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广告宣传与合同书不一致是否构成违法？
案情
2003年4月的一天，欲购房的李先生来到福州某房地产开发公司的售楼部，热情的售楼小姐向他提供了制作精美的售楼书，李先生被售楼书上优雅的景观吸引住了：小区内处处假山绿地，楼盘中央还有喷泉……文字说明更是极尽赞美之词，其中提到“小区绿化率达到50%”，李先生当即决定购买该小区商品房。过了几天，李先生带了首付款来到售楼部签订了商品房买卖合同，并办理了相关手续。合同约定的交房时间是2003年12月25日，李先生如期接到了房地产公司寄来的入住通知书，兴致勃勃地来到商品房所在小区，可眼前的情形使他愣住了，小区内并没有售楼书描绘的假山、喷泉等景观，李先生当即质问房地产公司人员，得到的回答是：假山、喷泉只是售楼书上的广告宣传，售楼书上并没有文字说明和承诺，且合同内容上也没有约定。绿化率是没有达到50%，但合同对绿化率并没有约定，因此，房地产开发公司并没有违约。李先生十分纳闷，房地产公司真的没有违约吗？
争议焦点
房地产公司不按售楼书上的描绘建造假山、喷泉的行为是否构成违约？绿化率达不到售楼书上标明的50%是否构成违约？
析 案
售楼书属于广告，这是众所周知的，而广告是否属于要约，我国的法律对此有明确的规定。《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。而对于房地产广告，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视作要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，《合同法》和司法解释在通常情况下均将商品房销售广告和宣传资料定性为要约邀请，但是，当商品房销售广告和宣传资料具备司法解释所规定的条件时，其性质就成了要约，若房地产公司违反该要约内容，就要承担相应的违约责任。在司法解释所规定的条件中，销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是否“具体确定”，是区分要约和要约邀请的重点所在。所谓具体确定，通常是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清楚地知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同内容。就李先生所提到的房地产公司的售楼书而言，其封面印制的效果图上虽然有假山、喷泉等景观，但在售楼书文字上并没有对假山、喷泉等景观作具体确定的文字说明和允诺，因此，售楼书上关于假山、喷泉的相关内容只是要约邀请，不属于要约，不应视为合同内容，其对房地产公司不具法律约束力，故房地产公司在建成的小区内没有建造假山、喷泉等景观的行为不构成违约。
而对于小区的绿化率，售楼书上明确说明达到50%，该说明和允诺内容具体确定，李先生看中该小区的原因之一就是小区绿化率高，并且，由于房地产公司标榜小区绿化率高，因此房价比相邻小区高出许多。可见，售楼书上对绿化率达到50%的说明和允许，符合《合同法》以及司法解释所规定的要约条件，应当视为要约，尽管该内容没有载入商品房买卖合同，也应当视作合同内容，房地产公司没有兑现“绿化率达到50%”的承诺，其行为构成违约，应承担违约责任。
忠告
商品房销售广告和宣传资料通常均属于要约邀请，对房地产开发商没有约束力，但具备一定条件后即成为要约，应视为合同内容，对开发商具有约束力。购房者避免日后纠纷的方法之一，应谨慎区分要约邀请和要约，并将要约的内容载入商品房买卖合同，如果能在合同上注明“售楼书作为合同附件，售楼书上的内容均成为合同内容”，那是避免日后纠纷的最好办法。
开发商隐瞒抵押该如何承担赔偿责任？
案情
2003年10月5日，王女士与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由王女士向房地产公司购买商品房一套，价值约21万元，合同约定的交房时间为2004年2月底。随后，王女士按约定向房地产公司支付了首期购房款6.3万元，但房地产公司迟迟不办理商品房预售登记，房屋直到2004年8月王女士起诉前始终未予以交付，在此期间，王女士意外发现房地产公司在与自己签订合同前，已将这套公寓抵押给了某银行，而签约时却未将这一情况如实告诉自己，于是王女士于2004年8月委托律师向法院起诉，请求法院确认商品房买卖合同无效，判令房地产公司退还已付购房款6.3万元，并支付相同数额的赔偿金6.3万元。
争议焦点
本案商品房买卖合同是否有效？被告是否应承担已付购房款一倍的赔偿责任？
析 案
1、本案商品房买卖合同无效。本案涉及到已设定抵押的房屋转让合同的效力问题。根据《担保法》第四十九条规定：“抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况；抵押人没有通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。”由于本案被告在与原告签订商品房买卖合同之前已将房屋抵押给了银行，被告在签约时没有告知原告房屋抵押的情况，依照《担保法》第四十九条规定，本案商品房买卖合同应属无效合同。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由于本案被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，并故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据最高人民法院司法解释规定，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，对于赔偿金额，最高院的司法解释是“不超过一倍”，而《消法》第四十九条规定是“应当增加一倍”，因此，最高院的司法解释从性质上说是赋予了法官自由裁量权，而买受人可以在此幅度内请求法官作出最高可达双倍的赔偿判决，至于判决是否能如买受人所愿，则是法官的权力，法官可以根据案情，作出双倍赔偿的判决，也可以考虑买受人的实际损失大小，作出一倍以内赔偿的判决。
法院判决结果
1、本案《商品房买卖合同》无效；2、被告应退还原告已付购房款6.3万元并赔偿原告6.3万元。（作者单位：福建省三通律师事务所）
案情
2003年4月的一天，欲购房的李先生来到福州某房地产开发公司的售楼部，热情的售楼小姐向他提供了制作精美的售楼书，李先生被售楼书上优雅的景观吸引住了：小区内处处假山绿地，楼盘中央还有喷泉……文字说明更是极尽赞美之词，其中提到“小区绿化率达到50%”，李先生当即决定购买该小区商品房。过了几天，李先生带了首付款来到售楼部签订了商品房买卖合同，并办理了相关手续。合同约定的交房时间是2003年12月25日，李先生如期接到了房地产公司寄来的入住通知书，兴致勃勃地来到商品房所在小区，可眼前的情形使他愣住了，小区内并没有售楼书描绘的假山、喷泉等景观，李先生当即质问房地产公司人员，得到的回答是：假山、喷泉只是售楼书上的广告宣传，售楼书上并没有文字说明和承诺，且合同内容上也没有约定。绿化率是没有达到50%，但合同对绿化率并没有约定，因此，房地产开发公司并没有违约。李先生十分纳闷，房地产公司真的没有违约吗？
争议焦点
房地产公司不按售楼书上的描绘建造假山、喷泉的行为是否构成违约？绿化率达不到售楼书上标明的50%是否构成违约？
析 案
售楼书属于广告，这是众所周知的，而广告是否属于要约，我国的法律对此有明确的规定。《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。而对于房地产广告，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视作要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，《合同法》和司法解释在通常情况下均将商品房销售广告和宣传资料定性为要约邀请，但是，当商品房销售广告和宣传资料具备司法解释所规定的条件时，其性质就成了要约，若房地产公司违反该要约内容，就要承担相应的违约责任。在司法解释所规定的条件中，销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是否“具体确定”，是区分要约和要约邀请的重点所在。所谓具体确定，通常是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清楚地知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同内容。就李先生所提到的房地产公司的售楼书而言，其封面印制的效果图上虽然有假山、喷泉等景观，但在售楼书文字上并没有对假山、喷泉等景观作具体确定的文字说明和允诺，因此，售楼书上关于假山、喷泉的相关内容只是要约邀请，不属于要约，不应视为合同内容，其对房地产公司不具法律约束力，故房地产公司在建成的小区内没有建造假山、喷泉等景观的行为不构成违约。
而对于小区的绿化率，售楼书上明确说明达到50%，该说明和允诺内容具体确定，李先生看中该小区的原因之一就是小区绿化率高，并且，由于房地产公司标榜小区绿化率高，因此房价比相邻小区高出许多。可见，售楼书上对绿化率达到50%的说明和允许，符合《合同法》以及司法解释所规定的要约条件，应当视为要约，尽管该内容没有载入商品房买卖合同，也应当视作合同内容，房地产公司没有兑现“绿化率达到50%”的承诺，其行为构成违约，应承担违约责任。
忠告
商品房销售广告和宣传资料通常均属于要约邀请，对房地产开发商没有约束力，但具备一定条件后即成为要约，应视为合同内容，对开发商具有约束力。购房者避免日后纠纷的方法之一，应谨慎区分要约邀请和要约，并将要约的内容载入商品房买卖合同，如果能在合同上注明“售楼书作为合同附件，售楼书上的内容均成为合同内容”，那是避免日后纠纷的最好办法。
开发商隐瞒抵押该如何承担赔偿责任？
案情
2003年10月5日，王女士与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由王女士向房地产公司购买商品房一套，价值约21万元，合同约定的交房时间为2004年2月底。随后，王女士按约定向房地产公司支付了首期购房款6.3万元，但房地产公司迟迟不办理商品房预售登记，房屋直到2004年8月王女士起诉前始终未予以交付，在此期间，王女士意外发现房地产公司在与自己签订合同前，已将这套公寓抵押给了某银行，而签约时却未将这一情况如实告诉自己，于是王女士于2004年8月委托律师向法院起诉，请求法院确认商品房买卖合同无效，判令房地产公司退还已付购房款6.3万元，并支付相同数额的赔偿金6.3万元。
争议焦点
本案商品房买卖合同是否有效？被告是否应承担已付购房款一倍的赔偿责任？
析 案
1、本案商品房买卖合同无效。本案涉及到已设定抵押的房屋转让合同的效力问题。根据《担保法》第四十九条规定：“抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况；抵押人没有通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。”由于本案被告在与原告签订商品房买卖合同之前已将房屋抵押给了银行，被告在签约时没有告知原告房屋抵押的情况，依照《担保法》第四十九条规定，本案商品房买卖合同应属无效合同。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由于本案被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，并故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据最高人民法院司法解释规定，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，对于赔偿金额，最高院的司法解释是“不超过一倍”，而《消法》第四十九条规定是“应当增加一倍”，因此，最高院的司法解释从性质上说是赋予了法官自由裁量权，而买受人可以在此幅度内请求法官作出最高可达双倍的赔偿判决，至于判决是否能如买受人所愿，则是法官的权力，法官可以根据案情，作出双倍赔偿的判决，也可以考虑买受人的实际损失大小，作出一倍以内赔偿的判决。
法院判决结果
1、本案《商品房买卖合同》无效；2、被告应退还原告已付购房款6.3万元并赔偿原告6.3万元。（作者单位：福建省三通律师事务所）