论文部分内容阅读
摘要：交易资金监管是保障交易资金安全的有效机制。二手房交易流程复杂、风险较多，一旦发生交易纠纷，损失巨大。资金监管需要政府强化二手房交易资金监督网络系统，需要房地产交易中心、不动产登记中心、银行、公积金等方面的配合、协作。更加需要创新二手房交易资金监管服务内容，才能更好的推动整体房产金融解押产品和担保产品的业务发展。更好地保障交易资金安全 ，提升当事人的交易体验，保障房地产行业健康稳定发展，更有效解决群众居住问题。
关键词：房地产资金监管;二手房交易;交易资金风险;房产金融产品
一、二手房交易资金风险的现状
二手房交易流程复杂、风险较多、标的额巨大，一旦发生交易纠纷，会对买卖双方家庭财产造成巨大损失。从潜在签约维度来看风险，有三个阶段存在问题。
签订合同定金风险。定金是交易开始，买方支付费用把这个购房意向约定下来，一笔不小的金额，动辄数万，定金交易方式却非常简单。目前交易中大部分都是由房产中介公司代收或者买方直接转给卖方，极少数会使用第三方正规监管平台去监管资金。
交易首付款风险。二手房交易过中买方支付首付款金额较高，也是风险事故最多的阶段。买方提前给卖方支付首付款金额，到约定过户当天房屋办不了过户，卖方不退还房款的情况。买方用首付款替卖方赎楼还款，卖方等房屋解押以后跑路或者一房二卖的情况。甚至，中介公司老板代收首付款，中介公司破产无法返还的情况等等，这些都会给买方造成极大的经济损失，最后买方“钱房两空”。
交易尾款风险。尾款支付分为两种，一种是除开定金外一次性结清尾款。风险存在于过户手续办理完成，房屋已经归属于买方名下，但买方的资金被临时冻结或买方资金不够无法支付尾款，导致卖方“钱房两空”。另一种尾款是银行或者公积金贷款支付。因为有银行的介入，大多数银行监管控制的比较好，银行批贷放款放到买方银行账号，进行冻结之后后台再将贷款金额全部转给卖方，这种银行手段一定程度上是起到监管作用。公积金放款，和一次性结清尾款有点相似，公积金的放款钱是直接到买方银行卡账户，如果买方因个人原因转移和挪用这笔房款，对卖方而言无疑是巨额损失。
从风险来源维度来看，查封房、集资房、棚改房、中介转走款项问题、业主问题、客户问题、交易问题、操作问题、其他问题等等，这些因素都是贯穿在二手房交易的每一个环节中，这些风险会使得资金出现各种问题，需要买卖双方提高资金监管意识，并利用一些资金监管手段保护自己的资金安全。
二、推行交易资金监管的对策建议
1.二手房交易资金监管制度及实施细则制定。政府强化二手房交易资金监督网络系统。政府及行业平台与品牌联合深化推进资金监管，为进一步保障二手房交易中的资金安全，近些年出台了相关房产交易资金安全相关法律法规。
《 关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（ 建房 [ 2016] 168 号 ）市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占 、挪用交易资金 。
《 关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见 》（ 建房 [ 2018] 128 号 ）加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议 。
《 关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（ 建房规[2020]4 号 ）由住房和城乡建设部门、政府授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。
2.加大二手房资金监管宣传力度，开始推进的阶段需要房地产交易中心、不动产登记中心、银行、公积金等方面的配合、协作与宣传才能得到有效推進。组织宣传二手房交易资金监管的形式较为丰富，例如通过报纸、电视、广播等媒体的广泛报道，还可与合作银行联合宣传。更重要的是，将法院审理的二手房买卖合同纠纷典型案件不定期公开，增强市民购房时对资金安全的风险防范意识。
3.创新二手房交易资金监管服务内容。管好交易资金，确保资金安全是二手房交易资金监管的基本要求。当前应该规范房产中介公司强化二手房交易资金内部控制，推动正规的第三方金融机构推出监管产品，比如理房通、贝壳金服等房产金融机构，推出金融公司主产品，以活动低价促销，大力宣传推行，可以使得大家资金监管意识提高，让更多人愿意接受资金监管，并且意识到交易资金风险。
三、金融业务产品推行资金监管的作用
目前以市场上的热推的金融业务产品为例，大致有三种产品。
第一种，业主房屋有抵押，金服公司提前出资赎楼，帮业主办理解押手续，让业主能顺利过户，业主首付款和尾款回款，金融公司收取一定垫资服务费。
第二种，业主房屋有抵押，买方首付款帮业主赎楼解押，买方担心资金安全，要求监管，金融公司进行担保，收取一定的担保服务费。
第三种，业主房屋无抵押，业主着急用钱，买方同意首付款提前给业主，买方担心资金安全，要求监管，金融公司进行担保，收取一定的担保服务费。
这几类担保产品，全部是能保证业主和买方在交易过程中进行资金监管作用。利用一些资金监管手段保护自己和资金安全。只有整体资金监管数量上来了，实现资金监管意识普遍化，才能实现二手房交易资金监管数据提升，才能更好的推动整体金融解押产品和担保产品的业务发展。
四、结束语
株洲市对二手房交易的资金监管起步较晚，在交易资金管理过程中存在一定问题，所采用的资金监管没有强制推行。本次研究希望对二手房交易资金监管提供一定帮助，进一步优化本市房地产交易制度，提升当事人的交易体验，保障房地产行业健康稳定发展，更有效解决群众居住问题。
关键词：房地产资金监管;二手房交易;交易资金风险;房产金融产品
一、二手房交易资金风险的现状
二手房交易流程复杂、风险较多、标的额巨大，一旦发生交易纠纷，会对买卖双方家庭财产造成巨大损失。从潜在签约维度来看风险，有三个阶段存在问题。
签订合同定金风险。定金是交易开始，买方支付费用把这个购房意向约定下来，一笔不小的金额，动辄数万，定金交易方式却非常简单。目前交易中大部分都是由房产中介公司代收或者买方直接转给卖方，极少数会使用第三方正规监管平台去监管资金。
交易首付款风险。二手房交易过中买方支付首付款金额较高，也是风险事故最多的阶段。买方提前给卖方支付首付款金额，到约定过户当天房屋办不了过户，卖方不退还房款的情况。买方用首付款替卖方赎楼还款，卖方等房屋解押以后跑路或者一房二卖的情况。甚至，中介公司老板代收首付款，中介公司破产无法返还的情况等等，这些都会给买方造成极大的经济损失，最后买方“钱房两空”。
交易尾款风险。尾款支付分为两种，一种是除开定金外一次性结清尾款。风险存在于过户手续办理完成，房屋已经归属于买方名下，但买方的资金被临时冻结或买方资金不够无法支付尾款，导致卖方“钱房两空”。另一种尾款是银行或者公积金贷款支付。因为有银行的介入，大多数银行监管控制的比较好，银行批贷放款放到买方银行账号，进行冻结之后后台再将贷款金额全部转给卖方，这种银行手段一定程度上是起到监管作用。公积金放款，和一次性结清尾款有点相似，公积金的放款钱是直接到买方银行卡账户，如果买方因个人原因转移和挪用这笔房款，对卖方而言无疑是巨额损失。
从风险来源维度来看，查封房、集资房、棚改房、中介转走款项问题、业主问题、客户问题、交易问题、操作问题、其他问题等等，这些因素都是贯穿在二手房交易的每一个环节中，这些风险会使得资金出现各种问题，需要买卖双方提高资金监管意识，并利用一些资金监管手段保护自己的资金安全。
二、推行交易资金监管的对策建议
1.二手房交易资金监管制度及实施细则制定。政府强化二手房交易资金监督网络系统。政府及行业平台与品牌联合深化推进资金监管，为进一步保障二手房交易中的资金安全，近些年出台了相关房产交易资金安全相关法律法规。
《 关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（ 建房 [ 2016] 168 号 ）市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占 、挪用交易资金 。
《 关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见 》（ 建房 [ 2018] 128 号 ）加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议 。
《 关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（ 建房规[2020]4 号 ）由住房和城乡建设部门、政府授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。
2.加大二手房资金监管宣传力度，开始推进的阶段需要房地产交易中心、不动产登记中心、银行、公积金等方面的配合、协作与宣传才能得到有效推進。组织宣传二手房交易资金监管的形式较为丰富，例如通过报纸、电视、广播等媒体的广泛报道，还可与合作银行联合宣传。更重要的是，将法院审理的二手房买卖合同纠纷典型案件不定期公开，增强市民购房时对资金安全的风险防范意识。
3.创新二手房交易资金监管服务内容。管好交易资金，确保资金安全是二手房交易资金监管的基本要求。当前应该规范房产中介公司强化二手房交易资金内部控制，推动正规的第三方金融机构推出监管产品，比如理房通、贝壳金服等房产金融机构，推出金融公司主产品，以活动低价促销，大力宣传推行，可以使得大家资金监管意识提高，让更多人愿意接受资金监管，并且意识到交易资金风险。
三、金融业务产品推行资金监管的作用
目前以市场上的热推的金融业务产品为例，大致有三种产品。
第一种，业主房屋有抵押，金服公司提前出资赎楼，帮业主办理解押手续，让业主能顺利过户，业主首付款和尾款回款，金融公司收取一定垫资服务费。
第二种，业主房屋有抵押，买方首付款帮业主赎楼解押，买方担心资金安全，要求监管，金融公司进行担保，收取一定的担保服务费。
第三种，业主房屋无抵押，业主着急用钱，买方同意首付款提前给业主，买方担心资金安全，要求监管，金融公司进行担保，收取一定的担保服务费。
这几类担保产品，全部是能保证业主和买方在交易过程中进行资金监管作用。利用一些资金监管手段保护自己和资金安全。只有整体资金监管数量上来了，实现资金监管意识普遍化，才能实现二手房交易资金监管数据提升，才能更好的推动整体金融解押产品和担保产品的业务发展。
四、结束语
株洲市对二手房交易的资金监管起步较晚，在交易资金管理过程中存在一定问题，所采用的资金监管没有强制推行。本次研究希望对二手房交易资金监管提供一定帮助，进一步优化本市房地产交易制度，提升当事人的交易体验，保障房地产行业健康稳定发展，更有效解决群众居住问题。