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摘要：改革开放以来，我国房地产行业经历了发展的黄金时代。在国家政策的扶持下，房地产企业的数量不断增多，规模也来越来越大。随着我国经济发展进入新常态，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。其中预算管理为企业的生产经营提供可行性指导，在房地产企业发展中的作用也越来越重要。如何提高房地产行业的预算管理能力对其整体发展具有十分重要的意义。
关键词：房地产企业;预算管理;现状与对策
一、房地产行业预算管理应用现状
（一）预算组织结构不够完善，分工较为模糊
现阶段，预算企业的预算管理都没有特定的预算管理部门，而是分散在企业的各个业务中，缺乏统一性和全面性管理。各业务部门因为不能较为全面的了解企业整体的生产经营情况，所以制定的预算管理方案差异较大，与企业整体预算管理的关联性不高。如房地产销售部门更加注重楼房销售业绩，房地产建筑部门更加关注楼盘建造进度。财务部门在进行预算管理工作时，更多时依靠自身人员的努力，没有将预算数据的收集以及整理分工下去，造成各业务部门在预算管理工作中的参与程度不高。
（二）预算编制方法落后，流程不够清晰
房地产行业采用这种自上而下的预算编制方法，面对市场经济宏观经济形势和国家宏观经济政策的变化对企业成本费用、销售状况等因素的影响，能够较为准确的反映企业实际的经营管理情况，但也存在着预算管理偏向于保守而对企业的长远发展预测不足的问题。房地产企业的主要产品如楼房、购物中心和办公楼等开发周期较长，企业面临的风险危机较大。同时也可能存在企业为避免当期剩余预算对下期预算额度的不利影响，在期末将企业当期剩余预算额度强制消费的现象，降低了企业的资金利用效率，造成了经济资源的不必要浪费[1]。
（三）预算控制不到位，执行力度较弱
预算控制和执行是实现房地产行业全面预算管理的重要内容。目前房地产企业在预算控制和执行过程中一方面存在预算调整不够及时的问题。当企业自身的经营状况出现变化以及外部经济形式发生转变时，企业缺乏相应的应对措施。企业缺乏对预算调整适用情形的具体应用指导方针，对企业进行预算调整的时间，范围，具体方法缺乏合理有效的预案。
（四）预算考评体系不完善，缺乏有效监督
一是房地产在进行预算考评时，更多是通过销售收入、成本费用、净利润增长率等财务业绩指标，对顾客满意度、市场份额占有率、员工满意度等经营业绩指标缺乏使用，从而导致在对预算管理工作进行考评时具有一定程度的片面性，不能全面反映预算管理工作对企业自身生产经营和企业市场竞争力的影响。二是企业在建立预算考核体系时更多是由财务部门主导，没有将企业各业务部门相结合。例如销售部门往往更加关注房地产认购、销售、签约等销售指标，而财务部门更加关注销售回款进度、结算收入、预缴税负等指标，但与公司考评机制结合度不高。三是对预算考评工作缺乏有效监督，在进行预算考核工作时可能存在弄虚作假的行为，预算考评结果与实际不符时有发生，给企业防范经营风险带来更大压力。
二、房地产企业预算管理应用对策
（一）完善预算组织结构，做好分工管理
一是房地产企业应结合自身的生产经营特点，建立全面的预算管理组织。通过专门的预算管理组织来管理企业的预算编制和执行。对企业的经营状况进行全面了解，结合企业的楼盘选址、建筑施工、楼盘销售等部门，加强预算编制工作中的沟通和交流，提升预算管理的力度，做好各个环节的预算管理工作，提升预算管理的整体水平。二是预算管理与企业的发展战略相结合。企业的预算管理应服务于企业的整体发展战略，因此预算管理组织在进行预算编制的时候要加强与管理层和治理层的沟通，明确企业的整体发展。如恒大集团的多元化战略和万科集团的一体化战略下应有不同的预算管理。此外预算管理组织还要加强与财务部门的沟通交流，了解财务部门的投融资战略、营运战略以及分配战略，在其基础上编制预算管理，使企业的预算管理具有更强的现实意义。三是做好预算管理的分工。仅仅依靠预算管理部门自身来进行预算管理是远远不够的。一方面预算管理组织自身人员力量有限，另一方面预算管理部门对具体的业务和财务活动的了解程度不够。企业应将预算管理工作做好分工，由各业务部门和财务部门对自身的业务先做好预算草案，然后交给预算管理组织进行汇总整理，再上交企业管理层和治理层进行审批，通过后再开始进行执行，进一步提高预算管理的效率[2]。
（二）改进预算编制方法，完善预算流程管理
一是针对房地产行业项目开发回收周期长的特点，在资金管理的过程中要更多采用滚动预算的编制方法。根据企业每一个季度的预算完成情况及时进行下一期预算编制的调整，使企业的预算管理期间保持一定的跨度。二是适当加强零基预算法在预算管理中的应用。减少以往的经营活动对预算编制的影响，将企业的预算管理聚焦于本期，根据预算利润、销售目标等因素对费用水平进行预测，考虑本期成本费用的结构和数额的合理性，减轻部分预算项目各期变动较大对预算工作的不利影响，使企业的预算编制更加綜合平衡。三是完善预算管理的流程，制定预算管理各个环节的具体流程和标准，使企业的预算管理更加有迹可循，提升预算管理的透明度。固定预算法和增量预算法是目前房地产企业在进行预算编制时采用的最为常见的方法。这两种预算编制方法的工作量相对较小，企业可以降低预算编制的成本，但也存在着灵活性较差和准确性不高的问题。企业应根据行业的发展趋势和自身的实际经营状况，不断改进预算编制方法。企业合理利用科学的预算编制，才能减少在预算执行过程中存在的问题。
（三）加强对预算管理执行过程中的控制
一是要完善预算管理的相关制度。在预算管理工作进行中针对内外部条件的变化，能够及时进行调整，在严格控制预算管理工作进行的基础上保持其灵活性。确保预算管理组织有一定的预算调整权限，当国家的宏观经济政策发展转变时，预算管理组织可以及时做出调整决策，降低企业的经营风险。二是建立健全预算动态管理机制并做好与企业财务预警机制的协同。当企业的预算指标超过规定标准时，预算部门要及时向上级进行汇报，促使管理层及时转变经营策略，做好风险应对。三是将加强预算管理的信息化建设，借助企业的信息技术系统和信息共享平台，及时发现企业在建筑施工中的成本控制以及楼盘销售方式等方面存在的问题并进行及时有效解决。
（四）完善预算考核和激励机制
一是建立更加全面立体的预算管理考评体系。在相关考核指标的选取上，不仅要考虑企业利润、收入、成本费用等财务指标，也要考虑企业市场占有率，员工及顾客满意度、可持续发展能力等非财务指标。将企业各业务部门和员工的关注点尽可能加入预算考评中，提升预算考评的科学性和完整性。做好预算管理与公司整体发展和员工个人的奖惩结合，发挥其主观能动性服务于企业管理。二是完善预算考核的流程。先由各业务部门根据预算执行结果编制预算执行报告并上交预算管理组织，接着预算管理组织对各业务部门的预算执行报告进行审核，通过后上交管理层进行审批，最好进行奖惩措施的实施。三是加强预算管理的审计工作。对企业的预算管理目标和预算管理组织的预算管理活动进行监督，确保预算数据的真实可靠，规范企业的预算管理工作和流程。同时也要做好预算考评的审计，对考评的过程和结果进行审查，保证考评工作的公平性[3]。
三、结论
预算管理作为企业提升管理水平的重要手段，在企业发展中的作用越来越重要。企业在预算制定时应做好与发展战略的结合，与时俱进更新预算编制方法。随着宏观经济形势的变动和预算执行的结果，及时对预算管理进行调整，只有这样才能真正提高企业的经营管理水平，提升企业在房地产行业中的竞争力。
参考文献：
[1]邓亮清.房地产企业中全面预算管理的应用探讨[J].中国产经，2021，（10）：130-131.
[2]郭珺.房地产企业全面预算管理存在的问题与对策研究[J].大众投资指南，2021，（10）：163-164.
[3]李明池.浅谈房地产企业全面预算管理实践[J].中国集体经济，2021，（15）：45-46.
作者简介：陈松（1979.8-），男，汉族，四川巴中人。注册税务师、中级会计师。绵阳明佳置业有限公司总经理助理兼财务总监、绵阳锐衡置业有限公司总经理、绵阳衡地置业有限公司总经理。毕业于西南财经大学会计学专业，大学本科文化。研究方向为企业财务内控及预算管理。
关键词：房地产企业;预算管理;现状与对策
一、房地产行业预算管理应用现状
（一）预算组织结构不够完善，分工较为模糊
现阶段，预算企业的预算管理都没有特定的预算管理部门，而是分散在企业的各个业务中，缺乏统一性和全面性管理。各业务部门因为不能较为全面的了解企业整体的生产经营情况，所以制定的预算管理方案差异较大，与企业整体预算管理的关联性不高。如房地产销售部门更加注重楼房销售业绩，房地产建筑部门更加关注楼盘建造进度。财务部门在进行预算管理工作时，更多时依靠自身人员的努力，没有将预算数据的收集以及整理分工下去，造成各业务部门在预算管理工作中的参与程度不高。
（二）预算编制方法落后，流程不够清晰
房地产行业采用这种自上而下的预算编制方法，面对市场经济宏观经济形势和国家宏观经济政策的变化对企业成本费用、销售状况等因素的影响，能够较为准确的反映企业实际的经营管理情况，但也存在着预算管理偏向于保守而对企业的长远发展预测不足的问题。房地产企业的主要产品如楼房、购物中心和办公楼等开发周期较长，企业面临的风险危机较大。同时也可能存在企业为避免当期剩余预算对下期预算额度的不利影响，在期末将企业当期剩余预算额度强制消费的现象，降低了企业的资金利用效率，造成了经济资源的不必要浪费[1]。
（三）预算控制不到位，执行力度较弱
预算控制和执行是实现房地产行业全面预算管理的重要内容。目前房地产企业在预算控制和执行过程中一方面存在预算调整不够及时的问题。当企业自身的经营状况出现变化以及外部经济形式发生转变时，企业缺乏相应的应对措施。企业缺乏对预算调整适用情形的具体应用指导方针，对企业进行预算调整的时间，范围，具体方法缺乏合理有效的预案。
（四）预算考评体系不完善，缺乏有效监督
一是房地产在进行预算考评时，更多是通过销售收入、成本费用、净利润增长率等财务业绩指标，对顾客满意度、市场份额占有率、员工满意度等经营业绩指标缺乏使用，从而导致在对预算管理工作进行考评时具有一定程度的片面性，不能全面反映预算管理工作对企业自身生产经营和企业市场竞争力的影响。二是企业在建立预算考核体系时更多是由财务部门主导，没有将企业各业务部门相结合。例如销售部门往往更加关注房地产认购、销售、签约等销售指标，而财务部门更加关注销售回款进度、结算收入、预缴税负等指标，但与公司考评机制结合度不高。三是对预算考评工作缺乏有效监督，在进行预算考核工作时可能存在弄虚作假的行为，预算考评结果与实际不符时有发生，给企业防范经营风险带来更大压力。
二、房地产企业预算管理应用对策
（一）完善预算组织结构，做好分工管理
一是房地产企业应结合自身的生产经营特点，建立全面的预算管理组织。通过专门的预算管理组织来管理企业的预算编制和执行。对企业的经营状况进行全面了解，结合企业的楼盘选址、建筑施工、楼盘销售等部门，加强预算编制工作中的沟通和交流，提升预算管理的力度，做好各个环节的预算管理工作，提升预算管理的整体水平。二是预算管理与企业的发展战略相结合。企业的预算管理应服务于企业的整体发展战略，因此预算管理组织在进行预算编制的时候要加强与管理层和治理层的沟通，明确企业的整体发展。如恒大集团的多元化战略和万科集团的一体化战略下应有不同的预算管理。此外预算管理组织还要加强与财务部门的沟通交流，了解财务部门的投融资战略、营运战略以及分配战略，在其基础上编制预算管理，使企业的预算管理具有更强的现实意义。三是做好预算管理的分工。仅仅依靠预算管理部门自身来进行预算管理是远远不够的。一方面预算管理组织自身人员力量有限，另一方面预算管理部门对具体的业务和财务活动的了解程度不够。企业应将预算管理工作做好分工，由各业务部门和财务部门对自身的业务先做好预算草案，然后交给预算管理组织进行汇总整理，再上交企业管理层和治理层进行审批，通过后再开始进行执行，进一步提高预算管理的效率[2]。
（二）改进预算编制方法，完善预算流程管理
一是针对房地产行业项目开发回收周期长的特点，在资金管理的过程中要更多采用滚动预算的编制方法。根据企业每一个季度的预算完成情况及时进行下一期预算编制的调整，使企业的预算管理期间保持一定的跨度。二是适当加强零基预算法在预算管理中的应用。减少以往的经营活动对预算编制的影响，将企业的预算管理聚焦于本期，根据预算利润、销售目标等因素对费用水平进行预测，考虑本期成本费用的结构和数额的合理性，减轻部分预算项目各期变动较大对预算工作的不利影响，使企业的预算编制更加綜合平衡。三是完善预算管理的流程，制定预算管理各个环节的具体流程和标准，使企业的预算管理更加有迹可循，提升预算管理的透明度。固定预算法和增量预算法是目前房地产企业在进行预算编制时采用的最为常见的方法。这两种预算编制方法的工作量相对较小，企业可以降低预算编制的成本，但也存在着灵活性较差和准确性不高的问题。企业应根据行业的发展趋势和自身的实际经营状况，不断改进预算编制方法。企业合理利用科学的预算编制，才能减少在预算执行过程中存在的问题。
（三）加强对预算管理执行过程中的控制
一是要完善预算管理的相关制度。在预算管理工作进行中针对内外部条件的变化，能够及时进行调整，在严格控制预算管理工作进行的基础上保持其灵活性。确保预算管理组织有一定的预算调整权限，当国家的宏观经济政策发展转变时，预算管理组织可以及时做出调整决策，降低企业的经营风险。二是建立健全预算动态管理机制并做好与企业财务预警机制的协同。当企业的预算指标超过规定标准时，预算部门要及时向上级进行汇报，促使管理层及时转变经营策略，做好风险应对。三是将加强预算管理的信息化建设，借助企业的信息技术系统和信息共享平台，及时发现企业在建筑施工中的成本控制以及楼盘销售方式等方面存在的问题并进行及时有效解决。
（四）完善预算考核和激励机制
一是建立更加全面立体的预算管理考评体系。在相关考核指标的选取上，不仅要考虑企业利润、收入、成本费用等财务指标，也要考虑企业市场占有率，员工及顾客满意度、可持续发展能力等非财务指标。将企业各业务部门和员工的关注点尽可能加入预算考评中，提升预算考评的科学性和完整性。做好预算管理与公司整体发展和员工个人的奖惩结合，发挥其主观能动性服务于企业管理。二是完善预算考核的流程。先由各业务部门根据预算执行结果编制预算执行报告并上交预算管理组织，接着预算管理组织对各业务部门的预算执行报告进行审核，通过后上交管理层进行审批，最好进行奖惩措施的实施。三是加强预算管理的审计工作。对企业的预算管理目标和预算管理组织的预算管理活动进行监督，确保预算数据的真实可靠，规范企业的预算管理工作和流程。同时也要做好预算考评的审计，对考评的过程和结果进行审查，保证考评工作的公平性[3]。
三、结论
预算管理作为企业提升管理水平的重要手段，在企业发展中的作用越来越重要。企业在预算制定时应做好与发展战略的结合，与时俱进更新预算编制方法。随着宏观经济形势的变动和预算执行的结果，及时对预算管理进行调整，只有这样才能真正提高企业的经营管理水平，提升企业在房地产行业中的竞争力。
参考文献：
[1]邓亮清.房地产企业中全面预算管理的应用探讨[J].中国产经，2021，（10）：130-131.
[2]郭珺.房地产企业全面预算管理存在的问题与对策研究[J].大众投资指南，2021，（10）：163-164.
[3]李明池.浅谈房地产企业全面预算管理实践[J].中国集体经济，2021，（15）：45-46.
作者简介：陈松（1979.8-），男，汉族，四川巴中人。注册税务师、中级会计师。绵阳明佳置业有限公司总经理助理兼财务总监、绵阳锐衡置业有限公司总经理、绵阳衡地置业有限公司总经理。毕业于西南财经大学会计学专业，大学本科文化。研究方向为企业财务内控及预算管理。