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摘 要 作为规范不动产登记的两部重要规章，《土地登记办法》中有关变更登记的规定符合上位法但不符合法理，《房屋登记办法》中有关变更登记的规定符合法理但不符合上位法。根据法理对相关上位法进行修订不太现实，从法律规范语词逻辑分析角度看，通过对法律规范语词严格分析与界定来努力消除法律规范用语中一词多义、多词一义等法律规范语词不一致性，为建立国家统一不动产登记制度准备条件。
关键词 物权法 变更登记 转移登记 物权变更
作者简介：张辉，山东广播电视大学文法学院讲师，法学硕士，研究方向：民商法、经济法。
中图分类号：D92 3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2012)02-055-02
一、问题的提出
（一）《土地登记办法》和《房屋登记办法》规定的变更登记
《土地登记办法》第五章对土地变更登记进行了集中规定，第38条是对变更登记的一般规定，第39条至48条列举变更登记的具体情形。第39条至46条属于因土地权利人的改变需要进行变更登记；第47、48条属于因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更需要进行变更登记。《房屋登记办法》未对变更登记进行集中规定，而是针对房屋的所有权、抵押权和地役权分别规定。以房屋所有权的变更登记为例，《房屋登记办法》第36条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。针对房屋所有权人的改变，《房屋登记办法》规定在第32条，该条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。
作为规范不动产登记的两部重要规章，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对变更登记的规定存在差异。《土地登记办法》对因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记统称为变更登记。《房屋登记办法》对房屋物权人的改变进行的登记称为转移登记，对房屋所有权人的姓名或者名称变更的，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋的等情形进行的登记称为变更登记。单凭两部规章本身，难以区分谁的规定更合理，需要查阅制订两部规章所依据的上位法对变更登记的相关规定。
（二）《土地登记办法》和《房屋登记办法》上位法中的变更登记
根据《土地登记办法》和《房屋登记办法》第1條规定，两部规章的制定依据是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）。
根据出现的先后顺序，《物权法》中规定不动产物权变更登记的条文：
第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第145条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第169条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《房地产管理法》第61条第3款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《土地管理法》第12条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《实施条例》第6条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民改府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
上述法律、行政法规并未区分不动产物权主体的改变和不动产权利人姓名或者名称、地址和土地用途等改变，而是把因上述改变需要进行的登记统称为变更登记。从这个意义上说，《土地登记办法》中有关变更登记的规定更符合其上位法，《房屋登记办法》中有关变更登记的规定和其上位法不一致。能否由此得出《土地登记办法》中有关变更登记的规定更符合法理？从法理上说，因为发生不动产物权变更的事实，所以需要进行登记即变更登记。追根溯源，要判断《土地登记办法》和《房屋登记办法》中变更登记的合理性必须从不动产物权的变更入手。
二、物权的变更
物权的变更，有广、狭二义。“广义而言，应可包括主体之变更、客体之变更及内容之变更”。 “主体的变更或标的、内容的彻底改变，结果是发生物权的取得或消灭，故一般从物权的取得或终止的角度表述问题，不再作为物权变更来理解”。在物权法上，物权的变更指狭义的变更，“指物权标的、内容等的部分改变”。
从物权变更的角度来看，《土地登记办法》第38条将变更登记界定为“是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”，范围包括土地权利人的改变即物权主体的改变，超出一般意义上物权变更的范围。第39条至46条都属于土地权利人的改变，把“因土地权利人发生改变”进行的登记界定为变更登记不符合物权变更的法理；第47、48条包括因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更，属于一般意义上物权的变更，对此变更需要进行的登记称之为变更登记和物权变更的法理一致。
《房屋登记办法》中把房屋物权主体既包括国有土地范围内和集体土地范围内的房屋物权主体也包括房屋所有权、抵押权和地役权的主体的改变所需要进行的登记称之为转移登记。《房屋登记办法》转移登记的规定是对其上位法和《土地登记办法》中变更登记的改进，转移登记的表述更准确，和物权变动的法理一致。考察但不限于《土地登记办法》和《房屋登记办法》的上位法《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《实施条例》，表述权利主体发生根本改变情形最频繁使用的词语是“转让”，由此进行的登记称为“转让登记”似乎最合适，但鲜见“转让登记”的表述。“物权的转移”和“物权的转让”还是存在差异。
物权的转移和转让之间的关系学者论述亦不相同。“物权的移转指将已存在的物权在民事权利主体之间转让”的表述似将移转看作是转让； “物权的移转等同于物权继受取得中的移转取得，非基于法律行为而发生的物权的流转（如征收、继承）及无偿的赠与，也属于物权的移转，但这种情况通常不以转让相称。故此，可以认为，物权的转让只是物权移转的一种情况”。 本文赞同后面学者的观点。
在我国有关物权的立法上，许多法律法规用“转让”一词，有的明定其法律含义，有的未明定其法律含義。前者以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《城市房地产管理法》代表，《暂行条例》第19条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。《城市房地产管理法》第37条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。上述规定中“转让”的含义超出“物权的转让，一般是指通过平等主体之间的有偿法律行为而使物权由转让人手中移转于受让人”的范围。
在对物权主体根本改变情形进行表达时，“物权的转移”范围最广，既包括基于法律行为引起的亦包括非基于法律行为引起的物权主体根本改变，基于法律行为引起物权主体根本改变既可以是有偿的也可以是无偿的；《暂行条例》）、《城市房地产管理法》中“转让”是指因法律行为引起物权主体根本改变，该法律行为既可以是有偿的也可以是无偿的，可称之为广义的物权转让；因平等主体之间的有偿法律行为引起的物权主体根本改变可称之为狭义的物权转让。无论是广义的物权转让，还是狭义的物权转让都意味着权利主体的根本改变。
如果把物权主体根本改变需要进行的登记确定为“转让登记”，可能增添不必要的麻烦，因为“物权的转让”本身存在广义、狭义的理解，并且都有自己的立法和理论依据；同时，“转让登记”不能涵盖所有物权主体根本改变的情形。“转移登记”不会产生歧义，能涵盖所有物权主体根本改变的情形，例如《物权法》第28、29条的情形。
三、结论
根据上述分析，《土地登记办法》中有关变更登记的规定符合上位法但不符合法理，《房屋登记办法》中有关变更登记的规定符合法理但不符合上位法。类似问题的存在，不仅会造成理解和适用的困难，而且影响法律的权威性。该情形的出现与立法宜粗不宜细从而导致对法律法规所调整的社会关系缺乏精细研究，部门立法缺乏协调有很大关系。立法者不但缺乏对基本法律概念的内涵分析和外延界定，而且缺乏基本法律概念间关系的梳理工作，解释一般法律概念的工作更无从谈起。
根据法理对相关上位法进行修订不太现实，《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，说明《土地登记办法》和《房屋登记办法》都是过渡性的规定。我们可以根据《土地登记办法》和《房屋登记办法》实施过程出现的问题结合法理作出相应调整，从法律规范语词逻辑分析角度看，通过对法律规范语词严格分析与界定来努力消除法律规范用语中一词多义、多词一义等法律规范语词不一致性，为建立国家统一不动产登记制度准备条件。
注释：
谢在全．民法物权论（上册）．中国政法大学出版社．1999年版．第55页．
张俊浩．民法学原理（上册）．中国政法大学出版社．2000年版．第404页．
孙宪忠．中国物权法总论．法律出版社．2003年版．第194页．
刘保玉．物权法．上海人民出版社．2003年版．第59页．
关键词 物权法 变更登记 转移登记 物权变更
作者简介：张辉，山东广播电视大学文法学院讲师，法学硕士，研究方向：民商法、经济法。
中图分类号：D92 3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2012)02-055-02
一、问题的提出
（一）《土地登记办法》和《房屋登记办法》规定的变更登记
《土地登记办法》第五章对土地变更登记进行了集中规定，第38条是对变更登记的一般规定，第39条至48条列举变更登记的具体情形。第39条至46条属于因土地权利人的改变需要进行变更登记；第47、48条属于因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更需要进行变更登记。《房屋登记办法》未对变更登记进行集中规定，而是针对房屋的所有权、抵押权和地役权分别规定。以房屋所有权的变更登记为例，《房屋登记办法》第36条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。针对房屋所有权人的改变，《房屋登记办法》规定在第32条，该条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。
作为规范不动产登记的两部重要规章，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对变更登记的规定存在差异。《土地登记办法》对因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记统称为变更登记。《房屋登记办法》对房屋物权人的改变进行的登记称为转移登记，对房屋所有权人的姓名或者名称变更的，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋的等情形进行的登记称为变更登记。单凭两部规章本身，难以区分谁的规定更合理，需要查阅制订两部规章所依据的上位法对变更登记的相关规定。
（二）《土地登记办法》和《房屋登记办法》上位法中的变更登记
根据《土地登记办法》和《房屋登记办法》第1條规定，两部规章的制定依据是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）。
根据出现的先后顺序，《物权法》中规定不动产物权变更登记的条文：
第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第145条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第169条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《房地产管理法》第61条第3款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《土地管理法》第12条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《实施条例》第6条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民改府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
上述法律、行政法规并未区分不动产物权主体的改变和不动产权利人姓名或者名称、地址和土地用途等改变，而是把因上述改变需要进行的登记统称为变更登记。从这个意义上说，《土地登记办法》中有关变更登记的规定更符合其上位法，《房屋登记办法》中有关变更登记的规定和其上位法不一致。能否由此得出《土地登记办法》中有关变更登记的规定更符合法理？从法理上说，因为发生不动产物权变更的事实，所以需要进行登记即变更登记。追根溯源，要判断《土地登记办法》和《房屋登记办法》中变更登记的合理性必须从不动产物权的变更入手。
二、物权的变更
物权的变更，有广、狭二义。“广义而言，应可包括主体之变更、客体之变更及内容之变更”。 “主体的变更或标的、内容的彻底改变，结果是发生物权的取得或消灭，故一般从物权的取得或终止的角度表述问题，不再作为物权变更来理解”。在物权法上，物权的变更指狭义的变更，“指物权标的、内容等的部分改变”。
从物权变更的角度来看，《土地登记办法》第38条将变更登记界定为“是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”，范围包括土地权利人的改变即物权主体的改变，超出一般意义上物权变更的范围。第39条至46条都属于土地权利人的改变，把“因土地权利人发生改变”进行的登记界定为变更登记不符合物权变更的法理；第47、48条包括因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更，属于一般意义上物权的变更，对此变更需要进行的登记称之为变更登记和物权变更的法理一致。
《房屋登记办法》中把房屋物权主体既包括国有土地范围内和集体土地范围内的房屋物权主体也包括房屋所有权、抵押权和地役权的主体的改变所需要进行的登记称之为转移登记。《房屋登记办法》转移登记的规定是对其上位法和《土地登记办法》中变更登记的改进，转移登记的表述更准确，和物权变动的法理一致。考察但不限于《土地登记办法》和《房屋登记办法》的上位法《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《实施条例》，表述权利主体发生根本改变情形最频繁使用的词语是“转让”，由此进行的登记称为“转让登记”似乎最合适，但鲜见“转让登记”的表述。“物权的转移”和“物权的转让”还是存在差异。
物权的转移和转让之间的关系学者论述亦不相同。“物权的移转指将已存在的物权在民事权利主体之间转让”的表述似将移转看作是转让； “物权的移转等同于物权继受取得中的移转取得，非基于法律行为而发生的物权的流转（如征收、继承）及无偿的赠与，也属于物权的移转，但这种情况通常不以转让相称。故此，可以认为，物权的转让只是物权移转的一种情况”。 本文赞同后面学者的观点。
在我国有关物权的立法上，许多法律法规用“转让”一词，有的明定其法律含义，有的未明定其法律含義。前者以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《城市房地产管理法》代表，《暂行条例》第19条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。《城市房地产管理法》第37条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。上述规定中“转让”的含义超出“物权的转让，一般是指通过平等主体之间的有偿法律行为而使物权由转让人手中移转于受让人”的范围。
在对物权主体根本改变情形进行表达时，“物权的转移”范围最广，既包括基于法律行为引起的亦包括非基于法律行为引起的物权主体根本改变，基于法律行为引起物权主体根本改变既可以是有偿的也可以是无偿的；《暂行条例》）、《城市房地产管理法》中“转让”是指因法律行为引起物权主体根本改变，该法律行为既可以是有偿的也可以是无偿的，可称之为广义的物权转让；因平等主体之间的有偿法律行为引起的物权主体根本改变可称之为狭义的物权转让。无论是广义的物权转让，还是狭义的物权转让都意味着权利主体的根本改变。
如果把物权主体根本改变需要进行的登记确定为“转让登记”，可能增添不必要的麻烦，因为“物权的转让”本身存在广义、狭义的理解，并且都有自己的立法和理论依据；同时，“转让登记”不能涵盖所有物权主体根本改变的情形。“转移登记”不会产生歧义，能涵盖所有物权主体根本改变的情形，例如《物权法》第28、29条的情形。
三、结论
根据上述分析，《土地登记办法》中有关变更登记的规定符合上位法但不符合法理，《房屋登记办法》中有关变更登记的规定符合法理但不符合上位法。类似问题的存在，不仅会造成理解和适用的困难，而且影响法律的权威性。该情形的出现与立法宜粗不宜细从而导致对法律法规所调整的社会关系缺乏精细研究，部门立法缺乏协调有很大关系。立法者不但缺乏对基本法律概念的内涵分析和外延界定，而且缺乏基本法律概念间关系的梳理工作，解释一般法律概念的工作更无从谈起。
根据法理对相关上位法进行修订不太现实，《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，说明《土地登记办法》和《房屋登记办法》都是过渡性的规定。我们可以根据《土地登记办法》和《房屋登记办法》实施过程出现的问题结合法理作出相应调整，从法律规范语词逻辑分析角度看，通过对法律规范语词严格分析与界定来努力消除法律规范用语中一词多义、多词一义等法律规范语词不一致性，为建立国家统一不动产登记制度准备条件。
注释：
谢在全．民法物权论（上册）．中国政法大学出版社．1999年版．第55页．
张俊浩．民法学原理（上册）．中国政法大学出版社．2000年版．第404页．
孙宪忠．中国物权法总论．法律出版社．2003年版．第194页．
刘保玉．物权法．上海人民出版社．2003年版．第59页．