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目前基本上大部分的利好消息都出来了，但是在企业方面、在宏观经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来3个月的走势只是横走，不会有大的向上或向下的趋势。
“如果政策扶持力度进一步加大的话，房地产价格将在今年二、三季度反弹。”瑞银亚洲房地产研究部的联席主席王震宇近日在上海对记者作上述表示。
复苏在三季度
王震宇认为，对房地产行业最有拉动力度的政策是，在中央政府层面上可以再减息、再减税，现在地方政府已经出现了先头部队，有的开始买房退税，有的是二套房可以优惠贷款。如果地方政府能自我行动，而中央政府又不干预的话，那可能很多地方就会竞相模仿，形成全国性的刺激房地产的政策，可能导致房地产业出现比较快地复苏，房地产成交量会有较好的反弹，今年第二季度到第三季度之间，可能会出现价格的反弹。
“如果政策力度还是像现在这样子的话，第三季度反弹的可能性较大，如果再加大的话，我们觉得第二季度反弹也是有可能出现的。”王震宇说。
他向记者解释道：“我们为什么预测会是在第三季度?其实我们去年这个时候已经在讲，房地产下调应该是两年的现象，从中央政策给房地产降温开始，是大约在2007年10月份，如果调整两年的话，基本上是今年的10月份差不多结束。至于说是两年的时间，基本上是基于过去高速发展的房地产市场的经验来看的。”
如果说上世纪七八十年代，新加坡、中国台湾等房地产市场，他们在高速增长的情况下，如果出现调整，不会是20年的长久调整，因为居民收入在上升，市场需求还是很旺盛，所以一般是两三年之内完成调整。所以从这个角度来看，当时判断中国也会出现类似情况，调整两年后会反弹。
“到现在为止，我们觉得这个判断还是不会大错。”王震宇说，“但不同城市有不同的反弹速度，如果要具体分析的话，北京今年还是会继续下跌，但是上海的机会最大，可能会是比较早地反弹，深圳因为跌得很深很快，而且供应也比较少，所以可能是快过北京而慢于上海反弹。”
地产股区间波动
地产股是否已经见底，是否存在较好的投资机会?王震宇认为，有几个重要趋势值得关注。
一是在未来两三个月之内，如果没有大的机构破产的话，全球股市的波幅应该继续走低。在这样的情况下，股市应该会有一个比较好的反弹。
二是经过这么大幅度的调整之后，大部分地产股已经跌到了低位，所以就算继续有坏消息出现，比如说。可能有土地拨备，或者楼价大减价的情况出现。但大部分坏消息已反映在股价上，所以目前估值还是比较合理的。
三是就具体的走势看，最可能出现的情况是，未来3到6个月，股价大部分时间是在一个区间波动，不会有太大的上升或者下降的趋势。
现在的股市走势，很大程度上跟1998年金融危机之后的反弹有不少相似之处。那个时候股市经过四五成幅度的下跌之后，是很强的反弹，随后基本上是横走。现在情况也可能很相似。
目前可以看到，基本上大部分的利好消息都出来了。但是在企业方面、在宏观经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来3个月的走势只是横走，不会有大的向上或向下的趋势。
商业地产供过于求
至于商业房地产，问题基本出在供应方面，北京、上海、广州等城市，不单只是写字楼，商场方面供应量都是很大放出来，酒店方面也是有点过剩的情况出现。所以未来两年，更多会出现空置率上升或者回报率降低的情况，这可能需要较长时间才能消化，所以不是特别看好这几个市场。
王震宇还认为，由于大部分小盘股的股价相对大盘股已经跌了更多，所以今年小盘股表现应该比大盘股好。内地地产股相对于香港地产股，股价跌了很多，而由于有政策的支持，因此也会比香港地产股反弹更好一点。
需要投资者留意的是，未来地产股业绩到底会有什么重要的变化。2009年分析师对盈利预测大幅调低，甚至是高于三成的下调，因为大部分发展商现在销售时比较面对现实，不可能再坚持加价。另外，少数的发展商。会把过去买的高价土地拨备，这对发展商未来的盈利是非常有利的，但是未必所有的公司都有能力拨备的，因为这会影响其借贷能力。
香港楼价半年见底
从亚洲房地产市场来看，瑞银特别看好中国内地和香港两个房地产市场，因为两地市场调整得比较快，特别是香港市场调整得特别快。而中国内地主要是政策方面的支持力度很强，所以这两个市场复苏应该比较快一些。
王震宇对于香港楼市的预测是，今年上半年楼价应该见底。但是由于香港借贷市场受外部银行冲击影响特别大，所以未来的走势还在很大程度上受制于外部因素，特别是美国银行系统，如果再有破产危机的话，香港市场可能会受影响。所以在楼市上半年见底的前提下，还有一个不稳定因素，就是外部的信贷危机会不会有下一波冲击。
可否买入地产股
王震宇表示，现在从股票的价值上来说，可以说在长线经济增长的趋势下，现在股价是有很强劲的支持力度。
他对投资者的建议是，如果你有两年，甚至三四年的投资周期的话，现在买入基本上问题不大。地产股市净率基本上回到历史低位，整个板块来说，估值都很吸引人。大部分香港上市的房地产公司，估值都处于低位，某一些个股的估值特别低，甚至低过亚洲金融风暴大调整时的低点，所以基本上低估值的股票还是俯拾皆是。当然，短线之内，仍可能会出现一些问题。
从中国内地地产股的市盈率整体走势看，从24倍左右的高处跌到5倍，然后反弹到现在的9倍，未来的走势大概会在8到12倍之间。所以现在股票未必是最便宜的，但也未必是太贵，因为未来盈利的增长不会太乐观。
REITs还不成熟
对于最近讨论得很热的REITs(房地产投资信托基金)，王震宇认为，在现阶段推出，成功的程度将不会太高。
首先在于REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内房地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是在管理方面，国内现状与国际水平相差很远。
王震宇还表示，相关税收方面的政策也是一个重要的问题，需要作出相应的调整。如果一个项目卖给REITs还要交税，就会导致项目所有者不愿意在REITs市场交易，而宁愿再度回到土地市场和房地产市场直接进行交易。
在王震宇看来，REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。他判断，如果现在推出REITs，至少需要5年的时间才能成熟，所以目前推出REITs是不太适宜的
相关链接
国泰君安维持房地产行业中性评级
国泰君安证券研究所发表的研究报告认为，房地产行业调整尚未到位，行业前景将经历房价多重博弈、成交量复苏和开发商财报改善三个阶段。
新年伊始，前两周成交环比下降11％，主要是元旦假日成交量整体萎缩至去年12月份日均成交量的46％，但节后一周的成交大部分城市有所回升。同时由于去年元旦的成交也同样大幅下挫，成交量近两周首次超越去年同期，同比达到102％。因保障性住房和中小户型、中低价位商品房成交大幅上升，大部分城市房价下降，但这种下降更多是结构性的。同时可供出售商品房面积整体继续保持高位，部分城市由于近期成交较好且推盘量下降，可供出售面积稍有下降。
目前行业并未见底。预计2009年9月前行业将继续处于多重博弈阶段，一、二线重点城市房价平均下降幅度在15％～20％之间，并且是普遍性的平均下跌，剔除成交楼盘档次等结构性因素影响。
行业前景将经历房价多重博弈、成交量复苏和开发商财报改善三个阶段。2009年将是开发商的业绩风险年，即便成交量能够保持好转态势。假若没有房价止跌或上涨，开发商业绩提升难度很大。
一方面是房价下跌的压力，另一方面结算项目的地价成本越来越高(2004～2007年地价加速上涨)，所以2009年开发商业绩增长和表现将低于2008年。
另外，虽然成交量有所好转，但开发商资金紧张的局面依旧存在，在2009年上半年会有充分的体现，面对银行的惜贷和到期贷款的逼债，开发商资金链的困境仍在。
中央和部分地方对于房价需要适度调整的态度逐渐明朗，购房者、政府、银行与开发商之间多重博弈的结果是，房价的继续向下合理调整。当房价合理调整后，税费下降、降息等政策刺激效果会充分体现出来。
住房和城乡建设部副部长齐骥表示，保障房不会冲击商品房市场，这意味着除必建的廉租房外，经济适用房、双限房建设的规模可能随着市场的变化会有所调整。
2009年上半年宏观经济的持续恶化与商业银行对于到期贷款的逼债与惜贷，开发商的资金冬天犹在，若绝大部分贷款展期，则行业调整时间将延长。而中低档住宅、9070等中小套型的开发项目的贷款融资环境有望改善，有实力、有信誉的龙头企业兼并重组有望获得切实的信贷支持。
目前，香港H股10家重点公司2008年动态PE平均10.3倍；A股一、二线主流地产公司2008年动态PE为16.5倍，2009年平均动态PE为14倍。其中，开发类地产公司2008年平均动态PE为14.2倍，2009年平均动态PE为12.1倍，RNAV平均折价35％；出租类地产公司2008年动态PE为25.7倍，2009年动态PE为21.4倍，RNAV折价22％。按最新的每股净资产，开发类地产公司平均PB为2.1倍，出租类地产公司平均PB为2.1倍，其中深长城、中航地产、亿城股份、名流置业、天房发展、阳光、北辰等PB不足1.3倍。
由于房价等行业调整尚未到位，只有政策面和房价、收入等市场面共同作用才能导致行业趋势反转，宏观经济尚未见底和今明两年业绩与估值压力，维持行业中性投资评级，维持标配建议。2009年建议关注毛利率相对稳定、市场份额有望扩张的保利地产、万科A、华侨城A、招商地产、张江高科、金融街。也可关注2008年12月30日首次推荐的建发股份。
“如果政策扶持力度进一步加大的话，房地产价格将在今年二、三季度反弹。”瑞银亚洲房地产研究部的联席主席王震宇近日在上海对记者作上述表示。
复苏在三季度
王震宇认为，对房地产行业最有拉动力度的政策是，在中央政府层面上可以再减息、再减税，现在地方政府已经出现了先头部队，有的开始买房退税，有的是二套房可以优惠贷款。如果地方政府能自我行动，而中央政府又不干预的话，那可能很多地方就会竞相模仿，形成全国性的刺激房地产的政策，可能导致房地产业出现比较快地复苏，房地产成交量会有较好的反弹，今年第二季度到第三季度之间，可能会出现价格的反弹。
“如果政策力度还是像现在这样子的话，第三季度反弹的可能性较大，如果再加大的话，我们觉得第二季度反弹也是有可能出现的。”王震宇说。
他向记者解释道：“我们为什么预测会是在第三季度?其实我们去年这个时候已经在讲，房地产下调应该是两年的现象，从中央政策给房地产降温开始，是大约在2007年10月份，如果调整两年的话，基本上是今年的10月份差不多结束。至于说是两年的时间，基本上是基于过去高速发展的房地产市场的经验来看的。”
如果说上世纪七八十年代，新加坡、中国台湾等房地产市场，他们在高速增长的情况下，如果出现调整，不会是20年的长久调整，因为居民收入在上升，市场需求还是很旺盛，所以一般是两三年之内完成调整。所以从这个角度来看，当时判断中国也会出现类似情况，调整两年后会反弹。
“到现在为止，我们觉得这个判断还是不会大错。”王震宇说，“但不同城市有不同的反弹速度，如果要具体分析的话，北京今年还是会继续下跌，但是上海的机会最大，可能会是比较早地反弹，深圳因为跌得很深很快，而且供应也比较少，所以可能是快过北京而慢于上海反弹。”
地产股区间波动
地产股是否已经见底，是否存在较好的投资机会?王震宇认为，有几个重要趋势值得关注。
一是在未来两三个月之内，如果没有大的机构破产的话，全球股市的波幅应该继续走低。在这样的情况下，股市应该会有一个比较好的反弹。
二是经过这么大幅度的调整之后，大部分地产股已经跌到了低位，所以就算继续有坏消息出现，比如说。可能有土地拨备，或者楼价大减价的情况出现。但大部分坏消息已反映在股价上，所以目前估值还是比较合理的。
三是就具体的走势看，最可能出现的情况是，未来3到6个月，股价大部分时间是在一个区间波动，不会有太大的上升或者下降的趋势。
现在的股市走势，很大程度上跟1998年金融危机之后的反弹有不少相似之处。那个时候股市经过四五成幅度的下跌之后，是很强的反弹，随后基本上是横走。现在情况也可能很相似。
目前可以看到，基本上大部分的利好消息都出来了。但是在企业方面、在宏观经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来3个月的走势只是横走，不会有大的向上或向下的趋势。
商业地产供过于求
至于商业房地产，问题基本出在供应方面，北京、上海、广州等城市，不单只是写字楼，商场方面供应量都是很大放出来，酒店方面也是有点过剩的情况出现。所以未来两年，更多会出现空置率上升或者回报率降低的情况，这可能需要较长时间才能消化，所以不是特别看好这几个市场。
王震宇还认为，由于大部分小盘股的股价相对大盘股已经跌了更多，所以今年小盘股表现应该比大盘股好。内地地产股相对于香港地产股，股价跌了很多，而由于有政策的支持，因此也会比香港地产股反弹更好一点。
需要投资者留意的是，未来地产股业绩到底会有什么重要的变化。2009年分析师对盈利预测大幅调低，甚至是高于三成的下调，因为大部分发展商现在销售时比较面对现实，不可能再坚持加价。另外，少数的发展商。会把过去买的高价土地拨备，这对发展商未来的盈利是非常有利的，但是未必所有的公司都有能力拨备的，因为这会影响其借贷能力。
香港楼价半年见底
从亚洲房地产市场来看，瑞银特别看好中国内地和香港两个房地产市场，因为两地市场调整得比较快，特别是香港市场调整得特别快。而中国内地主要是政策方面的支持力度很强，所以这两个市场复苏应该比较快一些。
王震宇对于香港楼市的预测是，今年上半年楼价应该见底。但是由于香港借贷市场受外部银行冲击影响特别大，所以未来的走势还在很大程度上受制于外部因素，特别是美国银行系统，如果再有破产危机的话，香港市场可能会受影响。所以在楼市上半年见底的前提下，还有一个不稳定因素，就是外部的信贷危机会不会有下一波冲击。
可否买入地产股
王震宇表示，现在从股票的价值上来说，可以说在长线经济增长的趋势下，现在股价是有很强劲的支持力度。
他对投资者的建议是，如果你有两年，甚至三四年的投资周期的话，现在买入基本上问题不大。地产股市净率基本上回到历史低位，整个板块来说，估值都很吸引人。大部分香港上市的房地产公司，估值都处于低位，某一些个股的估值特别低，甚至低过亚洲金融风暴大调整时的低点，所以基本上低估值的股票还是俯拾皆是。当然，短线之内，仍可能会出现一些问题。
从中国内地地产股的市盈率整体走势看，从24倍左右的高处跌到5倍，然后反弹到现在的9倍，未来的走势大概会在8到12倍之间。所以现在股票未必是最便宜的，但也未必是太贵，因为未来盈利的增长不会太乐观。
REITs还不成熟
对于最近讨论得很热的REITs(房地产投资信托基金)，王震宇认为，在现阶段推出，成功的程度将不会太高。
首先在于REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内房地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是在管理方面，国内现状与国际水平相差很远。
王震宇还表示，相关税收方面的政策也是一个重要的问题，需要作出相应的调整。如果一个项目卖给REITs还要交税，就会导致项目所有者不愿意在REITs市场交易，而宁愿再度回到土地市场和房地产市场直接进行交易。
在王震宇看来，REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。他判断，如果现在推出REITs，至少需要5年的时间才能成熟，所以目前推出REITs是不太适宜的
相关链接
国泰君安维持房地产行业中性评级
国泰君安证券研究所发表的研究报告认为，房地产行业调整尚未到位，行业前景将经历房价多重博弈、成交量复苏和开发商财报改善三个阶段。
新年伊始，前两周成交环比下降11％，主要是元旦假日成交量整体萎缩至去年12月份日均成交量的46％，但节后一周的成交大部分城市有所回升。同时由于去年元旦的成交也同样大幅下挫，成交量近两周首次超越去年同期，同比达到102％。因保障性住房和中小户型、中低价位商品房成交大幅上升，大部分城市房价下降，但这种下降更多是结构性的。同时可供出售商品房面积整体继续保持高位，部分城市由于近期成交较好且推盘量下降，可供出售面积稍有下降。
目前行业并未见底。预计2009年9月前行业将继续处于多重博弈阶段，一、二线重点城市房价平均下降幅度在15％～20％之间，并且是普遍性的平均下跌，剔除成交楼盘档次等结构性因素影响。
行业前景将经历房价多重博弈、成交量复苏和开发商财报改善三个阶段。2009年将是开发商的业绩风险年，即便成交量能够保持好转态势。假若没有房价止跌或上涨，开发商业绩提升难度很大。
一方面是房价下跌的压力，另一方面结算项目的地价成本越来越高(2004～2007年地价加速上涨)，所以2009年开发商业绩增长和表现将低于2008年。
另外，虽然成交量有所好转，但开发商资金紧张的局面依旧存在，在2009年上半年会有充分的体现，面对银行的惜贷和到期贷款的逼债，开发商资金链的困境仍在。
中央和部分地方对于房价需要适度调整的态度逐渐明朗，购房者、政府、银行与开发商之间多重博弈的结果是，房价的继续向下合理调整。当房价合理调整后，税费下降、降息等政策刺激效果会充分体现出来。
住房和城乡建设部副部长齐骥表示，保障房不会冲击商品房市场，这意味着除必建的廉租房外，经济适用房、双限房建设的规模可能随着市场的变化会有所调整。
2009年上半年宏观经济的持续恶化与商业银行对于到期贷款的逼债与惜贷，开发商的资金冬天犹在，若绝大部分贷款展期，则行业调整时间将延长。而中低档住宅、9070等中小套型的开发项目的贷款融资环境有望改善，有实力、有信誉的龙头企业兼并重组有望获得切实的信贷支持。
目前，香港H股10家重点公司2008年动态PE平均10.3倍；A股一、二线主流地产公司2008年动态PE为16.5倍，2009年平均动态PE为14倍。其中，开发类地产公司2008年平均动态PE为14.2倍，2009年平均动态PE为12.1倍，RNAV平均折价35％；出租类地产公司2008年动态PE为25.7倍，2009年动态PE为21.4倍，RNAV折价22％。按最新的每股净资产，开发类地产公司平均PB为2.1倍，出租类地产公司平均PB为2.1倍，其中深长城、中航地产、亿城股份、名流置业、天房发展、阳光、北辰等PB不足1.3倍。
由于房价等行业调整尚未到位，只有政策面和房价、收入等市场面共同作用才能导致行业趋势反转，宏观经济尚未见底和今明两年业绩与估值压力，维持行业中性投资评级，维持标配建议。2009年建议关注毛利率相对稳定、市场份额有望扩张的保利地产、万科A、华侨城A、招商地产、张江高科、金融街。也可关注2008年12月30日首次推荐的建发股份。