明
本文所采用的人均可支配收入、消费支出、居住支出等原始数据分别来自于20个城市2012年的统计年鉴。对于非住房消费，本文直接使用各城市统计局城镇住户收支调查数据，以不同收入水平家庭住房支出之外的所有消费作为基本的非住房消费支出。租金数据来源于各城市的房地产管理局官方网站或者公开报道。成都市的租金数据是根据当地市场租金水平估算取得。广州、南京、常州、长沙、郑州5个城市的租金采用的是统一公布的租金标准。其余14个城市的租金则是直接采集于具体的公共租赁房项目。此外，北京、广州、天津等11个有租金补贴的城市，均作了扣减处理。
从各地公共租赁房配租实践来看，单身人士的配租面积多为30-40平方米，2人户家庭的配租面积为40-50平方米，3人户及以上家庭的配租面积为50-60平方米。为了便于数据比较分析，本文把单身人士的配租面积统一为30平方米，2人户家庭为45平方米，3人户家庭为60平方米。
3.2 中等偏下收入家庭公共租赁房租金支付能力评估
根据之前所述方法与计算思路，本文首先选择中等偏下收入家庭的公共租赁房租金支付能力进行评估（见表1）。从租金收入比来看，北京、上海、广州、深圳四大一线城市租金收入比明显高于其余城市，北京、上海两市的租金收入比接近40%，即使是对两市的中等收入家庭而言，租金收入比也均在30%以上。相比较而言，天津、常州、长沙、沈阳、济南5个城市的中等偏下收入家庭，由于较高的租金补贴或者较低的租金定价，租金收入比均在10%以内，租住公共租赁房的经济压力则相对较小。南京、青岛、厦门、杭州等城市租金收入比在10%-20%之间，表明这些城市中等偏下收入家庭公共租赁房租金支付能力较好。
北京、上海、广州这些东部沿海经济发达城市，尽管经济发展水平、居民收入水平显著高于其他城市，但住房租金同样远高于全国平均水平，直接导致中等偏下收入家庭承受了更大的租金支付压力。从剩余收入法的计算结果来看，北京、上海、广州和成都4个城市中等偏下收入家庭剩余收入与年租金的差额为负值，且租金收入比均高于20%，表明了这4个城市的中等偏下收入家庭租住公共租赁房仍然存在租金支付能力问题。 3.3 低收入家庭公共租赁房租金支付能力评估
运用上述同样的方法，进一步对各地低收入家庭的公共租赁房支付能力进行评估（见表2）。数据显示，除广州、南京、厦门、杭州和苏州5个城市外，其余城市低收入家庭租金收入比明显高于中等偏下收入家庭。青岛、武汉、重庆、大连等8个城市的低收入家庭租金收入比均突破了15%。天津、常州、长沙、沈阳、宁波、郑州和济南等地低收入家庭的租金收入比也出现了不同程度的增长，但仍在15%以内。表明了这些城市的低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。北京、上海两市的租金收入比更是分别达到48%和56%，远超过了西方发达国家普遍认可的30%警戒线。同时其剩余收入与年租金的差额为负值。两组指标的计算结果均显示，北京、上海的低收入家庭租住公共租赁房存在严重的租金支付能力问题。
结合剩余收入法的计算结果来看，除北京、上海、广州外，深圳、成都和大连3个城市低收入家庭剩余收入与年租金的差额同样为负值，且租金收入比均在20%以上。表明这3个城市的低收入家庭仍存在较大的租金支付能力问题。尽管广州市的低收入家庭租金收入比为15%，但由于其较低的人均可支配收入和较高的非住房消费，使得剩余收入与年租金的差额为负值，这类家庭仍然面临着租金支付能力问题。
3.4 不同规模家庭公共租赁房租金支付能力评估
对不同规模家庭公共租赁房租金支付能力进行计算（见表3）。对于2人户家庭，与单身人士相比，由于家庭收入的增加，租金支付能力有所改善。但相比3人户家庭，其租金收入比明显增大，租金支付压力要大于3人户家庭。计算结果显示，北京、上海、广州、成都的中等偏下收入、低收入2人户家庭，以及深圳、青岛、武汉、大连的低收入2人户家庭均存在着租金支付能力问题。根据表1、表2、表3的计算结果来看，单身人士租住公共租赁房，普遍表现出租金支付能力不足的情形。北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等10个城市中等偏下收入单身人士租金收入比均高于20%。低收入单身人士的支付能力问题则更为突出，20个城市中仅有厦门、杭州和济南3个城市租金收入比在15%以下。而且杭州市的低收入单身人士剩余收入与年租金的差额为负值，仍然面临着租金支付能力问题。
4 结论与建议
本文运用了租金收入比和剩余收入法来对公共租赁房保障对象的租金支付能力进行评估。根据对20个主要城市中等偏下收入、低收入家庭租金支付能力分析可知，由于各地公共租赁房的租金制定机制、租金水平以及居民收支情况存在一定的差异，导致了各地公共租赁房租住家庭的租金支付能力也各不相同。北京、上海、广州、成都4个城市公共租赁房租金定价过高，导致租金收入比严重偏高，剩余收入不足以支付公共租赁房租金，使得这4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临较大的租金支付能力问题。过高的租金定价削弱了这4个城市公共租赁房的保障职能。另外，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着公共租赁房支付能力问题。
除广州、南京、厦门、杭州和苏州5个城市外，其余城市低收入家庭租金收入比明显高于中等偏下收入家庭，而中等偏下收入家庭剩余收入与家庭总收入的比值比低收入家庭的要高，即可用于住房消费的收入比重更大。表明了这些城市的低收入家庭相比中等偏下收入家庭承受了更大的租金支付压力。收入较低的家庭住房消费的比重较高，收入较高的家庭住房消费的比重反而较低，导致了公共租赁房边际效应的差异。因此，低收入家庭需要政府在租金制定方面予以重点关注。
不同规模家庭公共租赁房租金支付能力的计算结果显示，租金支付能力呈现出规模大的家庭明显优于规模小家庭的特征，家庭人口数量可以形成消费的规模效应，导致人口多的家庭住房支付能力相对较强。3人户家庭的租金支付能力明显强于2人户家庭和单身人士，2人户家庭又要强于单身人士。而单身人士租住公共租赁房，普遍表现出租金支付能力不足的情形。
为了提高公共租赁房租户的支付能力，确保公共租赁房保障政策的公平性，本文有四点建议。一是各城市在租金的制定上，应考虑当地租户收入水平、消费能力的差异性，根据不同层次需求群体的支付能力、房源位置、周边配套等因素实行差别化租金。二是租户实际支付的公共租赁房租金应该远低于市场租金，充分体现其保障性质。从美国、英国、德国和日本等国的发展经验看，公共租赁房的租金大约在市场租金的50%-80%之间。三是对于租金收入比的取值应该考虑租户住房支付能力的差异性，分档设置。并对住房支付能力弱的家庭给予适当的租金补贴，以保证公共租赁房对于不同收入水平租户的边际效应是均等的。四是租金的补贴应考虑家庭规模大小，可参考目前广州的做法，在公共租赁房的租金补贴上设置家庭规模调节系数，增加人口数量少的家庭的补贴额度，增强其租金支付能力。
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作者简介：
郎启贵，浙江理工大学建筑工程学院工程管理系讲师，研究方向为工程项目管理、房地产投融资。
施勤俭，浙江经纬房地产评估有限公司总经理，研究方向为房地产估价。
陈健全，杭州宝汇金融投资管理有限公司CEO，研究方向为房地产金融。
吴步昶，浙江大学城市学院商学院副教授，研究方向为房地产估价。
注：本文为住房与城乡建设部软科学研究项目《我国保障性住房PPP项目风险应对研究》（编号：2013-R4-12）、浙江省教育厅项目《基于风险分担的我国公共租赁房PPP项目特许定价研究》（编号：Y201329409）、浙江省住房和城乡建设厅项目《基于风险分担的我国公共租赁房PPP项目动态调价及补贴模型研究》（编号：2014Z044）科研成果。