住房市场发展已进入租购并举的新时代,有效推进住房供给侧结构性改革,应当充分把握和契合租购群体的多层次需求特征。文章在已有研究的基础上,提出了定量识别租房与购房群体对住房物理特征、地段区位、邻里设施等各类细分需求差异性的一般方法,并以上海为案例城市,利用住房交易微观数据进行了实证分析。研究发现:在物理特征方面,租房者偏好住房的实用性,而购房者偏好舒适性;在地段区位方面,租房者偏好市中心,而购房者的选址相对分散;在邻里设施方面,租房者关注休闲生活设施和公共交通设施,而购房者关注以优质公立教育资源为代表的公共服务配套情况。根据上述实证发现与定量参数,文章进一步探讨了住房产品设计和供给选址优化的分析思路和技术方法。最后,文章从供给产品、供给渠道和供给主体等方面,为优化住房市场供给以契合租购群体的差异化需求提出了一系列政策建议。