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摘 要：本文以保利地产2014-2016年财务报表相关数据为基础，分别比其资产债表、利润表和现金流量表进行纵向分析，剖析其存在的问题，给予相关的建议。
关键词：保利地产；财务分析；财务报表
一、保利地产财务报表分析
保利地产是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。
（一）资产负债表分析
1.资产分析
保利地产的总资产规模在持续扩大，说明公司处于扩张趋势中。就各项资产占总资产的比重来看，流动资产占绝对比重，但近三年一直呈缓慢下降趋势，从2014年的95.92%到2016年的92.98%，一路略有下跌，这跟存货的减少存在一定的关系。长期投资占比小，所占比重与流动资产的变化相反，从2014年的3%到2016年的5.81%，一路略有攀升，加大了对外投资的力度。另外，固定资产和无形资产及其他资产所占比重较小，且变动不大，资产结构较为稳定。货币资金在流动资产所占比重由11.42%到9.74%再到10.80%，总的趋势较为平稳，能维持企业经营活动的正常运转。2014-2016年，保利地产的流动资产中比重最大的是存货，这是房地产行业中常见的情况，从2014年到2016年存货所占比重减少，特别在2016年减少幅度较大。
2.负债分析
保利地产的流动负债出现一路上升趋势，2016年已达到2507.96亿元。这说明保利处于持续扩张的趋势中。房地产行业是靠大规模资金做后盾的，保利的高速扩张更需要资金在背后支持。从保利的负债来看，预收账款占了很大部分，三年所占比例均在60%以上并逐年上升。短期借款占比很低，在1%左右，应付账款在流动负债中所占比重平均为14.15%，在这三年平稳增长，说明企业在购买劳务或商品时一般用资产及时付款。图中还可以看出，应付股利、应付利息和应付票据所占流动负债比例在2014-2016年期间较为平稳，都在1%以下，说明在2014-2016年企业每年按时分配尚未支付的现金股利或利润，每年都在按期承兑应付票据和利息。一年内到期的非流动负债在2016年下降幅度较大，从2015年的14.51%降到2016年的11%，说明在2016年大量承兑了一年内到期的非流动负债，降低了企业负债压力。保利的非流动负债在2014年合计为975.80亿元，2015年合计848.59亿元，2016年合计为990.99亿元，有一个下降再上升的总趋势。总体而言保利地产在规模扩张过程中长期负债规模大体稳定。
3.所有者权益分析
保利地产的所有者权益从2014-2016年一直持续上升，比同期的房地产行业要高出许多，这说明保利地产的股东资产的增值情况很好。股东权益增加是由于股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等都在逐年增加。2016年保利业绩保持稳步增长，在4月份实施以公司总股本1075671.5193万股为基数，每10股派发现金红利3.45元。
（二）利润表分析
1.收入变动趋势分析
财务报表中收入只有营业收入和利息收入，而利息收入在营业总收入中所占比重不大，所以在这里主要对营业收入的增减变化进行分析。
保利地产在2014年营业收入为1090.57亿元，2015年营业收入有1234.29亿元，到了2016年营业收入更是达到了1547.52亿元，一直呈上涨趋势。收入是企业利润同时也反映市场规模的大小。保利近年来积极拓展国内市场，在国内多个城市同时开发项目，业务发展迅速。
2.利润变动趋势分析
从2014年到2016年之间，营业成本、期间费用都在逐年上升，保利地产的利润总额持续增长，而净利润也增长；这一情况说明保利地产主营业务不断上升。
（三）现金流量表分析
现金流量流入结构可以看出，在保利地产现金总流入中，经营活动流入的现金流量占大多数，2014年至2016年所占比率分别为62.81%、72.98%、73.38%，呈上升趋势，经营活动流入的现金在逐年增长，说明“去库存”政策实施效果良好，经营质量在持续向好。其次是筹资活动产生的现金流量中取得借款收到的现金占比较重，所占比率为32.61%、20.63%、18.59%，呈下降趋势，且投资活动现金流入也在逐年减少。说明公司在扩张过程中主要靠经营活动来获取现金流，且规模持续扩大，说明公司内生增长能力很强。再来分析现金流出结构，在保利地产的现金总流出中，经营活动中2014年至2016年分别占70.44%、64.08%、64.07%；投资活动中分别占2.17%、1.46%、4.74%；筹资活动中分别占27.39%、34.46%、31.19%。各项资金流出占比波动不大。在经营活动现金流出中，购买商品、接受劳务支付的现金2014年-2016年分别占68.06%、61.53%、63.15%，有所下降。
二、对保利地产的财务评价
保利地产2014年至2016年的发展基本保持了平稳发展的势头。其总资产从3657.66亿元增长到4679.97亿元，增長了21.84%；可供股东分配的利润从467.92亿元增长到687.14亿元，增长了46.85%；净利润从142.31亿元增长到170.73亿元，增长了19.97%；存货从2671.92亿元增长到3033.04亿元，增长了13.52%；长期股权投资从35.46亿元增长到147.51亿元，增长了316.02%；固定资产从24.78亿元增长到32.20亿元，增长了29.96%；长期借款从904.95亿元减少到688.67亿元，减少了31.41%。联系前面的分析还可知，保利地产的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司都是很好的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步。
三、对保利地产的建议
（一）存货的管理问题
在房地产行业中，已完工、未完工开发楼盘和土地储备占了总资产很大的一部分，这些都计入企业的存货。存货彰显着房地产开发商的实力，揭示其未来的发展空间和风险。因此，存货对于房地产行业有着极重的地位。
从前面分析可以看出，近年来，保利地产的存货占比较重，存货过多将增加企业管理的困难且占用公司大量的流动资金，如何加强存货管理是当务之急。建议保利应拥有一套完整的解决方案，如快速客户反应（ECR）战略等。同时，对原材料等实行供应链管理，必须转变传统思维模式，用企业合作替换企业对立。
（二）应收账款的管理问题
首先，对应收账款的账龄进行分类分析，根据账龄情况提取坏账准备[15]；其次是对债务人的构成进行分析，对信用较差、时间较长的应收账款采取有力措施，尽早追回，必要时提取坏账准备，对临时性债务人信誉状况应特别注意；然后，对形成债权的内部经手人构成进行分析，对形成债权人具有重大影响的内部经手人做出合理的安排，以便收回债权；最后，建立折让制度：在规定时间内提前偿还债务的，给予折让，提前时间越多，折让越大；在规定时间内不能偿还的，给予罚款。
（三）提高企业盈利水平问题
从房地产行业发展趋势可知，由于竞争，蚕食市场空间的战争愈演愈烈。2017年，保利地产将继续推进坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，覆盖国内珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市。同时，公司积极开拓海外市场，在澳大利亚、美国、英国等国家落实9个项目。保利想要提高盈利水平，必须加强经营管理，降低经营费用和经营成本，从而取得在价格上的竞争优势。同时，加强服务特色和产品创新，并重视竞争对手和消费者（客户细分）的研究，进一步强化定位意识。
参考文献
[1] 国辉.企业财务报表分析研究[J].现代经济信息，2017（22）：109-110+112.
[2] 王清霞.企业盈利能力分析研究[J].财经界（学术版），2014（09）：47-48.
（作者单位：攀枝花学院经济与管理学院）
关键词：保利地产；财务分析；财务报表
一、保利地产财务报表分析
保利地产是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。
（一）资产负债表分析
1.资产分析
保利地产的总资产规模在持续扩大，说明公司处于扩张趋势中。就各项资产占总资产的比重来看，流动资产占绝对比重，但近三年一直呈缓慢下降趋势，从2014年的95.92%到2016年的92.98%，一路略有下跌，这跟存货的减少存在一定的关系。长期投资占比小，所占比重与流动资产的变化相反，从2014年的3%到2016年的5.81%，一路略有攀升，加大了对外投资的力度。另外，固定资产和无形资产及其他资产所占比重较小，且变动不大，资产结构较为稳定。货币资金在流动资产所占比重由11.42%到9.74%再到10.80%，总的趋势较为平稳，能维持企业经营活动的正常运转。2014-2016年，保利地产的流动资产中比重最大的是存货，这是房地产行业中常见的情况，从2014年到2016年存货所占比重减少，特别在2016年减少幅度较大。
2.负债分析
保利地产的流动负债出现一路上升趋势，2016年已达到2507.96亿元。这说明保利处于持续扩张的趋势中。房地产行业是靠大规模资金做后盾的，保利的高速扩张更需要资金在背后支持。从保利的负债来看，预收账款占了很大部分，三年所占比例均在60%以上并逐年上升。短期借款占比很低，在1%左右，应付账款在流动负债中所占比重平均为14.15%，在这三年平稳增长，说明企业在购买劳务或商品时一般用资产及时付款。图中还可以看出，应付股利、应付利息和应付票据所占流动负债比例在2014-2016年期间较为平稳，都在1%以下，说明在2014-2016年企业每年按时分配尚未支付的现金股利或利润，每年都在按期承兑应付票据和利息。一年内到期的非流动负债在2016年下降幅度较大，从2015年的14.51%降到2016年的11%，说明在2016年大量承兑了一年内到期的非流动负债，降低了企业负债压力。保利的非流动负债在2014年合计为975.80亿元，2015年合计848.59亿元，2016年合计为990.99亿元，有一个下降再上升的总趋势。总体而言保利地产在规模扩张过程中长期负债规模大体稳定。
3.所有者权益分析
保利地产的所有者权益从2014-2016年一直持续上升，比同期的房地产行业要高出许多，这说明保利地产的股东资产的增值情况很好。股东权益增加是由于股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等都在逐年增加。2016年保利业绩保持稳步增长，在4月份实施以公司总股本1075671.5193万股为基数，每10股派发现金红利3.45元。
（二）利润表分析
1.收入变动趋势分析
财务报表中收入只有营业收入和利息收入，而利息收入在营业总收入中所占比重不大，所以在这里主要对营业收入的增减变化进行分析。
保利地产在2014年营业收入为1090.57亿元，2015年营业收入有1234.29亿元，到了2016年营业收入更是达到了1547.52亿元，一直呈上涨趋势。收入是企业利润同时也反映市场规模的大小。保利近年来积极拓展国内市场，在国内多个城市同时开发项目，业务发展迅速。
2.利润变动趋势分析
从2014年到2016年之间，营业成本、期间费用都在逐年上升，保利地产的利润总额持续增长，而净利润也增长；这一情况说明保利地产主营业务不断上升。
（三）现金流量表分析
现金流量流入结构可以看出，在保利地产现金总流入中，经营活动流入的现金流量占大多数，2014年至2016年所占比率分别为62.81%、72.98%、73.38%，呈上升趋势，经营活动流入的现金在逐年增长，说明“去库存”政策实施效果良好，经营质量在持续向好。其次是筹资活动产生的现金流量中取得借款收到的现金占比较重，所占比率为32.61%、20.63%、18.59%，呈下降趋势，且投资活动现金流入也在逐年减少。说明公司在扩张过程中主要靠经营活动来获取现金流，且规模持续扩大，说明公司内生增长能力很强。再来分析现金流出结构，在保利地产的现金总流出中，经营活动中2014年至2016年分别占70.44%、64.08%、64.07%；投资活动中分别占2.17%、1.46%、4.74%；筹资活动中分别占27.39%、34.46%、31.19%。各项资金流出占比波动不大。在经营活动现金流出中，购买商品、接受劳务支付的现金2014年-2016年分别占68.06%、61.53%、63.15%，有所下降。
二、对保利地产的财务评价
保利地产2014年至2016年的发展基本保持了平稳发展的势头。其总资产从3657.66亿元增长到4679.97亿元，增長了21.84%；可供股东分配的利润从467.92亿元增长到687.14亿元，增长了46.85%；净利润从142.31亿元增长到170.73亿元，增长了19.97%；存货从2671.92亿元增长到3033.04亿元，增长了13.52%；长期股权投资从35.46亿元增长到147.51亿元，增长了316.02%；固定资产从24.78亿元增长到32.20亿元，增长了29.96%；长期借款从904.95亿元减少到688.67亿元，减少了31.41%。联系前面的分析还可知，保利地产的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司都是很好的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步。
三、对保利地产的建议
（一）存货的管理问题
在房地产行业中，已完工、未完工开发楼盘和土地储备占了总资产很大的一部分，这些都计入企业的存货。存货彰显着房地产开发商的实力，揭示其未来的发展空间和风险。因此，存货对于房地产行业有着极重的地位。
从前面分析可以看出，近年来，保利地产的存货占比较重，存货过多将增加企业管理的困难且占用公司大量的流动资金，如何加强存货管理是当务之急。建议保利应拥有一套完整的解决方案，如快速客户反应（ECR）战略等。同时，对原材料等实行供应链管理，必须转变传统思维模式，用企业合作替换企业对立。
（二）应收账款的管理问题
首先，对应收账款的账龄进行分类分析，根据账龄情况提取坏账准备[15]；其次是对债务人的构成进行分析，对信用较差、时间较长的应收账款采取有力措施，尽早追回，必要时提取坏账准备，对临时性债务人信誉状况应特别注意；然后，对形成债权的内部经手人构成进行分析，对形成债权人具有重大影响的内部经手人做出合理的安排，以便收回债权；最后，建立折让制度：在规定时间内提前偿还债务的，给予折让，提前时间越多，折让越大；在规定时间内不能偿还的，给予罚款。
（三）提高企业盈利水平问题
从房地产行业发展趋势可知，由于竞争，蚕食市场空间的战争愈演愈烈。2017年，保利地产将继续推进坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，覆盖国内珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市。同时，公司积极开拓海外市场，在澳大利亚、美国、英国等国家落实9个项目。保利想要提高盈利水平，必须加强经营管理，降低经营费用和经营成本，从而取得在价格上的竞争优势。同时，加强服务特色和产品创新，并重视竞争对手和消费者（客户细分）的研究，进一步强化定位意识。
参考文献
[1] 国辉.企业财务报表分析研究[J].现代经济信息，2017（22）：109-110+112.
[2] 王清霞.企业盈利能力分析研究[J].财经界（学术版），2014（09）：47-48.
（作者单位：攀枝花学院经济与管理学院）