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保障房建设的大力推进，关键在于资金的落实。
随着保障房种类的不断丰富、规模的不断增大，对资金投入的要求越来越高。
目前我国保障性住房融资渠道相对单一，政府财政压力较大。应广开融资渠道、创新融资体系，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，搭建成熟的保障房建设融资平台，从而实现保障性住房建设的可持续发展。
几个基本原则
为实现“搭建成熟的保障房建设融资平台，确保保障性住房建设可持续发展”这一目标，需要遵循几个基本原则：
一是全国统一架构、兼顾各地特殊情况。
一方面，要强调全国保障性住房市场的统一和有序；另一方面，还要鼓励和尊重各地对于市场高效运行、创新发展的积极有益探索。
二是构建多层次、多渠道住房融资体系。
该体系既重点解决低收入家庭住房问题，也逐步考虑解决中等收入家庭住房问题，还注重解决“夹心层”群体的住房问题；既包含无产权的廉租房、公租房，也包含有限产权的经适房、限价房；既需要中央财政投入，也突出强化地方政府责任；既包含财政资金，也充分吸收银行信贷和保险、开发商、各类基金等社会资金。
三是简单和有限借贷。
吸取美国“次贷危机”对房地产按揭贷款过度包装和过分证券化的教训，确保融资结构不要太复杂，融资渠道不要拉得太长。
四是政府为主，市场为辅。
住房保障是社会保障体系的一个重要组成部分，它关系到整个社会的和谐与稳定发展，政府应在其中起主导作用，引导开发商、银行、保险及各类基金等社会资金介入。
五是优先发展公租房、廉租房，限制、弱化经适房、限价房。
鉴于各地经济适用房、限价房供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，要把发展重点放在公租房、廉租房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房（经济适用房、限价房）。
完善制度保障
完善的保障性住房融资体系，离不开适当的制度保障，至少应包含以下一些基本要素：
第一，法律体系。
应借鉴美国、日本、新加坡等国家住房保障制度的立法理念和法律框架，尽快制定并颁布专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对各级政府的住房保障职责、住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金来源、融资渠道、运作方式、运作机构、保障措施等方方面面进行法律界定，用立法保障中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房需求有足够的财力支持，为住房保障建设提供全面法制保证。
第二，组织体系。
在中央和地方设立专门的、非营利性的保障性住房管理机构，具体负责保障性住房的投资建设和日常运营，以便从组织上确保住房保障的工作有效落实。
作为住房保障工作的执行机构，由国务院住房和城乡建设部归口管理，并建立垂直一体化的机构体系，专门负责全国范围内保障性住房的规划建设、投融资管理、租售运营和日常维修等，其基本的资金来源列入中央财政预算。
在取得资金和土地之后，保障性住房管理机构应在建设环节上尽可能引入市场化机制，或是直接兴建公共住房，或是通过公开招标的方式将各地的保障性住房建设工程承包给承建商，或是通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房，或是鼓励居民合作建设住房，或是通过补贴等多种方式实现居民的住房保障，确保保障性住房的开发、管理和运营全程高效、透明和优质。
第三，地方政府融资体系。
规范地方政府债务，放闸地方政府直接发行保障性住房债券融资，应作为未来筹集保障性住房建设资金的一个重要渠道。
随着中国经济运行状况的变化以及分级财政体系的逐步形成，发行市政债券的条件已基本成熟，应该考虑允许地方政府规范地直接发债。
应该通过改革形成一种全新的制度，让地方政府公开透明地去融资，通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营，切断地方政府收入与土地出让的直接联系。
不在财政体制方面有突破性的改革，就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。目前为确保保障性住房建设任务的顺利完成，进行保障性住房债券的发行与流通试点，既有必要也有可能。可以先由国务院制定并出台有关法规、政策，使地方政府发行保障性住房债券有法可依。未来在各方面条件成熟时，可考虑修改预算法，赋予地方政府一定限度的举债权。
在此基础上，加快建立地方保障性住房债券管理体制和制度，研究制定地方保障性住房债券试点办法，明确规定债券的审批、发债资格、发债规模、使用范围、发债方式、偿还、流通交易、评级及监管等。
第四，住房金融体系。
无论是日本的官办住房金融公库，德国的住房储蓄，还是新加坡的公积金制度，住房金融体系在住房保障政策实施过程中都发挥着非常重要的作用。
这一体系包含两大机制：一是信贷担保机制。我国应学习发达国家的成熟经验，研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系，尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款以及政策性的贷款保险（担保）的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。
例如，可以赋予前述保障性住房管理机构作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能；同时，还可以在各省市的保障性住房管理机构对口设立相应的住房信贷担保机构，实施信用等级增强措施。
二是信贷资金循环机制。应认真研究建立保障性住房信贷的证券化机制，以解决建设资金循环和住房抵押贷款的流动性管理问题。1968年美国建立了政府国民抵押贷款协会（简称GNMA），这是支持保障性住房抵押贷款形成二级市场的一项历史性措施。香港政府为了支持中低收入家庭购房，在1997年也建立了类似GNMA的信贷保险机构，即香港按揭证券公司（HKMC）。
GNMA与备受关注的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）不同，“两房”是两家有一定的美国政府背景、专门从事住房抵押贷款证券化的上市公司；而GNMA则始终是美国联邦政府的直属机构，代表完全的联邦政府信用。
而且，GNMA既不购买住房抵押贷款，也不直接发行按揭支持证券，其主要业务是为由政府机构保险的住房抵押贷款的证券化提供债券发行担保。
最重要的是，GNMA并未受到次贷危机的拖累，因此，很值得我国在构建保障性住房融资体系的过程中认真研究和借鉴。
第五，全过程管理体系。
保障性住房建设短期靠中央政府的强力约束，中长期还是要靠制度和管理。要制定保障性住房规划、用地、融资、建设、定价、分配、管理等一系列制度，只有这些全过程管理的制度有效建立起来，才能对整个保障性住房市场的持续健康发展起到支撑作用。
其中重点有三：一是决策层面的规划，主要包括制定保障性住房相关政策和长期发展规划，整体协调与规划、财政、金融、土地、法律、建设等部门之间的运作；二是执行层面的前期，主要包括保障性住房的用地、融资与建设环节；三是执行层面的后期，主要包括保障性住房的定价、分配、准入和退出、惩罚等运行环节。
强化政府责任
需强化中央及地方政府责任，引导、调动社会各方力量参与。
鉴于保障房的民生保障属性以及不同于商品房的产业经济属性，其建设资金的筹集，政府应在其中起主导作用。中央曾明确指出：“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任。”
政府投入是保障性住房的主要资金来源，必须改变地方政府积极性不高的问题，采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度，在此基础上，鼓励和引导各方积极参与，帮助政府加速保障房建设。
为此，应将保障性住房的完成情况纳入政绩考核，建立地方政府落实资金情况的问责机制。
加大中央和地方政府财政预算投入，在上年基础上力争不断增加保障房建设中央财政专项补助资金，省级政府比照中央财政配套补助资金。进一步提高保障性住房资金供给水平，应从多方面入手，形成政策合力。
一是设立财政专用账户，各类支持保障房建设的财政性资金应全部存入专用账户；二是加大财政贴息的力度，由省级财政部门直接对保障性住房贷款给予全额贴息，贴息年限为贷款年限，并对贴息资金的来源进行安排，形成地方政府和商业银行的风险分担机制，提高银行放贷的积极性，用较少的资金撬动庞大的社会资金；三是必要时可对地方承担保障性住房的房地产公司追加资本金和优质资产，以确保保障性住房资金的落实；四是适当扩大每年中央代地方政府发行的债券中用于保障性住房建设的资金规模，并且在地区分配上，应更多地偏向于地方财政偏弱、资金缺口较大的地区。
在按时足额计提土地出让纯收益的10％给廉租房建设使用的基础上，各地区要做出努力，适当提高土地出让收益用于保障房建设的比例，可考虑将这一比例从10％增加到15％－20％。
继续完善住房公积金制度，逐步提高公积金存、贷款额度，利用公积金账户中的闲置资金来参与部分保障房建设。
我国公积金的缴存比例目前为10％，适当提高缴存比例能更好地满足保障性住房贷款需求。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。
此外，在具体操作中还应加强监管，避免暗箱操作和可能遭受的投资损失。
积极创新财政支持方式，通过政府资本金注入、税费优惠、允许地方政府直接定向发债及发挥政策性银行的政府辅助功能等各项措施，筹集保障房建设资金，吸引社会力量参与保障房建设和运营。
例如，对于一些需要大量建设公租房的大城市，比如北京、上海、广州、深圳以及其他一些省会城市，其财政状况相对较好，可考虑容许它们定向发行地方债，即可以利用公租房这一优质资产所产生的现金流——租金，来发行收益率较高的债券，用于支持保障性住房建设。
相对于地方政府融资平台，发行地方债更透明也更容易监管，只要控制住赤字率、公共债务负担等关键性指标，其风险完全可控。
合作模式创新
应当通过各种合作模式吸引开发商投资参与，破解保障房建设资金困局。
针对开发商对投资参与保障房开发缺乏热情及面临的主要障碍，可为开发商提供多种参与模式，以降低经营风险、提高企业经营的整体收益率。
模式一：委托代建方式。
开发商仅以项目建设代理者的身份参与到保障房开发全过程，不涉及开发资金的投入、监管等环节，以政府支付代建费作为其收益来源。廉租房和公租房建设多采用这种方式，收益率较低，但资金回流安全。
模式二：配建方式。
开发商在建设保障房的同时，获得政府搭售的商品房建设用地，从而对冲保障性住房建设收益率较低的局面。
换言之，在普通商品房用地出让交易中要求开发商配建一定比例的廉租房并负责运营，其实质是政府与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房，将政府的一部分土地出让金收入强制用于廉租房建设。
相比委托代建方式，配建方式的收益率有所提高，但资金回流的不确定性也有所增加。
模式三：直接招标方式，或建设-移交（BT）模式。
地方政府与开发商签订建设-移交协议，前期开发商垫付建设成本和融资成本，按照政府要求，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，协议期满后政府按照合同的约定回购该项目，即由政府最终埋单，开发商参与保障房建设的收益来自于政府支付的利润率和代建费。
模式四：建设-运营-移交（BOT）模式。
政府部门对保障性住房建设项目进行公开招标，中标的开发商负责对项目进行融资、建设并管理，并获得该项目建成后一定年限内的独家运营权，并且在运营年限结束后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构，开发商收回投资并获得合理的商业利润。
这其中，社区内的商业资产、酒店以及其他商业物业的收入预期是吸引开发商参与BOT的关键点。
这些方式能够吸引更多社会资金进入保障房建设，降低了政府负担，避免因开发商保障房建设意愿有限造成的开工受限可能。
要充分发挥银行信贷的引导作用，鼓励、吸引社会资金参与。
商业银行要积极落实中央关于支持保障房建设的政策，在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时，应积极支持保障性住房建设，特别是公租房建设，通过提供优惠贷款，吸引社会资金。
应将保障房和商品房的开发贷款实现分类管理，确保贷款额度和优惠利率；制定差别化的信贷政策，如投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊的政策，少占用风险资产，少计提拨备等；与此同时，也应对其中的信贷风险加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发，避免新一轮“平台贷款”大跃进。
吸引社会资金
应创新金融工具和手段，撬动各类社会资金参与。
要解决长期大规模保障性住房建设的资金需求，还需依靠金融创新。在兼顾保障房作为公共产品属性的基础上，创新金融工具和手段的使用，充分发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为政府引导下的商业化运作方式。
充分调动注重长期回报的社保基金和保险资金的积极性。保险资金作为全社会最大的财富管理者，随着我国保险深度和保险密度的不断提高，迫切需要寻找安全性较高的长期的资产配置渠道。
保险资金可使用保障性住房“债权投资计划”等金融工具，其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款，用于特定的保障性住房，如公租房项目的建设和运营。
为此，地方政府应通过贴息、贴现、提供担保，或者在税收方面进一步优惠等方式，引导希望投资保障房建设的保险公司积极进入。当然，保险公司应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。
尽快推出针对公租房的房地产信托投资基金（REITs）产品，吸引民间资本参与保障房的建设。REITs是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。
可考虑利用REITs这一资产证券化形式，将先期建设完成的保障性住房所产生的收入加以证券化，为今后的保障性住房建设提供资金。未来应把握机遇，积极探索，加快试点，尝试将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走保障性住房的资产证券化道路。现阶段，推动REITs试点已不缺乏理论上的支持，关键在于加快制定试点实施规划。
通过债务资本市场创新，推动保障房尤其是公租房的建设融资。在市场化力量的推动下，近年来我国债务资本市场已经成为社会融资体系的重要部分，为优化社会融资结构、解决企业融资需求发挥了显著作用。
我国债务资本市场已经具备了较大规模和良好承载力，这为债务资本市场支持保障性住房建设提供了最基本条件。
实际上，在近年来的保障性住房建设中，债务资本市场已经发挥了积极作用。例如，一些实际参与保障性住房建设的企业在债务融资时得到了更多的支持和优惠；在2010年发行的2000亿元地方债券中，相当一部分资金也投向了保障性住房建设等民生领域。
从长期来看，债务资本市场完全可以在多个方面发挥积极作用。
第一，对于参与保障性住房建设的房地产企业，对其利用债务资本市场进行融资给予支持，但是对于募集资金的用途则要严格限制，只能用于保障性住房建设，不可挪作商品房开发；
第二，对于地方政府专门针对保障性住房建设而设立的融资平台，在严格风险防范的前提下，对其债务融资给予适当支持；
第三，除了房地产开发企业和承建单位外，还会有一些相关产业的企业参与其中，对这类企业为满足保障性住房建设需求而进行的债务融资，也要加大支持力度。
作者为中国国际经济交流中心宏观咨询部部长
随着保障房种类的不断丰富、规模的不断增大，对资金投入的要求越来越高。
目前我国保障性住房融资渠道相对单一，政府财政压力较大。应广开融资渠道、创新融资体系，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，搭建成熟的保障房建设融资平台，从而实现保障性住房建设的可持续发展。
几个基本原则
为实现“搭建成熟的保障房建设融资平台，确保保障性住房建设可持续发展”这一目标，需要遵循几个基本原则：
一是全国统一架构、兼顾各地特殊情况。
一方面，要强调全国保障性住房市场的统一和有序；另一方面，还要鼓励和尊重各地对于市场高效运行、创新发展的积极有益探索。
二是构建多层次、多渠道住房融资体系。
该体系既重点解决低收入家庭住房问题，也逐步考虑解决中等收入家庭住房问题，还注重解决“夹心层”群体的住房问题；既包含无产权的廉租房、公租房，也包含有限产权的经适房、限价房；既需要中央财政投入，也突出强化地方政府责任；既包含财政资金，也充分吸收银行信贷和保险、开发商、各类基金等社会资金。
三是简单和有限借贷。
吸取美国“次贷危机”对房地产按揭贷款过度包装和过分证券化的教训，确保融资结构不要太复杂，融资渠道不要拉得太长。
四是政府为主，市场为辅。
住房保障是社会保障体系的一个重要组成部分，它关系到整个社会的和谐与稳定发展，政府应在其中起主导作用，引导开发商、银行、保险及各类基金等社会资金介入。
五是优先发展公租房、廉租房，限制、弱化经适房、限价房。
鉴于各地经济适用房、限价房供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，要把发展重点放在公租房、廉租房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房（经济适用房、限价房）。
完善制度保障
完善的保障性住房融资体系，离不开适当的制度保障，至少应包含以下一些基本要素：
第一，法律体系。
应借鉴美国、日本、新加坡等国家住房保障制度的立法理念和法律框架，尽快制定并颁布专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对各级政府的住房保障职责、住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金来源、融资渠道、运作方式、运作机构、保障措施等方方面面进行法律界定，用立法保障中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房需求有足够的财力支持，为住房保障建设提供全面法制保证。
第二，组织体系。
在中央和地方设立专门的、非营利性的保障性住房管理机构，具体负责保障性住房的投资建设和日常运营，以便从组织上确保住房保障的工作有效落实。
作为住房保障工作的执行机构，由国务院住房和城乡建设部归口管理，并建立垂直一体化的机构体系，专门负责全国范围内保障性住房的规划建设、投融资管理、租售运营和日常维修等，其基本的资金来源列入中央财政预算。
在取得资金和土地之后，保障性住房管理机构应在建设环节上尽可能引入市场化机制，或是直接兴建公共住房，或是通过公开招标的方式将各地的保障性住房建设工程承包给承建商，或是通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房，或是鼓励居民合作建设住房，或是通过补贴等多种方式实现居民的住房保障，确保保障性住房的开发、管理和运营全程高效、透明和优质。
第三，地方政府融资体系。
规范地方政府债务，放闸地方政府直接发行保障性住房债券融资，应作为未来筹集保障性住房建设资金的一个重要渠道。
随着中国经济运行状况的变化以及分级财政体系的逐步形成，发行市政债券的条件已基本成熟，应该考虑允许地方政府规范地直接发债。
应该通过改革形成一种全新的制度，让地方政府公开透明地去融资，通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营，切断地方政府收入与土地出让的直接联系。
不在财政体制方面有突破性的改革，就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。目前为确保保障性住房建设任务的顺利完成，进行保障性住房债券的发行与流通试点，既有必要也有可能。可以先由国务院制定并出台有关法规、政策，使地方政府发行保障性住房债券有法可依。未来在各方面条件成熟时，可考虑修改预算法，赋予地方政府一定限度的举债权。
在此基础上，加快建立地方保障性住房债券管理体制和制度，研究制定地方保障性住房债券试点办法，明确规定债券的审批、发债资格、发债规模、使用范围、发债方式、偿还、流通交易、评级及监管等。
第四，住房金融体系。
无论是日本的官办住房金融公库，德国的住房储蓄，还是新加坡的公积金制度，住房金融体系在住房保障政策实施过程中都发挥着非常重要的作用。
这一体系包含两大机制：一是信贷担保机制。我国应学习发达国家的成熟经验，研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系，尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款以及政策性的贷款保险（担保）的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。
例如，可以赋予前述保障性住房管理机构作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能；同时，还可以在各省市的保障性住房管理机构对口设立相应的住房信贷担保机构，实施信用等级增强措施。
二是信贷资金循环机制。应认真研究建立保障性住房信贷的证券化机制，以解决建设资金循环和住房抵押贷款的流动性管理问题。1968年美国建立了政府国民抵押贷款协会（简称GNMA），这是支持保障性住房抵押贷款形成二级市场的一项历史性措施。香港政府为了支持中低收入家庭购房，在1997年也建立了类似GNMA的信贷保险机构，即香港按揭证券公司（HKMC）。
GNMA与备受关注的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）不同，“两房”是两家有一定的美国政府背景、专门从事住房抵押贷款证券化的上市公司；而GNMA则始终是美国联邦政府的直属机构，代表完全的联邦政府信用。
而且，GNMA既不购买住房抵押贷款，也不直接发行按揭支持证券，其主要业务是为由政府机构保险的住房抵押贷款的证券化提供债券发行担保。
最重要的是，GNMA并未受到次贷危机的拖累，因此，很值得我国在构建保障性住房融资体系的过程中认真研究和借鉴。
第五，全过程管理体系。
保障性住房建设短期靠中央政府的强力约束，中长期还是要靠制度和管理。要制定保障性住房规划、用地、融资、建设、定价、分配、管理等一系列制度，只有这些全过程管理的制度有效建立起来，才能对整个保障性住房市场的持续健康发展起到支撑作用。
其中重点有三：一是决策层面的规划，主要包括制定保障性住房相关政策和长期发展规划，整体协调与规划、财政、金融、土地、法律、建设等部门之间的运作；二是执行层面的前期，主要包括保障性住房的用地、融资与建设环节；三是执行层面的后期，主要包括保障性住房的定价、分配、准入和退出、惩罚等运行环节。
强化政府责任
需强化中央及地方政府责任，引导、调动社会各方力量参与。
鉴于保障房的民生保障属性以及不同于商品房的产业经济属性，其建设资金的筹集，政府应在其中起主导作用。中央曾明确指出：“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任。”
政府投入是保障性住房的主要资金来源，必须改变地方政府积极性不高的问题，采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度，在此基础上，鼓励和引导各方积极参与，帮助政府加速保障房建设。
为此，应将保障性住房的完成情况纳入政绩考核，建立地方政府落实资金情况的问责机制。
加大中央和地方政府财政预算投入，在上年基础上力争不断增加保障房建设中央财政专项补助资金，省级政府比照中央财政配套补助资金。进一步提高保障性住房资金供给水平，应从多方面入手，形成政策合力。
一是设立财政专用账户，各类支持保障房建设的财政性资金应全部存入专用账户；二是加大财政贴息的力度，由省级财政部门直接对保障性住房贷款给予全额贴息，贴息年限为贷款年限，并对贴息资金的来源进行安排，形成地方政府和商业银行的风险分担机制，提高银行放贷的积极性，用较少的资金撬动庞大的社会资金；三是必要时可对地方承担保障性住房的房地产公司追加资本金和优质资产，以确保保障性住房资金的落实；四是适当扩大每年中央代地方政府发行的债券中用于保障性住房建设的资金规模，并且在地区分配上，应更多地偏向于地方财政偏弱、资金缺口较大的地区。
在按时足额计提土地出让纯收益的10％给廉租房建设使用的基础上，各地区要做出努力，适当提高土地出让收益用于保障房建设的比例，可考虑将这一比例从10％增加到15％－20％。
继续完善住房公积金制度，逐步提高公积金存、贷款额度，利用公积金账户中的闲置资金来参与部分保障房建设。
我国公积金的缴存比例目前为10％，适当提高缴存比例能更好地满足保障性住房贷款需求。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。
此外，在具体操作中还应加强监管，避免暗箱操作和可能遭受的投资损失。
积极创新财政支持方式，通过政府资本金注入、税费优惠、允许地方政府直接定向发债及发挥政策性银行的政府辅助功能等各项措施，筹集保障房建设资金，吸引社会力量参与保障房建设和运营。
例如，对于一些需要大量建设公租房的大城市，比如北京、上海、广州、深圳以及其他一些省会城市，其财政状况相对较好，可考虑容许它们定向发行地方债，即可以利用公租房这一优质资产所产生的现金流——租金，来发行收益率较高的债券，用于支持保障性住房建设。
相对于地方政府融资平台，发行地方债更透明也更容易监管，只要控制住赤字率、公共债务负担等关键性指标，其风险完全可控。
合作模式创新
应当通过各种合作模式吸引开发商投资参与，破解保障房建设资金困局。
针对开发商对投资参与保障房开发缺乏热情及面临的主要障碍，可为开发商提供多种参与模式，以降低经营风险、提高企业经营的整体收益率。
模式一：委托代建方式。
开发商仅以项目建设代理者的身份参与到保障房开发全过程，不涉及开发资金的投入、监管等环节，以政府支付代建费作为其收益来源。廉租房和公租房建设多采用这种方式，收益率较低，但资金回流安全。
模式二：配建方式。
开发商在建设保障房的同时，获得政府搭售的商品房建设用地，从而对冲保障性住房建设收益率较低的局面。
换言之，在普通商品房用地出让交易中要求开发商配建一定比例的廉租房并负责运营，其实质是政府与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房，将政府的一部分土地出让金收入强制用于廉租房建设。
相比委托代建方式，配建方式的收益率有所提高，但资金回流的不确定性也有所增加。
模式三：直接招标方式，或建设-移交（BT）模式。
地方政府与开发商签订建设-移交协议，前期开发商垫付建设成本和融资成本，按照政府要求，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，协议期满后政府按照合同的约定回购该项目，即由政府最终埋单，开发商参与保障房建设的收益来自于政府支付的利润率和代建费。
模式四：建设-运营-移交（BOT）模式。
政府部门对保障性住房建设项目进行公开招标，中标的开发商负责对项目进行融资、建设并管理，并获得该项目建成后一定年限内的独家运营权，并且在运营年限结束后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构，开发商收回投资并获得合理的商业利润。
这其中，社区内的商业资产、酒店以及其他商业物业的收入预期是吸引开发商参与BOT的关键点。
这些方式能够吸引更多社会资金进入保障房建设，降低了政府负担，避免因开发商保障房建设意愿有限造成的开工受限可能。
要充分发挥银行信贷的引导作用，鼓励、吸引社会资金参与。
商业银行要积极落实中央关于支持保障房建设的政策，在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时，应积极支持保障性住房建设，特别是公租房建设，通过提供优惠贷款，吸引社会资金。
应将保障房和商品房的开发贷款实现分类管理，确保贷款额度和优惠利率；制定差别化的信贷政策，如投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊的政策，少占用风险资产，少计提拨备等；与此同时，也应对其中的信贷风险加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发，避免新一轮“平台贷款”大跃进。
吸引社会资金
应创新金融工具和手段，撬动各类社会资金参与。
要解决长期大规模保障性住房建设的资金需求，还需依靠金融创新。在兼顾保障房作为公共产品属性的基础上，创新金融工具和手段的使用，充分发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为政府引导下的商业化运作方式。
充分调动注重长期回报的社保基金和保险资金的积极性。保险资金作为全社会最大的财富管理者，随着我国保险深度和保险密度的不断提高，迫切需要寻找安全性较高的长期的资产配置渠道。
保险资金可使用保障性住房“债权投资计划”等金融工具，其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款，用于特定的保障性住房，如公租房项目的建设和运营。
为此，地方政府应通过贴息、贴现、提供担保，或者在税收方面进一步优惠等方式，引导希望投资保障房建设的保险公司积极进入。当然，保险公司应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。
尽快推出针对公租房的房地产信托投资基金（REITs）产品，吸引民间资本参与保障房的建设。REITs是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。
可考虑利用REITs这一资产证券化形式，将先期建设完成的保障性住房所产生的收入加以证券化，为今后的保障性住房建设提供资金。未来应把握机遇，积极探索，加快试点，尝试将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走保障性住房的资产证券化道路。现阶段，推动REITs试点已不缺乏理论上的支持，关键在于加快制定试点实施规划。
通过债务资本市场创新，推动保障房尤其是公租房的建设融资。在市场化力量的推动下，近年来我国债务资本市场已经成为社会融资体系的重要部分，为优化社会融资结构、解决企业融资需求发挥了显著作用。
我国债务资本市场已经具备了较大规模和良好承载力，这为债务资本市场支持保障性住房建设提供了最基本条件。
实际上，在近年来的保障性住房建设中，债务资本市场已经发挥了积极作用。例如，一些实际参与保障性住房建设的企业在债务融资时得到了更多的支持和优惠；在2010年发行的2000亿元地方债券中，相当一部分资金也投向了保障性住房建设等民生领域。
从长期来看，债务资本市场完全可以在多个方面发挥积极作用。
第一，对于参与保障性住房建设的房地产企业，对其利用债务资本市场进行融资给予支持，但是对于募集资金的用途则要严格限制，只能用于保障性住房建设，不可挪作商品房开发；
第二，对于地方政府专门针对保障性住房建设而设立的融资平台，在严格风险防范的前提下，对其债务融资给予适当支持；
第三，除了房地产开发企业和承建单位外，还会有一些相关产业的企业参与其中，对这类企业为满足保障性住房建设需求而进行的债务融资，也要加大支持力度。
作者为中国国际经济交流中心宏观咨询部部长