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【摘 要】 本文利用當前房地产项目现场施工管理管理和控制理论，结合自身从事房地产项目管理的实践经验和体会，从房地产项目现场施工管理和控制过程两方面对房地产项目施工管理理论进行论述。通过对房地产的项目管理现状进行描述和分析的基础上，总结项目施工管理的经验，提出施工管理过程中存在的问题的解决对策。
【关键词】 房地产项目;现场施工管理
一、施工阶段的进度影响因素
一个工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接影响到投资效益的发挥，尤其对房地产项目的投资来说更是如此，所以，施工阶段的进度控制是一个不容忽视的问题。如果工程项目建设进度没有有效的控制或不能完成计划，就难以实现房地产开发预定的目标。因此，工程实施阶段必须根据房地产开发确定的工期最终目标，优化各类已有资源的配置。确保工程的准时完工，才能满足房地产开发整体的考虑和商业计划。
1、相关单位进度的影响
涉及施工进度计划的所有单位包括施工单位，设计单位和材料供货单位等，任何一个单位的工作不到位都会影响与之有关联的单位，从而可能对整体的工程进度计划有影响。例如：高层建筑一般是分期分批出图纸，若设计单位由于某种原因未能按时提供施工图纸，就会相应地影响施工单位的施工活动的进度。因此，要有效地控制项目的施工进度不单单要考虑施工单位的施工速度，还应该考虑设计和材料等多方面的因素合理分配时间资源。对于无法控制或者协调的政府职能单位，只能前期进行预判，留出足够的机动时间。确保远离政府职能部门的干扰。
2、设计变更因素的影响
建设单位或者政府主管部门会依照市场要求或者整体规划改变工程的设计，或者因为地质原因，气候原因必须更改原有设计方案，设计的变化会很大程度影响施工的速度和效率，部分与修改之后设计冲突的部分还需要进行拆除。
3、人员、材料物资供应、设备完好率进度的影响
材料的充足供应是保证工程进度正常进行的因素之一，材料供应跟不上，或者材料质量达不到要求都会对工程进度产生影响。
4，资金原因
项目建设的准备阶段需要大量的准备工作，需要动用大量的流动资金用于人员、机械、材料和辅助措施。因此，施工单位自身的资金实力是很重要的，特别是前期建设单位未支付工程款前，如果施工单位需预先垫付一部分资金不能满足施工需要将对工程项目的进度是有很大影响的
5、不利的施工条件
没有在前期准备阶段预见到的施工环境变化。例如：暴雨，基坑涌淤泥，超标准洪水等等，虽然不属于不可抗力，但是对工程建设仍然有非常大的影响。
6、技术原因
技术设计上的失误或者施工技术上的失误。例如，施工单位对设计意图和技术要求未能全部领会，必然会导致施工的盲目性，以致出现质量缺陷，由此引起的返工或采取其他补救措施必然会影响施工进度。再如施工单位低估了施工的困难程度，掉以轻心并没有对场地进行有效的勘察或者处理，再发现问题之后才采取补救措施。采取补救措施的同时，就会影响施工进度。
二、施工阶段进度控制的方法
1、合理的计划
前期施工准备阶段就应该以设计文件和合同为准，同设计院、施工总包单位、分包单位和监理公司等相关单位进行有效沟通，作出初始的计划。对于有矛盾和冲突的地方统一协调好，确保整体进度达成一致。
2、详尽的图纸
设计院的设计百密一疏，在后续施工中肯定会发现设计有所纸漏的地方，当进度越往后推的时候这种纸漏就会越来越明显。到时候再来出具设计变更手续复杂，施工条件又难以配合。所以在图纸会审的时候就应该尽量把已经能够发现的问题提出来减少以后工作量不确定性，造成对整个工程进度的影响。项目部同事也应做到技术扎实有理有据，自己主动去发现已经存在的问题，甚至于站在现场管理者的角度提出设计意见。
3、施工过程中的节点控制
在项目正式开始实施的阶段是事情最多最杂乱的时间段，项目部需兼顾质量、成本和进度。往往进度计划没有有效的执行。所以必须设计时间节点，使用比较连续的节点控制住，对未完成时间节点的阶段性工作，要及时分析未完成的原因和行之有效的赶工措施，以确保后续时间节点的完成;如果因为一些客观原因，无法保证时间节点，必须较为准确的预估完成的时间节点，以便后续的时间节点的调整提供依据。
三、施工阶段的质量控制
1、人的因素
人是生产产品的主体，包括管理人员和生产操作人员。
1）人的技术水平
施工员，工人和现场管理人员的技术水平，在技术复杂，难度大的工序和工程中人的技术水平会更加的放大。很小的失误和缺陷都会引起很大的质量问题，或者留下很大的质量隐患。
2）人的生理缺陷
根据不同的施工要求和机械操作条件，部分人员的身体素质和条件不能满足施工的要求。例如测量，信号等对视力要求高的工种，施工人员不能有近视，色盲弱势。
3）人的心理行为
人是生活在社会中的人，受到来自整个社会个方面的影响，现场的人员也受到管理人员的影响，管理人员也受到建设方的影响。人的心态，注意力和劳动积极性、责任心等都会跟随周围环境产生变化变化。保持现场人员的情绪稳定，确保人员的工作积极性是保证工作顺利开展的重要保证。
2、材料的因索
材料和构配件是工程质量的保证，他们构成了整个建筑主体，如果没有材料和构配件的良好质量，无论人员的技术管理水平多高都不可能生产出品质优良的产品。所以，要保障和提高建筑的工程质量就必须加强材料和构配件的质量控制。
3、机械的因素
施工机械的状态好坏不仅仅会影响施工进度，施工机械上的细微误差的差别对工程质量的影响也是巨大的。例如计量方面，全站仪没有标定或者超过标定时间都会使现场建筑物和构件的点位出现很大的偏差。大型工作机械的不稳定，直接会影响施工的效果和施工的进度。 4、施工方案的因素
在制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术.、组织、管理、经济等方面进行全面分析、综合考虑，确保施工方案在技术上可行，在经济上合理，有利于提高工程质量。
四、施工阶段质量控制与现场管理的内容
1、施工准备工作的质量控制
施工准备对后续施工实施的实际情况做出整体的规划，并对将会出现问题的部分提前进行预判做出分析和准备。包括施工前的四通一平，施工场地布置，场地内的运输、材料的堆放和加工图纸会审，设计变更和技术交底等。施工单位必须依照合同按图纸进行施工，这就要求图纸必须准确无误。通过施工前的图纸会审就能够较为有效的避免这些错误。为后续的施工顺利展开创造良好的条件。
2、材料、半成品的检验和试验
检验的项目有两类：提前检验和完工检验。提前检验是在施工前必须对材料进行的控制试验，检验的项目包括砂石材料、水泥的比重试验、钢筋抗拉、混凝土的配比试验等;施工完成后需要鉴定的檢验项目包括混凝土构件荷载试验、桩基承载力试验等。
3、隐蔽工程的验收把关
建筑工程的地槽基坑，基础工程、地下防水、结构工程项目的验收必须严格，因为隐蔽之后没有任何整改的机会，钢筋、预埋件等需要隐蔽的或者整改的成本会非常大。
4、加强施工项目安全管理
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。（1）建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。（2）建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。（3）施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。（4）施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。（5）一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。（6）安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
5、做好个部门的协调工作
1）充分认识协调工作的重要性。工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦.有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。
2）加强管理建立科学的管理模式。这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
3）发挥监理单位的技术协调作用①明确监理权力。甲方书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。②监督监理方是否真正履行其职责。这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，甲方代表要实测一下，发现问题，甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
五、结语
综上，在房地产项目施工过程中，房地产甲方所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
参考文献：
[1]刘自敏，杨丹.工程项目管理模式组合研究[J].世界标准化与质量管理.2007（11）
[2]唐军.房地产工程管理相关分析与探讨[J].技术与市场.2011（5）
【关键词】 房地产项目;现场施工管理
一、施工阶段的进度影响因素
一个工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接影响到投资效益的发挥，尤其对房地产项目的投资来说更是如此，所以，施工阶段的进度控制是一个不容忽视的问题。如果工程项目建设进度没有有效的控制或不能完成计划，就难以实现房地产开发预定的目标。因此，工程实施阶段必须根据房地产开发确定的工期最终目标，优化各类已有资源的配置。确保工程的准时完工，才能满足房地产开发整体的考虑和商业计划。
1、相关单位进度的影响
涉及施工进度计划的所有单位包括施工单位，设计单位和材料供货单位等，任何一个单位的工作不到位都会影响与之有关联的单位，从而可能对整体的工程进度计划有影响。例如：高层建筑一般是分期分批出图纸，若设计单位由于某种原因未能按时提供施工图纸，就会相应地影响施工单位的施工活动的进度。因此，要有效地控制项目的施工进度不单单要考虑施工单位的施工速度，还应该考虑设计和材料等多方面的因素合理分配时间资源。对于无法控制或者协调的政府职能单位，只能前期进行预判，留出足够的机动时间。确保远离政府职能部门的干扰。
2、设计变更因素的影响
建设单位或者政府主管部门会依照市场要求或者整体规划改变工程的设计，或者因为地质原因，气候原因必须更改原有设计方案，设计的变化会很大程度影响施工的速度和效率，部分与修改之后设计冲突的部分还需要进行拆除。
3、人员、材料物资供应、设备完好率进度的影响
材料的充足供应是保证工程进度正常进行的因素之一，材料供应跟不上，或者材料质量达不到要求都会对工程进度产生影响。
4，资金原因
项目建设的准备阶段需要大量的准备工作，需要动用大量的流动资金用于人员、机械、材料和辅助措施。因此，施工单位自身的资金实力是很重要的，特别是前期建设单位未支付工程款前，如果施工单位需预先垫付一部分资金不能满足施工需要将对工程项目的进度是有很大影响的
5、不利的施工条件
没有在前期准备阶段预见到的施工环境变化。例如：暴雨，基坑涌淤泥，超标准洪水等等，虽然不属于不可抗力，但是对工程建设仍然有非常大的影响。
6、技术原因
技术设计上的失误或者施工技术上的失误。例如，施工单位对设计意图和技术要求未能全部领会，必然会导致施工的盲目性，以致出现质量缺陷，由此引起的返工或采取其他补救措施必然会影响施工进度。再如施工单位低估了施工的困难程度，掉以轻心并没有对场地进行有效的勘察或者处理，再发现问题之后才采取补救措施。采取补救措施的同时，就会影响施工进度。
二、施工阶段进度控制的方法
1、合理的计划
前期施工准备阶段就应该以设计文件和合同为准，同设计院、施工总包单位、分包单位和监理公司等相关单位进行有效沟通，作出初始的计划。对于有矛盾和冲突的地方统一协调好，确保整体进度达成一致。
2、详尽的图纸
设计院的设计百密一疏，在后续施工中肯定会发现设计有所纸漏的地方，当进度越往后推的时候这种纸漏就会越来越明显。到时候再来出具设计变更手续复杂，施工条件又难以配合。所以在图纸会审的时候就应该尽量把已经能够发现的问题提出来减少以后工作量不确定性，造成对整个工程进度的影响。项目部同事也应做到技术扎实有理有据，自己主动去发现已经存在的问题，甚至于站在现场管理者的角度提出设计意见。
3、施工过程中的节点控制
在项目正式开始实施的阶段是事情最多最杂乱的时间段，项目部需兼顾质量、成本和进度。往往进度计划没有有效的执行。所以必须设计时间节点，使用比较连续的节点控制住，对未完成时间节点的阶段性工作，要及时分析未完成的原因和行之有效的赶工措施，以确保后续时间节点的完成;如果因为一些客观原因，无法保证时间节点，必须较为准确的预估完成的时间节点，以便后续的时间节点的调整提供依据。
三、施工阶段的质量控制
1、人的因素
人是生产产品的主体，包括管理人员和生产操作人员。
1）人的技术水平
施工员，工人和现场管理人员的技术水平，在技术复杂，难度大的工序和工程中人的技术水平会更加的放大。很小的失误和缺陷都会引起很大的质量问题，或者留下很大的质量隐患。
2）人的生理缺陷
根据不同的施工要求和机械操作条件，部分人员的身体素质和条件不能满足施工的要求。例如测量，信号等对视力要求高的工种，施工人员不能有近视，色盲弱势。
3）人的心理行为
人是生活在社会中的人，受到来自整个社会个方面的影响，现场的人员也受到管理人员的影响，管理人员也受到建设方的影响。人的心态，注意力和劳动积极性、责任心等都会跟随周围环境产生变化变化。保持现场人员的情绪稳定，确保人员的工作积极性是保证工作顺利开展的重要保证。
2、材料的因索
材料和构配件是工程质量的保证，他们构成了整个建筑主体，如果没有材料和构配件的良好质量，无论人员的技术管理水平多高都不可能生产出品质优良的产品。所以，要保障和提高建筑的工程质量就必须加强材料和构配件的质量控制。
3、机械的因素
施工机械的状态好坏不仅仅会影响施工进度，施工机械上的细微误差的差别对工程质量的影响也是巨大的。例如计量方面，全站仪没有标定或者超过标定时间都会使现场建筑物和构件的点位出现很大的偏差。大型工作机械的不稳定，直接会影响施工的效果和施工的进度。 4、施工方案的因素
在制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术.、组织、管理、经济等方面进行全面分析、综合考虑，确保施工方案在技术上可行，在经济上合理，有利于提高工程质量。
四、施工阶段质量控制与现场管理的内容
1、施工准备工作的质量控制
施工准备对后续施工实施的实际情况做出整体的规划，并对将会出现问题的部分提前进行预判做出分析和准备。包括施工前的四通一平，施工场地布置，场地内的运输、材料的堆放和加工图纸会审，设计变更和技术交底等。施工单位必须依照合同按图纸进行施工，这就要求图纸必须准确无误。通过施工前的图纸会审就能够较为有效的避免这些错误。为后续的施工顺利展开创造良好的条件。
2、材料、半成品的检验和试验
检验的项目有两类：提前检验和完工检验。提前检验是在施工前必须对材料进行的控制试验，检验的项目包括砂石材料、水泥的比重试验、钢筋抗拉、混凝土的配比试验等;施工完成后需要鉴定的檢验项目包括混凝土构件荷载试验、桩基承载力试验等。
3、隐蔽工程的验收把关
建筑工程的地槽基坑，基础工程、地下防水、结构工程项目的验收必须严格，因为隐蔽之后没有任何整改的机会，钢筋、预埋件等需要隐蔽的或者整改的成本会非常大。
4、加强施工项目安全管理
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。（1）建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。（2）建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。（3）施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。（4）施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。（5）一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。（6）安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
5、做好个部门的协调工作
1）充分认识协调工作的重要性。工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦.有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。
2）加强管理建立科学的管理模式。这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
3）发挥监理单位的技术协调作用①明确监理权力。甲方书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。②监督监理方是否真正履行其职责。这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，甲方代表要实测一下，发现问题，甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
五、结语
综上，在房地产项目施工过程中，房地产甲方所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
参考文献：
[1]刘自敏，杨丹.工程项目管理模式组合研究[J].世界标准化与质量管理.2007（11）
[2]唐军.房地产工程管理相关分析与探讨[J].技术与市场.2011（5）