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继太平洋资产管理公司（下称太平洋资产）40亿元公租房项目在上海试水后，另一项高达百亿元的保险资金保障房项目正在北京酝酿。
由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。
接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。”
蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。
为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”
今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。
保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。
参与一级土地开发
“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”
中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”
根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。
此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。
“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。
3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6％。
另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。
要完成如此巨大的保障房土地供应计划，资金来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。
保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。
“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。”上述人士表示，“对保险资金来说钱不是太大的问题。”
收益率不敌存款
“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。
接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。”
最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”
不过由于该项目具有一些信用增级的方式，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。而对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，其追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源。
投资保障性住房的债权投资计划投资期限较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性，相关性较小，也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
“其实，如果你的保单成本加起来能够低于投资收益就可以赚钱，债权的好处就是签订的投资合同是既定的，未来收益是可见的。相当于固定利率的一个产品，和买债是一样的。”接近项目的人士称，“现在绝大部分的保险资金也是投资在固定收益率的资产上，这个至少比投资国债收益要高。目前国债的市场收益率为3％多点，而投资不动产可以达到5％以上，因此对于保险公司来说还是有利润存在的。”
“虽然风险可控，但也不是一点没有。因为各地政府出台的办法当中肯定有不完善的地方，我们必须充分留有余地，顾虑到可能会出现的一些问题。” 杨超在“两会”期间曾表示，“投资回报率仍必须要高于国债及银行利率。”
但是最终下浮11％的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受，“保险资金参与政府公益方面的投资，利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士告诉《财经》记者，“太平洋（资产管理公司）刚刚做的上海公租房项目，收益率也相较银行利率打了9折。”
对于该计划最终何时出台，知情人士表示这取决于保监会最后审批的情况，“各家分别把自己做的债权计划上报，尽管七家计划并无差异，但由于各家的决策程序和流程不一样，有的需要集团决策，有的就直接授权给资产管理公司决策，因此周期并不相同。”
据了解，目前就太平洋资产的计划已经上报保监会等待审批。
保障房契机
与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。
但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。
今年“两会”期间，保障房资金来源的热议，给险资投资不动产带来了一丝希望。政府工作报告指出，2011年全国计划开工建设保障房1000万套，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。
虽然自2007年以来，中央财政不断累计下拨保障性安居工程补助资金，2010年投入保障房建设资金为811亿元，但是仍难填补万亿元保障房资金的需求。此外，地方财政的有心无力，也让保障房建设目标实现成为疑问。
今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。
一边是巨大的资金缺口，一边是5000亿元险资的跃跃欲试。
中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在“两会”期间表示，保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。
就在此前不久，中国人寿也已经和北京、重庆签约，拟投资建设两地的保障房项目。
保监会主席吴定富在“两会”期间表示，保险资金投资保障性住房没有法律障碍，保监会已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。
3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。
杨超在“两会”期间向《财经》记者表示，除了希望细则尽快出台，还需要让保障房的建设和管理阳光化，同时，保险企业也正与政府交涉税务等优惠政策。
作为投资人，保险公司也必定要考虑到回报和风险问题。杨超建议，为了让更多社会资金进入保障性住房市场，政府应该提供更多优惠。“因为我们在资本市场的投资回报，交税（税率）是规定的，投资保障性住房的回报比较低，在税率上就应该有优惠。”
由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。
接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。”
蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。
为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”
今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。
保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。
参与一级土地开发
“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”
中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”
根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。
此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。
“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。
3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6％。
另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。
要完成如此巨大的保障房土地供应计划，资金来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。
保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。
“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。”上述人士表示，“对保险资金来说钱不是太大的问题。”
收益率不敌存款
“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。
接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。”
最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”
不过由于该项目具有一些信用增级的方式，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。而对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，其追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源。
投资保障性住房的债权投资计划投资期限较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性，相关性较小，也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
“其实，如果你的保单成本加起来能够低于投资收益就可以赚钱，债权的好处就是签订的投资合同是既定的，未来收益是可见的。相当于固定利率的一个产品，和买债是一样的。”接近项目的人士称，“现在绝大部分的保险资金也是投资在固定收益率的资产上，这个至少比投资国债收益要高。目前国债的市场收益率为3％多点，而投资不动产可以达到5％以上，因此对于保险公司来说还是有利润存在的。”
“虽然风险可控，但也不是一点没有。因为各地政府出台的办法当中肯定有不完善的地方，我们必须充分留有余地，顾虑到可能会出现的一些问题。” 杨超在“两会”期间曾表示，“投资回报率仍必须要高于国债及银行利率。”
但是最终下浮11％的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受，“保险资金参与政府公益方面的投资，利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士告诉《财经》记者，“太平洋（资产管理公司）刚刚做的上海公租房项目，收益率也相较银行利率打了9折。”
对于该计划最终何时出台，知情人士表示这取决于保监会最后审批的情况，“各家分别把自己做的债权计划上报，尽管七家计划并无差异，但由于各家的决策程序和流程不一样，有的需要集团决策，有的就直接授权给资产管理公司决策，因此周期并不相同。”
据了解，目前就太平洋资产的计划已经上报保监会等待审批。
保障房契机
与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。
但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。
今年“两会”期间，保障房资金来源的热议，给险资投资不动产带来了一丝希望。政府工作报告指出，2011年全国计划开工建设保障房1000万套，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。
虽然自2007年以来，中央财政不断累计下拨保障性安居工程补助资金，2010年投入保障房建设资金为811亿元，但是仍难填补万亿元保障房资金的需求。此外，地方财政的有心无力，也让保障房建设目标实现成为疑问。
今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。
一边是巨大的资金缺口，一边是5000亿元险资的跃跃欲试。
中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在“两会”期间表示，保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。
就在此前不久，中国人寿也已经和北京、重庆签约，拟投资建设两地的保障房项目。
保监会主席吴定富在“两会”期间表示，保险资金投资保障性住房没有法律障碍，保监会已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。
3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。
杨超在“两会”期间向《财经》记者表示，除了希望细则尽快出台，还需要让保障房的建设和管理阳光化，同时，保险企业也正与政府交涉税务等优惠政策。
作为投资人，保险公司也必定要考虑到回报和风险问题。杨超建议，为了让更多社会资金进入保障性住房市场，政府应该提供更多优惠。“因为我们在资本市场的投资回报，交税（税率）是规定的，投资保障性住房的回报比较低，在税率上就应该有优惠。”