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摘 要：随着我国经济发展，城市房屋转租的情况越来越多。但是相应的法律纠纷也随之增加，在房屋转租中次承租人担当重要的角色。我国法律制度对次承租人的权益保护上存有漏洞，在房屋转租纠纷中次承租人的利益不能得到保障，有失公平。城市外来租房人员不能得到有效的法律保护，不但伤害了外来人员的利益，更对城市发展造成不良影响。本文将当下对次承租人的现状进行分析，提出应该完善的制度。
关键词：房屋租赁；次承租人；权益保障
次承租人的权益在我国一直没有得到有效的保护，而随着城市外来人口的进入，对于居住房屋的需求也不断加大。我国房屋转租相关法律制度建设不健全，影响房屋转借的合理发展。
一、次承租人保护在现行法律中的现状
（一）房屋买卖中次承租人缺少法律保护
在房屋租赁关系中，房屋承租人处于弱势地位，我国现行法律中对其予以了很好的保护。房屋处在租赁期间，房屋所有权发生变更。按照法律规定，房屋在进行出售时，房屋承租人享有优先购买权。若房屋承租人舍弃房屋优先购买权的权力，现房屋所有者必须履行原租赁合同，保持和承租人的房屋租赁关系，直至合同结束，这就是买卖不破租赁制度，保护了承租者的居住安全[1]。
但是与承租人相比，次承租人是否享有优先购买权未有定论。相关专家学者也对此进行过讨论。认为次承租人应享有优先购买权的一方认为，次承租人是承租人的延伸，房屋进行转租期间，次承租人与房屋承租人签署了有效的转租合同，也应享有和承租人一样的优先购买权，而且次承租人是房屋的实际使用者，和承租人一样都应该在权利保护范围之内。另一方认为次承租人没有房屋优先购买权。因为次承租人和房屋所有者没有直接建立租赁关系，另外在转租期间，房屋出租者不但要对承租者负责，还有担负对次承租人的责任，出租人负担加重不利于保护出租人的公平。在实际的司法工作中，次承租人是不享受优先购买权的，这对于次承租人来说有失公平。
（二）解除房屋租赁合同，次承租人缺少法律保护
出租人和承租人建立了租赁合同完成房屋租赁，而承租人和次承租人建立转租合同完成对房屋的转租。转租合同的有效性，是建立在承租权有效的基础之上来实现的。只要转租合同有效，即便出租人不同意转租，次承租人也能有房屋的使用权。但是，原租赁合同若是解除，而转租合同没有解除，那么次承租人就要将房屋返还给房屋所有者，就意味着次承租人失去了居住空间。转租房屋次承租人提供了生存生活空间，不过其转租合同建立在租赁合同基础之上，有着不可确定性。如果承租人有违约行为，导致出租人解除了和承租者间的租赁合同，那转租合同就无法生效，次承租人丧失房屋的使用权，这对于次承租人来说是不公平的。
在实际的司法审判中，对此也没用统一的应对措施。一般有两种做法，一种是直接将转租合同和租赁合同建立直接联系，租赁合同作废，转租合同也作废。另一种是，租赁合同的出租人成为转租合同的出租人，保护次承租人的利益。第一种做法使次承租人的权益受到侵害。第二种做法虽然保护了次承租人，但是没有考虑到出租人的意愿，对出租人不公平。
（三）非法转租对次承租人不利
非法转租是指承租人在未经出租人同意，将房屋转借他人的行为。承租人在支付租金后，对房屋拥有使用权，与次承租人签订有效合同进行房屋转借[2]。不过没有得到出租人承认，陷入非法转借之中对承租人十分不利。国家对此出台相应法案保护次承租人利益，在出租人知道转租情况且在六个月内没有行动，则视为出租人默认。但是这解决不了根本问题。
很多外来人口迫于生存压力，甘愿冒着风险寻找转租，出现了次承租人财产受到损害的情况。进行房屋转租应该对房屋的分类进行划分管理。对居住性房屋转租和经营性房屋转租进行不同的制度措施，保障出租人、承租人和次承租人三方的利益平衡，健全房屋转租制度。
二、确立保护次承租人利益制度
（一）不同房屋类型，区分对待
居住性用房的转租行为必须得到房屋出租人的同意才能进行转租。因为居住用房用于居住，直接关系到居住者的生存安全，三方之间的合同必须保持独立，而且三方应建立相互信任。商品经济性用房的转租行为，制度制定时应该意识到，商品经济用房的加快利用能创造更高的效益，使资源得到更好的分配，一般经济性房屋转租可以不需要得到出租人的同意。经济用房的转租要保证各方利益，出租人需要经验性房屋的租金，而承租人能够在其中获得差价，次承租人则是找到了进行商业活动所需的空间。但是对经济性房屋的租赁要出台相应限定措施保护各方利益。首先，转租合同的租赁期限要小于租赁合同上面的期限，最后次承租人不能改变经营性房屋的使用方式，不能对租赁房屋进行大型装饰装修行为。
（二）次承租人应优于承租人享有房屋优先购买权
在房屋购买权上，应对三方利益进行平衡，当房屋进行出售时，出租人应通知次承租人。而次承租人和承租人都享有在房屋上的购买优先权，但是次承租人应优于承租人[3]。因为次承租人是房屋的实际使用者，而且房屋保障着次承租人的生存需求。
（三）房屋所有权变动不破租赁应用于房屋转租
在房屋租赁中，出租房屋出现了所有权的变动是不影响房屋租赁的，这条原则同样应该适用于房屋转租之中。无论是经营性用房还是居住性用房，出租人进行所有权变动，而次承租人没有购买房屋意向时，房屋所有者应对次承租人的房屋使用权进行保护，直至转租合同结束。这样有利于保护房屋实际使用者的利益，保障了次承租人享有对租赁房屋的使用权和占有权。
三、结论
房屋租赁日益发展，对解决城市人口居住问题有重要作用。但是房屋转借法律制度不能填补完善，难以保障我国房屋转借关系中各方的公平。次承租人是房屋转借中的弱势群体，要增加对次承租人的保护制度，建立完善的房屋转借法律制度符合我国的根本利益。
参考文献：
[1]陈菊.房屋转租制度研究[D].中南民族大学，2012.
[2]黄鸿劼.城镇私有房屋转租法律问题研究[D].华中师范大学，2013.
[3]毛海波.不合法转租合同效力认定及当事人的利益保护[J].上海政法学院学报（法治论丛），2011，01：124-129.
关键词：房屋租赁；次承租人；权益保障
次承租人的权益在我国一直没有得到有效的保护，而随着城市外来人口的进入，对于居住房屋的需求也不断加大。我国房屋转租相关法律制度建设不健全，影响房屋转借的合理发展。
一、次承租人保护在现行法律中的现状
（一）房屋买卖中次承租人缺少法律保护
在房屋租赁关系中，房屋承租人处于弱势地位，我国现行法律中对其予以了很好的保护。房屋处在租赁期间，房屋所有权发生变更。按照法律规定，房屋在进行出售时，房屋承租人享有优先购买权。若房屋承租人舍弃房屋优先购买权的权力，现房屋所有者必须履行原租赁合同，保持和承租人的房屋租赁关系，直至合同结束，这就是买卖不破租赁制度，保护了承租者的居住安全[1]。
但是与承租人相比，次承租人是否享有优先购买权未有定论。相关专家学者也对此进行过讨论。认为次承租人应享有优先购买权的一方认为，次承租人是承租人的延伸，房屋进行转租期间，次承租人与房屋承租人签署了有效的转租合同，也应享有和承租人一样的优先购买权，而且次承租人是房屋的实际使用者，和承租人一样都应该在权利保护范围之内。另一方认为次承租人没有房屋优先购买权。因为次承租人和房屋所有者没有直接建立租赁关系，另外在转租期间，房屋出租者不但要对承租者负责，还有担负对次承租人的责任，出租人负担加重不利于保护出租人的公平。在实际的司法工作中，次承租人是不享受优先购买权的，这对于次承租人来说有失公平。
（二）解除房屋租赁合同，次承租人缺少法律保护
出租人和承租人建立了租赁合同完成房屋租赁，而承租人和次承租人建立转租合同完成对房屋的转租。转租合同的有效性，是建立在承租权有效的基础之上来实现的。只要转租合同有效，即便出租人不同意转租，次承租人也能有房屋的使用权。但是，原租赁合同若是解除，而转租合同没有解除，那么次承租人就要将房屋返还给房屋所有者，就意味着次承租人失去了居住空间。转租房屋次承租人提供了生存生活空间，不过其转租合同建立在租赁合同基础之上，有着不可确定性。如果承租人有违约行为，导致出租人解除了和承租者间的租赁合同，那转租合同就无法生效，次承租人丧失房屋的使用权，这对于次承租人来说是不公平的。
在实际的司法审判中，对此也没用统一的应对措施。一般有两种做法，一种是直接将转租合同和租赁合同建立直接联系，租赁合同作废，转租合同也作废。另一种是，租赁合同的出租人成为转租合同的出租人，保护次承租人的利益。第一种做法使次承租人的权益受到侵害。第二种做法虽然保护了次承租人，但是没有考虑到出租人的意愿，对出租人不公平。
（三）非法转租对次承租人不利
非法转租是指承租人在未经出租人同意，将房屋转借他人的行为。承租人在支付租金后，对房屋拥有使用权，与次承租人签订有效合同进行房屋转借[2]。不过没有得到出租人承认，陷入非法转借之中对承租人十分不利。国家对此出台相应法案保护次承租人利益，在出租人知道转租情况且在六个月内没有行动，则视为出租人默认。但是这解决不了根本问题。
很多外来人口迫于生存压力，甘愿冒着风险寻找转租，出现了次承租人财产受到损害的情况。进行房屋转租应该对房屋的分类进行划分管理。对居住性房屋转租和经营性房屋转租进行不同的制度措施，保障出租人、承租人和次承租人三方的利益平衡，健全房屋转租制度。
二、确立保护次承租人利益制度
（一）不同房屋类型，区分对待
居住性用房的转租行为必须得到房屋出租人的同意才能进行转租。因为居住用房用于居住，直接关系到居住者的生存安全，三方之间的合同必须保持独立，而且三方应建立相互信任。商品经济性用房的转租行为，制度制定时应该意识到，商品经济用房的加快利用能创造更高的效益，使资源得到更好的分配，一般经济性房屋转租可以不需要得到出租人的同意。经济用房的转租要保证各方利益，出租人需要经验性房屋的租金，而承租人能够在其中获得差价，次承租人则是找到了进行商业活动所需的空间。但是对经济性房屋的租赁要出台相应限定措施保护各方利益。首先，转租合同的租赁期限要小于租赁合同上面的期限，最后次承租人不能改变经营性房屋的使用方式，不能对租赁房屋进行大型装饰装修行为。
（二）次承租人应优于承租人享有房屋优先购买权
在房屋购买权上，应对三方利益进行平衡，当房屋进行出售时，出租人应通知次承租人。而次承租人和承租人都享有在房屋上的购买优先权，但是次承租人应优于承租人[3]。因为次承租人是房屋的实际使用者，而且房屋保障着次承租人的生存需求。
（三）房屋所有权变动不破租赁应用于房屋转租
在房屋租赁中，出租房屋出现了所有权的变动是不影响房屋租赁的，这条原则同样应该适用于房屋转租之中。无论是经营性用房还是居住性用房，出租人进行所有权变动，而次承租人没有购买房屋意向时，房屋所有者应对次承租人的房屋使用权进行保护，直至转租合同结束。这样有利于保护房屋实际使用者的利益，保障了次承租人享有对租赁房屋的使用权和占有权。
三、结论
房屋租赁日益发展，对解决城市人口居住问题有重要作用。但是房屋转借法律制度不能填补完善，难以保障我国房屋转借关系中各方的公平。次承租人是房屋转借中的弱势群体，要增加对次承租人的保护制度，建立完善的房屋转借法律制度符合我国的根本利益。
参考文献：
[1]陈菊.房屋转租制度研究[D].中南民族大学，2012.
[2]黄鸿劼.城镇私有房屋转租法律问题研究[D].华中师范大学，2013.
[3]毛海波.不合法转租合同效力认定及当事人的利益保护[J].上海政法学院学报（法治论丛），2011，01：124-129.