论文部分内容阅读
【摘 要】 房地产行业是我国经济发展和社会稳定的重要环节，加强企业内部成本管理及所得税处理是企业高效发展关键性因素。本文在探讨成本分摊及所得税处理存在问题基础上，提出优化策略：強化成本控制基础、完善会计核算机制、加强会计能力建设、提高信息化水平。以期为房地产企业可持续发展及社会税收环境规范化奠定理论基础。
【关键词】 房地产企业 成本分摊 所得税处理
房地产行业是我国国民经济体系重要环节，是政府调控市场经济的主要手段之一。随着国家对房地产行业调控力度不断加强，企业经营利润回落，行业竞争形势日趋严峻[1]。面对房地产行业转型关键时期，控制成本及核算质量成为房地产企业可持续高效发展的关键性因素。房地产企业项目普遍周期长、占用资金多、会计核算复杂[2]，更需要加强财务管理和成本核算工作精准度，避免由于会计核算失误引发的风险。
一、成本分摊
（一）分摊对象。对于单体开发房地产项目的成本核算对象普遍为设计确定的单体工程;开工/竣工时间、地理位置、施工或总承包单位等项目要素一致的可合并为成本核算对象;分期开发的项目按各期成本单独核算。
（二）分摊原则。房地产企业开发成本的分摊原则主要包括成本分摊配比原则、精准度原则及主次性原则[3]。分摊配比原则是指在会计周期内将各项成本和收入在同一个周期内进行统一处理，精准反映各环节的盈亏情况;精准度原则指对成本分摊过程的各个环节保持谨慎性和精确性以实时修回差距;主次性原则指的是对各环节的事项依据其重要程度进行区别化标准核算。
（三）分摊方法。房地产企业项目的成本分摊可采用占地面积比例分配法、建筑面积分配法、直接成本法、间接成本法、预算估计法等[4]。其中，占地面积比例分配法是根据单体建筑及其配套设施占项目总占地面积权重对成本进行分摊;预算估计法是根据核算对象预算占整体项目预算的比例进行成本核算。
二、所得税处理
房地产企业所得税是指将季度会计利润与预售获取收入之和减去往期亏损后的余额作为计算基础得到的所得税税额。房地产企业所得税的核算采取当期所得税及递延所得税，当期所得税以当期利润调整后的总额计算所得税;递延所得税采取资产及负债的账面价值与税务计税基础的差额。
三、存在风险
（一）核算对象混乱。在实际成本分摊的处理过程中，核算对象普遍采取设计概算、设计图纸或施工图纸划分的单元作为确定指标，没有根据项目具体性质形成成本核算的顶层设计，不严格遵循分类核算，增加企业会计成本分摊工作的难度。
（二）周期界定模糊。房地产项目在实际成本分摊过程中，应根据会计核算周期进行分摊，才能保证企业利润及履行纳税义务的准确性、合法性、高效性，有效避免因成本核算带来的利润及税务风险[5]。但部分房地产企业在实际核算工作中，并未及时开展成本核算工作，导致项目利润受损并引发财税风险。
（三）内部控制缺失。部分房地产企业不重视项目执行过程中的成本控制，对税务风险监管缺乏有力手段，成本管理和分摊不规范，导致成本控制无法发挥效益，造成企业损失。同时，企业内部控制手段的缺失易引发税务风险，影响企业正常运转。
（四）顶层设计缺位。房地产行业发展迅速，企业发展正由粗放型管理轨道逐步转化为细分专业化发展模式，企业对人才队伍及组织架构的要求越来越高。但很多房地产企业顶层设计缺位，组织架构混乱，成本控制意识不足，管理水平偏低，缺乏工作专业性，影响企业发展。
（五）能力建设薄弱。房地产企业在进行成本分摊和所得税处理时，由于专业能力受限或税法意识不强等原因引发较多问题，主要集中在：虚列拆迁补偿费或虚构拆迁户数，同三通一平需增土地成本，虚列或重复列支成本工程量，虚开发票或提高人工劳务支出等造假行为。以上行为涉及虚构成本，存在重大税务风险，严重威胁企业发展。
三、发展策略
（一）强化成本控制基础。房地产企业应合理搜集并利用行业涉税信息减低自身财务风险。加强成本控制基础信息收集工作，与多部门联系广泛获取涉税信息，为合理高效开展成本分摊工作减低税务风险奠定决策基础。
（二）完善会计核算机制。企业内部应加强会计核算的顶层设计，提高纳税及成本分摊规范化意识，优化组织架构及资源分配，充分保障人力资源和资金支持，建立完善核算机制。同时，内部建立监督反馈及责任跟踪机制，明确成本核算周期规范，避免发生财务风险，保证企业高效发展。
（三）加强会计能力建设。相关财务人员应紧跟政策方针变化，与业务主管部门保持联系。同时，与内部横向部门建立沟通程序，保证财务信息的双向高效传达。加强人员队伍的培训，获取优秀成本分摊及所得税处理的优秀经验，不断提升财务团队的专业能力。
（四）提高信息化水平。加强企业内部会计信息化建设，加速信息系统与内部财务控制流程的深度融合，提高会计管理工作的效率。同时，注重信息化安全，确保企业商业机密保密工作扎实推进，保障企业的生产经营安全。
【参考文献】
[1] 杨秀俊. 房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理探析[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（5）：67+141.
[2] 王进军. 营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J]. 现代经济信息， 2017（3）：175-176.
[3] 林春微. 房地产企业所得税汇算清缴工作中的风险管理[J]. 财经界（学术版）， 2014（22）：251-252.
[4] 亢喆. 房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J]. 财会学习， 2018， 190（16）：158-159.
[5] 梁蕾. 房地产企业新获取项目经营模式涉税分析[J]. 西部财会， 2018（2）：34-35.
作者简介：李真霞（1975.03—），性别：女，民族：汉，籍贯：山东，职称：中级会计师，单位：海南盈滨岛置业有限公司（鲁能海口公司），单位邮编：571100。
【关键词】 房地产企业 成本分摊 所得税处理
房地产行业是我国国民经济体系重要环节，是政府调控市场经济的主要手段之一。随着国家对房地产行业调控力度不断加强，企业经营利润回落，行业竞争形势日趋严峻[1]。面对房地产行业转型关键时期，控制成本及核算质量成为房地产企业可持续高效发展的关键性因素。房地产企业项目普遍周期长、占用资金多、会计核算复杂[2]，更需要加强财务管理和成本核算工作精准度，避免由于会计核算失误引发的风险。
一、成本分摊
（一）分摊对象。对于单体开发房地产项目的成本核算对象普遍为设计确定的单体工程;开工/竣工时间、地理位置、施工或总承包单位等项目要素一致的可合并为成本核算对象;分期开发的项目按各期成本单独核算。
（二）分摊原则。房地产企业开发成本的分摊原则主要包括成本分摊配比原则、精准度原则及主次性原则[3]。分摊配比原则是指在会计周期内将各项成本和收入在同一个周期内进行统一处理，精准反映各环节的盈亏情况;精准度原则指对成本分摊过程的各个环节保持谨慎性和精确性以实时修回差距;主次性原则指的是对各环节的事项依据其重要程度进行区别化标准核算。
（三）分摊方法。房地产企业项目的成本分摊可采用占地面积比例分配法、建筑面积分配法、直接成本法、间接成本法、预算估计法等[4]。其中，占地面积比例分配法是根据单体建筑及其配套设施占项目总占地面积权重对成本进行分摊;预算估计法是根据核算对象预算占整体项目预算的比例进行成本核算。
二、所得税处理
房地产企业所得税是指将季度会计利润与预售获取收入之和减去往期亏损后的余额作为计算基础得到的所得税税额。房地产企业所得税的核算采取当期所得税及递延所得税，当期所得税以当期利润调整后的总额计算所得税;递延所得税采取资产及负债的账面价值与税务计税基础的差额。
三、存在风险
（一）核算对象混乱。在实际成本分摊的处理过程中，核算对象普遍采取设计概算、设计图纸或施工图纸划分的单元作为确定指标，没有根据项目具体性质形成成本核算的顶层设计，不严格遵循分类核算，增加企业会计成本分摊工作的难度。
（二）周期界定模糊。房地产项目在实际成本分摊过程中，应根据会计核算周期进行分摊，才能保证企业利润及履行纳税义务的准确性、合法性、高效性，有效避免因成本核算带来的利润及税务风险[5]。但部分房地产企业在实际核算工作中，并未及时开展成本核算工作，导致项目利润受损并引发财税风险。
（三）内部控制缺失。部分房地产企业不重视项目执行过程中的成本控制，对税务风险监管缺乏有力手段，成本管理和分摊不规范，导致成本控制无法发挥效益，造成企业损失。同时，企业内部控制手段的缺失易引发税务风险，影响企业正常运转。
（四）顶层设计缺位。房地产行业发展迅速，企业发展正由粗放型管理轨道逐步转化为细分专业化发展模式，企业对人才队伍及组织架构的要求越来越高。但很多房地产企业顶层设计缺位，组织架构混乱，成本控制意识不足，管理水平偏低，缺乏工作专业性，影响企业发展。
（五）能力建设薄弱。房地产企业在进行成本分摊和所得税处理时，由于专业能力受限或税法意识不强等原因引发较多问题，主要集中在：虚列拆迁补偿费或虚构拆迁户数，同三通一平需增土地成本，虚列或重复列支成本工程量，虚开发票或提高人工劳务支出等造假行为。以上行为涉及虚构成本，存在重大税务风险，严重威胁企业发展。
三、发展策略
（一）强化成本控制基础。房地产企业应合理搜集并利用行业涉税信息减低自身财务风险。加强成本控制基础信息收集工作，与多部门联系广泛获取涉税信息，为合理高效开展成本分摊工作减低税务风险奠定决策基础。
（二）完善会计核算机制。企业内部应加强会计核算的顶层设计，提高纳税及成本分摊规范化意识，优化组织架构及资源分配，充分保障人力资源和资金支持，建立完善核算机制。同时，内部建立监督反馈及责任跟踪机制，明确成本核算周期规范，避免发生财务风险，保证企业高效发展。
（三）加强会计能力建设。相关财务人员应紧跟政策方针变化，与业务主管部门保持联系。同时，与内部横向部门建立沟通程序，保证财务信息的双向高效传达。加强人员队伍的培训，获取优秀成本分摊及所得税处理的优秀经验，不断提升财务团队的专业能力。
（四）提高信息化水平。加强企业内部会计信息化建设，加速信息系统与内部财务控制流程的深度融合，提高会计管理工作的效率。同时，注重信息化安全，确保企业商业机密保密工作扎实推进，保障企业的生产经营安全。
【参考文献】
[1] 杨秀俊. 房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理探析[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（5）：67+141.
[2] 王进军. 营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J]. 现代经济信息， 2017（3）：175-176.
[3] 林春微. 房地产企业所得税汇算清缴工作中的风险管理[J]. 财经界（学术版）， 2014（22）：251-252.
[4] 亢喆. 房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J]. 财会学习， 2018， 190（16）：158-159.
[5] 梁蕾. 房地产企业新获取项目经营模式涉税分析[J]. 西部财会， 2018（2）：34-35.
作者简介：李真霞（1975.03—），性别：女，民族：汉，籍贯：山东，职称：中级会计师，单位：海南盈滨岛置业有限公司（鲁能海口公司），单位邮编：571100。