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摘要：在新税制背景下，分析房地产开发企业纳税的影响，以及对“营增改”政策下企业所面临税务风险和问题进行剖析，并出了应对策略。
关键词：
“营改增”；房地产开发企业；税务风险分析；风险管理
营业税改征增值税对我国的经济发展意义重大。由于其特殊性和重要性，导致改革的难度大，周期长。从2011年正式发布以来，由点到面，由交通行业到金融业，每项工作的推进都极大的影响着我国国民经济的建设。增值税相比于营业税效果更好、范围更广，且有利于企业转型、降低行业税负。
一、“营改增”新税制对企业税负的影响
（一）企业概况
X地产开发公司于2012年1月注册成立。目前开发3个项目，分别是： 项目A：土地812亩，开发商业住宅楼，总建筑面积261050.62 m2，商业网点16套，住宅1392套； 项目B：土地742亩，开发商业住宅楼，总建筑面积192075.89m2，商业网点92套，住宅12套； 项目C：土地252亩，开发商业住宅楼，总建筑面积440630.16 m2，商业网点421套，住宅4678套。
（二）“营改增”新税制对企业税负的影响
原则上延续原有优惠税收政策，特定行业、老项目、老合同采取过渡措施，以确保营增改的实施能够使绝大多数企业达到降低税负的效果。但对于房地产开发企业，税负的增降，取决于企业的管理水平。新税制下，将会对合同签订、履行、发票取得等各环节有巨大影响，因此，对这些环节的管理是降低企业税负的关键。
以X房地产开发公司为例，"营改增"之前后，对X地产公司各主要税种的纳税情况、所占比例具体数据进行对比，如表1、表2所示：
由两表对比可知，"营改增"之前后，X地产公司的总体税负由16.33%上升至17.45%，主要原因是土地增值税大幅度上升所导致。
二、新税制下房地产开发企业税务风险分析
（一）“营改增”后会计处理变动引发的税务风险
相比于营业税制，增值税制的计算比较复杂，涉及进项税、销项税，以及可能的免抵退税的情况，这就要求房地产企业财务人员有更高的业务能力。最基本的前提是正确规范做账，及时纳税申报，如果处理不及时、规范，将会面临税务机关的处罚。因此，增值税制提高了纳税申报错漏的风险。
（二）“营改增”后发票管理变动引发的风险
发票管理制度不在使用新税制环境下的发票管理，公司需及时更新、健全内部发票管理制度，否则将引发一系列的税务风险。如果发生違规行为，按照《中华人民共和国发票管理办法》处罚，情节严重者，将面临巨额罚款，并没收违法所得，构成犯罪的将追究刑事责任。如果出现违法违规行为，将会降低企业的纳税信用评级，级别越低，办理涉税事项越困难，耗费成本也越高。
（三）“营改增”后纳税筹划方法调整引发的税务风险
“营改增”后，房地产企业、税务人员如果沿用原有的纳税筹划方法，不但不能使公司达到降低税负效果，还有可能增加税负，增加违规风险、蒙受损失。
（四）“营改增”后征管机关变化引发的税务风险
新税制下，大量税收有地税机关向国税机关转移。而地税机关没有开设新的税种，税收增长乏力，而来自地方政府的税后压力不减。因此，地税机关很大可能加强对企业所得税和土地增值税征收力度。
三、房地产企业税务风险管理存在的问题
就目前状况来看，X企业虽然在改善自身税务风险管理方面做出了一些有益的工作，但整体效果并不十分理想，税务风险管控措施仍然提留在初级阶段，没有对潜在的税务风险形成一套全面且完善的税务风险管控策略。因此，税务问题依然突出，具体如下：
就现状来看，X企业虽然在改善税务风险管理方面做了一些工作，但是效果不明显，税务风险管控措施未形成一套完善的管控策略。因此，税务问题仍未妥善解决，具体如下：
（一） 相关人员的职责不清
X企业虽安排专门人员负责税务工作，但实际操作中，却是有财务总监或财务经理随机指定来负责税务工作。在风险管控过程中，负责涉税事项的事前安排、事中监督和事后检查的过程中同样存在职责不清的情况。在执行过程中，各环节负责人对自身职责模糊不清，甚至相互推诿。由此可见，X企业内部的涉税制度不够完善，在新税制下将表现更突出。
（二）缺乏涉税风险评估
X企业无法规避税务风险的另一个重要原因是缺乏对风险评估体系的重要性的认识，导致X企业没有建立一套有效衡量税务风险大小的评估体系。
（三）缺乏有效的税务风险控制机制
在出现多缴，或者少缴的情况时，如果缺乏有效的税务风险控制机制，则无法应对其产生的不良影响。由此可见，X企业在税务风险管控方面仍存在许多不足。
（四）税务风险信息沟通机制不完善
X企业在分险管控过程中，缺乏对风险信息的沟通交流机制，导致各部门间信息无法共享，特别是新税制全面推行之后，很多税务风险点不能及时普及，这将会使得各部门存在潜在的税务风险，且对事后责任的认定不利。
四、房地产开发企业税务风险应对策略
（一）掌握政策变化，争取政策支持
在“营改增”背景下，首先，房地产企业要及时整理与分析税收优惠政策，注意政策的变革。其次争取过渡性扶持政策。房地产企业如果在改革初期遇到较大财务困难，可向政府申请过渡性税收政策，以渡过暂时的困境，减缓企业资金压力。
（二）规范会计核算，健全财务管理
设置税务部门，进行合理的税务筹划。“营改增”之后，税务的会计核算变得较为复杂，这就需要做好主营业务和财务工作的衔接。首先，房地产企业应及时调整内部会计核算制度和管理制度，以减少新税制对企业会计核算的影响。其次，重视销售合同的涉税条款，在销售过程中涉及了诸多税收问题，房地产企业最好配备专业的税务人员对税务情况进行整理。最后，掌握税务申报程序的变化。
（三）加强沟通协调，维护好与税务部门的关系
因为税务的筹划方案需要税收征管部门的认可才可实施，对税收法的理解不同，对同一税务问题的处理就会不同。因此，房地产企业不仅要熟练掌握国家相关税收政策和法规，还需与税务机关多沟通，以致方案得到认可，以此来降低可能会产生的政策风险。
（四）加强发票管理
公司内部增值税发票流转有明确规定。集团自开发票应按照财务 销售 客户，房地产开发企业应按企业 采购部门 财务的步骤流转发票。发票流转过程中，应明确流转轨迹。
实行权责分离制度，空白发票、发票专用章分别有专人保管、两人不得同时负责发票开具业务。开票系统、发票税卡、开票机、税控盘由开票人保管使用，以上职责不能自行委托他人。
参考文献：
[1]郭祥.营改增对房地产行业是"利好"吗？[J].财会月刊，2012，（34）.
[2]刘素材.“甲供材”在“营改增”后要明晰[N].中国会计报，2015，02，06（014）.
[3]潘亭洁.A市房地产企业税务风险管理的研究[D].南京大学，2016.
作者简介：
鲁祖翼（1982-），男，湖南常德人，会计师，本科。
关键词：
“营改增”；房地产开发企业；税务风险分析；风险管理
营业税改征增值税对我国的经济发展意义重大。由于其特殊性和重要性，导致改革的难度大，周期长。从2011年正式发布以来，由点到面，由交通行业到金融业，每项工作的推进都极大的影响着我国国民经济的建设。增值税相比于营业税效果更好、范围更广，且有利于企业转型、降低行业税负。
一、“营改增”新税制对企业税负的影响
（一）企业概况
X地产开发公司于2012年1月注册成立。目前开发3个项目，分别是： 项目A：土地812亩，开发商业住宅楼，总建筑面积261050.62 m2，商业网点16套，住宅1392套； 项目B：土地742亩，开发商业住宅楼，总建筑面积192075.89m2，商业网点92套，住宅12套； 项目C：土地252亩，开发商业住宅楼，总建筑面积440630.16 m2，商业网点421套，住宅4678套。
（二）“营改增”新税制对企业税负的影响
原则上延续原有优惠税收政策，特定行业、老项目、老合同采取过渡措施，以确保营增改的实施能够使绝大多数企业达到降低税负的效果。但对于房地产开发企业，税负的增降，取决于企业的管理水平。新税制下，将会对合同签订、履行、发票取得等各环节有巨大影响，因此，对这些环节的管理是降低企业税负的关键。
以X房地产开发公司为例，"营改增"之前后，对X地产公司各主要税种的纳税情况、所占比例具体数据进行对比，如表1、表2所示：
由两表对比可知，"营改增"之前后，X地产公司的总体税负由16.33%上升至17.45%，主要原因是土地增值税大幅度上升所导致。
二、新税制下房地产开发企业税务风险分析
（一）“营改增”后会计处理变动引发的税务风险
相比于营业税制，增值税制的计算比较复杂，涉及进项税、销项税，以及可能的免抵退税的情况，这就要求房地产企业财务人员有更高的业务能力。最基本的前提是正确规范做账，及时纳税申报，如果处理不及时、规范，将会面临税务机关的处罚。因此，增值税制提高了纳税申报错漏的风险。
（二）“营改增”后发票管理变动引发的风险
发票管理制度不在使用新税制环境下的发票管理，公司需及时更新、健全内部发票管理制度，否则将引发一系列的税务风险。如果发生違规行为，按照《中华人民共和国发票管理办法》处罚，情节严重者，将面临巨额罚款，并没收违法所得，构成犯罪的将追究刑事责任。如果出现违法违规行为，将会降低企业的纳税信用评级，级别越低，办理涉税事项越困难，耗费成本也越高。
（三）“营改增”后纳税筹划方法调整引发的税务风险
“营改增”后，房地产企业、税务人员如果沿用原有的纳税筹划方法，不但不能使公司达到降低税负效果，还有可能增加税负，增加违规风险、蒙受损失。
（四）“营改增”后征管机关变化引发的税务风险
新税制下，大量税收有地税机关向国税机关转移。而地税机关没有开设新的税种，税收增长乏力，而来自地方政府的税后压力不减。因此，地税机关很大可能加强对企业所得税和土地增值税征收力度。
三、房地产企业税务风险管理存在的问题
就目前状况来看，X企业虽然在改善自身税务风险管理方面做出了一些有益的工作，但整体效果并不十分理想，税务风险管控措施仍然提留在初级阶段，没有对潜在的税务风险形成一套全面且完善的税务风险管控策略。因此，税务问题依然突出，具体如下：
就现状来看，X企业虽然在改善税务风险管理方面做了一些工作，但是效果不明显，税务风险管控措施未形成一套完善的管控策略。因此，税务问题仍未妥善解决，具体如下：
（一） 相关人员的职责不清
X企业虽安排专门人员负责税务工作，但实际操作中，却是有财务总监或财务经理随机指定来负责税务工作。在风险管控过程中，负责涉税事项的事前安排、事中监督和事后检查的过程中同样存在职责不清的情况。在执行过程中，各环节负责人对自身职责模糊不清，甚至相互推诿。由此可见，X企业内部的涉税制度不够完善，在新税制下将表现更突出。
（二）缺乏涉税风险评估
X企业无法规避税务风险的另一个重要原因是缺乏对风险评估体系的重要性的认识，导致X企业没有建立一套有效衡量税务风险大小的评估体系。
（三）缺乏有效的税务风险控制机制
在出现多缴，或者少缴的情况时，如果缺乏有效的税务风险控制机制，则无法应对其产生的不良影响。由此可见，X企业在税务风险管控方面仍存在许多不足。
（四）税务风险信息沟通机制不完善
X企业在分险管控过程中，缺乏对风险信息的沟通交流机制，导致各部门间信息无法共享，特别是新税制全面推行之后，很多税务风险点不能及时普及，这将会使得各部门存在潜在的税务风险，且对事后责任的认定不利。
四、房地产开发企业税务风险应对策略
（一）掌握政策变化，争取政策支持
在“营改增”背景下，首先，房地产企业要及时整理与分析税收优惠政策，注意政策的变革。其次争取过渡性扶持政策。房地产企业如果在改革初期遇到较大财务困难，可向政府申请过渡性税收政策，以渡过暂时的困境，减缓企业资金压力。
（二）规范会计核算，健全财务管理
设置税务部门，进行合理的税务筹划。“营改增”之后，税务的会计核算变得较为复杂，这就需要做好主营业务和财务工作的衔接。首先，房地产企业应及时调整内部会计核算制度和管理制度，以减少新税制对企业会计核算的影响。其次，重视销售合同的涉税条款，在销售过程中涉及了诸多税收问题，房地产企业最好配备专业的税务人员对税务情况进行整理。最后，掌握税务申报程序的变化。
（三）加强沟通协调，维护好与税务部门的关系
因为税务的筹划方案需要税收征管部门的认可才可实施，对税收法的理解不同，对同一税务问题的处理就会不同。因此，房地产企业不仅要熟练掌握国家相关税收政策和法规，还需与税务机关多沟通，以致方案得到认可，以此来降低可能会产生的政策风险。
（四）加强发票管理
公司内部增值税发票流转有明确规定。集团自开发票应按照财务 销售 客户，房地产开发企业应按企业 采购部门 财务的步骤流转发票。发票流转过程中，应明确流转轨迹。
实行权责分离制度，空白发票、发票专用章分别有专人保管、两人不得同时负责发票开具业务。开票系统、发票税卡、开票机、税控盘由开票人保管使用，以上职责不能自行委托他人。
参考文献：
[1]郭祥.营改增对房地产行业是"利好"吗？[J].财会月刊，2012，（34）.
[2]刘素材.“甲供材”在“营改增”后要明晰[N].中国会计报，2015，02，06（014）.
[3]潘亭洁.A市房地产企业税务风险管理的研究[D].南京大学，2016.
作者简介：
鲁祖翼（1982-），男，湖南常德人，会计师，本科。