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摘要：随着保护理念的不断创新和保护范围的不断扩大，传统上完全依靠政府投资的模式过于单一，而且现有模式导致建筑整修之后的运营方式不够灵活，因此，专项保护资金已经不能满足建筑的整修和更新需求，传统的投资模式已不能满足新常态下特色文化产业对历史建筑运营提出的新要求。通过深入研究多种融资模式的利与弊和天津市的历史风貌建筑保护成果实践，尤其是以天津市历史风貌建筑整理有限责任公司（以下简称“天津风貌整理公司”）为例对其保护经验进行分析，提出了历史建筑保活的概念，并初步建立了以历史建筑保护利用实体公司为主导的资金平台体系，并对资金平台运作机理进行探索。
关键词：历史建筑，保护利用，保活，资金运作体系，融资模式
中图分类号：TU-87 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）01-0070-80 收稿日期：2015-11-13
1 历史建筑保活资金运作模式案例分析
——以天津风貌整理公司为例
1.1 天津风貌整理公司简介
天津风貌整理公司于2005年10月11日注册成立，是天津市人民政府依据《天津市历史风貌建筑保护条例》出资组建的国有独资公司，其依据政府及上级单位对历史风貌建筑保护利用的设定计划，制定公司战略和发展规划。
风貌整理公司成立9年来，按照“政府掌舵、企业划桨”的运营模式，树立在保护中利用、在利用中保护的循环发展战略，按照培育战略品牌和打造核心竞争力的发展要求，使5万余平方米的历史风貌建筑重现昔日风采，涌现出末代皇帝溥仪旧居静园、民园西里文化创意街区、庆王府历史文化精品酒店区、先农商旅区等一批重点和亮点项目，使历史街区的综合价值得到极大提升并推动了我国历史街区的整合与振兴进程。公司先后荣获“全国青年文明号”“全国住房城乡建设系统先进集体”“2014中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”第一名和“中国历史文化街区保护与创新典范”等荣誉称号。
风貌整理公司以历史风貌建筑（街区）保护利用和文化内涵的挖掘传承为己任，不断进行专业化分工，下设7个部门和4个子公司，逐渐形成腾迁、建筑整修、文化挖掘、整体营销和资产运营等专业板块为依托的产业链。
1.2 历史建筑保活实体公司的发展
历史建筑保活实体的发展往往都是从单个项目开始，根据保活成果与效果确定是否继续扩大项目范围和开启新项目。单个历史建筑保活项目至少要经历腾迁、整修、运营（包括自营、销售、出租等）、项目开拓（或市场开拓）四个阶段。
腾迁是历史建筑保活工作的第一步，其前期伴随着土地权属相关问题的梳理与划转，后期伴随着规划、设计、工程等手续的办理，腾迁工作的顺利与否直接影响历史建筑保活项目进度；整修工作伴随着大量的建筑、文物等历史资料挖掘和工艺、技术研究；历史建筑整修完成后，根据项目投资、未来预期等因素选择自营、销售或出租等方式经营；单体项目无论选择那种经营方式，一定时期后都面临项目本身的业务拓展和为了促进既有项目可持续发展所需要依托的平台资源开发。
历史建筑保活实体公司的发展比单体项目更复杂，除了遵循公司本身初创、成长、成熟的生命周期规律外，同时面临着多个处于不同阶段项目叠加所产生的新问题，还会伴随历史建筑保护这个特殊行业的特定问题，如相关条例颁布、国有资产划转等特殊事宜。
2 历史建筑“保活”各阶段资金需求特点及融资模式
2.1 历史建筑“保活”融资模式分析——津城静园
2.1.1 项目简介
静园，位于和平区鞍山道70号，建于1921年，占地面积约3000平方米，建筑面积约2000平方米，是天津市特殊保护级别的历史风貌建筑和天津市文物保护单位。静园原为驻日公使陆宗舆府邸，后末代皇帝溥仪于此居住，静园由此名扬海内外。之后，静园几番易主，历经变迁，至本世纪初，静园超负荷的住户在院内大规模搭建违章建筑，建筑局部多处进行过改造，建筑形象已不完整。经房屋安全部门鉴定，属于危险房屋，院内存在严重的消防隐患。
自2005年10月至2007年7月，风貌整理公司对静园实施了腾迁整理。历经600天的腾迁、整修，完整展示了80年前的风采，诠释了“修旧如故，安全适用”的整理原则，率先完成“近代中国看天津”主题板块开放。
2.1.2 项目定位
对静园的保活是全国第一个依据地方立法开展的历史风貌建筑保护项目，作为天津市特殊保护级别的历史风貌建筑和市级文物单位，静园蕴涵着丰富的历史文化气息。风貌整理公司依据历史保护原则、社会效应原则、旅游品牌开发原则挖掘静园的文化价值、科学价值和观赏价值，从增强城市旅游功能入手，将其定位为集建筑文化复原、商务及餐饮展示、人文旅游为一体的特色高端文化旅游项目。将传统文化和现代理念、地方特色和旅游景观有机结合起来，进一步提升城市文化品位，增强城市的影响力和吸引力，促进天津旅游产业建设的快速升级。
经过整修后的静园在一般旅游景区基本功能的基础上设立了两个展览馆，即爱新觉罗·溥仪展览馆和静园修复展览馆，从其建筑人文历史和整修历史两个方面向公众展示了静园先进的整修理念、丰富的展示内容，演绎了静园的辉煌与沧桑，具有独特的人文旅游资源以及巨大的发展潜力。
2.1.3 融资模式
①资金需求。静园项目的开发建设是一个复杂的过程，涉及居民腾迁安置、现有建筑产权转换、整修等方面。项目总投资包括腾迁费、土地契税、土地出让金、整修费、景观建设费、管理费、财务费以及不可预见费等。结合静园各项进度安排，经测算总投资约3200万元。
②资金筹措。鉴于静园的特殊性，风貌整理公司采取了以自身作为主体，利用自有资金与银行抵押贷款组合的融资模式。根据不同的自投比例，设计了多种融资方案，经过财务分析测算比较，得出最佳自投比例为40%。具体方案为：总投资约3200万元，自有资金投入占总投资的40%，约1280万元；银行抵押贷款占总投资的60%，约1920万元。整体贷款期限为4年，包括静园项目建设期和运营期各2年。 按照《文物法》相关规定，文物不能作为抵押资产，因此风貌整理公司以其他资产作为静园项目贷款的抵押资产。
③资金运用方式。根据静园腾迁、整修对资金的需求及公司降低财务费用的需要，银行贷款的使用分为两期，第一期于第一年年中使用1000万元，该笔资金与自有资金共计约2280万元共同用于支付腾迁期间发生的各项费用，第二期于第二年年初使用920万元，全部用于静园的整修及相应费用的支付。
④贷款本金的偿还及利息支付。银行贷款的偿还采用每季度偿还利息，到期前最后一季度一次性偿还本金及该期利息的方式。对静园的保护性利用旨在创建天津历史文化建筑保护的品牌，挖掘天津历史文化旅游的潜在需求，追求项目的长期回报。因此短期内，仅依靠旅游景点门票收入、纪念品销售收入和部分房屋的租金收入等不足以偿还银行贷款，所以该项目的银行贷款本金及利息主要由两部分收入偿还，一是以静园的旅游收入和租金收入，二是通过对其他历史风貌建筑的商业运营活动所得的收益进行偿还。
2.1.4 融资模式评价
自有资金加银行贷款的融资模式具有其特定的优势。首先，运作模式灵活方便。企业可以根据自己的资金需要向银行提出贷款申请，通过贷款审查后取得一定数额的贷款额度，然后根据项目进度随时提取转账，授信额度能随流动资金的需要及时解决。其次，银行贷款的保密性较强。银行一般不需要公司的核心资料，风貌整理公司提交给银行的财务报表、验资报告、贷款申请、项目的可行性研究报告等资料，银行也具有为客户保密的义务。再次，银行不参与公司的经营管理。历史风貌建筑的保护主体对项目的运作与经营享有100%的决策权。最后，银行贷款操作成本低。风貌整理公司只需要与银行沟通，根据银行要求，按合同履行自己的义务，而无须进行谈判等复杂事项。
然而，该种模式也具有一些不足之处。第一，利用财务杠杆会增加企业的资产负债率，如果资产负债率过大，财务风险也随之增加，同时，也会降低企业再融资的能力。第二，银行贷款通常需要提供抵押物，且抵押物的价值同贷款额度相当。通常情况下，银行接收的抵押率为抵押物价值的60%左右，如果企业无法提供足值的抵押物，则无法获得银行贷款。第三，根据相关规定，申请银行贷款的房地产开发企业自有资金额度至少应该等于开发项目总投资的30%，并需要“四证齐全”。尽管风貌整理公司的企业性质并非房地产开发企业，但是申请银行贷款也需要满足以上要求。因此，银行贷款的融资模式不仅需要占用自有资金，而且门槛较高。第四，银行贷款受货币政策等金融政策影响较大，缺乏自主性。银行贷款的利率并不是固定利率，而是随中国人民银行规定的基准利率的变化而变化。如果中国人民银行实行紧缩的货币政策，银行贷款的审批则会更为严格，长期银行贷款的资金成本压力也会较大，且存在较大的不确定性。
由于天津市历史风貌建筑及街区保护利用所需的资金量巨大，而其保护主体——风貌整理公司的自有资金和能够作为抵押物的资产毕竟有限，且银行贷款与宏观经济政策具有较大的相关性，静园的融资模式并不适用于所有的历史风貌建筑的保护利用。因此，必须积极探索多元化的融资模式，充分利用各种能够利用的资金，对历史风貌建筑及街区的保护利用提供资金保障。
2.2 历史建筑“保活”融资模式分析——五大道聚客锚地
2.2.1 项目简介
五大道历史风貌建筑区位于原英租界（现和平区），始建于20世纪20年代，是亚洲最早的生态社区。它汇集了天津近现代西方建筑的精萃，成为“近代中国看天津”最具特色的景区之一。聚客锚地项目就坐落于五大道历史风貌建筑区，由重庆道、成都道、河北路、洛阳道、南海路、津南里以西、义生里以北、大理道、衡阳路、长沙路围合范围内，毗邻天津三大商务办公及商业区，占地面积约10万平方米，建筑面积约11万平方米，属于地块式开发的历史风貌建筑街区。
2.2.2 项目定位
聚客锚地毗邻天津三大商务办公及商业区，在五大道历史风貌建筑区处于发展休闲商业的最佳位置。其周边密布着数目庞大的星级宾馆、综合商务楼、高级写字楼等大型商业体，存在数量众多的白领阶层，为聚客锚地项目储备着充足的客户群体。本着历史保护、市场优先、环境协调以及特色突出的原则，结合其地理位置的优势，经过保护利用之后的聚客锚地将引入多种业态，成为集餐饮、住宿、旅游、娱乐、购物和休闲六大旅游功能为一体的高档休闲娱乐区。
2.2.3 融资模式
聚客锚地保护性利用的融资模式主要是与私募基金进行对接，其操作模式主要包括三种：
①以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金。依照《公司法》创建类基金式的房地产投资公司或资产管理公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己从事房地产投资银行业务。
②以信托计划形式存在的私募房地产投资基金。该模式有期限较短、担保要求高、受政策影响大等特点。
③以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金。聚客锚地项目就是采用的这种融资模式。这种模式的基金在国外注册，同时在中国有基金管理公司并下设针对具体项目的项目公司，通过该项目公司投资于具体的房地产项目。
在聚客锚地项目中，历史风貌建筑以出租的方式，将其一定年限的使用权与非历史风貌建筑的产权作为资产包出让给私募基金，达到投资成本的置换。经过一定时期的市场培育，私募基金通过出售非历史风貌建筑的产权和转让历史风貌建筑的使用权实现资金安全有效的退出。
2.2.4 融资模式评价
与私募基金结合进行文化遗产的保护和留存，是一个大胆的金融创新，符合中央对天津市金融创新的期望，符合天津市在金融创新方面希望走在全国前列的愿望，为全国的类似项目探索出一条新路子，具有标志性意义。私募基金的发起人和管理人都具有极强的专业性，引入私募基金不仅能够解决巨额的资金需求，而且能够引入先进的管理理念，挖掘潜在的发展契机。此外，政府对私募基金的监管并不像对公募基金那样严格，不需要定期披露重大信息和详细的投资组合，投资更具隐蔽性，有利于形成更加灵活的投资方式。 但是，私募基金的投资期限较短，一般为5-7年，且要求的利润回报较高，这就使得私募基金的投资方向被局限于能够快速收回投资和期望利润的项目。聚客锚地项目之所以能与私募基金对接，是因为该项目不仅具有历史风貌建筑，而且具有新建的非历史风貌建筑，私募基金能够持有非历史风貌建筑的产权，凭借区域优势，能够以可观的价格和灵活的方式处置或运营该部分非历史风貌建筑，获得资金的增值与安全退出。而一般的历史风貌建筑虽然具有增值的特性，但是作为宝贵的城市资源，承载着重要的历史使命，其保护性利用必须建立在历史文化保护的基础上，这就限定了历史风貌建筑运营方式的灵活性远不如非历史风貌建筑，其具有的增值特性通常需要较长的的市场培育期才能逐渐释放，这与私募基金的投资特性并不符合。因此，与私募基金对接的融资模式的适用性比较有限，应该针对不同历史风貌建筑的特性来选择具有不同特性的资金。
2.3 历史建筑“保活”资金需求阶段及融资模式分析
风貌整理公司资金流入按照资金需求及融资模式划分为四个阶段，这四个阶段与对公司发展阶段的划分基本吻合，但因后期项目叠加的复杂性导致资金需求阶段与按照公司发展划分的阶段有一定差异。
初创阶段：公司初创的2-3年，该阶段相对单体项目而言资金需求量大且比较集中，该阶段资金来源以自有资金和政府扶持资金为主。
发展阶段：该阶段公司项目爆发式增长，大部分项目处于建设期，且不同项目对资金的需求特点不同，总体资金状况比较复杂。一般采取项目打包融资的方式，以银行贷款方式为主。
成熟阶段：该阶段部分项目进入运营初期，另有处于建设期的项目，公司已有基于项目的资金流入，但因项目需要市场培育，因此除项目建设投入外新增大量宣传推广方面资金，资金需求量较大，一般采取使用权抵押融资的方式。
开拓阶段：该阶段公司遇到发展瓶颈，既有项目进入建设后期或运营阶段，缺少新项目来源，亟需通过合资、合营等多样化的合作方式打开发展新局面，并能够初步运用商标、专利等无形资产为公司经营注入新能量。该阶段对资金的需求是多元化的，合作方式是灵活的，所谓“融资”实质上是对公司内外部资源的有效整合，搭建一个广泛参与的平台体系是大势所趋。
3 历史建筑保活资金运作平台搭建
下文基于保护实体公司在开拓阶段的资金特点和对资源整合的需求，以风貌整理公司为例，以天津的历史风貌建筑资源为依托，搭建历史建筑保活资金运作平台，如图1所示，平台的主要功能定位为结算中心、企业银行。
3.1 历史建筑保活平台搭建
构建历史建筑保活平台首先需要考虑的是这一平台的应用场景，风貌整理公司是这一平台的发起者与主导者，考虑到未来平台的使用者可能包括公众、商户、银行、政府、投资机构等，下面将逐一分析不同参与方在平台中的定位与获得收益。
①个人用户。个人用户对平台的使用类似但不完全等同于大众点评、美团等生活服务类网站提供功能，用户可以随时随地搜索到公司项目及商户，可以在一定地理范围内根据用户习惯进行信息推送，提供项目和商户信息，引导消费。进行网上下单或预约、进行支付，并享受优惠；用户可以预存金额，获得消费折扣。个人用户所能体验的具体功能在下文平台客户端功能部分详细阐述。
②商户。公司项目现有商户近百家（包括有实体店面的餐饮、文化创意产业等），另有许多储备商户资源。现有商户的应用场景：（1）到店消费统一收银，资金在一定周期之后返还给商户；（2）作为对商户的激励，通过平台给予商户租金减免，商户奖励等；（3）联合银行为商户提供装修、租金贷款等。储备商户的应用场景主要为激励性装修、租金贷款补贴，吸引其与公司合作。
③供应商。运用产业链金融的思想，商户支付供应商的款项通过平台结算，可联合银行给予贷款和利息优惠，加强与公司供应商和商户上下游的合作深度。
④银行。资金平台与银行合作，可以获得以下资源：（1）使平台资金升值；（2）银行优先对平台用户给予资金支持等；（3）融资担保等金融服务。
⑤风貌整理公司。风貌整理公司作为平台的主导方与发起者，其自身具有不可比拟的优势，具体表现在以下几个方面：（1）可以大量的固定资产作担保，获得更多的资源保障；（2）良好的金融信用表现，与银行建立了良性的合作关系；（3）较多的成功项目经历表明，其在历史建筑保护领域具有策划设计、整修、运营等核心竞争力；（4）政企关系良好，便于获得政策支持与倾斜。以上几方面优势都是对平台其他参与方极大的信誉保障，同时风貌整理公司可获得如下回报：（1）掌握公司及项目所有资金流，统一运作资金；（2）通过平台宣传公司及项目，为商户提供免费宣传推广，统一使用公司宣传经费；（3）筹集公司新项目所需资金。
⑥政府。政府可通过平台实现文化产业宣传、政策落实成果展示等效果，使其成为政府对外宣传推广的专业化平台和最亮丽的名片。
⑦科研机构。此处的科研机构包括高校、研究院、专业杂志等，平台参与方与上述机构合作、交流的成功均可通过平台展示、推广，合作资金往来亦可由资金平台提供保障。
⑧潜在客户。该平台可成为外地政府、公司、组织等了解天津历史建筑保护利用成果的窗口，可通过该平台建立联系，发现合作机会，加强交往，实现资源和优势互补。
⑨公众与投资机构。建立历史风貌建筑彩票或专项基金，公众与民间资本可参与众筹，类似国外彩票和公益基金筹集资金模式。一方面合理利用民间闲散资金，扩大历史建筑保护利用的范围和深度；另一方面可有效提升公众保护历史风貌建筑的意识和参与度，极大提升公众的自豪感和责任感；除此之外，公众还可在投资公益的过程中获得较为稳定的收益。
生活服务类与社交类APP是连接公众与商业的有效工具，目前，天津旅游服务类APP还较少，上市的有“天津游记攻略”，为蚂蜂窝开发，该软件仅提供游记下载，内容比较单一。此外，还有“五大道风景区自助语音导航”，提供景区语音介绍、景区相册，由五大道游客服务中心于2014年6月22日发布，包括五大道区域的40多个景点照片和语言介绍。软件服务深度不够，且为纯公益行为，欠缺附加增值服务。除此之外，尚无其他与历史风貌建筑有关的社交、旅游与生活服务类平台。 个体对商业的贡献虽然微不足道，但互联网长尾理论在众多商业领域成功应用，在历史建筑保护领域也不例外，公众是历史建筑保护体系不可或缺的一员，而上文初步搭建的资金运作平台与公众之间的桥梁是由HBA（Historical Building Application）实现的，下面基于HBA在历史建筑保护体系中将要完成的使命对其功能进行探讨。
HBA将生活服务类工具（大众点评）与社交工具（微信）的部分功能进行整合，充分运用移动互联网思维，具体功能包括：签到、查询、地图、优惠券、团购、红包、支付与存储、交友、推荐好友、分享与评论。
3.2 历史建筑保活平台参与方选择
平台参与方直接关系到平台运行的效果与效率，优质的参与方能够为整个平台持续、稳定地提供优质资源，促进平台的发育和成熟；能够在权责范围内最大化地使用平台资源，从而达到自我的发展与更新；能够有助于平台发展成为良性的生态系统。相反，劣质的平台参与方可能会破坏规则，造成平台资源浪费和资源质量低下。尤其对历史建筑保活这一特殊平台而言，其独特的载体气质和稀缺的资源属性决定，对平台参与方的选择要格外慎重，本部分内容尝试探索历史建筑保活平台参与方的选择准则及要求。
3.2.1 建筑情节（共同理念角度）
在项目策划设计阶段就已融入历史建筑保护的理念，平台参与方的选择过程中尤其要选择有历史建筑情节的人、企业、组织作为合作伙伴。这一要求可以通过长期考察或分析合作对象过往项目经历获得，亦可将其写入合作申明之中。
3.2.2 气质独特（品味调性角度）
每座建筑都有自己的气质，历史建筑保活更强调建筑气质的延续与发展，平台合作方的选择势必影响建筑未来的使用与成长，因此要求平台参与方不仅要有自身独特的气质，更要与历史建筑本身的文化韵味相吻合，这样才能不断为建筑注入新的活力，并有助于获得在平台中培养长期的事业型伙伴。
3.2.3 资源互补（利用资源角度）
每一个平台的参与方之所以能够被吸引，最主要的原因是由于能够在平台中获得相应的资源，那就要求参与方自身具备能够贡献给平台以及平台其他参与方的有效资源。互补的资源是保证平台不断壮大的基础，也是所有平台参与方持续参与的动力所在，因此不仅要在选择合作伙伴的过程中评估其资源价值，更要在合作工程中定期评估，根据其资源价值等级开发不同的平台资源与权限。
3.2.4 成长性强（自身发展角度）
共同促进、持续成长几乎是每个平台参与方的初衷，平台成员将自身有价值的资源贡献出来，也需要不断吸取平台养分实现自我的成长与发展，这样才能提供更有价值的资源。只有每一个平台成员自身成长了，平台整体的发育和成长才具备前提，因此在选择平台成员的过程中除评估其现有资源，还要关注其未来的成长性。
3.3 历史建筑保活平台运作模式与机理
历史建筑保活平台是围绕资金而搭建的，是在严格遵守历史建筑保护相关法律法规的基础上充分引入市场机制，以达到资金来源和运营模式的最大限度灵活，其运作从设计之初就具备较强的独立性，未来可能会发育成为独立的投资公司，基本的运作模式涉及到资金的引入与保值增值。
3.3.1 资金来源
①风貌整理公司初始投资。风貌整理公司以多种形式投入一笔平台启动资金，该资金一定程度上独立于公司其他资产，为平台参与方投入资金提供保障。
②商户经营资金流水沉淀。商户通过平台统一收银、统一结算，从平台获取实时的财务报告数据用于经营决策；商户采购成本费用通过平台支付，既保证资金安全，同时资金可在一定时期内产生收益。
③银行等金融机构投入资金。银行、基金等社会机构作为一种投资方式，将资金存入历史建筑保护资金平台，既履行社会责任，同时又有相对可观的资本收益，平台本身的资信降低了坏账准备，间接提高收益。
④政府投入资金。政府除将专项资金补贴和扶持资金投入平台外，还可将各种基金投入平台进行升值。
⑤社会公益组织投入资金。社会公益组织资金来源广泛，资金规模较大，可吸引其投资至历史建筑保护平台，发挥公益资金作用的同时使资本增值，可增加其其他业务资金的投入与使用。
⑥公众投入资金。中国经济发展到现阶段，很多民间资本苦于找不到合适的投资渠道，历史建筑保活平台就提供了这样一个既能保证合理的资本收益又安全可靠的投资机会。公众可以通过购买历史建筑保活基金、直接存款等方式进行投资，资金存放金额、期限等选择比较灵活。
3.3.2 资金保值增值
①集中化使用资金。公司初期以项目组的形式运营平台，对平台沉淀资金进行集中化使用，并对资金使用效率和风险进行评估，逐渐积累经验。根据平台发育程度，可适时成立独立的资金管理公司，以提升资金运营的专业性，提高资金收益。
②分散投资风险。运营初期，尽量将资金分别投资于不同的项目，尽可能地分散风险。逐渐建立风险评估体系，对投资项目的风险进行充分地评估，保证将资金风险降到最低。并建立风险预警与撤资预案，启动项目投资后一旦发生预警，及时采取措施将损失降到最低。
3.4 保活平台搭建问题与对策
根据上文分析，历史建筑保活平台的出发点和目的始终是围绕如何保活历史建筑而展开，对政府、商户、银行、公益组织、科研机构等均具有较强的吸引力，但现阶段下，保活平台的搭建仍存在一些问题。
①如何持续调动参与方的积极性。平台搭建初期可以通过为商户减免租金、提供供应链金融，为HBA使用者提供优惠、发放红包，为投资者提供较高的收益率等措施给予激励。但随着平台的运行趋于稳定，会不会陷入余额宝、天津宝等各种“宝宝”们收益率持续走低到低位运行的困境？届时，如何持续调动平台各参与方的积极性？
②平台资金安全的保障。任何资金平台都存在安全隐患，如何消除平台参与方对资金安全的顾虑？当平台资金量积累得越来越大的时候，如何切实保障资金安全？一旦出现安全漏洞，将采取什么样的措施弥补损失？ ③政策风险。中国正处于剧烈的改革浪潮中，金融领域尚未对公众及民间资本开放，互联网金融也只是在政策没有明令禁止的方面做出尝试，而且目前其发展受到方方面面的限制，未来发展方向尚不明朗。在这样的环境下，怎样有效规避政策风险，能否取得历史建筑金融、支付牌照等一系列问题显得尤为重要。
④平台升级与日常维护。历史建筑保活平台极大程度引入互联网金融和移动互联网思维，“大平云移”（即大数据、平台化、云服务、移动互联网）等方面的系统性联动是必不可少的，搭建完善的信息化平台需要有专业团队，平台的升级和大量的日常性维护工作需要投入较大的人力、财力资源，平台的利润能否支持较高的运行费用？
对于上述可能存在的问题和风险，本文作者在构建资金平台的过程中也给予额外关注，初步提出如下对策：
①结合公司项目运营及推广活动，推出多项增值服务。持续地为平台参与方提供增值服务，如借助结算系统为商户提供即时报表辅助决策，借助HBA为商户提供免费推广服务以节约商户宣传费用，为地区政府提供历史建筑保护利用成果展示与宣传，平台的发展壮大势必增加相关岗位就业并带动部分第三产业发展，新项目有了资金支持可为公众提供更高水平的社区服务。
②提升安全意识，多种技防并举，全面杜绝安全隐患。与专业、正规的信息技术服务提供商合作，从平台架构搭建阶段就尽可能多的考虑各种风险漏洞，运用防火墙、身份验证等多重手段识别风险，在保证用户体验的同时加强安全监测和防御，全面杜绝各种安全隐患。
③结合公司其他职能，做好政策研究，预防政策风险。结合公司策划、财务等多项职能，将政策研究常态化、体系化，加强与政府部门沟通，争取在法律、规范标准制定中的话语权，尽可能地将政策风险降到最低。
④专业外包，降低平台运行成本。随着平台运行趋于成熟，可将技术、常规性任务等工作进行外包，交给专业的团队完成，风貌整理公司只掌握核心资源，一方面节省平台运行成本，另一方面保证更多的资源和精力投入到核心能力的提升中。
4 结论和展望
本文通过对历史建筑保护资金相关问题的深入研究，得出三点结论：①通过建立历史建筑保护平台整合相关资源已势在必行。在历史建筑保护资源相对短缺的情况下，分散地使用资源本身就是一种资源浪费，搭建这一平台既是资源的整合利用手段，也是保护实体的一次跨越式发展与全面转型。②移动互联网在平台中的应用是大势所趋。移动互联网不仅是一项技术，而且已成为人们一种新的生活方式，在“互联网+”时代，传统的历史建筑保护事业与其结合有着广阔的发展空间。③互联网金融有助于历史建筑保护事业创新和多元化发展。互联网金融能够鼓励公众作为保护主体之一参与进来，同时吸引大量民间资本进入，不仅是一种金融创新方式，更是全新的历史建筑保护体系的重构。
基于已有的研究结论和目前尚存在的问题，未来将在该领域做延伸研究，具体工作包括以下几点：
①定量分析项目投资回报。未来将结合历史建筑保活实体公司相关财务数据、行业协会统计数据、项目融资需求和资金成本、平台流量、收入预期等相关因素，综合分析该项目的投资回报，定量分析搭建这一资金平台的可行性。
②通过实际的国内外调研总结已有历史建筑保护经验与成果。通过更深入的国内外既有项目调研，充分借鉴已有成果和经验，将平台建设风险降至最低。
③充分分析移动互联网和互联网金融引入历史建筑保护领域可能存在的现实问题。移动互联网和互联网金融相对于历史建筑保护事业而言是新生事物，基于传统行业引入移动互联网思路的经验而言本文的观点是可行的，但新旧事物的习性和特点毕竟存在诸多冲突和矛盾，下一步将充分分析可能存在的问题，力争做好应对方案和相应的应对措施。
参考文献：
1.辜胜阻.非农化与城镇化研究.浙江人民出版社.1991.12
2.王晓鹏.国外城市住宅技术管理的发展.住宅科技.1990.3
3.文化部文化产业司编.中国特色文化产业案例集.社会科学文献出版社.2015.4
4.陈志华.保护文物建筑及历史地段的国际宪章.世界建筑.1986.3
5.董晓萍.非物质文化遗产与民俗评估.北京师范大学学报（社会科学版）.2005.5
作者简介：
甄承启，就职于天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，中级经济师，工商管理硕士，研究方向为风貌建筑资金运作。
关键词：历史建筑，保护利用，保活，资金运作体系，融资模式
中图分类号：TU-87 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）01-0070-80 收稿日期：2015-11-13
1 历史建筑保活资金运作模式案例分析
——以天津风貌整理公司为例
1.1 天津风貌整理公司简介
天津风貌整理公司于2005年10月11日注册成立，是天津市人民政府依据《天津市历史风貌建筑保护条例》出资组建的国有独资公司，其依据政府及上级单位对历史风貌建筑保护利用的设定计划，制定公司战略和发展规划。
风貌整理公司成立9年来，按照“政府掌舵、企业划桨”的运营模式，树立在保护中利用、在利用中保护的循环发展战略，按照培育战略品牌和打造核心竞争力的发展要求，使5万余平方米的历史风貌建筑重现昔日风采，涌现出末代皇帝溥仪旧居静园、民园西里文化创意街区、庆王府历史文化精品酒店区、先农商旅区等一批重点和亮点项目，使历史街区的综合价值得到极大提升并推动了我国历史街区的整合与振兴进程。公司先后荣获“全国青年文明号”“全国住房城乡建设系统先进集体”“2014中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”第一名和“中国历史文化街区保护与创新典范”等荣誉称号。
风貌整理公司以历史风貌建筑（街区）保护利用和文化内涵的挖掘传承为己任，不断进行专业化分工，下设7个部门和4个子公司，逐渐形成腾迁、建筑整修、文化挖掘、整体营销和资产运营等专业板块为依托的产业链。
1.2 历史建筑保活实体公司的发展
历史建筑保活实体的发展往往都是从单个项目开始，根据保活成果与效果确定是否继续扩大项目范围和开启新项目。单个历史建筑保活项目至少要经历腾迁、整修、运营（包括自营、销售、出租等）、项目开拓（或市场开拓）四个阶段。
腾迁是历史建筑保活工作的第一步，其前期伴随着土地权属相关问题的梳理与划转，后期伴随着规划、设计、工程等手续的办理，腾迁工作的顺利与否直接影响历史建筑保活项目进度；整修工作伴随着大量的建筑、文物等历史资料挖掘和工艺、技术研究；历史建筑整修完成后，根据项目投资、未来预期等因素选择自营、销售或出租等方式经营；单体项目无论选择那种经营方式，一定时期后都面临项目本身的业务拓展和为了促进既有项目可持续发展所需要依托的平台资源开发。
历史建筑保活实体公司的发展比单体项目更复杂，除了遵循公司本身初创、成长、成熟的生命周期规律外，同时面临着多个处于不同阶段项目叠加所产生的新问题，还会伴随历史建筑保护这个特殊行业的特定问题，如相关条例颁布、国有资产划转等特殊事宜。
2 历史建筑“保活”各阶段资金需求特点及融资模式
2.1 历史建筑“保活”融资模式分析——津城静园
2.1.1 项目简介
静园，位于和平区鞍山道70号，建于1921年，占地面积约3000平方米，建筑面积约2000平方米，是天津市特殊保护级别的历史风貌建筑和天津市文物保护单位。静园原为驻日公使陆宗舆府邸，后末代皇帝溥仪于此居住，静园由此名扬海内外。之后，静园几番易主，历经变迁，至本世纪初，静园超负荷的住户在院内大规模搭建违章建筑，建筑局部多处进行过改造，建筑形象已不完整。经房屋安全部门鉴定，属于危险房屋，院内存在严重的消防隐患。
自2005年10月至2007年7月，风貌整理公司对静园实施了腾迁整理。历经600天的腾迁、整修，完整展示了80年前的风采，诠释了“修旧如故，安全适用”的整理原则，率先完成“近代中国看天津”主题板块开放。
2.1.2 项目定位
对静园的保活是全国第一个依据地方立法开展的历史风貌建筑保护项目，作为天津市特殊保护级别的历史风貌建筑和市级文物单位，静园蕴涵着丰富的历史文化气息。风貌整理公司依据历史保护原则、社会效应原则、旅游品牌开发原则挖掘静园的文化价值、科学价值和观赏价值，从增强城市旅游功能入手，将其定位为集建筑文化复原、商务及餐饮展示、人文旅游为一体的特色高端文化旅游项目。将传统文化和现代理念、地方特色和旅游景观有机结合起来，进一步提升城市文化品位，增强城市的影响力和吸引力，促进天津旅游产业建设的快速升级。
经过整修后的静园在一般旅游景区基本功能的基础上设立了两个展览馆，即爱新觉罗·溥仪展览馆和静园修复展览馆，从其建筑人文历史和整修历史两个方面向公众展示了静园先进的整修理念、丰富的展示内容，演绎了静园的辉煌与沧桑，具有独特的人文旅游资源以及巨大的发展潜力。
2.1.3 融资模式
①资金需求。静园项目的开发建设是一个复杂的过程，涉及居民腾迁安置、现有建筑产权转换、整修等方面。项目总投资包括腾迁费、土地契税、土地出让金、整修费、景观建设费、管理费、财务费以及不可预见费等。结合静园各项进度安排，经测算总投资约3200万元。
②资金筹措。鉴于静园的特殊性，风貌整理公司采取了以自身作为主体，利用自有资金与银行抵押贷款组合的融资模式。根据不同的自投比例，设计了多种融资方案，经过财务分析测算比较，得出最佳自投比例为40%。具体方案为：总投资约3200万元，自有资金投入占总投资的40%，约1280万元；银行抵押贷款占总投资的60%，约1920万元。整体贷款期限为4年，包括静园项目建设期和运营期各2年。 按照《文物法》相关规定，文物不能作为抵押资产，因此风貌整理公司以其他资产作为静园项目贷款的抵押资产。
③资金运用方式。根据静园腾迁、整修对资金的需求及公司降低财务费用的需要，银行贷款的使用分为两期，第一期于第一年年中使用1000万元，该笔资金与自有资金共计约2280万元共同用于支付腾迁期间发生的各项费用，第二期于第二年年初使用920万元，全部用于静园的整修及相应费用的支付。
④贷款本金的偿还及利息支付。银行贷款的偿还采用每季度偿还利息，到期前最后一季度一次性偿还本金及该期利息的方式。对静园的保护性利用旨在创建天津历史文化建筑保护的品牌，挖掘天津历史文化旅游的潜在需求，追求项目的长期回报。因此短期内，仅依靠旅游景点门票收入、纪念品销售收入和部分房屋的租金收入等不足以偿还银行贷款，所以该项目的银行贷款本金及利息主要由两部分收入偿还，一是以静园的旅游收入和租金收入，二是通过对其他历史风貌建筑的商业运营活动所得的收益进行偿还。
2.1.4 融资模式评价
自有资金加银行贷款的融资模式具有其特定的优势。首先，运作模式灵活方便。企业可以根据自己的资金需要向银行提出贷款申请，通过贷款审查后取得一定数额的贷款额度，然后根据项目进度随时提取转账，授信额度能随流动资金的需要及时解决。其次，银行贷款的保密性较强。银行一般不需要公司的核心资料，风貌整理公司提交给银行的财务报表、验资报告、贷款申请、项目的可行性研究报告等资料，银行也具有为客户保密的义务。再次，银行不参与公司的经营管理。历史风貌建筑的保护主体对项目的运作与经营享有100%的决策权。最后，银行贷款操作成本低。风貌整理公司只需要与银行沟通，根据银行要求，按合同履行自己的义务，而无须进行谈判等复杂事项。
然而，该种模式也具有一些不足之处。第一，利用财务杠杆会增加企业的资产负债率，如果资产负债率过大，财务风险也随之增加，同时，也会降低企业再融资的能力。第二，银行贷款通常需要提供抵押物，且抵押物的价值同贷款额度相当。通常情况下，银行接收的抵押率为抵押物价值的60%左右，如果企业无法提供足值的抵押物，则无法获得银行贷款。第三，根据相关规定，申请银行贷款的房地产开发企业自有资金额度至少应该等于开发项目总投资的30%，并需要“四证齐全”。尽管风貌整理公司的企业性质并非房地产开发企业，但是申请银行贷款也需要满足以上要求。因此，银行贷款的融资模式不仅需要占用自有资金，而且门槛较高。第四，银行贷款受货币政策等金融政策影响较大，缺乏自主性。银行贷款的利率并不是固定利率，而是随中国人民银行规定的基准利率的变化而变化。如果中国人民银行实行紧缩的货币政策，银行贷款的审批则会更为严格，长期银行贷款的资金成本压力也会较大，且存在较大的不确定性。
由于天津市历史风貌建筑及街区保护利用所需的资金量巨大，而其保护主体——风貌整理公司的自有资金和能够作为抵押物的资产毕竟有限，且银行贷款与宏观经济政策具有较大的相关性，静园的融资模式并不适用于所有的历史风貌建筑的保护利用。因此，必须积极探索多元化的融资模式，充分利用各种能够利用的资金，对历史风貌建筑及街区的保护利用提供资金保障。
2.2 历史建筑“保活”融资模式分析——五大道聚客锚地
2.2.1 项目简介
五大道历史风貌建筑区位于原英租界（现和平区），始建于20世纪20年代，是亚洲最早的生态社区。它汇集了天津近现代西方建筑的精萃，成为“近代中国看天津”最具特色的景区之一。聚客锚地项目就坐落于五大道历史风貌建筑区，由重庆道、成都道、河北路、洛阳道、南海路、津南里以西、义生里以北、大理道、衡阳路、长沙路围合范围内，毗邻天津三大商务办公及商业区，占地面积约10万平方米，建筑面积约11万平方米，属于地块式开发的历史风貌建筑街区。
2.2.2 项目定位
聚客锚地毗邻天津三大商务办公及商业区，在五大道历史风貌建筑区处于发展休闲商业的最佳位置。其周边密布着数目庞大的星级宾馆、综合商务楼、高级写字楼等大型商业体，存在数量众多的白领阶层，为聚客锚地项目储备着充足的客户群体。本着历史保护、市场优先、环境协调以及特色突出的原则，结合其地理位置的优势，经过保护利用之后的聚客锚地将引入多种业态，成为集餐饮、住宿、旅游、娱乐、购物和休闲六大旅游功能为一体的高档休闲娱乐区。
2.2.3 融资模式
聚客锚地保护性利用的融资模式主要是与私募基金进行对接，其操作模式主要包括三种：
①以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金。依照《公司法》创建类基金式的房地产投资公司或资产管理公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己从事房地产投资银行业务。
②以信托计划形式存在的私募房地产投资基金。该模式有期限较短、担保要求高、受政策影响大等特点。
③以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金。聚客锚地项目就是采用的这种融资模式。这种模式的基金在国外注册，同时在中国有基金管理公司并下设针对具体项目的项目公司，通过该项目公司投资于具体的房地产项目。
在聚客锚地项目中，历史风貌建筑以出租的方式，将其一定年限的使用权与非历史风貌建筑的产权作为资产包出让给私募基金，达到投资成本的置换。经过一定时期的市场培育，私募基金通过出售非历史风貌建筑的产权和转让历史风貌建筑的使用权实现资金安全有效的退出。
2.2.4 融资模式评价
与私募基金结合进行文化遗产的保护和留存，是一个大胆的金融创新，符合中央对天津市金融创新的期望，符合天津市在金融创新方面希望走在全国前列的愿望，为全国的类似项目探索出一条新路子，具有标志性意义。私募基金的发起人和管理人都具有极强的专业性，引入私募基金不仅能够解决巨额的资金需求，而且能够引入先进的管理理念，挖掘潜在的发展契机。此外，政府对私募基金的监管并不像对公募基金那样严格，不需要定期披露重大信息和详细的投资组合，投资更具隐蔽性，有利于形成更加灵活的投资方式。 但是，私募基金的投资期限较短，一般为5-7年，且要求的利润回报较高，这就使得私募基金的投资方向被局限于能够快速收回投资和期望利润的项目。聚客锚地项目之所以能与私募基金对接，是因为该项目不仅具有历史风貌建筑，而且具有新建的非历史风貌建筑，私募基金能够持有非历史风貌建筑的产权，凭借区域优势，能够以可观的价格和灵活的方式处置或运营该部分非历史风貌建筑，获得资金的增值与安全退出。而一般的历史风貌建筑虽然具有增值的特性，但是作为宝贵的城市资源，承载着重要的历史使命，其保护性利用必须建立在历史文化保护的基础上，这就限定了历史风貌建筑运营方式的灵活性远不如非历史风貌建筑，其具有的增值特性通常需要较长的的市场培育期才能逐渐释放，这与私募基金的投资特性并不符合。因此，与私募基金对接的融资模式的适用性比较有限，应该针对不同历史风貌建筑的特性来选择具有不同特性的资金。
2.3 历史建筑“保活”资金需求阶段及融资模式分析
风貌整理公司资金流入按照资金需求及融资模式划分为四个阶段，这四个阶段与对公司发展阶段的划分基本吻合，但因后期项目叠加的复杂性导致资金需求阶段与按照公司发展划分的阶段有一定差异。
初创阶段：公司初创的2-3年，该阶段相对单体项目而言资金需求量大且比较集中，该阶段资金来源以自有资金和政府扶持资金为主。
发展阶段：该阶段公司项目爆发式增长，大部分项目处于建设期，且不同项目对资金的需求特点不同，总体资金状况比较复杂。一般采取项目打包融资的方式，以银行贷款方式为主。
成熟阶段：该阶段部分项目进入运营初期，另有处于建设期的项目，公司已有基于项目的资金流入，但因项目需要市场培育，因此除项目建设投入外新增大量宣传推广方面资金，资金需求量较大，一般采取使用权抵押融资的方式。
开拓阶段：该阶段公司遇到发展瓶颈，既有项目进入建设后期或运营阶段，缺少新项目来源，亟需通过合资、合营等多样化的合作方式打开发展新局面，并能够初步运用商标、专利等无形资产为公司经营注入新能量。该阶段对资金的需求是多元化的，合作方式是灵活的，所谓“融资”实质上是对公司内外部资源的有效整合，搭建一个广泛参与的平台体系是大势所趋。
3 历史建筑保活资金运作平台搭建
下文基于保护实体公司在开拓阶段的资金特点和对资源整合的需求，以风貌整理公司为例，以天津的历史风貌建筑资源为依托，搭建历史建筑保活资金运作平台，如图1所示，平台的主要功能定位为结算中心、企业银行。
3.1 历史建筑保活平台搭建
构建历史建筑保活平台首先需要考虑的是这一平台的应用场景，风貌整理公司是这一平台的发起者与主导者，考虑到未来平台的使用者可能包括公众、商户、银行、政府、投资机构等，下面将逐一分析不同参与方在平台中的定位与获得收益。
①个人用户。个人用户对平台的使用类似但不完全等同于大众点评、美团等生活服务类网站提供功能，用户可以随时随地搜索到公司项目及商户，可以在一定地理范围内根据用户习惯进行信息推送，提供项目和商户信息，引导消费。进行网上下单或预约、进行支付，并享受优惠；用户可以预存金额，获得消费折扣。个人用户所能体验的具体功能在下文平台客户端功能部分详细阐述。
②商户。公司项目现有商户近百家（包括有实体店面的餐饮、文化创意产业等），另有许多储备商户资源。现有商户的应用场景：（1）到店消费统一收银，资金在一定周期之后返还给商户；（2）作为对商户的激励，通过平台给予商户租金减免，商户奖励等；（3）联合银行为商户提供装修、租金贷款等。储备商户的应用场景主要为激励性装修、租金贷款补贴，吸引其与公司合作。
③供应商。运用产业链金融的思想，商户支付供应商的款项通过平台结算，可联合银行给予贷款和利息优惠，加强与公司供应商和商户上下游的合作深度。
④银行。资金平台与银行合作，可以获得以下资源：（1）使平台资金升值；（2）银行优先对平台用户给予资金支持等；（3）融资担保等金融服务。
⑤风貌整理公司。风貌整理公司作为平台的主导方与发起者，其自身具有不可比拟的优势，具体表现在以下几个方面：（1）可以大量的固定资产作担保，获得更多的资源保障；（2）良好的金融信用表现，与银行建立了良性的合作关系；（3）较多的成功项目经历表明，其在历史建筑保护领域具有策划设计、整修、运营等核心竞争力；（4）政企关系良好，便于获得政策支持与倾斜。以上几方面优势都是对平台其他参与方极大的信誉保障，同时风貌整理公司可获得如下回报：（1）掌握公司及项目所有资金流，统一运作资金；（2）通过平台宣传公司及项目，为商户提供免费宣传推广，统一使用公司宣传经费；（3）筹集公司新项目所需资金。
⑥政府。政府可通过平台实现文化产业宣传、政策落实成果展示等效果，使其成为政府对外宣传推广的专业化平台和最亮丽的名片。
⑦科研机构。此处的科研机构包括高校、研究院、专业杂志等，平台参与方与上述机构合作、交流的成功均可通过平台展示、推广，合作资金往来亦可由资金平台提供保障。
⑧潜在客户。该平台可成为外地政府、公司、组织等了解天津历史建筑保护利用成果的窗口，可通过该平台建立联系，发现合作机会，加强交往，实现资源和优势互补。
⑨公众与投资机构。建立历史风貌建筑彩票或专项基金，公众与民间资本可参与众筹，类似国外彩票和公益基金筹集资金模式。一方面合理利用民间闲散资金，扩大历史建筑保护利用的范围和深度；另一方面可有效提升公众保护历史风貌建筑的意识和参与度，极大提升公众的自豪感和责任感；除此之外，公众还可在投资公益的过程中获得较为稳定的收益。
生活服务类与社交类APP是连接公众与商业的有效工具，目前，天津旅游服务类APP还较少，上市的有“天津游记攻略”，为蚂蜂窝开发，该软件仅提供游记下载，内容比较单一。此外，还有“五大道风景区自助语音导航”，提供景区语音介绍、景区相册，由五大道游客服务中心于2014年6月22日发布，包括五大道区域的40多个景点照片和语言介绍。软件服务深度不够，且为纯公益行为，欠缺附加增值服务。除此之外，尚无其他与历史风貌建筑有关的社交、旅游与生活服务类平台。 个体对商业的贡献虽然微不足道，但互联网长尾理论在众多商业领域成功应用，在历史建筑保护领域也不例外，公众是历史建筑保护体系不可或缺的一员，而上文初步搭建的资金运作平台与公众之间的桥梁是由HBA（Historical Building Application）实现的，下面基于HBA在历史建筑保护体系中将要完成的使命对其功能进行探讨。
HBA将生活服务类工具（大众点评）与社交工具（微信）的部分功能进行整合，充分运用移动互联网思维，具体功能包括：签到、查询、地图、优惠券、团购、红包、支付与存储、交友、推荐好友、分享与评论。
3.2 历史建筑保活平台参与方选择
平台参与方直接关系到平台运行的效果与效率，优质的参与方能够为整个平台持续、稳定地提供优质资源，促进平台的发育和成熟；能够在权责范围内最大化地使用平台资源，从而达到自我的发展与更新；能够有助于平台发展成为良性的生态系统。相反，劣质的平台参与方可能会破坏规则，造成平台资源浪费和资源质量低下。尤其对历史建筑保活这一特殊平台而言，其独特的载体气质和稀缺的资源属性决定，对平台参与方的选择要格外慎重，本部分内容尝试探索历史建筑保活平台参与方的选择准则及要求。
3.2.1 建筑情节（共同理念角度）
在项目策划设计阶段就已融入历史建筑保护的理念，平台参与方的选择过程中尤其要选择有历史建筑情节的人、企业、组织作为合作伙伴。这一要求可以通过长期考察或分析合作对象过往项目经历获得，亦可将其写入合作申明之中。
3.2.2 气质独特（品味调性角度）
每座建筑都有自己的气质，历史建筑保活更强调建筑气质的延续与发展，平台合作方的选择势必影响建筑未来的使用与成长，因此要求平台参与方不仅要有自身独特的气质，更要与历史建筑本身的文化韵味相吻合，这样才能不断为建筑注入新的活力，并有助于获得在平台中培养长期的事业型伙伴。
3.2.3 资源互补（利用资源角度）
每一个平台的参与方之所以能够被吸引，最主要的原因是由于能够在平台中获得相应的资源，那就要求参与方自身具备能够贡献给平台以及平台其他参与方的有效资源。互补的资源是保证平台不断壮大的基础，也是所有平台参与方持续参与的动力所在，因此不仅要在选择合作伙伴的过程中评估其资源价值，更要在合作工程中定期评估，根据其资源价值等级开发不同的平台资源与权限。
3.2.4 成长性强（自身发展角度）
共同促进、持续成长几乎是每个平台参与方的初衷，平台成员将自身有价值的资源贡献出来，也需要不断吸取平台养分实现自我的成长与发展，这样才能提供更有价值的资源。只有每一个平台成员自身成长了，平台整体的发育和成长才具备前提，因此在选择平台成员的过程中除评估其现有资源，还要关注其未来的成长性。
3.3 历史建筑保活平台运作模式与机理
历史建筑保活平台是围绕资金而搭建的，是在严格遵守历史建筑保护相关法律法规的基础上充分引入市场机制，以达到资金来源和运营模式的最大限度灵活，其运作从设计之初就具备较强的独立性，未来可能会发育成为独立的投资公司，基本的运作模式涉及到资金的引入与保值增值。
3.3.1 资金来源
①风貌整理公司初始投资。风貌整理公司以多种形式投入一笔平台启动资金，该资金一定程度上独立于公司其他资产，为平台参与方投入资金提供保障。
②商户经营资金流水沉淀。商户通过平台统一收银、统一结算，从平台获取实时的财务报告数据用于经营决策；商户采购成本费用通过平台支付，既保证资金安全，同时资金可在一定时期内产生收益。
③银行等金融机构投入资金。银行、基金等社会机构作为一种投资方式，将资金存入历史建筑保护资金平台，既履行社会责任，同时又有相对可观的资本收益，平台本身的资信降低了坏账准备，间接提高收益。
④政府投入资金。政府除将专项资金补贴和扶持资金投入平台外，还可将各种基金投入平台进行升值。
⑤社会公益组织投入资金。社会公益组织资金来源广泛，资金规模较大，可吸引其投资至历史建筑保护平台，发挥公益资金作用的同时使资本增值，可增加其其他业务资金的投入与使用。
⑥公众投入资金。中国经济发展到现阶段，很多民间资本苦于找不到合适的投资渠道，历史建筑保活平台就提供了这样一个既能保证合理的资本收益又安全可靠的投资机会。公众可以通过购买历史建筑保活基金、直接存款等方式进行投资，资金存放金额、期限等选择比较灵活。
3.3.2 资金保值增值
①集中化使用资金。公司初期以项目组的形式运营平台，对平台沉淀资金进行集中化使用，并对资金使用效率和风险进行评估，逐渐积累经验。根据平台发育程度，可适时成立独立的资金管理公司，以提升资金运营的专业性，提高资金收益。
②分散投资风险。运营初期，尽量将资金分别投资于不同的项目，尽可能地分散风险。逐渐建立风险评估体系，对投资项目的风险进行充分地评估，保证将资金风险降到最低。并建立风险预警与撤资预案，启动项目投资后一旦发生预警，及时采取措施将损失降到最低。
3.4 保活平台搭建问题与对策
根据上文分析，历史建筑保活平台的出发点和目的始终是围绕如何保活历史建筑而展开，对政府、商户、银行、公益组织、科研机构等均具有较强的吸引力，但现阶段下，保活平台的搭建仍存在一些问题。
①如何持续调动参与方的积极性。平台搭建初期可以通过为商户减免租金、提供供应链金融，为HBA使用者提供优惠、发放红包，为投资者提供较高的收益率等措施给予激励。但随着平台的运行趋于稳定，会不会陷入余额宝、天津宝等各种“宝宝”们收益率持续走低到低位运行的困境？届时，如何持续调动平台各参与方的积极性？
②平台资金安全的保障。任何资金平台都存在安全隐患，如何消除平台参与方对资金安全的顾虑？当平台资金量积累得越来越大的时候，如何切实保障资金安全？一旦出现安全漏洞，将采取什么样的措施弥补损失？ ③政策风险。中国正处于剧烈的改革浪潮中，金融领域尚未对公众及民间资本开放，互联网金融也只是在政策没有明令禁止的方面做出尝试，而且目前其发展受到方方面面的限制，未来发展方向尚不明朗。在这样的环境下，怎样有效规避政策风险，能否取得历史建筑金融、支付牌照等一系列问题显得尤为重要。
④平台升级与日常维护。历史建筑保活平台极大程度引入互联网金融和移动互联网思维，“大平云移”（即大数据、平台化、云服务、移动互联网）等方面的系统性联动是必不可少的，搭建完善的信息化平台需要有专业团队，平台的升级和大量的日常性维护工作需要投入较大的人力、财力资源，平台的利润能否支持较高的运行费用？
对于上述可能存在的问题和风险，本文作者在构建资金平台的过程中也给予额外关注，初步提出如下对策：
①结合公司项目运营及推广活动，推出多项增值服务。持续地为平台参与方提供增值服务，如借助结算系统为商户提供即时报表辅助决策，借助HBA为商户提供免费推广服务以节约商户宣传费用，为地区政府提供历史建筑保护利用成果展示与宣传，平台的发展壮大势必增加相关岗位就业并带动部分第三产业发展，新项目有了资金支持可为公众提供更高水平的社区服务。
②提升安全意识，多种技防并举，全面杜绝安全隐患。与专业、正规的信息技术服务提供商合作，从平台架构搭建阶段就尽可能多的考虑各种风险漏洞，运用防火墙、身份验证等多重手段识别风险，在保证用户体验的同时加强安全监测和防御，全面杜绝各种安全隐患。
③结合公司其他职能，做好政策研究，预防政策风险。结合公司策划、财务等多项职能，将政策研究常态化、体系化，加强与政府部门沟通，争取在法律、规范标准制定中的话语权，尽可能地将政策风险降到最低。
④专业外包，降低平台运行成本。随着平台运行趋于成熟，可将技术、常规性任务等工作进行外包，交给专业的团队完成，风貌整理公司只掌握核心资源，一方面节省平台运行成本，另一方面保证更多的资源和精力投入到核心能力的提升中。
4 结论和展望
本文通过对历史建筑保护资金相关问题的深入研究，得出三点结论：①通过建立历史建筑保护平台整合相关资源已势在必行。在历史建筑保护资源相对短缺的情况下，分散地使用资源本身就是一种资源浪费，搭建这一平台既是资源的整合利用手段，也是保护实体的一次跨越式发展与全面转型。②移动互联网在平台中的应用是大势所趋。移动互联网不仅是一项技术，而且已成为人们一种新的生活方式，在“互联网+”时代，传统的历史建筑保护事业与其结合有着广阔的发展空间。③互联网金融有助于历史建筑保护事业创新和多元化发展。互联网金融能够鼓励公众作为保护主体之一参与进来，同时吸引大量民间资本进入，不仅是一种金融创新方式，更是全新的历史建筑保护体系的重构。
基于已有的研究结论和目前尚存在的问题，未来将在该领域做延伸研究，具体工作包括以下几点：
①定量分析项目投资回报。未来将结合历史建筑保活实体公司相关财务数据、行业协会统计数据、项目融资需求和资金成本、平台流量、收入预期等相关因素，综合分析该项目的投资回报，定量分析搭建这一资金平台的可行性。
②通过实际的国内外调研总结已有历史建筑保护经验与成果。通过更深入的国内外既有项目调研，充分借鉴已有成果和经验，将平台建设风险降至最低。
③充分分析移动互联网和互联网金融引入历史建筑保护领域可能存在的现实问题。移动互联网和互联网金融相对于历史建筑保护事业而言是新生事物，基于传统行业引入移动互联网思路的经验而言本文的观点是可行的，但新旧事物的习性和特点毕竟存在诸多冲突和矛盾，下一步将充分分析可能存在的问题，力争做好应对方案和相应的应对措施。
参考文献：
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作者简介：
甄承启，就职于天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，中级经济师，工商管理硕士，研究方向为风貌建筑资金运作。