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摘 要：为了促进房地产行业的快速发展和保障房地产企业的安全，采用故障树方法对风险进行识别，提出了企业内部风险控制的基本框架和方法，并对房地产企业内部风险控制的主要问题进行分析，最后根据内部风险控制基本原则提出了房地产企业内部风险控制的政策建议，为房地产企业完善内部风险控制方法提供依据，可为企业获得利润最大提供便利。
关键词：房地产企业；内部风险控制；风险管理；故障树
房地产企业具有经营对象的不可移动性、经营活动的资金密集性、经营业务的服务性特点，这些特性决定了房地产企业的发展更易受到自然条件、经济因素、政策导向以及管理水平的限制，因而面临较大的内外部风险[1]。近年来国家宏观调控不断细化和进一步下放使我国房地产企业面临着更大的经营风险和生存压力[2]。因此，必须重视房地产企业内部风险控制以增强企业的安全、提高企业的竞争力。本文对房地产企业内部风险控制的基本框架和基本方法进行介绍，并找出内部风险目前存在的问题及解决方法，进而降低企业成本并为房地产企业的正常安全运行提供保障。
一、内部风险控制的涵义及特点
风险管理旨在识别可能会影响主体的潜在事项，管理风险以使其在该主体的风险容量之内，并为主体目标的实现提供合理保证[3]。而房地产风险控制就是对房地产经营中的各种风险事件进行规避和掌控从而达到损失最小化、利益最大化的目的[4]。房地产企业的内部风险控制是企业为了提高经营效率、保护资产、提高企业数据的准确性而采取的方法和措施[5]。主要体现在以下
方面：
（一）人员的风险
由于房地产行业具有投资大、周期时间长、风险大等特点，因此具有决策性、技术性、专业性等的有关知识人才对企业起着不可代替的作用，所以这些人员的在实践经验、专业知识等方面的不确定性会给企业带来一定程度上的风险。
（二）财务风险
房地产企业内部财务风险具有以下特点：发开及建设期时间长，资金的周转时间较长，易造成企业内部资金上的风险；项目周期较大，现金流量金额较大；现金流量在每个阶段分布不均衡、不规律；资金的流向较为复杂；房地产企业资金已受国家宏观政策等因素的影响。
（三）管理风险
房地产企业管理层人员若管理经验不足或水平不高等则可能会使企业的管理模式僵化，从而造成企业内部管理方面的风险。管理方面主要是指企业相关管理人员管理不周造成的。
二、内部风险控制的基本框架和基本方法
（一）基本框架
房地产企业风险管理框架有助于提高房地产企业管理人员处理企业不确定性的能力，从而来提高企业创造财富价值能力的框架。在我国房地产内部风险控制基本要素主要包括：内部环境、设定目标并识别事项、评估风险、应对风险及控制活动、信息与沟通、监督与改正缺陷等[6]。
（二）基本方法
1.风险识别
风险识别是企业全面风险管理的第一步，是对企业面临的、以及潜在的风险加以判断、归类和鉴定风险性质的过程[7]。主要采用两种风险识别方法：故障树法、专家调查法。
故障树法就是按照分析风险发生的原因进行逐步分解并用图解的方式表示出来。该方法要求把所关心的结果事件作为顶事件，找出导致这一结果事件发生的所有直接因素和原有以及中间事件，直到事故基本事件为止[8]。利用该方法可以逐层把发生风险的原因找出来，并可以利用各层原因的逻辑关系计算风险发生的概率。房地产企业内部风险控制简化的故障树如下图1。
X
X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11
图1 房地产企业内部风险故障树分析
（1）故障树定性分析
主要运用最小割集方法对事故树进行定性分析。能使顶事件发生的基本事件的集合称为割集，能使顶事件发生的最起码的基本事件集合称为最小割集。如上图1所示，顶事件为房地产企业发生的内部风险事故，则最小割集有{X1}，{X2}，{X3}，{X4}，{X5}，{X6}，{X7}，{X8}，{X9}，{X10}，{X11}。那么引起企业内部风险的途径可能有11种，T=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8+X9+X10+X11。
（2）故障树的定量计算
故障树的定量计算主要是指计算顶事件的发生概率。对于一般的故障树分析，要求顶事件的发生概率要考察结构函数并根据整个故障树图的逻辑运算规则或最小割集的概念来进行求解。由故障树的定性分析知有11个最小割集，所以结构函数为φ（X）=（X1）∪（X2）∪（X3）∪（X4）∪（X5）∪（X6）∪（X7）∪（X8）∪（X9）∪（X10）∪（X11）。假设X1……X11的发生概率分别为Px1……Px2，根据逻辑运算的规则可以得出顶事件发生概率为：
PT =[1-（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）]。
（3）专家调查法
专家调查法是凭借有关专家的直觉来进行风险识别并把各一意见进行汇总的过程，主要包括德尔菲法和集思广益法。识别企业内部风险时，如果搜集数据时发现数据不足、收集时间很长或数据不能反映真实情况等情况，这是使用专家调查法较为合适。
2.加强房地产业务流程控制
依据房地产业务流程进行业务管理，管理责任重大对整个项目影响也很大，因此要尽可能的减少管理上的失误，加强企业领导和员工的管理意识。主要强调两个方面的管理：一是质量管理方面出现问题导致的风险；二是质进度管理方面出现问题导致的风险。
三、我国房地产企业内部风险控制的主要问题
（一）内部风险控制制度存在问题 首先，房地产企业内部控制制度不完善、不健全。很多房地产企业的内部控制制度不够全面，制度不能够覆盖企业的各个部门。其次，房地产企业缺少内部审计，很多企业虽设置财务部门但却没设置审计部门，即使有也缺少一定的独立性，也是要考虑领导的意见去执行。
（二）内部风险控制操作过程存在问题
首先，内部控制缺乏执行力。很多企业认为有了制度就等于有了保障等于有了控制，而实际上内部控制必更注重的是执行结果，它是为了实现企业的目标而必须付出的行动。
其实，很多企业目前都内部控制的含义理解比较片面。内部控制实际包括八大因素，多数企业都往往把更多的注意力集中到流程层面控制活动的内部控制，而对信息交流与沟通、内部环境、风险评估等要素的关注度不够。
四、房地产企业内部风险控制的对策建议
（一）完善内部控制制度的建议
1.建立并完善企业内部风险控制机制
完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理念，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等[10]。只有建立良好的房地产企业内部环境才能确保内部风险控制制度的落实。
2.强化及完善内部会计控制机制
企业发生的经济业务要真实记录在财务会计系统中并为了便于管理要对经济业务进行适当的分类。此外，对发生重大的经济业务要进行详细的描述，在衡量经济业务的价值时要准确无误的记录货币价值，在编辑财务报告是要合理地描述经济业务，并按规定透露出有关事项的职能，区分审计等职能。建立并完善房地产企业内部监督部门并给予监督部门相应的权利。
（二）完善企业内部风险控制操作过程政策建议
1.改善房地产企业的治理结构。房地产行业内部控制系统的基础是优化、健全企业的治理结构，并且要完善企业内部会计控制制度和决策机制。加强内部审计等监督部门的独立性并赋予相应的权利行使监督权，并要强化责任追究制度。
2.企业应增加有效的内部控制活动。房地产企业要根据自己公司的实际情况并依据相应的法律法规制定本公司的相应的会计制度。主要包括的内部控制活动有：一是要明确各个经营任务的流程；二是要安排好各部门的职责；三是要对企业的资产加以使用和记录；四是要加强考核企业员工的绩效情况；五是对企业会计信息及凭证要加强保护、爱惜；六是多财务清查要加强清查；七是要严格规定会计系统中财务人员的操作权限。
3.企业房地产企业必要要建立和完善良好的内部控制环境。内部控制环境是实施内部风险控制的内在基础，内部控制环境的好坏会直接影响内部风险控制的效果。同时，房地产企业还要以国家大局利益为前提，以消费者至上为服务宗旨，最后实现企业的额经营目标。
（三）建立内部财务风险控制的信息系统的政策建议
任何企业的经营管理都离不开内部财务风险控制特别是房地产这种高风险性行业，企业内部财务风险控制主要依靠信息之间的沟通联系，因此企业就需要建立一个完整的沟通程序，以便从该程序中获取信息并及时传递。信息沟通在风险控制中的作用如下图2所示。
图2 信息沟通在风险管理中的作用
五、结语
本文针对目前房地产行业发展的竞争激烈、投资大等现状，对影响房地产企业发展的企业内部风险控制进行分析，采用故障树方法来识别风险，作出了简易的内部风险图并对其进行定性和定量研究，得出了房地产企业发生内部风险事故的概率；并找出内部风险控制制度、内部风险控制操作过程、内部风险控制配套政策等方面存在问题，这些问题影响了内部风险控制的有效性；文章针对内部风险控制出现的问题，提出了完善企业内部风险控制机制、增加有效的内部控制活动、建立内部财务风险控制的信息系统等方法，增强了房地产企业内部风险控制的有效性。
参考文献：
[1]朱佩军.我国房地产企业内部控制研究[J].中国商贸，2014 （33）：59-60.
[2]王思遥.我国当地产企业内部控制问题-基于财务资源配置视角.生产力研究，2015（3）：152-156.
[3]赵斯昕，丁日佳.企业全面风险管理的框架构建[J].中国矿业，2010，19（8）：41-44.
[4]迟国泰，吴灏文，闫达文.基于高阶矩风险控制的贷款组合优化模型[J].系统工程理论与实践，2012，32（2）：257-266.
[5]刘宇.上市公司内部控制、公司治理和内部审计的互动关系[J].中国注册会计师，2008（6）.
[6]李玉环.内部控制中的风险评估[J].会计之友，2008（28）.
[7]孟林，王冬梅.企业风险识别与应对措施[J].会计之友，2007（19）：31-33.
[8]周红波，高文杰，蔡来炳，张辉.基于WBS-RBS的地铁基坑故障树风险识别与分析[J].岩土力学，2009，30（9）：2703-2707.
[9]唐衍斌.论对我国房地产开发企业内部风险控制的政策建议[J].现代经济信息，2014（17）：149.
[10]李伟.我国房地产开发企业内部风险控制的探讨[J].中国房地产业，2013.
关键词：房地产企业；内部风险控制；风险管理；故障树
房地产企业具有经营对象的不可移动性、经营活动的资金密集性、经营业务的服务性特点，这些特性决定了房地产企业的发展更易受到自然条件、经济因素、政策导向以及管理水平的限制，因而面临较大的内外部风险[1]。近年来国家宏观调控不断细化和进一步下放使我国房地产企业面临着更大的经营风险和生存压力[2]。因此，必须重视房地产企业内部风险控制以增强企业的安全、提高企业的竞争力。本文对房地产企业内部风险控制的基本框架和基本方法进行介绍，并找出内部风险目前存在的问题及解决方法，进而降低企业成本并为房地产企业的正常安全运行提供保障。
一、内部风险控制的涵义及特点
风险管理旨在识别可能会影响主体的潜在事项，管理风险以使其在该主体的风险容量之内，并为主体目标的实现提供合理保证[3]。而房地产风险控制就是对房地产经营中的各种风险事件进行规避和掌控从而达到损失最小化、利益最大化的目的[4]。房地产企业的内部风险控制是企业为了提高经营效率、保护资产、提高企业数据的准确性而采取的方法和措施[5]。主要体现在以下
方面：
（一）人员的风险
由于房地产行业具有投资大、周期时间长、风险大等特点，因此具有决策性、技术性、专业性等的有关知识人才对企业起着不可代替的作用，所以这些人员的在实践经验、专业知识等方面的不确定性会给企业带来一定程度上的风险。
（二）财务风险
房地产企业内部财务风险具有以下特点：发开及建设期时间长，资金的周转时间较长，易造成企业内部资金上的风险；项目周期较大，现金流量金额较大；现金流量在每个阶段分布不均衡、不规律；资金的流向较为复杂；房地产企业资金已受国家宏观政策等因素的影响。
（三）管理风险
房地产企业管理层人员若管理经验不足或水平不高等则可能会使企业的管理模式僵化，从而造成企业内部管理方面的风险。管理方面主要是指企业相关管理人员管理不周造成的。
二、内部风险控制的基本框架和基本方法
（一）基本框架
房地产企业风险管理框架有助于提高房地产企业管理人员处理企业不确定性的能力，从而来提高企业创造财富价值能力的框架。在我国房地产内部风险控制基本要素主要包括：内部环境、设定目标并识别事项、评估风险、应对风险及控制活动、信息与沟通、监督与改正缺陷等[6]。
（二）基本方法
1.风险识别
风险识别是企业全面风险管理的第一步，是对企业面临的、以及潜在的风险加以判断、归类和鉴定风险性质的过程[7]。主要采用两种风险识别方法：故障树法、专家调查法。
故障树法就是按照分析风险发生的原因进行逐步分解并用图解的方式表示出来。该方法要求把所关心的结果事件作为顶事件，找出导致这一结果事件发生的所有直接因素和原有以及中间事件，直到事故基本事件为止[8]。利用该方法可以逐层把发生风险的原因找出来，并可以利用各层原因的逻辑关系计算风险发生的概率。房地产企业内部风险控制简化的故障树如下图1。
X
X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11
图1 房地产企业内部风险故障树分析
（1）故障树定性分析
主要运用最小割集方法对事故树进行定性分析。能使顶事件发生的基本事件的集合称为割集，能使顶事件发生的最起码的基本事件集合称为最小割集。如上图1所示，顶事件为房地产企业发生的内部风险事故，则最小割集有{X1}，{X2}，{X3}，{X4}，{X5}，{X6}，{X7}，{X8}，{X9}，{X10}，{X11}。那么引起企业内部风险的途径可能有11种，T=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8+X9+X10+X11。
（2）故障树的定量计算
故障树的定量计算主要是指计算顶事件的发生概率。对于一般的故障树分析，要求顶事件的发生概率要考察结构函数并根据整个故障树图的逻辑运算规则或最小割集的概念来进行求解。由故障树的定性分析知有11个最小割集，所以结构函数为φ（X）=（X1）∪（X2）∪（X3）∪（X4）∪（X5）∪（X6）∪（X7）∪（X8）∪（X9）∪（X10）∪（X11）。假设X1……X11的发生概率分别为Px1……Px2，根据逻辑运算的规则可以得出顶事件发生概率为：
PT =[1-（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）]。
（3）专家调查法
专家调查法是凭借有关专家的直觉来进行风险识别并把各一意见进行汇总的过程，主要包括德尔菲法和集思广益法。识别企业内部风险时，如果搜集数据时发现数据不足、收集时间很长或数据不能反映真实情况等情况，这是使用专家调查法较为合适。
2.加强房地产业务流程控制
依据房地产业务流程进行业务管理，管理责任重大对整个项目影响也很大，因此要尽可能的减少管理上的失误，加强企业领导和员工的管理意识。主要强调两个方面的管理：一是质量管理方面出现问题导致的风险；二是质进度管理方面出现问题导致的风险。
三、我国房地产企业内部风险控制的主要问题
（一）内部风险控制制度存在问题 首先，房地产企业内部控制制度不完善、不健全。很多房地产企业的内部控制制度不够全面，制度不能够覆盖企业的各个部门。其次，房地产企业缺少内部审计，很多企业虽设置财务部门但却没设置审计部门，即使有也缺少一定的独立性，也是要考虑领导的意见去执行。
（二）内部风险控制操作过程存在问题
首先，内部控制缺乏执行力。很多企业认为有了制度就等于有了保障等于有了控制，而实际上内部控制必更注重的是执行结果，它是为了实现企业的目标而必须付出的行动。
其实，很多企业目前都内部控制的含义理解比较片面。内部控制实际包括八大因素，多数企业都往往把更多的注意力集中到流程层面控制活动的内部控制，而对信息交流与沟通、内部环境、风险评估等要素的关注度不够。
四、房地产企业内部风险控制的对策建议
（一）完善内部控制制度的建议
1.建立并完善企业内部风险控制机制
完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理念，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等[10]。只有建立良好的房地产企业内部环境才能确保内部风险控制制度的落实。
2.强化及完善内部会计控制机制
企业发生的经济业务要真实记录在财务会计系统中并为了便于管理要对经济业务进行适当的分类。此外，对发生重大的经济业务要进行详细的描述，在衡量经济业务的价值时要准确无误的记录货币价值，在编辑财务报告是要合理地描述经济业务，并按规定透露出有关事项的职能，区分审计等职能。建立并完善房地产企业内部监督部门并给予监督部门相应的权利。
（二）完善企业内部风险控制操作过程政策建议
1.改善房地产企业的治理结构。房地产行业内部控制系统的基础是优化、健全企业的治理结构，并且要完善企业内部会计控制制度和决策机制。加强内部审计等监督部门的独立性并赋予相应的权利行使监督权，并要强化责任追究制度。
2.企业应增加有效的内部控制活动。房地产企业要根据自己公司的实际情况并依据相应的法律法规制定本公司的相应的会计制度。主要包括的内部控制活动有：一是要明确各个经营任务的流程；二是要安排好各部门的职责；三是要对企业的资产加以使用和记录；四是要加强考核企业员工的绩效情况；五是对企业会计信息及凭证要加强保护、爱惜；六是多财务清查要加强清查；七是要严格规定会计系统中财务人员的操作权限。
3.企业房地产企业必要要建立和完善良好的内部控制环境。内部控制环境是实施内部风险控制的内在基础，内部控制环境的好坏会直接影响内部风险控制的效果。同时，房地产企业还要以国家大局利益为前提，以消费者至上为服务宗旨，最后实现企业的额经营目标。
（三）建立内部财务风险控制的信息系统的政策建议
任何企业的经营管理都离不开内部财务风险控制特别是房地产这种高风险性行业，企业内部财务风险控制主要依靠信息之间的沟通联系，因此企业就需要建立一个完整的沟通程序，以便从该程序中获取信息并及时传递。信息沟通在风险控制中的作用如下图2所示。
图2 信息沟通在风险管理中的作用
五、结语
本文针对目前房地产行业发展的竞争激烈、投资大等现状，对影响房地产企业发展的企业内部风险控制进行分析，采用故障树方法来识别风险，作出了简易的内部风险图并对其进行定性和定量研究，得出了房地产企业发生内部风险事故的概率；并找出内部风险控制制度、内部风险控制操作过程、内部风险控制配套政策等方面存在问题，这些问题影响了内部风险控制的有效性；文章针对内部风险控制出现的问题，提出了完善企业内部风险控制机制、增加有效的内部控制活动、建立内部财务风险控制的信息系统等方法，增强了房地产企业内部风险控制的有效性。
参考文献：
[1]朱佩军.我国房地产企业内部控制研究[J].中国商贸，2014 （33）：59-60.
[2]王思遥.我国当地产企业内部控制问题-基于财务资源配置视角.生产力研究，2015（3）：152-156.
[3]赵斯昕，丁日佳.企业全面风险管理的框架构建[J].中国矿业，2010，19（8）：41-44.
[4]迟国泰，吴灏文，闫达文.基于高阶矩风险控制的贷款组合优化模型[J].系统工程理论与实践，2012，32（2）：257-266.
[5]刘宇.上市公司内部控制、公司治理和内部审计的互动关系[J].中国注册会计师，2008（6）.
[6]李玉环.内部控制中的风险评估[J].会计之友，2008（28）.
[7]孟林，王冬梅.企业风险识别与应对措施[J].会计之友，2007（19）：31-33.
[8]周红波，高文杰，蔡来炳，张辉.基于WBS-RBS的地铁基坑故障树风险识别与分析[J].岩土力学，2009，30（9）：2703-2707.
[9]唐衍斌.论对我国房地产开发企业内部风险控制的政策建议[J].现代经济信息，2014（17）：149.
[10]李伟.我国房地产开发企业内部风险控制的探讨[J].中国房地产业，2013.