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近年来，随着史学研究的转向，民间文献越来越受到重视，但是研究往往跟不上史料发掘的速度。由内江市档案馆编的《内江清代契约档案选编》收录有362份契约文书，起迄时间为康熙四十二年（1703）至宣统三年（1911），契约类型丰富，有分关契约、不动产买卖契约、不动产调换契约、杜患虑约、领业价契约、遗嘱、官契等等。本文即以其中的不动产买卖契约为主，对清代四川内江的不动产交易作一初步的探讨。
一、契约的要件
传统民事契约的成立通常需要以下一些要件：立契当事人的确认、成契理由的认定、标的物的界定、立约双方权利与义务的保障、第三方“中人”的参与、承诺与交割的认证、立契时间与实效的标注。[1]清代的内江不动产买卖契约又如何呢？试以乾隆五十九年（1794）舒良斌弟兄卖土地契文为例：
立契卖地土人舒良斌弟兄六人，今因家下要钱使用，无从出备，情愿将父所买地土一段将来出卖，请凭中证，向到阖城值年清明会肖文列、王帝宾、胡仕益、邹仕才，客总颜洪山、黄维琼、杨友仁、刘锦荣等承买，以为义冢。比日眼同踩明界址，东抵买主界，西北抵舒姓界，南抵屈姓大路界，周围订石立碑为界。凭中证议定，时值价铜钱七千四百文正，比日凭众，舒姓弟兄亲手领足，嗣后舒姓家族人等不得另生枝节，阻葬滋事。自卖之后，任从阖城会首、客总投契，过印管业，进葬挂扫，禁蓄柴草。此系二家心甘意愿，并无压迫等情。恐口无凭，立卖契一纸，付与值年会首、客总等永远轮流执管为据。
在该契约中，立契当事人为舒良斌弟兄六人；成契理由为“家下要钱使用，无从出备”，即家庭贫困；标的物为他们的父亲早年所买的地土一段，东西南北各有界址；立约双方的权利与义务的保障主要体现在“恐口无凭，立卖契一纸，付与值年会首、客总等永远轮流执管为据”一句上，即白纸黑字，有证有据；第三方中人的参与是“凭中证人”一栏的舒文盛等人；承诺与交割的认证是指画押，民间社会因识字率不高，通常画“十”字，遗憾的是该选编未录画押；立契时间与实效的标注，指末尾的“乾隆五十几年四月初八日”和文末的“永远轮流执管为据”。
可以看到，清代内江的不动产买卖契约与传统契约的格式要件大体相同，所不同者在于还有“左右邻证”和“代笔”。在传统社会的土地买卖中有所谓“问帐制度”，即土地买卖之前要先征求亲人和左右地邻的同意，以免发生纠纷。[3]契约中的“左右邻证”即是指此。而“代笔”指代写契约的人，民间社会识字率有限，往往请人代笔。
二、不动产买卖中的“中人”
中人在不动产买卖中有着重要的作用：
1.寻找买主。请中的首要目的是为了寻找买主，如前引乾隆五十九年（1794）契文中有“请凭中证，向到阖城值年清明会肖文列……等承买”。《选编》中还有大量请中寻找买主的例子，如嘉庆十六年（1811）陆吉宽父子“自行央请中证张文斌、杨必贵等，向到阖城清明会客总、会首蔡德胜……等承买”[2]p16道光三年（1823）卢义魁“自行请中刘晋栋等，向到卢义榜名下近前承买为业”[2]p25同治十二年（1873）姚光伦“自行请中姚成栋……等为中，向到殴宗贤名下出钱承买为业”[2]p102。
2.踩勘界址。前引乾隆五十九年（1794）契文中就有“比日眼同踩明界址”，即是说他们与中证等人一同踩明了田地的四至。又如道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋契中有“比即凭中，眼同看明，正草房一座四间，仓库一间……”[2]p23道光三年（1823）卢义魁卖田土契文中有“比日凭中看明，田二坵，土三块”[2]p25道光十二年（1832）舒蒋氏母子卖土地契文种有“比日凭中证，眼同踩明界限”[2]p31。
3.议定价格。道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋契中有“比日凭中议定，时值卖铜钱五百五十四串整”[2]p23道光十四年（1834）杨顺基卖田地房屋契文种有“比日凭中议定，时值卖价铜钱二千八百串”[2]p35同治五年（1866）姚新彩父子卖田契文中有“凭中议定，时值卖价铜钱一百六十串整”[2]p85
4.监督执行。传统社会的民间生活存在巨大的法律空白，然而人们仍然能有条不紊的交往生活，民间法秩序在其中发挥了重要作用。中人在不动产买卖中的监督作用即是民间法秩序的表现形式之一，他们有效地保证了不动产买卖的执行。不动产买卖契约中一般都有中人的名字，名字下还有画押，他们要承担这笔买卖日后可能存在的风险。
三、不动产买卖中的习惯
清代地方社会的不动产买卖存在诸多惯习，内江即存在点笔画押、离庄脱业、茶果喜钱等习惯，这些项目基本代表交易过程的中精神和物质损耗，姑且称之为“交易损耗费”。交易损耗费的议定分为以下两种：
议定买价中包含交易损耗费。嘉庆十年（1805）陈进黉叔侄弟兄卖田土房屋，得买价铜钱一千四百五十千文，“点笔押字、脱业茶果并包在内”[2]p14道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋，得买价五百五十四串，“离庄脱业、点笔画字、起神茶果尽在内”[2]p23光绪四年（1878）杨顺芝夫妇卖田土房屋，议定买价铜钱一百六十千文，“点笔画押、离庄脱业、茶果喜钱概在价内”[2]p112
议定买价之后再另议交易损耗费。道光十四年（1834）胡致道卖店房，议买价钱二百一十六串，“外议脱业画字喜钱四千文”[2]p36同治七年（1868）唐大明卖土地房屋，议买价铜钱二十六串，“外议点笔画押、离庄脱业、老少茶果喜钱四千文整”[2]p93宣统元年（1909）全以禄父子卖田土，议买价铜钱二百二十串，“外议离庄脱业喜钱四十串整”[2]p269
结 语
自上个世纪以来，民间文献尤其是契约文书被大规模发现并集结出版，早年有徽州文书，近年来有清水江文书，这些出版物极大地丰富了社会经济史的研究。《内江清代契约档案选编》无疑对我们了解清代内江的社会生活有着重要的意义。
参考文献：
[1]李祝环：《中国传统民事契约成立的要件》，《政法论坛》，1997年第6期。
[2]內江市档案馆编：《内江清代契约档案选编》，内江市龙华印务有限公司印刷，2012年，第11页。
[3]杨国桢：《明清土地契约文书研究》，中国人民大学出版社，2009年，第188页。
一、契约的要件
传统民事契约的成立通常需要以下一些要件：立契当事人的确认、成契理由的认定、标的物的界定、立约双方权利与义务的保障、第三方“中人”的参与、承诺与交割的认证、立契时间与实效的标注。[1]清代的内江不动产买卖契约又如何呢？试以乾隆五十九年（1794）舒良斌弟兄卖土地契文为例：
立契卖地土人舒良斌弟兄六人，今因家下要钱使用，无从出备，情愿将父所买地土一段将来出卖，请凭中证，向到阖城值年清明会肖文列、王帝宾、胡仕益、邹仕才，客总颜洪山、黄维琼、杨友仁、刘锦荣等承买，以为义冢。比日眼同踩明界址，东抵买主界，西北抵舒姓界，南抵屈姓大路界，周围订石立碑为界。凭中证议定，时值价铜钱七千四百文正，比日凭众，舒姓弟兄亲手领足，嗣后舒姓家族人等不得另生枝节，阻葬滋事。自卖之后，任从阖城会首、客总投契，过印管业，进葬挂扫，禁蓄柴草。此系二家心甘意愿，并无压迫等情。恐口无凭，立卖契一纸，付与值年会首、客总等永远轮流执管为据。
在该契约中，立契当事人为舒良斌弟兄六人；成契理由为“家下要钱使用，无从出备”，即家庭贫困；标的物为他们的父亲早年所买的地土一段，东西南北各有界址；立约双方的权利与义务的保障主要体现在“恐口无凭，立卖契一纸，付与值年会首、客总等永远轮流执管为据”一句上，即白纸黑字，有证有据；第三方中人的参与是“凭中证人”一栏的舒文盛等人；承诺与交割的认证是指画押，民间社会因识字率不高，通常画“十”字，遗憾的是该选编未录画押；立契时间与实效的标注，指末尾的“乾隆五十几年四月初八日”和文末的“永远轮流执管为据”。
可以看到，清代内江的不动产买卖契约与传统契约的格式要件大体相同，所不同者在于还有“左右邻证”和“代笔”。在传统社会的土地买卖中有所谓“问帐制度”，即土地买卖之前要先征求亲人和左右地邻的同意，以免发生纠纷。[3]契约中的“左右邻证”即是指此。而“代笔”指代写契约的人，民间社会识字率有限，往往请人代笔。
二、不动产买卖中的“中人”
中人在不动产买卖中有着重要的作用：
1.寻找买主。请中的首要目的是为了寻找买主，如前引乾隆五十九年（1794）契文中有“请凭中证，向到阖城值年清明会肖文列……等承买”。《选编》中还有大量请中寻找买主的例子，如嘉庆十六年（1811）陆吉宽父子“自行央请中证张文斌、杨必贵等，向到阖城清明会客总、会首蔡德胜……等承买”[2]p16道光三年（1823）卢义魁“自行请中刘晋栋等，向到卢义榜名下近前承买为业”[2]p25同治十二年（1873）姚光伦“自行请中姚成栋……等为中，向到殴宗贤名下出钱承买为业”[2]p102。
2.踩勘界址。前引乾隆五十九年（1794）契文中就有“比日眼同踩明界址”，即是说他们与中证等人一同踩明了田地的四至。又如道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋契中有“比即凭中，眼同看明，正草房一座四间，仓库一间……”[2]p23道光三年（1823）卢义魁卖田土契文中有“比日凭中看明，田二坵，土三块”[2]p25道光十二年（1832）舒蒋氏母子卖土地契文种有“比日凭中证，眼同踩明界限”[2]p31。
3.议定价格。道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋契中有“比日凭中议定，时值卖铜钱五百五十四串整”[2]p23道光十四年（1834）杨顺基卖田地房屋契文种有“比日凭中议定，时值卖价铜钱二千八百串”[2]p35同治五年（1866）姚新彩父子卖田契文中有“凭中议定，时值卖价铜钱一百六十串整”[2]p85
4.监督执行。传统社会的民间生活存在巨大的法律空白，然而人们仍然能有条不紊的交往生活，民间法秩序在其中发挥了重要作用。中人在不动产买卖中的监督作用即是民间法秩序的表现形式之一，他们有效地保证了不动产买卖的执行。不动产买卖契约中一般都有中人的名字，名字下还有画押，他们要承担这笔买卖日后可能存在的风险。
三、不动产买卖中的习惯
清代地方社会的不动产买卖存在诸多惯习，内江即存在点笔画押、离庄脱业、茶果喜钱等习惯，这些项目基本代表交易过程的中精神和物质损耗，姑且称之为“交易损耗费”。交易损耗费的议定分为以下两种：
议定买价中包含交易损耗费。嘉庆十年（1805）陈进黉叔侄弟兄卖田土房屋，得买价铜钱一千四百五十千文，“点笔押字、脱业茶果并包在内”[2]p14道光二年（1822）龚仁雨弟兄叔侄卖田土房屋，得买价五百五十四串，“离庄脱业、点笔画字、起神茶果尽在内”[2]p23光绪四年（1878）杨顺芝夫妇卖田土房屋，议定买价铜钱一百六十千文，“点笔画押、离庄脱业、茶果喜钱概在价内”[2]p112
议定买价之后再另议交易损耗费。道光十四年（1834）胡致道卖店房，议买价钱二百一十六串，“外议脱业画字喜钱四千文”[2]p36同治七年（1868）唐大明卖土地房屋，议买价铜钱二十六串，“外议点笔画押、离庄脱业、老少茶果喜钱四千文整”[2]p93宣统元年（1909）全以禄父子卖田土，议买价铜钱二百二十串，“外议离庄脱业喜钱四十串整”[2]p269
结 语
自上个世纪以来，民间文献尤其是契约文书被大规模发现并集结出版，早年有徽州文书，近年来有清水江文书，这些出版物极大地丰富了社会经济史的研究。《内江清代契约档案选编》无疑对我们了解清代内江的社会生活有着重要的意义。
参考文献：
[1]李祝环：《中国传统民事契约成立的要件》，《政法论坛》，1997年第6期。
[2]內江市档案馆编：《内江清代契约档案选编》，内江市龙华印务有限公司印刷，2012年，第11页。
[3]杨国桢：《明清土地契约文书研究》，中国人民大学出版社，2009年，第188页。