房企频现易主

来源 :房地产世界 | 被引量 : 0次 | 上传用户:magicylt
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  今年上半年,房企巨头并购案例就不断出现。时至年末,更多资金链紧张的小企业十肖然易主。
  时至年末,一些房企已经开始着手年终盘点,并商讨来年的企业经营计划,然而还有一些房企,未到年关,却已悄然易主。
  有数据显示,截至11月初,国内四大产权交易所(北京、上海、天津和重庆产权交易所)共有93宗房地产类产权交易挂牌。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个,12个项目超过1亿元,总共转让金额接近1504z,元。
  并购扎堆出现
  近期,北京中原地产发布统计数据显示,今年前10月,全国楼市股权变动频繁,总交易额达到300.8亿元,远超2010年全年165.25亿元的规模,预计全年交易额可能比去年增加一倍。
  今年上半年,房企巨头并购案例就不断出现。以万科为例,据其报年报显示,1至6月,万科斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业,其中交易金额最大的一宗收购是,广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司全部股权。一季度,恒大地产曾出手16.6亿元收购深圳集团有限公司71%股权。4月,SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购曹家渡地块、海伦路站地块、sOHO中山广场、四川北路站地块4个项目。
  8月发生的规模房企股权变动更是高达18起,累计交易总价值高达53.3亿,刷新了自2008年以来的单月交易纪录。8月16日,大龙地产发布公告称,公司将北京京洋房地产有限公司93.45%股权及债权以8.2亿元转让至春光置地。同月,山东鲁能置业集团有限公司挂牌出让其全部股权,开价近10亿元。
  有业内人士指出,进入下半年以来,二、三线城市的房地产开发企业也纷纷加入被并购行列,例如华联股份、雅戈尔等公司已将旗下的房地产业务挂牌出售。
  北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者,房企并购案例频现是房地产市场行业集中度增加过程中的必然趋势。张大伟同时表示,2008年我国房地产开发企业达到8万家,是2000年的3.2倍,年均增加七千多家。本轮调控前,房企数量已达峰值,预计今后房企数量将逐渐下降。
  资金压力凸显
  11月初,绿城申请破产的消息在业内迅速传开,随即绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认破产传言。绿城房地产集团执行总经理傅林江也在随后的媒体采访中公开表示,绿城目前运营状况良好,但是如果国家宏观调控政策持续四五年或时间更长的话,不单是绿城,恐怕所有的房地产公司都可能出现问题。
  据已发布的房企年中报告显示,上半年上市房企存货量和负债率均呈显著上升趋势。124家上市房企存货量为10281.9亿元,同比增长39%;总负债为1168113亿元,且大多数房企资产负债率均超过70%。
  “目前因资金压力而被迫出售的案例正在增多,相比卖房子,出售部分资产能更快回笼资金。”张大伟表示,在当前极度严峻的调控政策下,房企通过并购从而实现资源整合,达到“抱团取暖”的效果,或许是现阶段最佳选择。
  记者在采访中了解到,业内也普遍认为资金压力正是目前房企并购案例不断攀升的主要因素。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰更是坦言,表面上是并购,其实正是一个“大鱼吃小鱼”,进一步喂养房企“大鳄”的过程。
  据2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜显示,销售金额和销售面积前十名的门槛分别为245亿元和203万平方米,对比去年同期榜单,入榜门槛分别提高44%和22%。
  另有数据显示,上半年124家房地产上市公司营业收入为1454亿元,其中“万保招金”营业收入为484.3亿元,占到三成;上半年124家房地产上市公司净利润为204.7亿元,“万保招金”则占据了近四成。
  “一方面大多数房企在‘勒紧裤腰带’维持经营,另一方面,龙头房企营业额却没有受到明显影响,而且还在并购一些小的企业。”陈云峰表示,迫于资金压力还会有更多的小房企、小项目被并购。
  近期,上海易居房地产研究院也在其研究报告中阐述,非房地产主业企业退出房地产业同样加速了房企并购。研究报告显示,非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况:一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业,因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业,从而集中力量发展主业。二是国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场。受这一政策影响,产权交易市场成为央企“退房”的重要渠道。
  多种模式并行
  大房企并购小房企,内行房企重组外行房企,已成为当前并购的主要趋势。
  房企并购大多也是看中了被并购房企手中的土地或者房地产项目,通过并购,房地产企业能在较短时间内获得更多的资源,并加大其品牌优势,增强行业综合竞争力。
  从当前市场并购案例看来,两种主流模式分别为企业股权收购和房地产项目收购。但在具体的并购案例中,也往往是多种并购方式同时操作,包括控股目标企业、参股目标企业、合作开发、土地使用权收购、在建工程收购、整体开发项目收购等。
  例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动;方兴地产、上实发展等企业适时收购了母公司大量优质资产;万科、保利、合生创展、SOH0中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。
  从资金来源及投向情况看,大型和中小型房企在并购过程中也有着不同的特点。
  “大型房地产企业除运用传统融资渠道之外,还通过房地产投资基金进行具体项目或者企业的投资并购。中小型房企由于资金实力有限,大多则依靠企业金融股权投资实现并购。”上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示,随着国家对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷,特别是银监会对信托公司房地产业务进行严格审查后,国内先后出现了将近30只地产投资基金,这些基金也为房企并购提供了相当大的资金支持。
  杨红旭同时指出,当前房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点,即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企;而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。
  并购还将继续
  业内普遍认为,虽然小房企现在日子过得有点难,但多数大房企却“太阳照常升起”。据链家地产市场研究部统计,万科、保利、融创、世茂房地产等品牌房企截至8月底,均完成了全年销售额60%以上的目标。
  同时有数据显示,2011年上半年全国前10大房企销售金额在全国占比为13.5%,目前地产龙头万科仅占市场总额的不到6%。“相比较一些房地产行业相对成熟的国家,我国的房地产行业集中度还相对较低。”杨红旭认为,近几年内,通过生存状况较好的房企并购其他房企,我国房地产集中度将进一步提高。
  知名财经评论员叶檀曾公开表示,小房企逐渐退出市场是行业发展趋势,预计在未来五年内,房地产开发企业将缩水至十分之一,从万家下降到千家。
  也有业内人士认为,目前并购数量的增加并不能说明房企大规模并购整合已经开始。“例如万科去年全年就并购了24家公司,今年并购力度估计也和去年差不多。”某业内人士向记者坦言。而金地集团总裁黄俊灿近期也公开表示,不管是市场好时还是市场坏时,金地都希望通过并购获得发展的机会。
  其实,不论房企并购的潘多拉盒子是否已经开启,在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下,并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
其他文献
展望2012年走势,关键要把握三大要素:政策、资金、存货。下半年市态将好于上半年,四季度有可能出现复苏。  2011年秋风秋雨愁煞人,2012年冬去春会来么。回顾2011年政策,调控紧箍了一整年。1月26日“新国八条”出台,空前的推出了以行政管制为特征的“限购、限贷、限价”政策。7月12日,国务院常务会议再度强调政策不放松,而且要求符合条件的二三线城市也要实行限购。  2011年的房地产市场,可以
期刊
随着地铁亦庄线开通和蒲黄榆快速路南延继,旧宫板块成为黄村之后,大兴区另一个备受瞩目的区域。  万科、富力、东亚……从2010年到2011年,一年多的时间里,旧宫吸引了不少知名房地产企业的目光。继黄村之后,旧宫板块成为大兴区另一个备受瞩目的区域,随着地铁亦庄线的开通和蒲黄榆快速路的南延,旧宫与市区的“距离”一再缩短,交通带来的巨大利好以及旧宫丰富的生态自然资源,吸引了众多房企抢滩登陆。预计,2011
期刊
这位“地产界的堂吉诃德”早不是那个“只为富人盖房”的“全民公敌”,出位言论是建立在市场经济思想基础之上。    投资 黄怒波  北京大兴商务委员会于10月20日称,中坤集团在冰岛投资已通过该委员会初审,已进入北京商委会复审阶段。10月19日,中坤集团董事长黄怒波表示,中坤投资冰岛需要中冰两国政府部门审批,不过,10月25日冰岛政府否决了这项投资。    辞任 李兆基  11月2日,恒基兆业地产发言
期刊
流线设计时而尖锐高耸,像气势磅礴的波峰,时而平缓蜿蜒,像静静流淌的河水,垂直利落的横截面看上去如同水中的波浪。  位于克莱德河(River Clyde)畔的格拉斯哥交通博物馆,成为目前英国最热门的景点之一,不仅因为其将作为2012年伦敦奥运会的水上运动中心,这座外形极具冲击力的博物馆,在很多人的眼中,更像一座庞大的雕塑,一件精心雕琢的艺术品。  “流动的河水”  格拉斯哥交通博物馆给人的印象深刻,
期刊
国家统计局11月18日上午发布了10月份70个大中城市住宅价格变动情况报告。  数据显示,与9月份相比,10月份70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个,持平的城市有20个。价格环比下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。  与2010年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份,同
期刊
被誉为京城母亲河的永走河水逡巡而下,如一条蜿蜒巨龙佑护着她的子孙,沉稳与宁谧。中海九号公馆坐落其畔,一边借水之灵气。一边以总部基地的繁荣经济商圈为依托,打造城市别墅旗舰。  集城市别墅、高层精装豪宅、精装小户型于一体的中海九号公馆,成功填补了总部经济圈高品质生活社区的空白。该项目秉持生态豪宅的规划理念、英式皇家的建筑及园林风格、创新实用的品质空间,致力打造总部经济圈至高人居典范,见证区域人居巨变。
期刊
中国住房市场可能会经历短暂低迷期,但不会出现日本20世纪90年代初期的崩盘现象。  随着冬天来临,中国房地产市场也感到一丝丝寒意,部分城市房价下调的迹象越来越明显,关于中国的房地产市场是否会如日本20世纪90年代那样崩盘的担忧也越来越多。确实,中国当前房地产市场面,临的许多情况与日本当时的状况非常相似,如,房价持续高涨、本币升值压力大、外汇占款比重高等,但对二者进行深入的比较,发现中国当前的房地产
期刊
部分项目降价仅是弃子抢先,多数房企对资金链有所提前准备。房地产调控可能微调,但市场调整时间可能会很长。  今年以来北京市通州等区域不时传出房价下跌的消息,最后证实都只是促销的噱头。十月以来部分上海房地产项目降价,以及出现业主齐聚销售处的“维权”事件,引起社会广泛关注。随后,深圳、南京等城市出现跟风。潘石屹惊叹,“没想到是上海先降,绩优企业先降”。上海部分开发企业实质性降价能否引领本轮房价下跌,需要
期刊
精雕细琢的法式宫殿群、0.72的低容积率、环绕300多棵古树带的法式园林,金科用虔诚的姿态诠释了百年传世大宅应有的神韵。  龙脉之上,凝聚上风上水之皇家血统;两河交汇,雕琢纯正法兰西风。专注十二年,携王者风范落子京城,打造中西合璧传世之宅。金科王府,融西方建制于百年皇苑,建筑别墅巅峰之作。  “奥”视群雄  所谓传世,必须拥有深厚的历史底蕴以及独一无二的稀缺性。纵观古今,放眼海外,能称为传世之宅的
期刊
“银行这是在趁火打劫。”华远地产董事长任志强在某电视节目中如此抨击银行提高首套房贷利率一事。  10月14日,在中国建设银行北京分行率先将首套房贷利率提高至1.05倍之后,短短十多天内,包括广州、深圳、上海、武汉、石家庄、无锡等十几个城市跟风上调首套房贷款利率。  部分银行提高首套房贷利率  记者调查发现,对于首套房贷利率,北京多家中资银行目前步调一致,尚未有大动作出现。工行和平里支行信贷部一名工
期刊