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自从科技园区从美国产生以后，许多国家和地区都积极的进行了科技园区的开发。事实证明，成功的科技园区的确能促进地方经济的快速发展，但是这其中也存在着许多问题。科技园区的开发，尤其是我国科技园区的开发仍然不是很成熟。本文以武汉东湖高新集团股份有限公司（简称东湖高新集团）科技园区开发运营的实践为例，从科技园区内涵的界定、成熟科技园区应具备的条件、园区运营经验分享等方面探讨科技园区存在、发展的价值与意义。
一、科技园区的界定
1、定义
科技园区是集科研、教育、生产贸易、娱乐于一体的共生机构与高新技术产业孕育和成长的综合性基地：以智力密集区为依托，以开发高技术和开拓新产业为目标，促进科研、教育与生产相结合，推动科学技术与经济社会协调发展的综合基地。值得指出的是：科技园区从建设到运营的共同特点是进行基础设施建设以及房地产开发与经营，这一过程主要是为了满足园区公司、人员的工作、学习、商务活动以及生活需要的物质条件。实际上，这一过程是更接近于具有独立城市功能的城镇开发。
2、功能分类 世界各国对科技园区的类型有不同的划分。德国的的科技园区主要有创业中心，技术园区，研究园区，技术工厂等类型。而在我国，一般按功能能将科技园区分为三类：
（1）创新中心。设立于城市的产业开发基地，与邻近的大学、公立试验研究机构和高等教育研究机构等密切协作，从事研究和技术开发，并推动科学技术资源产业化，具有孵化和研究交流之功能，但不提供企业扩大活动的场所，也不再从外部吸引研究机构。
（2）科学园区。设立于城市郊区的产业开发基地，规模较大，多与大学及研究机构的集聚地区相邻，与大学等高等教育和研究机构协作，推进科研成果企业利技园开发与建设策略研究化。
（3）研究开发园区。以聚集民间研究机构，大学和公立研究机构等研究设施和机构为目的而设立的研究所园区，设有孵化器，重视交通状况，居住条件，生活环境，自然环境等都市功能值得注意的是，孵化器不是为孵化新企业而发挥作用，而主要是用于保育已经存在的企业，以及帮助已经成型的中小企业发展新的事业。欧美型孵化器入驻的前提条件是有志于开创新事业的企业家。
二、科技园区存在的价值与意义
一个科技园区要想有序、良性运转，让园区企业能够在其中健康、稳定发展，必须具备相应的条件——这些条件是科技园区体现其自身存在价值得以成功招商的核心要素，以及与其他科技园区进行竞争的最有效手段。这些条件可以划分为两个阶段、层次——简单概括为“两步走”战略。
第一步：“安商”——“引得凤凰来”
完善的生活配套和优质的物业管理服务是科技园区正常运转的基础，是园区企业正常运营、员工正常工作的保障。
1、完善的生活配套设施，为园区企业的运营、发展提供基础保障 一切配套围绕产业服务而非为生活服务，从而无法为园区企业工作者创造安居乐业的生活环境，很难吸引流动性原本就很强的优秀人才在园区里安居、形成集聚，高素质人才的流失直接导致了园区竞争力的下降，并阻碍了高科技产业的进一步集聚、从而阻碍了企业乃至园区的发展。这种园区发展与城区发展极不同步、非人性化的生活环境既无法吸纳优秀人才的落足，也无法给投资者创造适宜的投资环境，极大制约园区的可持续性发展。可见，生活服务平台的搭建对园区及企业的发展具有举足轻重的作用。
完善的生活配套设施涉及到园区企业员工的“衣”“食”“住”“行”，与身处其中的每一个企业、每一位员工都息息相关。通过提供完备的生活配套设施，打造24小时工作园区，从而真正实现“提高园区企业工作效率，降低运营成本”的目标。
“衣”——齐备的商业、购物场所。每一位园区企业员工都有购物的需要，无论是日常生活中购买日常用品，还是为自己添置衣物，都会去商业、购物场所。园区商业、购物配套是检验科技园区是否成熟、完善的基本标准。
“食”——完善的员工餐饮设施。俗话说“民以食为天”，任何智力密集型或是技术密集型的工作都是需要依靠有着基本生理需求的企业工作者来完成的。根据马斯诺的“需求层次”理论，生理的需求是其他高等需求的基础，而吃饭则是基础中的基础。只有为园区企业提供设施完备、卫生饮食场所，才能使一个企业稳定发展、让企业员工安心工作。试想，一个科技园区，既位置偏远，又没有员工餐厅，园区的企业员工都需要自备午餐或去很远的地方解决餐饮问题，那么，他们能够集中心智投入到工作中去吗？
“住”——员工宿舍配套、水电暖配套。员工出色的工作需要充足的体力、良好的精神状态，而体力、智力的恢复离不开员工充分的休息。科技园区假使配备了员工宿舍与便利、稳定的水电系统，便于员工午间、晚上休息，显然会为园区增色不少，同时使园区氛围更加活跃、温馨，而不至于到了晚上园区就变成了“无人区”。
“行”——完善的娱乐设施、运动场所。除了正常的工作外，每一位员工都需要休息、娱乐。通过休息、娱乐，企业员工有更为良好的精神状态、充沛的体力投入到工作中去，员工之间感情更为融洽、凝聚力更强。
2、优质的物业管理服务是打造24小时工作园区，实现科技园区高效、有序运转的重要支撑
科技园区的一切活动都与物业管理服务息息相关、密不可分：大到园区建筑、办公设施、公用设备的维护，园区水电暖的即时供应，园区治安的管理，园区企业问题的反馈、解决；小到园区的卫生清理、花草的修剪等等。物业管理是科技园区正常、高效运转的重要环节，要想真正打造24小时工作园区，必须有一支优良的物业管理服务团队作为支撑。
物业管理是一项非常细致的工作，再加上从业人员流动性较大，为保证物业管理服务的质量，对物业管理的每个过程和每个环节都应制定相应的标准，并严格要求所有物业管理人员必须按标准服务。同时，物业服务也是一项复杂的社会工作，其水平的高低，效果的好坏直接影响着园区及其企业的利益。如果物业服务只注重利润，不注重园区企业的服务，那么势必会影响园区及其企业的正常运营：相反，如果物业公司坚持把园区企业的利益放在首位，将提高物业服务质量、应急能力作为自己的职责与己任，那么，优质的管理活动势必降低园区企业的运营成本，从而使园区的运作更加有序、高效。由此可见，能否打造出优质的物业管理服务是衡量科技园区健康发展、发展潜力的重要指标，也是科技园区打造24小时工作区的基础和保障。 第二步：“亲商”——“凤舞九天冲云霄”
完善的生活配套和优质的物业管理服务仅仅是科技园区正常运营的第一步，要想让企业发展壮大、实现高速发展，还需要园区运营商为企业搭建政策服务平台，营造产业集聚氛围，为企业提供全方位的金融服务。
1、为园区企业搭建与政府之间的桥梁，从而实现与优惠政策的精准对接
科技型中小企业创业集聚能力高低直接决定科技园区的规模和形象，也是科技园区发展最重要的支持条件。因此，科技园区要想得到快速、稳定的发展，必须拥有一套完善的优惠政策、人才引进政策、技术创新政策体系作为吸引科技型企业入驻的基础与保障。而由于多种原因，很多企业都缺少与行业优惠政策对接的平台，或者对扶持政策了解很少，甚至一无所知，从而使其失去了通过政府政策的扶持而快速发展的机会。在企业入驻园区后，科技园区运营商就应该通过整合自身政策平台优势、品牌优势、资源优势，充分发挥“桥梁“与“纽带”的作用，为企业即时做好政策对接。通过优惠政策的对接，使园区企业真正享受到“政策红利”所带来的好处，使其经营发展驶入高效运转的轨道。
2、完善金融服务体系，解决园区企业融资难的问题
为中小企业解决融资难的问题，是为园区企业做好服务的一项重要工作，更是目前全社会关注的热点。很多中小企业并不了解银行和金融机构对他们的“供给”，不知道有哪些金融产品适合自己；还有不少的中型企业对这些金融产品根本就不知道是怎么回事。企业找到能够提供这种服务、对接又便捷的机构并不容易。而摆在所有中小企业面前的一道更加具有共性特质的问题是用金融语言对话的问题。的确，每个中小企业的财务总监不可能都有上市企业的从业经历，甚至有很多还没有实力聘请专业的财务主管，很多都是由家人、朋友担任或兼任。而企业的财务工作并不是记个流水账那么简单。因此，园区运营商只有通过不断完善金融服务体系，为园区企业搭建与金融机构的对接平台，加强对园区企业的金融服务力度，从而解决园区企业融资难的问题，实现园区和园区内企业的共赢。
3、培养园区创新文化，打造完善的上下游产业链，从而催生产业集群
科技园区要着力于培养园区内企业独特的创新文化与创造精神。当代企业面临的竞争日趋复杂，科学技术所引导的产品与服务创新成为制胜市场的关键。科学技术的创新，需要适宜的环境，比如人才的聚集、试验设备与条件、适合探讨与交流的场所、允许失败的风险投资等等。这就需要生产、学习、研究在园区内进行良好的结合。科技园区应为这种结合创造良好的氛围，其中，创业精神也相当重要，创业过程将激发创业者的创造能力与激情。他们往往成为技术突破的先驱，戴尔、比尔盖兹都是这样的创业者。
一个成功的园区或多或少实现了产业集聚，而最成功的科技园区催生产业集群。产业集群的基础是科技园区的产业文化和创业氛围，其主要特征是产业集聚和产业联系，也就是说园区运营商最重要的是通过有意识地打造完善的上下游产业链，促进园区企业之间的联系和互动。科技园区要及时地实行产业联系推动战略，采取因地制宜的对策措施发展产业集群，并通过“筑巢引凤”战略吸引在产业链打造中处于“核心”或“领袖”地位的企业入驻，从而为园区带来“拉一进百”的效果。
为有效促进产业集群，园区运营商要确定长期的发展目标。而对产业集群效果的评价，不能简单的从基础设施的建设标准来评价，也不能单纯以规模、面积、企业数量、投资总额、工业总产值、出口总额之类的数量指标来衡量，而应当首先从园区经营模式是否有利于区内相关企业的竞争协作的角度加以评判。对于有明确产业发展定位的科技园区，可以从行业发展、上下游产业链打造的需要来确定园区的规模和基础设施配套水平以及园区组织管理方式。科技园区要依靠有深厚行业背景的企业家进行运营管理，通过为园区内的企业提供增值服务，从而实现科技园区的自我发展。产业集群的形成是一个漫长的过程，而单纯的土地经营大多是短期行为。在某种程度上，短期土地开发行为是与完善产业链的的打造、产业集群的形成是相悖的。因此，科技园区运营商在科技园区开发运营过程中不能急于求成、急功近利，而是需要将所有的运营行为放在促进完善的上下游产业链打造的基础之上。
4、搭建业主互动平台，打造科技园区服务品牌。
随着我国工业地产市场的日渐成熟，越来越多的科技园开发商意识到客户服务的重要性。为了更好地提升服务质量，推广企业品牌，搭建园区企业互动、交流平台成为必然。客户会实际上是科技园区产品品质发展到一定阶段的产物。与住宅地产相似，中国工业地产开发商经历了从注重销售到注重产品最后到注重服务的过程。经验表明，客户互动平台实际上是科技园区开发企业客户服务发展到一定阶段的结果。它通常会由企业的客户服务中心（部门）进行操作。客户服务中心从一开始的投诉处理、维修服务，到培养社区文化，建立客户忠诚，需要时间来完成经验的积累。
与住宅地产开发商所组建的客户团体不同，园区客户团体更具组织性、目标性。住宅地产客户组织往往缺少完整的客户会发展规划，也没有运作管理的经验，发展到最后，“客户会”常常成为企业的“鸡肋”。与住宅地产客户的“松散型”相比，园区企业客户由于所处相同或相似的专业领域，交流、沟通的目的性更强、话题关注度也更为相似。搭建业主互动平台，不仅可以促进园区企业之间的密切交流、合作，而且有助于提升园区运营商的形象，有助于打造科技园区服务品牌。
三、园区运营经验分享——以东湖高新集团华中创意科技城的开发运营为例
自1993年成立以来，东湖高新集团作为深耕科技园区建设领域近二十年的行业领军企业，2010年至2012年连续三年跻身“中国园区开发上市公司竞争力TOP10”榜单，在科技园区开发建设、市场招商、园区运营、融资平台等各方面形成领先优势。
迄今共开发、建设及运营五代科技园，建成园区面积超过500万平方米，建设市政道路及配套市政管网30公里，引进、孵化企业500余家，这些企业年产值超500亿元、利税数十亿元。先后吸引了长飞光纤、烽火科技、长江通讯、三环集团、华新水泥、大冶有色、新华扬、楚天激光等行业领军企业入驻园区。开发运营的科技园区有武汉国际企业中心、软件新城、光谷·芯中心、光谷国际生物医药加速器、梧桐湖华中创意科技城、长沙国际企业中心、长沙东湖和庭项目、襄阳国际创新产业基地等。这些项目已经成为科技园区创新的名片和推动地区经济发展的强力引擎。依托20年科技园区开发、运营的经验，东湖高新集团为东湖新技术开发区基础设施建设、招商引资、产业聚集做出了开创性工作和贡献，有力地促进了区域经济发展。 园区配套的完善度与产业主题的清晰度是衡量一个科技园区成熟度的重要标准。科技园区配套的不断完备与产业主题的明朗化是科技园区升级换代的缩影。而作为具有20年科技园区开发运营经验的东湖高新集团来说，它见证了我国科技园区的发展轨迹。从单纯的生产制造类办公厂房（关东科技园、关南科技园）到科技园区配套的兴起（武汉国际企业中心），再到以光谷·芯中心为代表的12小时办公园区，最后发展成为以梧桐湖华中创意科技城为代表24小时全天候办公园区。
华中创意科技城在今年启动示范区的全面建设，启动区总投资额约15亿元，建筑面积41万方，分两期建设完成。主要引进以创意、创新研发类行业领军企业进驻。为了将华中创意科技城真正打造成24小时智慧园区，园区还配备有餐厅、酒店、咖啡店、医院、电影院、高速光缆等完善的配套设施，这些配套设施大部分实行24小时运营，从而极大提高科技园的运营效率、降低运营成本。华中创意科技城放眼国内外，跳出鄂州和光谷。占位中三角战略，着力承接沿海地区向中部地区转移的大势，盯紧武汉及“8+1”城市圈的产业结构升级，打造具有良好滨湖特色和创新气质的科技新城和梦想新城。
从产业规划方面来讲，华中创意科技城是东湖高新集团主题产业园发展到现代的最新产物。该项目是由单纯的产业园建设迈向产城综合体的大跨越，11平方公里的大手笔运作，总建筑面积150万平方米，总投资额40亿元。真正实现城市运营商角色功能。预计通过6年的建设形成华以科技创新、文化创意为核心，重点发展创新、创意研发类主题产业集群；发展高科技产业、科技成果研发、孵化加速、生产实践全产业链、引入一批大专院校及科研机构，从而打造国内一流、具有国际标准的高端创新创意产业新城。
四、结语
科技园区不是一劳永逸的事业，它生存的基础在于园区企业的良性发展。而由于商务成本。服务水平、市场发展、科研支持、人力资源、财政与税收等原因，科技园区内的企业往往愿意搬迁至服务配套设施完备、服务能力强、商务成本低的同类园区。未来，科技园区的竞争力体现其促进产业集聚的能力。科技园区需要面向全球市场、全国市场、地方资源、产业分工中寻求发展定位。为了实现这种定位，科技园区的运营商将成为产业的组织者，利用各种资源为园区企业实现产业集聚提供服务。这个集聚的过程实际就是打造完善的上下游产业链的过程，而不是简单地堆加。
一、科技园区的界定
1、定义
科技园区是集科研、教育、生产贸易、娱乐于一体的共生机构与高新技术产业孕育和成长的综合性基地：以智力密集区为依托，以开发高技术和开拓新产业为目标，促进科研、教育与生产相结合，推动科学技术与经济社会协调发展的综合基地。值得指出的是：科技园区从建设到运营的共同特点是进行基础设施建设以及房地产开发与经营，这一过程主要是为了满足园区公司、人员的工作、学习、商务活动以及生活需要的物质条件。实际上，这一过程是更接近于具有独立城市功能的城镇开发。
2、功能分类 世界各国对科技园区的类型有不同的划分。德国的的科技园区主要有创业中心，技术园区，研究园区，技术工厂等类型。而在我国，一般按功能能将科技园区分为三类：
（1）创新中心。设立于城市的产业开发基地，与邻近的大学、公立试验研究机构和高等教育研究机构等密切协作，从事研究和技术开发，并推动科学技术资源产业化，具有孵化和研究交流之功能，但不提供企业扩大活动的场所，也不再从外部吸引研究机构。
（2）科学园区。设立于城市郊区的产业开发基地，规模较大，多与大学及研究机构的集聚地区相邻，与大学等高等教育和研究机构协作，推进科研成果企业利技园开发与建设策略研究化。
（3）研究开发园区。以聚集民间研究机构，大学和公立研究机构等研究设施和机构为目的而设立的研究所园区，设有孵化器，重视交通状况，居住条件，生活环境，自然环境等都市功能值得注意的是，孵化器不是为孵化新企业而发挥作用，而主要是用于保育已经存在的企业，以及帮助已经成型的中小企业发展新的事业。欧美型孵化器入驻的前提条件是有志于开创新事业的企业家。
二、科技园区存在的价值与意义
一个科技园区要想有序、良性运转，让园区企业能够在其中健康、稳定发展，必须具备相应的条件——这些条件是科技园区体现其自身存在价值得以成功招商的核心要素，以及与其他科技园区进行竞争的最有效手段。这些条件可以划分为两个阶段、层次——简单概括为“两步走”战略。
第一步：“安商”——“引得凤凰来”
完善的生活配套和优质的物业管理服务是科技园区正常运转的基础，是园区企业正常运营、员工正常工作的保障。
1、完善的生活配套设施，为园区企业的运营、发展提供基础保障 一切配套围绕产业服务而非为生活服务，从而无法为园区企业工作者创造安居乐业的生活环境，很难吸引流动性原本就很强的优秀人才在园区里安居、形成集聚，高素质人才的流失直接导致了园区竞争力的下降，并阻碍了高科技产业的进一步集聚、从而阻碍了企业乃至园区的发展。这种园区发展与城区发展极不同步、非人性化的生活环境既无法吸纳优秀人才的落足，也无法给投资者创造适宜的投资环境，极大制约园区的可持续性发展。可见，生活服务平台的搭建对园区及企业的发展具有举足轻重的作用。
完善的生活配套设施涉及到园区企业员工的“衣”“食”“住”“行”，与身处其中的每一个企业、每一位员工都息息相关。通过提供完备的生活配套设施，打造24小时工作园区，从而真正实现“提高园区企业工作效率，降低运营成本”的目标。
“衣”——齐备的商业、购物场所。每一位园区企业员工都有购物的需要，无论是日常生活中购买日常用品，还是为自己添置衣物，都会去商业、购物场所。园区商业、购物配套是检验科技园区是否成熟、完善的基本标准。
“食”——完善的员工餐饮设施。俗话说“民以食为天”，任何智力密集型或是技术密集型的工作都是需要依靠有着基本生理需求的企业工作者来完成的。根据马斯诺的“需求层次”理论，生理的需求是其他高等需求的基础，而吃饭则是基础中的基础。只有为园区企业提供设施完备、卫生饮食场所，才能使一个企业稳定发展、让企业员工安心工作。试想，一个科技园区，既位置偏远，又没有员工餐厅，园区的企业员工都需要自备午餐或去很远的地方解决餐饮问题，那么，他们能够集中心智投入到工作中去吗？
“住”——员工宿舍配套、水电暖配套。员工出色的工作需要充足的体力、良好的精神状态，而体力、智力的恢复离不开员工充分的休息。科技园区假使配备了员工宿舍与便利、稳定的水电系统，便于员工午间、晚上休息，显然会为园区增色不少，同时使园区氛围更加活跃、温馨，而不至于到了晚上园区就变成了“无人区”。
“行”——完善的娱乐设施、运动场所。除了正常的工作外，每一位员工都需要休息、娱乐。通过休息、娱乐，企业员工有更为良好的精神状态、充沛的体力投入到工作中去，员工之间感情更为融洽、凝聚力更强。
2、优质的物业管理服务是打造24小时工作园区，实现科技园区高效、有序运转的重要支撑
科技园区的一切活动都与物业管理服务息息相关、密不可分：大到园区建筑、办公设施、公用设备的维护，园区水电暖的即时供应，园区治安的管理，园区企业问题的反馈、解决；小到园区的卫生清理、花草的修剪等等。物业管理是科技园区正常、高效运转的重要环节，要想真正打造24小时工作园区，必须有一支优良的物业管理服务团队作为支撑。
物业管理是一项非常细致的工作，再加上从业人员流动性较大，为保证物业管理服务的质量，对物业管理的每个过程和每个环节都应制定相应的标准，并严格要求所有物业管理人员必须按标准服务。同时，物业服务也是一项复杂的社会工作，其水平的高低，效果的好坏直接影响着园区及其企业的利益。如果物业服务只注重利润，不注重园区企业的服务，那么势必会影响园区及其企业的正常运营：相反，如果物业公司坚持把园区企业的利益放在首位，将提高物业服务质量、应急能力作为自己的职责与己任，那么，优质的管理活动势必降低园区企业的运营成本，从而使园区的运作更加有序、高效。由此可见，能否打造出优质的物业管理服务是衡量科技园区健康发展、发展潜力的重要指标，也是科技园区打造24小时工作区的基础和保障。 第二步：“亲商”——“凤舞九天冲云霄”
完善的生活配套和优质的物业管理服务仅仅是科技园区正常运营的第一步，要想让企业发展壮大、实现高速发展，还需要园区运营商为企业搭建政策服务平台，营造产业集聚氛围，为企业提供全方位的金融服务。
1、为园区企业搭建与政府之间的桥梁，从而实现与优惠政策的精准对接
科技型中小企业创业集聚能力高低直接决定科技园区的规模和形象，也是科技园区发展最重要的支持条件。因此，科技园区要想得到快速、稳定的发展，必须拥有一套完善的优惠政策、人才引进政策、技术创新政策体系作为吸引科技型企业入驻的基础与保障。而由于多种原因，很多企业都缺少与行业优惠政策对接的平台，或者对扶持政策了解很少，甚至一无所知，从而使其失去了通过政府政策的扶持而快速发展的机会。在企业入驻园区后，科技园区运营商就应该通过整合自身政策平台优势、品牌优势、资源优势，充分发挥“桥梁“与“纽带”的作用，为企业即时做好政策对接。通过优惠政策的对接，使园区企业真正享受到“政策红利”所带来的好处，使其经营发展驶入高效运转的轨道。
2、完善金融服务体系，解决园区企业融资难的问题
为中小企业解决融资难的问题，是为园区企业做好服务的一项重要工作，更是目前全社会关注的热点。很多中小企业并不了解银行和金融机构对他们的“供给”，不知道有哪些金融产品适合自己；还有不少的中型企业对这些金融产品根本就不知道是怎么回事。企业找到能够提供这种服务、对接又便捷的机构并不容易。而摆在所有中小企业面前的一道更加具有共性特质的问题是用金融语言对话的问题。的确，每个中小企业的财务总监不可能都有上市企业的从业经历，甚至有很多还没有实力聘请专业的财务主管，很多都是由家人、朋友担任或兼任。而企业的财务工作并不是记个流水账那么简单。因此，园区运营商只有通过不断完善金融服务体系，为园区企业搭建与金融机构的对接平台，加强对园区企业的金融服务力度，从而解决园区企业融资难的问题，实现园区和园区内企业的共赢。
3、培养园区创新文化，打造完善的上下游产业链，从而催生产业集群
科技园区要着力于培养园区内企业独特的创新文化与创造精神。当代企业面临的竞争日趋复杂，科学技术所引导的产品与服务创新成为制胜市场的关键。科学技术的创新，需要适宜的环境，比如人才的聚集、试验设备与条件、适合探讨与交流的场所、允许失败的风险投资等等。这就需要生产、学习、研究在园区内进行良好的结合。科技园区应为这种结合创造良好的氛围，其中，创业精神也相当重要，创业过程将激发创业者的创造能力与激情。他们往往成为技术突破的先驱，戴尔、比尔盖兹都是这样的创业者。
一个成功的园区或多或少实现了产业集聚，而最成功的科技园区催生产业集群。产业集群的基础是科技园区的产业文化和创业氛围，其主要特征是产业集聚和产业联系，也就是说园区运营商最重要的是通过有意识地打造完善的上下游产业链，促进园区企业之间的联系和互动。科技园区要及时地实行产业联系推动战略，采取因地制宜的对策措施发展产业集群，并通过“筑巢引凤”战略吸引在产业链打造中处于“核心”或“领袖”地位的企业入驻，从而为园区带来“拉一进百”的效果。
为有效促进产业集群，园区运营商要确定长期的发展目标。而对产业集群效果的评价，不能简单的从基础设施的建设标准来评价，也不能单纯以规模、面积、企业数量、投资总额、工业总产值、出口总额之类的数量指标来衡量，而应当首先从园区经营模式是否有利于区内相关企业的竞争协作的角度加以评判。对于有明确产业发展定位的科技园区，可以从行业发展、上下游产业链打造的需要来确定园区的规模和基础设施配套水平以及园区组织管理方式。科技园区要依靠有深厚行业背景的企业家进行运营管理，通过为园区内的企业提供增值服务，从而实现科技园区的自我发展。产业集群的形成是一个漫长的过程，而单纯的土地经营大多是短期行为。在某种程度上，短期土地开发行为是与完善产业链的的打造、产业集群的形成是相悖的。因此，科技园区运营商在科技园区开发运营过程中不能急于求成、急功近利，而是需要将所有的运营行为放在促进完善的上下游产业链打造的基础之上。
4、搭建业主互动平台，打造科技园区服务品牌。
随着我国工业地产市场的日渐成熟，越来越多的科技园开发商意识到客户服务的重要性。为了更好地提升服务质量，推广企业品牌，搭建园区企业互动、交流平台成为必然。客户会实际上是科技园区产品品质发展到一定阶段的产物。与住宅地产相似，中国工业地产开发商经历了从注重销售到注重产品最后到注重服务的过程。经验表明，客户互动平台实际上是科技园区开发企业客户服务发展到一定阶段的结果。它通常会由企业的客户服务中心（部门）进行操作。客户服务中心从一开始的投诉处理、维修服务，到培养社区文化，建立客户忠诚，需要时间来完成经验的积累。
与住宅地产开发商所组建的客户团体不同，园区客户团体更具组织性、目标性。住宅地产客户组织往往缺少完整的客户会发展规划，也没有运作管理的经验，发展到最后，“客户会”常常成为企业的“鸡肋”。与住宅地产客户的“松散型”相比，园区企业客户由于所处相同或相似的专业领域，交流、沟通的目的性更强、话题关注度也更为相似。搭建业主互动平台，不仅可以促进园区企业之间的密切交流、合作，而且有助于提升园区运营商的形象，有助于打造科技园区服务品牌。
三、园区运营经验分享——以东湖高新集团华中创意科技城的开发运营为例
自1993年成立以来，东湖高新集团作为深耕科技园区建设领域近二十年的行业领军企业，2010年至2012年连续三年跻身“中国园区开发上市公司竞争力TOP10”榜单，在科技园区开发建设、市场招商、园区运营、融资平台等各方面形成领先优势。
迄今共开发、建设及运营五代科技园，建成园区面积超过500万平方米，建设市政道路及配套市政管网30公里，引进、孵化企业500余家，这些企业年产值超500亿元、利税数十亿元。先后吸引了长飞光纤、烽火科技、长江通讯、三环集团、华新水泥、大冶有色、新华扬、楚天激光等行业领军企业入驻园区。开发运营的科技园区有武汉国际企业中心、软件新城、光谷·芯中心、光谷国际生物医药加速器、梧桐湖华中创意科技城、长沙国际企业中心、长沙东湖和庭项目、襄阳国际创新产业基地等。这些项目已经成为科技园区创新的名片和推动地区经济发展的强力引擎。依托20年科技园区开发、运营的经验，东湖高新集团为东湖新技术开发区基础设施建设、招商引资、产业聚集做出了开创性工作和贡献，有力地促进了区域经济发展。 园区配套的完善度与产业主题的清晰度是衡量一个科技园区成熟度的重要标准。科技园区配套的不断完备与产业主题的明朗化是科技园区升级换代的缩影。而作为具有20年科技园区开发运营经验的东湖高新集团来说，它见证了我国科技园区的发展轨迹。从单纯的生产制造类办公厂房（关东科技园、关南科技园）到科技园区配套的兴起（武汉国际企业中心），再到以光谷·芯中心为代表的12小时办公园区，最后发展成为以梧桐湖华中创意科技城为代表24小时全天候办公园区。
华中创意科技城在今年启动示范区的全面建设，启动区总投资额约15亿元，建筑面积41万方，分两期建设完成。主要引进以创意、创新研发类行业领军企业进驻。为了将华中创意科技城真正打造成24小时智慧园区，园区还配备有餐厅、酒店、咖啡店、医院、电影院、高速光缆等完善的配套设施，这些配套设施大部分实行24小时运营，从而极大提高科技园的运营效率、降低运营成本。华中创意科技城放眼国内外，跳出鄂州和光谷。占位中三角战略，着力承接沿海地区向中部地区转移的大势，盯紧武汉及“8+1”城市圈的产业结构升级，打造具有良好滨湖特色和创新气质的科技新城和梦想新城。
从产业规划方面来讲，华中创意科技城是东湖高新集团主题产业园发展到现代的最新产物。该项目是由单纯的产业园建设迈向产城综合体的大跨越，11平方公里的大手笔运作，总建筑面积150万平方米，总投资额40亿元。真正实现城市运营商角色功能。预计通过6年的建设形成华以科技创新、文化创意为核心，重点发展创新、创意研发类主题产业集群；发展高科技产业、科技成果研发、孵化加速、生产实践全产业链、引入一批大专院校及科研机构，从而打造国内一流、具有国际标准的高端创新创意产业新城。
四、结语
科技园区不是一劳永逸的事业，它生存的基础在于园区企业的良性发展。而由于商务成本。服务水平、市场发展、科研支持、人力资源、财政与税收等原因，科技园区内的企业往往愿意搬迁至服务配套设施完备、服务能力强、商务成本低的同类园区。未来，科技园区的竞争力体现其促进产业集聚的能力。科技园区需要面向全球市场、全国市场、地方资源、产业分工中寻求发展定位。为了实现这种定位，科技园区的运营商将成为产业的组织者，利用各种资源为园区企业实现产业集聚提供服务。这个集聚的过程实际就是打造完善的上下游产业链的过程，而不是简单地堆加。