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摘 要：我国的主要收税来源之一便是房地产行业，其在我国经济发展过程中发挥了不可小觑的作用。但是由于房地产行业体现出的长周期和大资金额等特性，因此，分析营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响体现出极大的价值。在这一基础上，通过阐述营改增实施的背景及作用，指出营改增对房地产企业会计核算及纳税造成的影响，提出房地产企业应对营改增政策的措施具有一定的社会意义。
关键词：营改增 房地产 会计核算 纳税
综合来讲，营改增的实施，推动了我国的经济发展，同时在我国经济可持续发展过程中发挥了关键作用。在营改增贯彻落实的过程中，房地产企业需要高度确定自身的会计核算与纳税受到的影响，只有如此，才可以制定有效的对应措施，更好的适应市场发展需求。
一、营改增实施的背景及作用
1.营改增实施的背景。我国传统税收体制是同步执行营业税和增值税，这样就形成了不够合理的税收结构，一方面同时缴纳营业税和增值税在一定情况下影响了增值税发挥作用，妨碍了税收体制的逐步完善；另一方面在税收征管中营业税与增值税的同时缴纳必将影响这一工作的顺利开展，容易形成重复征税问题。同时征收营业税和增值稅的原因也是为了均衡中央和地方之间的税收关系，因此营改增的实施体现出可行性。
2.营改增实施的意义。首先，对于税收制度来讲营改增的实施起到了完善作用。营改增的实施帮助企业减少了税后重复问题的出现，为企业节省了税后成本，促使税收体制更加合理。其次，营改增的实施帮助企业公平参与市场竞争。在营改增实施之后，一些第三产业中的部分行业将会被划入增值税的范围，在对其有效扩大的过程中，减轻了税负不均影响企业的程度，充分确保了企业竞争的公平性。最后，营改增的实施极大程度上推动了行业整体发展，使其有效减轻了税收制度形成的控制强度，为企业创造了更加宽广的发展空间。
二、营改增对房地产企业会计核算及纳税造成的影响
1.对企业税收负担与经营成本的影响。
1.1房地产企业缴纳营业税的问题产生在开发、转让销售以及持有自营环节中，具体表现为：（1）开发建设环节。为建筑业提供应税劳务的一方，需要按照营业税率的3%实行计征；（2）转让及销售环节。在销售与转让无形资产与不动产的环节，从转让与出售获得的全部收入中减去土地使用权或者是受让不动产及原价购置余额的营业额凭借5%的税率收取营业税；（3）持有自营环节。在房地产出租项目中，结合租赁服务业以5%税率实施征收。
营改增实施之后便停止征收营业税，将每个阶段的增值额作为缴税基数缴纳增值税。
1.2财务管理和会计处理的影响。一方面，企业由于逐步重视降低税收负担以及节省经营成本，会要求财会人员不断强化财务管理，甚至会要求财会人员积极沟通企业内部采购销售人员，从而实现降低税收与经营成本的目标。另一方面，营改增的实施也会对房地产企业的会计处理与发票管理带来不同程度的影响，同时波及了兼营运作营业税，以及对视同销售与混合销售相关处理问题。
1.3企业融资和现金流的影响。房地产企业拥有比较特殊的业务，在其正常运行中需要拥有较好的融资能力以及充足的资金流。房地产企业在实务操作中基本都采取预售制，预售收入当期就需要缴纳营业税，使用流动资金、转让无形资产和销售不动产均采纳5%的营业税税率。其中营业税已经成为房地产企业无法缺少的现金流出。而增值税改革之后，通常房地产先购入项目建设所需材料，一般情况下进项税额形成时间明显比销项税额早，因此在开发初期甚至之后的一段时间内没有可以缴纳的税款，由此企业降低了占用流动资金的概率，使其不断增加了现金流。
1.4对企业财务报表的影响。首先，实施营改增之前的资产负债表，不动产购入需要支出的费用全部计入固定资产的入账价值，营改增实施之后形成的相关费用需要实施价税分离，可以对增值税进项税额进行抵扣，从而固定资产入账价值迅速减少，资产负债率上升，这些都不利于企业开展融资。其次，利润表中增值税的另一个重要特点就是价外税，由于需要扣除营业收入中的增值税，从而造成了企业营业收入的大幅度缩水。结合企业在经营过程中形成的材料和人工成本，其是不能很好获得增值税发票的，因此不可避免会抬高税收成本。
2.计税基数及纳税税率的变化。
2.1房子产老项目。房地产企业中的一般纳税人销售自主开发房地产老项目时，都是采取简易计税方法按照5%的征税率进行计税。此外，这一计税方法的应用不能抵扣增值税中的进项税额。
计算公式=应缴税款=预收房款÷（1+5%）×5%
2.2房地产新项目。营改增实施之后会对房地产企业造成一定的影响。首先，显著改变了税率，其表现出明显的提升，即便是增值税能抵扣对应的应进项税额，但在实践运作中大部分业务由于对方的因素通常不能抵扣。其次，还必须综合考虑发生改变的成本税金影响企业缴纳所得税的情况。纵观房地产企业的综合状况可知，对于综合税负以及经营成本来讲营改增的实施会对二者带来“不增反减”的效果。
三、房地产企业应对营改增政策的措施
1.加强企业内部各个部门之间的纳税衔接。首先，房地产企业必须全面了解营改增政策，深刻分析其可能形成的一系列影响，进一步结合企业实际情况制定解决措施。其次，应当对财务管理制度与内部控制制度合理调整。企业应尽量帮助财务部门适应营改增的实施，加强管理财务制度、会计核算以及账务方面的处理工作，对会计处理方法高度统一，增加对应科目。最后，在企业全员中积极开展营改增培训工作，有利于他们更加深刻的理解营改增影响企业的情况。使员工逐步重视使用增值税专用发票，从而保证员工按照有关的规定实施工作。
2.完善发票管理制度。首先，企业必须努力获取并认证可以抵扣的专用发票，避免得到的是上游企业虚开、伪造等不能抵扣的专用发票。其次，企业内部也需要尽可能杜绝增值税发票虚假的相关操作。增值税专用发票与营业税发票之间最大的区别就是前者体现出抵扣功能，企业必须严肃对待开立、领用和核销等工作。
另外，营改增实施之后可抵扣进项税金额对企业税负造成了极大的影响，而抵扣进项税额的唯一条件就是从上游一般纳税人企业中得到增值税专用发票。因此，在对外购成本的上游企业进行选择时，不仅需要对比价格，还要注意选择能够开具专用发票的一般纳税人，如此一来不但有利于企业节税，还可以保证质量。
3.强化增值税纳税筹划。
3.1调整项目模式。房地产企业为了获得更多的可抵扣进项税，可以适当改变开发项目的模式，从而为企业节省税收，提升经营效益。具体来讲，企业可以适度增加“精装修”成本，如此企业可抵扣的进项税额也会相应增加，实现了节税的目标，还能够从整体上提高项目的质量与价格。另外，拓展了“精装修”范围，包括对家用电器的统一购买，一方面能够通过档次的提升增加项目附加值，另一方面还可以获取家电行业的进项税抵扣。
3.2改变业务模式。营改增实施之后，房地产企业可以利用通过甲供材料的模式，也就是增加那部分可以获得高税率增值税专用发票的材料和设备，增加可抵扣的进项税额，使企业减轻税收负担。甲供材料模式的应用为企业带来了17%的增值税税率的税票。
四、结语
我国在近些年来始终积极发展经济建设，在这一背景下形成了营改增，其在不同程度上影响了我国各个行业的发展。房地产是我国经济发展过程中比较重要的产业，其也受到了营改增的极大影响。房地产企业只有努力正视这一问题，联系自身的实际情况，科学应用营改增政策，才可以更好的推动自身的发展。
参考文献：
[1]李建鹏.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算[J].国际商务财会，2016（7）.
[2]邓珊月.营改增税制改革---影响房地产企业的双刃剑[J].金融经济，2015（9）.
关键词：营改增 房地产 会计核算 纳税
综合来讲，营改增的实施，推动了我国的经济发展，同时在我国经济可持续发展过程中发挥了关键作用。在营改增贯彻落实的过程中，房地产企业需要高度确定自身的会计核算与纳税受到的影响，只有如此，才可以制定有效的对应措施，更好的适应市场发展需求。
一、营改增实施的背景及作用
1.营改增实施的背景。我国传统税收体制是同步执行营业税和增值税，这样就形成了不够合理的税收结构，一方面同时缴纳营业税和增值税在一定情况下影响了增值税发挥作用，妨碍了税收体制的逐步完善；另一方面在税收征管中营业税与增值税的同时缴纳必将影响这一工作的顺利开展，容易形成重复征税问题。同时征收营业税和增值稅的原因也是为了均衡中央和地方之间的税收关系，因此营改增的实施体现出可行性。
2.营改增实施的意义。首先，对于税收制度来讲营改增的实施起到了完善作用。营改增的实施帮助企业减少了税后重复问题的出现，为企业节省了税后成本，促使税收体制更加合理。其次，营改增的实施帮助企业公平参与市场竞争。在营改增实施之后，一些第三产业中的部分行业将会被划入增值税的范围，在对其有效扩大的过程中，减轻了税负不均影响企业的程度，充分确保了企业竞争的公平性。最后，营改增的实施极大程度上推动了行业整体发展，使其有效减轻了税收制度形成的控制强度，为企业创造了更加宽广的发展空间。
二、营改增对房地产企业会计核算及纳税造成的影响
1.对企业税收负担与经营成本的影响。
1.1房地产企业缴纳营业税的问题产生在开发、转让销售以及持有自营环节中，具体表现为：（1）开发建设环节。为建筑业提供应税劳务的一方，需要按照营业税率的3%实行计征；（2）转让及销售环节。在销售与转让无形资产与不动产的环节，从转让与出售获得的全部收入中减去土地使用权或者是受让不动产及原价购置余额的营业额凭借5%的税率收取营业税；（3）持有自营环节。在房地产出租项目中，结合租赁服务业以5%税率实施征收。
营改增实施之后便停止征收营业税，将每个阶段的增值额作为缴税基数缴纳增值税。
1.2财务管理和会计处理的影响。一方面，企业由于逐步重视降低税收负担以及节省经营成本，会要求财会人员不断强化财务管理，甚至会要求财会人员积极沟通企业内部采购销售人员，从而实现降低税收与经营成本的目标。另一方面，营改增的实施也会对房地产企业的会计处理与发票管理带来不同程度的影响，同时波及了兼营运作营业税，以及对视同销售与混合销售相关处理问题。
1.3企业融资和现金流的影响。房地产企业拥有比较特殊的业务，在其正常运行中需要拥有较好的融资能力以及充足的资金流。房地产企业在实务操作中基本都采取预售制，预售收入当期就需要缴纳营业税，使用流动资金、转让无形资产和销售不动产均采纳5%的营业税税率。其中营业税已经成为房地产企业无法缺少的现金流出。而增值税改革之后，通常房地产先购入项目建设所需材料，一般情况下进项税额形成时间明显比销项税额早，因此在开发初期甚至之后的一段时间内没有可以缴纳的税款，由此企业降低了占用流动资金的概率，使其不断增加了现金流。
1.4对企业财务报表的影响。首先，实施营改增之前的资产负债表，不动产购入需要支出的费用全部计入固定资产的入账价值，营改增实施之后形成的相关费用需要实施价税分离，可以对增值税进项税额进行抵扣，从而固定资产入账价值迅速减少，资产负债率上升，这些都不利于企业开展融资。其次，利润表中增值税的另一个重要特点就是价外税，由于需要扣除营业收入中的增值税，从而造成了企业营业收入的大幅度缩水。结合企业在经营过程中形成的材料和人工成本，其是不能很好获得增值税发票的，因此不可避免会抬高税收成本。
2.计税基数及纳税税率的变化。
2.1房子产老项目。房地产企业中的一般纳税人销售自主开发房地产老项目时，都是采取简易计税方法按照5%的征税率进行计税。此外，这一计税方法的应用不能抵扣增值税中的进项税额。
计算公式=应缴税款=预收房款÷（1+5%）×5%
2.2房地产新项目。营改增实施之后会对房地产企业造成一定的影响。首先，显著改变了税率，其表现出明显的提升，即便是增值税能抵扣对应的应进项税额，但在实践运作中大部分业务由于对方的因素通常不能抵扣。其次，还必须综合考虑发生改变的成本税金影响企业缴纳所得税的情况。纵观房地产企业的综合状况可知，对于综合税负以及经营成本来讲营改增的实施会对二者带来“不增反减”的效果。
三、房地产企业应对营改增政策的措施
1.加强企业内部各个部门之间的纳税衔接。首先，房地产企业必须全面了解营改增政策，深刻分析其可能形成的一系列影响，进一步结合企业实际情况制定解决措施。其次，应当对财务管理制度与内部控制制度合理调整。企业应尽量帮助财务部门适应营改增的实施，加强管理财务制度、会计核算以及账务方面的处理工作，对会计处理方法高度统一，增加对应科目。最后，在企业全员中积极开展营改增培训工作，有利于他们更加深刻的理解营改增影响企业的情况。使员工逐步重视使用增值税专用发票，从而保证员工按照有关的规定实施工作。
2.完善发票管理制度。首先，企业必须努力获取并认证可以抵扣的专用发票，避免得到的是上游企业虚开、伪造等不能抵扣的专用发票。其次，企业内部也需要尽可能杜绝增值税发票虚假的相关操作。增值税专用发票与营业税发票之间最大的区别就是前者体现出抵扣功能，企业必须严肃对待开立、领用和核销等工作。
另外，营改增实施之后可抵扣进项税金额对企业税负造成了极大的影响，而抵扣进项税额的唯一条件就是从上游一般纳税人企业中得到增值税专用发票。因此，在对外购成本的上游企业进行选择时，不仅需要对比价格，还要注意选择能够开具专用发票的一般纳税人，如此一来不但有利于企业节税，还可以保证质量。
3.强化增值税纳税筹划。
3.1调整项目模式。房地产企业为了获得更多的可抵扣进项税，可以适当改变开发项目的模式，从而为企业节省税收，提升经营效益。具体来讲，企业可以适度增加“精装修”成本，如此企业可抵扣的进项税额也会相应增加，实现了节税的目标，还能够从整体上提高项目的质量与价格。另外，拓展了“精装修”范围，包括对家用电器的统一购买，一方面能够通过档次的提升增加项目附加值，另一方面还可以获取家电行业的进项税抵扣。
3.2改变业务模式。营改增实施之后，房地产企业可以利用通过甲供材料的模式，也就是增加那部分可以获得高税率增值税专用发票的材料和设备，增加可抵扣的进项税额，使企业减轻税收负担。甲供材料模式的应用为企业带来了17%的增值税税率的税票。
四、结语
我国在近些年来始终积极发展经济建设，在这一背景下形成了营改增，其在不同程度上影响了我国各个行业的发展。房地产是我国经济发展过程中比较重要的产业，其也受到了营改增的极大影响。房地产企业只有努力正视这一问题，联系自身的实际情况，科学应用营改增政策，才可以更好的推动自身的发展。
参考文献：
[1]李建鹏.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算[J].国际商务财会，2016（7）.
[2]邓珊月.营改增税制改革---影响房地产企业的双刃剑[J].金融经济，2015（9）.