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庐山别墅是建筑艺术与庐山幽静美丽环境的完美结合，形成了我国稀有的高山别墅园林群体景观，是庐山文化最为精髓的一部分，被誉为“万国建筑博物馆”，它大大提升了庐山的景观与文化魅力，使其在中国众多名山中独具特色。本文在总结庐山别墅保护与开发现状的基础上，分析了庐山别墅保护与开发过程中存在的主要问题及其原因，进而有针对性地提出了庐山别墅保护与开发的思路与对策，意在为庐山别墅保护与开发探寻更加科学有效的途径，使之能够更好地为区域经济社会发展服务。
一、庐山别墅保护与开发现状
新中国成立以来，从 1949 年至 2002 年的53 年间，庐山近代建筑总数从1000余幢减少到636幢。由于保护与开发不力，庐山别墅数量正在不断减少，现存的别墅，也面临着程度不同的破坏，例如被违规改造、扩建和加盖，还有部分别墅在开发过程中成为烂尾楼。这些现象的出现都体现了当前庐山别墅保护面临的困境。
（一）名人别墅的保护现状
庐山上现存别墅636幢中有名人别墅300余幢。由于缺乏相关法规规范，加之别墅的权属复杂，造成别墅保护的难度加大，300余幢别墅中，仅有9幢别墅被列为国家级文物保护单位，2个为省级文物保护单位，18个为市级文物保护单位。对于名人别墅的保护依然面临挑战，1992年9月18号，庐山管理局与香港运通年公司在庐山签订了关于出让21幢名人别墅的协议，将庐山21栋名人别墅使用权转让给香港运通年公司进行经营，虽然最后协议被终止，但是这些被转让的21栋别墅中，除了美庐外，其余的别墅都经过了拆除改造，破坏了这些名人别墅原有的建筑风貌。
（二）名人别墅的开发情况
庐山名人别墅有少量被开发成旅游景点，例如芦林一号、美庐、庐山会议旧址等。近年来新开发了“老别墅的故事”景区，汇集了六栋有百年历史的老别墅和西式园林，包含了赛珍珠纪念馆、庐山别墅的开创人李德立的别墅、军官别墅、传教士别墅、耶稣升天教堂和老别墅酒吧等六栋别墅。让游人在观赏西式别墅风貌及陈设的同时，能够更好地了解这些名人别墅背后的历史风云与故事。
（三）其它庐山别墅开发利用的现状
据统计，庐山别墅除了300余幢名人别墅，剩下的大量别墅要么闲置，要么被随意改建，要么已经荒废、破败不堪，造成了巨大的资源浪费 。庐山东谷473栋别墅的利用状况主要有以下几种，一是作为纪念馆，教堂和礼堂等；二是作为修养用地和旅游建筑；三是作为办公建筑；四是当地居民的居住建筑。而这四类别墅中，用作居民的居住使用的别墅数量最多，占总别墅的56.1%，这部分别墅是破坏最严重的一部分。而将别墅改为旅游休养等用途的建筑占37.3%，此类别墅多数有一定破损但尚可恢复。由于利用方式的改变，部分建筑内部结构调整较大，外墙立面、门、窗等建筑构件外观也发生了较大变化。对历史建筑的再利用也改变了原真的建筑环境。在别墅区域内新建了不少风格、体量完全不一样的建筑，修建公路、停车场、水泥场地等新设施，严重破坏了别墅赖以依托的环境风貌。
二、庐山别墅保护与开发中存在的主要问题
（一）保护意识淡漠
庐山别墅屡遭破坏的主要原因，是当地管理部门和居民对庐山别墅的历史文化价值认识不到位，缺乏足够的保护意识，导致不断出现别墅外观及内部格局被改变的现象。例如中九路8号别墅，在20世纪90年代其石烟囱、石壁炉被拆毁，1995年，别墅承包者以别墅原貌“一面镜”不好看，不能吸引顾客，而将其用水泥糊平，砌成假雨淋板，却不知这正是该别墅特色之一。此类现象频频发生，绝非个例。因此在庐山别墅的保护开发工作中，仍需要加强当地政府和居民对庐山别墅的保护意识。
（二）权属复杂，保护难度大
庐山别墅目前是按产权归属和使用单位进行管理，部分别墅由地方政府管理，还有部分属于驻山单位管理，如庐山疗养院、五一疗养院、国脉宾馆、西湖宾馆等，权属复杂，增加了有效管理的难度。名义上管理大多数的别墅，却对别墅长包的违章建筑没有执法权，对多数面临维修任务甚至已成危房的别墅无力维修。
（三）缺乏整体保护与开发规划
由于庐山别墅缺乏整体保护与开发规划，当前庐山别墅面临着两个比较大的问题：一个是部分别墅的保护开发工作不到位、缺乏必要的保护。二是由于错误的观念，追求短期的开发利益，过度开发别墅，对别墅造成难以挽回的损坏。
（四）开发过度
自二十世纪八十年代以后，随着庐山旅游的兴起，许多庐山别墅被大量开发改造，但同时也受到了不同程度上的破坏。其中位于原美国中华圣公会、南长老会别墅区以及原英国别墅区等许多片区的别墅追求经济利益，大多数被拆除进行大面积改动，将原有特色破坏殆尽。而现今庐山别墅的利用方式中，作为旅馆和自住的比例较大，而这一部分别墅也是破坏最严重的一部分。
当地政府以及相关部门以开发为导向，对于庐山别墅的保护却重视度不够，这些问题阻碍了庐山别墅可持续发展，例如属于驻山单位管理的部分别墅，经营管理不善，导致庐山别墅年久失修，长期无人问津，保护方面存在明显纰漏。因而庐山别墅的开发保护应当相辅相成，对于影响比较大，具有代表性的别墅应当更加重视保护，在保护的基础上进行适当开发。
三、庐山别墅保护与开发对策
（一）加强相关人员的保护意识
庐山别墅遭受破坏与当地政府工作人员、居民以及商業从业人员的保护意识不强有关，很多人对于庐山别墅的历史文化价值和建筑美学价值知之甚少。因此应通过专家讲座、网络电视宣传、宣传栏、宣传手册等手段，向相关人员及游客普及庐山别墅的价值，宣传保护庐山别墅的必要性以及相关的政策措施，加强相关人员的保护意识。
（二）建立统一的管理机构，实施统一管理
应尽快论证成立由住建、文化、房管、城管以及驻山单位等部门参加的庐山别墅保护管理委员会，加强对庐山别墅的统一管理与保护。要抓紧时间制定诸如《庐山别墅保护条例》等地方性法规，从法律和制度层面加强对庐山别墅严格保护与有序开发。 （三）制定整体的保护规划
庐山别墅分布地区较广，数量多，别墅的完整程度不一，针对这种状况，适当开展别墅普查，将现存的别墅登记建档，了解每个别墅的历史和现状，摸清庐山管理工作中存在的问题，为庐山的全面规划提供基础资料。根据庐山别墅所处的不同位置，分别建立保护区，在保护区中对庐山别墅提出相应保护要求，保护措施，保证别墅的原状原貌和周围的环境风貌的完整、协调。在庐山别墅的利用上，逐步减少居民住宿使用的比例，增加作为旅游开发使用的别墅，充分发挥其旅游价值。
（四）坚持在保护的基础上进行适当开发，破除单纯保护的观念
庐山别墅的保护与发展是不可分割的，二者屬于相辅相成的关系，因此庐山别墅的保护除了完善保护规章和体制之外，还要破除单纯保护的观念，要赋予别墅持续的生命力，要更好地发挥庐山别墅历史见证者和故事讲述者的作用，就必须坚持在保护的前提下适度开发，激活庐山别墅的活力。
（五）对现有的开发行为引导提升
例如当前名人别墅的开发，首先要坚持在保护别墅的价值和完整的前提下进行开发。在景点的别墅数量上也要有所改变，比如增加“庐山老别墅的故事”的别墅数量，增加一些具有建筑，历史价值代表性的别墅，丰富游客游览过程的体验感。
（六）充分挖掘庐山别墅的建筑美学价值，填补市场空缺
目前庐山别墅资源的挖掘主要集中历史文化价值和名人价值这两个方面，在历史文化价值的开发主要集中在庐山会议旧址、图书馆和传习学社这三大公建上，而对于名人价值的开发集中于“美庐”、毛泽东故居等一线名人别墅上。在开发庐山别墅的建筑美学这个方面，可以根据庐山别墅“万国建筑博物馆”的建筑特色，打造世界别墅公园。根据庐山别墅风格的差别以及功能的不同，可以打造世界别墅公园，将庐山别墅进行分区，例如生态保护区，近代建筑保护区，游乐区等，根据划分的区域进行修复改造，例如生态保护区，营造系统的生物群落，保存东谷丰富的生态景观。而在近代建筑保护区将庐山别墅按照风格功能进行划分，规划公园，教堂宗教文化会馆，名人别墅，规划整治“美国村”“英国村”“日本村”“芬兰村”等。
（七）在现有的营销模式上加大新型的营销方式的比例，拓展客源市场
当前庐山别墅在庐山旅游中的知名度与影响力不高，游客对于其中的文化内涵却了解甚少。在开拓客源市场，加强营销推广，主要从以下几个方面着手：一是利用当前的知名的旅游网站以及新媒体等来提高庐山别墅的知名度，另一方面注重线下活动与线上推广相结合，限时免费，限时打折等。二是根据主流旅游群体的兴趣与喜好等方面进行市场细分，针对不同的旅游消费群体开发不同的特色别墅产品。（作者单位为九江学院旅游与国土资源学院）
一、庐山别墅保护与开发现状
新中国成立以来，从 1949 年至 2002 年的53 年间，庐山近代建筑总数从1000余幢减少到636幢。由于保护与开发不力，庐山别墅数量正在不断减少，现存的别墅，也面临着程度不同的破坏，例如被违规改造、扩建和加盖，还有部分别墅在开发过程中成为烂尾楼。这些现象的出现都体现了当前庐山别墅保护面临的困境。
（一）名人别墅的保护现状
庐山上现存别墅636幢中有名人别墅300余幢。由于缺乏相关法规规范，加之别墅的权属复杂，造成别墅保护的难度加大，300余幢别墅中，仅有9幢别墅被列为国家级文物保护单位，2个为省级文物保护单位，18个为市级文物保护单位。对于名人别墅的保护依然面临挑战，1992年9月18号，庐山管理局与香港运通年公司在庐山签订了关于出让21幢名人别墅的协议，将庐山21栋名人别墅使用权转让给香港运通年公司进行经营，虽然最后协议被终止，但是这些被转让的21栋别墅中，除了美庐外，其余的别墅都经过了拆除改造，破坏了这些名人别墅原有的建筑风貌。
（二）名人别墅的开发情况
庐山名人别墅有少量被开发成旅游景点，例如芦林一号、美庐、庐山会议旧址等。近年来新开发了“老别墅的故事”景区，汇集了六栋有百年历史的老别墅和西式园林，包含了赛珍珠纪念馆、庐山别墅的开创人李德立的别墅、军官别墅、传教士别墅、耶稣升天教堂和老别墅酒吧等六栋别墅。让游人在观赏西式别墅风貌及陈设的同时，能够更好地了解这些名人别墅背后的历史风云与故事。
（三）其它庐山别墅开发利用的现状
据统计，庐山别墅除了300余幢名人别墅，剩下的大量别墅要么闲置，要么被随意改建，要么已经荒废、破败不堪，造成了巨大的资源浪费 。庐山东谷473栋别墅的利用状况主要有以下几种，一是作为纪念馆，教堂和礼堂等；二是作为修养用地和旅游建筑；三是作为办公建筑；四是当地居民的居住建筑。而这四类别墅中，用作居民的居住使用的别墅数量最多，占总别墅的56.1%，这部分别墅是破坏最严重的一部分。而将别墅改为旅游休养等用途的建筑占37.3%，此类别墅多数有一定破损但尚可恢复。由于利用方式的改变，部分建筑内部结构调整较大，外墙立面、门、窗等建筑构件外观也发生了较大变化。对历史建筑的再利用也改变了原真的建筑环境。在别墅区域内新建了不少风格、体量完全不一样的建筑，修建公路、停车场、水泥场地等新设施，严重破坏了别墅赖以依托的环境风貌。
二、庐山别墅保护与开发中存在的主要问题
（一）保护意识淡漠
庐山别墅屡遭破坏的主要原因，是当地管理部门和居民对庐山别墅的历史文化价值认识不到位，缺乏足够的保护意识，导致不断出现别墅外观及内部格局被改变的现象。例如中九路8号别墅，在20世纪90年代其石烟囱、石壁炉被拆毁，1995年，别墅承包者以别墅原貌“一面镜”不好看，不能吸引顾客，而将其用水泥糊平，砌成假雨淋板，却不知这正是该别墅特色之一。此类现象频频发生，绝非个例。因此在庐山别墅的保护开发工作中，仍需要加强当地政府和居民对庐山别墅的保护意识。
（二）权属复杂，保护难度大
庐山别墅目前是按产权归属和使用单位进行管理，部分别墅由地方政府管理，还有部分属于驻山单位管理，如庐山疗养院、五一疗养院、国脉宾馆、西湖宾馆等，权属复杂，增加了有效管理的难度。名义上管理大多数的别墅，却对别墅长包的违章建筑没有执法权，对多数面临维修任务甚至已成危房的别墅无力维修。
（三）缺乏整体保护与开发规划
由于庐山别墅缺乏整体保护与开发规划，当前庐山别墅面临着两个比较大的问题：一个是部分别墅的保护开发工作不到位、缺乏必要的保护。二是由于错误的观念，追求短期的开发利益，过度开发别墅，对别墅造成难以挽回的损坏。
（四）开发过度
自二十世纪八十年代以后，随着庐山旅游的兴起，许多庐山别墅被大量开发改造，但同时也受到了不同程度上的破坏。其中位于原美国中华圣公会、南长老会别墅区以及原英国别墅区等许多片区的别墅追求经济利益，大多数被拆除进行大面积改动，将原有特色破坏殆尽。而现今庐山别墅的利用方式中，作为旅馆和自住的比例较大，而这一部分别墅也是破坏最严重的一部分。
当地政府以及相关部门以开发为导向，对于庐山别墅的保护却重视度不够，这些问题阻碍了庐山别墅可持续发展，例如属于驻山单位管理的部分别墅，经营管理不善，导致庐山别墅年久失修，长期无人问津，保护方面存在明显纰漏。因而庐山别墅的开发保护应当相辅相成，对于影响比较大，具有代表性的别墅应当更加重视保护，在保护的基础上进行适当开发。
三、庐山别墅保护与开发对策
（一）加强相关人员的保护意识
庐山别墅遭受破坏与当地政府工作人员、居民以及商業从业人员的保护意识不强有关，很多人对于庐山别墅的历史文化价值和建筑美学价值知之甚少。因此应通过专家讲座、网络电视宣传、宣传栏、宣传手册等手段，向相关人员及游客普及庐山别墅的价值，宣传保护庐山别墅的必要性以及相关的政策措施，加强相关人员的保护意识。
（二）建立统一的管理机构，实施统一管理
应尽快论证成立由住建、文化、房管、城管以及驻山单位等部门参加的庐山别墅保护管理委员会，加强对庐山别墅的统一管理与保护。要抓紧时间制定诸如《庐山别墅保护条例》等地方性法规，从法律和制度层面加强对庐山别墅严格保护与有序开发。 （三）制定整体的保护规划
庐山别墅分布地区较广，数量多，别墅的完整程度不一，针对这种状况，适当开展别墅普查，将现存的别墅登记建档，了解每个别墅的历史和现状，摸清庐山管理工作中存在的问题，为庐山的全面规划提供基础资料。根据庐山别墅所处的不同位置，分别建立保护区，在保护区中对庐山别墅提出相应保护要求，保护措施，保证别墅的原状原貌和周围的环境风貌的完整、协调。在庐山别墅的利用上，逐步减少居民住宿使用的比例，增加作为旅游开发使用的别墅，充分发挥其旅游价值。
（四）坚持在保护的基础上进行适当开发，破除单纯保护的观念
庐山别墅的保护与发展是不可分割的，二者屬于相辅相成的关系，因此庐山别墅的保护除了完善保护规章和体制之外，还要破除单纯保护的观念，要赋予别墅持续的生命力，要更好地发挥庐山别墅历史见证者和故事讲述者的作用，就必须坚持在保护的前提下适度开发，激活庐山别墅的活力。
（五）对现有的开发行为引导提升
例如当前名人别墅的开发，首先要坚持在保护别墅的价值和完整的前提下进行开发。在景点的别墅数量上也要有所改变，比如增加“庐山老别墅的故事”的别墅数量，增加一些具有建筑，历史价值代表性的别墅，丰富游客游览过程的体验感。
（六）充分挖掘庐山别墅的建筑美学价值，填补市场空缺
目前庐山别墅资源的挖掘主要集中历史文化价值和名人价值这两个方面，在历史文化价值的开发主要集中在庐山会议旧址、图书馆和传习学社这三大公建上，而对于名人价值的开发集中于“美庐”、毛泽东故居等一线名人别墅上。在开发庐山别墅的建筑美学这个方面，可以根据庐山别墅“万国建筑博物馆”的建筑特色，打造世界别墅公园。根据庐山别墅风格的差别以及功能的不同，可以打造世界别墅公园，将庐山别墅进行分区，例如生态保护区，近代建筑保护区，游乐区等，根据划分的区域进行修复改造，例如生态保护区，营造系统的生物群落，保存东谷丰富的生态景观。而在近代建筑保护区将庐山别墅按照风格功能进行划分，规划公园，教堂宗教文化会馆，名人别墅，规划整治“美国村”“英国村”“日本村”“芬兰村”等。
（七）在现有的营销模式上加大新型的营销方式的比例，拓展客源市场
当前庐山别墅在庐山旅游中的知名度与影响力不高，游客对于其中的文化内涵却了解甚少。在开拓客源市场，加强营销推广，主要从以下几个方面着手：一是利用当前的知名的旅游网站以及新媒体等来提高庐山别墅的知名度，另一方面注重线下活动与线上推广相结合，限时免费，限时打折等。二是根据主流旅游群体的兴趣与喜好等方面进行市场细分，针对不同的旅游消费群体开发不同的特色别墅产品。（作者单位为九江学院旅游与国土资源学院）