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在海南圈地面积最大、项目计划投资200亿元的香港上市公司雅居乐（03383.HK），近期开始浮现危机，其导火索是集团主席陈卓林因非礼女秘书而遭刑拘。
但这一桃色事件仅是表象。随着经济下行、持续调控以及海南国际旅游岛开发的疯狂渐退，今年上半年，一直保持高毛利润率的雅居乐首次出现毛利的负增长。
在业内看来，雅居乐显然没有意识到潜伏的危机。大环境的恶化和自身旅游产品的不成熟，正在导致其资产大规模缩水。这家在旅游地产跑马圈地的“快公司”，此刻步伐已变得沉重。
桃色事件发酵
对于起家于广东省中山市、并一直保持低调做派的雅居乐来说，断没有料到此次发始于香港的“桃色丑闻”会持续发酵，重创其股价。
8月23日，港媒披露，雅居乐董事局主席陈卓林的一名女秘书向警方报案，称其受到陈的非礼。据悉，陈卓林涉嫌于7月10日晚上，在香港家中宴客后非礼女秘书，四日后，女秘书报警。8月30日，陈到湾仔警署提供数据时被捕，其后获准保释。
9月5日，新加坡公司星展银行发表报告指出，如果陈卓林辞任董事局主席，雅居乐可能会出现部分銀行贷款违约情况，预计将有40亿元的离岸贷款被视为违约。星展银行还表示，雅居乐已与若干银行就有关潜在可能做出商谈。如果陈卓林罪名成立，雅居乐将寻求豁免条款，或以海外资金偿付贷款。
雅居乐资本市场副主管曾提到，集团正在与银行商讨多个应急方案。这位副主管还确认：如果陈卓林离任，将影响5项离岸贷款，共涉7亿美元（约合40亿人民币）。
据了解，2010年9月至2012年5月，雅居乐与香港上海汇丰银行、渣打银行(香港)等银行共签订了5份信贷协议，目前尚未到期。其中包括三笔港元贷款和两笔美元贷款。
目前，雅居乐57%的贷款带有附加条款。如，要求由陈卓林家族持有的信托基金必须持有雅居乐超过50%的股份；其中有40亿元的离岸贷款，明确要求陈卓林为雅居乐主席。
按照雅居乐管理层的说法，陈有可能受到缓刑或者不超过10年的监禁。不过在判有罪后，雅居乐还可以请求港交所确认陈卓林的主席资格。
9月5日，穆迪发布报告称，虽然暂未对雅居乐的相关债券作出评级调整，但此事已经给该公司带来负面效应。截至当天，雅居乐股价已累跌16%，市值蒸发近60亿港元。
9月10日，谈及桃色事件对公司的影响，雅居乐集团一位品牌负责人告诉记者，该事件只是陈卓林的个人行为，至于舆论质疑的40亿元信贷违约风险，“都只是一些机构的猜测而已”，“目前陈卓林先生还是在参与集团的正常运营”。
潜藏危机浮现
2009年，凭借海南旅游地产第一大盘清水湾项目，雅居乐赚得盆满钵满。跨区域、全国推广的营销模式令这家偏安一隅的房地产公司迅速爆红，成为业内关注的明星快公司。
然而，一项因低价购地、高价售楼而一直保持高利润率的雅居乐，今年上半年首次出现毛利率负增长。
据公司半年报显示，上半年雅居乐营业额收入118.48亿，同比变化1.1%，但毛利却仅为53.64 亿，变化-12.7%。毛利率同比降低7.1个百分点，至45.3%。而在2010年，这三项数字最高值时分别达到53.9%、增加8.6个百分点和89.5%。
熟悉雅居乐的业内人士告诉《财经国家周刊》，今年为了冲刺半年业绩，雅居乐很多在售楼盘均大幅度打折，致使利润率下降；且由于海南的清水湾项目销售日渐低迷，公司不得不“抽肥补瘦”、对“大本营”中山市的住宅项目全线七五折促销。
对此，雅居乐集团某品牌负责人的回复是，中山市住宅项目之所以实行七五折促销，主要是由于今年为雅居乐成立20周年庆。至于清水湾项目的降价销售，这位负责人的解释是，“降价只限于特定楼盘，不是把滨海沿线的房子全线降价。
据了解，雅居乐2010年每平方米土地价格均为1132元，销售均价为11406元；2011年这两个数字为1277元和10144元；2012年为1293元，9939元。拿地成本上升，销售价格降低，直接导致毛利开始出现下降趋势。
这种下降趋势在其清水湾旅游地产项目中表现最为明显。2007年，雅居乐以每平方米约240元的价格拿地；2009年3月开始销售，楼盘价格初为每平方米7000元；2010年，借助海南确定为国际旅游岛后的旅游地产开发热潮，价格升至每平方米3万-4万元，毛利增长率一度高达89%。
2011年，随着国家房地产调控在全国铺开，作为投资性产品的旅游地产受到直接影响。清水湾项目的销售额当年仅完成72亿元，比上年减少27亿元，全年目标任务完成72%。
今年房地产市场调控依然严峻，再加上旅游地产的发展瓶颈，清水湾销售仍旧持续走跌。上半年确认的销售额仅为15.43亿元，较2011年同期减少72.9%。
由于清水湾项目在雅居乐整体收入中占据三成，该项目的持续下跌也增加了公司资金链断裂的风险。在接近雅居乐的业内人士看来，由于上半年已经包含春节期间的销售旺季，下半年的销售压力十分之大。
不过，上海中金房地产（集团）有限公司一位房地产分析师告诉《财经国家周刊》记者，雅居乐的两大板块为旅游地产和住宅地产，尽管清水湾旅游地产的销售额有所下降，但是通过其他项目的大幅降价，资金链在一定程度上还可以维持。
在同行业公司和业内专家看来，雅居乐遭人诟病最多的还是其做旅游地产的“急功近利”。
熟悉雅居乐的人士告诉记者，海南清水湾旅游地产项目在开发时，直接照搬广州雅居乐住宅项目的图纸，从而降低了开发周期，及时回笼了资金。但却使“旅游地产”流于概念。
对此，雅居乐集团品牌部人士的解释是，雅居乐的项目在开发时互相借鉴“是件好事”，这可以打造雅居乐自身的品牌；至于对外界质疑的把旅游地产当住宅地产做，该负责人称，在做一个项目时，公司最大的考虑肯定还是要看项目的销售情况。
在北京大学城环学院吴必虎教授看来，旅游地产跟住宅地产有很大的不同，前者主要针对的是外地的度假客。在做旅游地产楼盘时，如果本身不肯花钱、花精力打造旅游产品和旅游吸引物，那么这些房子第一可能卖不掉，第二卖掉以后买的人吃亏。 按照规划，清水湾项目的开发期限为10年。其中前3年投资30亿元用于基础设施和两个超五星级酒店建设；如今已逾5年，两个五星级酒店中仍旧处于建设中，其中一个预计今年年底开业。
知情人士告诉《财经国家周刊》记者，清水湾项目最大的问题是医院、购物商城等配套设施不完善。“随着购房者的逐渐理性，这样的房子很难再吸引到度假者，原来疯狂时代卖出去的房子，目前空置率已近八成”。
在记者走访其项目时，项目计划中的国际品牌城，还未见其雏形。对此，集团品牌部人士称，任何项目在发展的时候，都有一定的开发周期，要给项目一定的时间，慢慢做出来。
海南绿城高地投资有限公司一位负责人告诉记者，在海南做旅游地产的公司大都太浮躁，关心的只是做什么产品，在什么区域能卖出去，至于客户满意度有多高则想得少。而后者才是引领行业健康发展的重要因素。
旅游圈地何去何从？
雅居乐一直以来的自信来源于清水湾项目的经验：很少有一个项目能创下近百亿的销售。
据记者了解，目前雅居乐除了清水湾，在海南的澄迈县、定安县和文昌市三个地方还有近64万平方米的土地储备；2011年雅居乐在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方，跟政府签订合作协议，拿地合计高达4000万平方米，投资总规模预计超过450亿元。
雅居乐集团董事局主席陈卓林称，虽然现在海南楼市受政策影响比较明显，但其仍认为海南前景乐观，至少不会比很多二线城市更差。下半年在海南方面会继续努力，有信心可以完成在年初制定的目标。
雅居乐内部人士称，在淡市下，公司会考虑更多的推出旅游地产项目，以快速回笼资金。
但是在持续的房地产市场调控下，市场理性正在逐渐回归。同时，受限于经济环境、旅游地产投资过剩，及其自身旅游产品的缺陷，雅居乐想成功复制清水湾项目的愿望恐难达到。
标普分析师陆枫就曾表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。
瑞信也指出，雅居乐计划投资的云南大型旅游地产项目将面对执行风险。花旗则预计雅居乐未来2-3年盈利表现持平或较低，尤其海南项目今年的收益贡献及毛利率将见减少。
且数据显示，在我国房地产行业前100名房企中，有三分之一的企业开始在旅游地产跑马圈地，海南、云南作为旅游大省，同质化的现象已经十分严重。旅游地产的盲目投资热，在海南表现得尤其明显。
北京大学城环学院吴必虎教授建议，对于旅游地产，应首先打造当地目的地旅游体系。这个旅游目的地体系包括很多东西，比如像机场、火车、高速公路等在内的可达性。并且要由地方政府和投资商共同投资建立。
吴必虎还建议，国家应根据城市产业结构的不同，在政策上也给予调整。不能采用一刀切制度，规定主题公园不让做，高尔夫不让做，这不见得符合中国不同地区的发展情况。
显然，雅居乐海南“旅游地产第一大盘”最终能否顺利“解套”，关键还要取决于未来旅游地产相关配套政策的完善与成熟。但这家以“快”闻名的公司显然还没来得及完成心理调试。
记者了解到，尽管今年上半年，雅居乐海南清水湾项目确认的销售额仅为集团总确认额的13.4%，远不及前几年的三成；但雅居乐相关负责人表示，未来希望将旅游地产业务收入占比提升至20%-30%，并会加速旅游地产的发展。
但这一桃色事件仅是表象。随着经济下行、持续调控以及海南国际旅游岛开发的疯狂渐退，今年上半年，一直保持高毛利润率的雅居乐首次出现毛利的负增长。
在业内看来，雅居乐显然没有意识到潜伏的危机。大环境的恶化和自身旅游产品的不成熟，正在导致其资产大规模缩水。这家在旅游地产跑马圈地的“快公司”，此刻步伐已变得沉重。
桃色事件发酵
对于起家于广东省中山市、并一直保持低调做派的雅居乐来说，断没有料到此次发始于香港的“桃色丑闻”会持续发酵，重创其股价。
8月23日，港媒披露，雅居乐董事局主席陈卓林的一名女秘书向警方报案，称其受到陈的非礼。据悉，陈卓林涉嫌于7月10日晚上，在香港家中宴客后非礼女秘书，四日后，女秘书报警。8月30日，陈到湾仔警署提供数据时被捕，其后获准保释。
9月5日，新加坡公司星展银行发表报告指出，如果陈卓林辞任董事局主席，雅居乐可能会出现部分銀行贷款违约情况，预计将有40亿元的离岸贷款被视为违约。星展银行还表示，雅居乐已与若干银行就有关潜在可能做出商谈。如果陈卓林罪名成立，雅居乐将寻求豁免条款，或以海外资金偿付贷款。
雅居乐资本市场副主管曾提到，集团正在与银行商讨多个应急方案。这位副主管还确认：如果陈卓林离任，将影响5项离岸贷款，共涉7亿美元（约合40亿人民币）。
据了解，2010年9月至2012年5月，雅居乐与香港上海汇丰银行、渣打银行(香港)等银行共签订了5份信贷协议，目前尚未到期。其中包括三笔港元贷款和两笔美元贷款。
目前，雅居乐57%的贷款带有附加条款。如，要求由陈卓林家族持有的信托基金必须持有雅居乐超过50%的股份；其中有40亿元的离岸贷款，明确要求陈卓林为雅居乐主席。
按照雅居乐管理层的说法，陈有可能受到缓刑或者不超过10年的监禁。不过在判有罪后，雅居乐还可以请求港交所确认陈卓林的主席资格。
9月5日，穆迪发布报告称，虽然暂未对雅居乐的相关债券作出评级调整，但此事已经给该公司带来负面效应。截至当天，雅居乐股价已累跌16%，市值蒸发近60亿港元。
9月10日，谈及桃色事件对公司的影响，雅居乐集团一位品牌负责人告诉记者，该事件只是陈卓林的个人行为，至于舆论质疑的40亿元信贷违约风险，“都只是一些机构的猜测而已”，“目前陈卓林先生还是在参与集团的正常运营”。
潜藏危机浮现
2009年，凭借海南旅游地产第一大盘清水湾项目，雅居乐赚得盆满钵满。跨区域、全国推广的营销模式令这家偏安一隅的房地产公司迅速爆红，成为业内关注的明星快公司。
然而，一项因低价购地、高价售楼而一直保持高利润率的雅居乐，今年上半年首次出现毛利率负增长。
据公司半年报显示，上半年雅居乐营业额收入118.48亿，同比变化1.1%，但毛利却仅为53.64 亿，变化-12.7%。毛利率同比降低7.1个百分点，至45.3%。而在2010年，这三项数字最高值时分别达到53.9%、增加8.6个百分点和89.5%。
熟悉雅居乐的业内人士告诉《财经国家周刊》，今年为了冲刺半年业绩，雅居乐很多在售楼盘均大幅度打折，致使利润率下降；且由于海南的清水湾项目销售日渐低迷，公司不得不“抽肥补瘦”、对“大本营”中山市的住宅项目全线七五折促销。
对此，雅居乐集团某品牌负责人的回复是，中山市住宅项目之所以实行七五折促销，主要是由于今年为雅居乐成立20周年庆。至于清水湾项目的降价销售，这位负责人的解释是，“降价只限于特定楼盘，不是把滨海沿线的房子全线降价。
据了解，雅居乐2010年每平方米土地价格均为1132元，销售均价为11406元；2011年这两个数字为1277元和10144元；2012年为1293元，9939元。拿地成本上升，销售价格降低，直接导致毛利开始出现下降趋势。
这种下降趋势在其清水湾旅游地产项目中表现最为明显。2007年，雅居乐以每平方米约240元的价格拿地；2009年3月开始销售，楼盘价格初为每平方米7000元；2010年，借助海南确定为国际旅游岛后的旅游地产开发热潮，价格升至每平方米3万-4万元，毛利增长率一度高达89%。
2011年，随着国家房地产调控在全国铺开，作为投资性产品的旅游地产受到直接影响。清水湾项目的销售额当年仅完成72亿元，比上年减少27亿元，全年目标任务完成72%。
今年房地产市场调控依然严峻，再加上旅游地产的发展瓶颈，清水湾销售仍旧持续走跌。上半年确认的销售额仅为15.43亿元，较2011年同期减少72.9%。
由于清水湾项目在雅居乐整体收入中占据三成，该项目的持续下跌也增加了公司资金链断裂的风险。在接近雅居乐的业内人士看来，由于上半年已经包含春节期间的销售旺季，下半年的销售压力十分之大。
不过，上海中金房地产（集团）有限公司一位房地产分析师告诉《财经国家周刊》记者，雅居乐的两大板块为旅游地产和住宅地产，尽管清水湾旅游地产的销售额有所下降，但是通过其他项目的大幅降价，资金链在一定程度上还可以维持。
在同行业公司和业内专家看来，雅居乐遭人诟病最多的还是其做旅游地产的“急功近利”。
熟悉雅居乐的人士告诉记者，海南清水湾旅游地产项目在开发时，直接照搬广州雅居乐住宅项目的图纸，从而降低了开发周期，及时回笼了资金。但却使“旅游地产”流于概念。
对此，雅居乐集团品牌部人士的解释是，雅居乐的项目在开发时互相借鉴“是件好事”，这可以打造雅居乐自身的品牌；至于对外界质疑的把旅游地产当住宅地产做，该负责人称，在做一个项目时，公司最大的考虑肯定还是要看项目的销售情况。
在北京大学城环学院吴必虎教授看来，旅游地产跟住宅地产有很大的不同，前者主要针对的是外地的度假客。在做旅游地产楼盘时，如果本身不肯花钱、花精力打造旅游产品和旅游吸引物，那么这些房子第一可能卖不掉，第二卖掉以后买的人吃亏。 按照规划，清水湾项目的开发期限为10年。其中前3年投资30亿元用于基础设施和两个超五星级酒店建设；如今已逾5年，两个五星级酒店中仍旧处于建设中，其中一个预计今年年底开业。
知情人士告诉《财经国家周刊》记者，清水湾项目最大的问题是医院、购物商城等配套设施不完善。“随着购房者的逐渐理性，这样的房子很难再吸引到度假者，原来疯狂时代卖出去的房子，目前空置率已近八成”。
在记者走访其项目时，项目计划中的国际品牌城，还未见其雏形。对此，集团品牌部人士称，任何项目在发展的时候，都有一定的开发周期，要给项目一定的时间，慢慢做出来。
海南绿城高地投资有限公司一位负责人告诉记者，在海南做旅游地产的公司大都太浮躁，关心的只是做什么产品，在什么区域能卖出去，至于客户满意度有多高则想得少。而后者才是引领行业健康发展的重要因素。
旅游圈地何去何从？
雅居乐一直以来的自信来源于清水湾项目的经验：很少有一个项目能创下近百亿的销售。
据记者了解，目前雅居乐除了清水湾，在海南的澄迈县、定安县和文昌市三个地方还有近64万平方米的土地储备；2011年雅居乐在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方，跟政府签订合作协议，拿地合计高达4000万平方米，投资总规模预计超过450亿元。
雅居乐集团董事局主席陈卓林称，虽然现在海南楼市受政策影响比较明显，但其仍认为海南前景乐观，至少不会比很多二线城市更差。下半年在海南方面会继续努力，有信心可以完成在年初制定的目标。
雅居乐内部人士称，在淡市下，公司会考虑更多的推出旅游地产项目，以快速回笼资金。
但是在持续的房地产市场调控下，市场理性正在逐渐回归。同时，受限于经济环境、旅游地产投资过剩，及其自身旅游产品的缺陷，雅居乐想成功复制清水湾项目的愿望恐难达到。
标普分析师陆枫就曾表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。
瑞信也指出，雅居乐计划投资的云南大型旅游地产项目将面对执行风险。花旗则预计雅居乐未来2-3年盈利表现持平或较低，尤其海南项目今年的收益贡献及毛利率将见减少。
且数据显示，在我国房地产行业前100名房企中，有三分之一的企业开始在旅游地产跑马圈地，海南、云南作为旅游大省，同质化的现象已经十分严重。旅游地产的盲目投资热，在海南表现得尤其明显。
北京大学城环学院吴必虎教授建议，对于旅游地产，应首先打造当地目的地旅游体系。这个旅游目的地体系包括很多东西，比如像机场、火车、高速公路等在内的可达性。并且要由地方政府和投资商共同投资建立。
吴必虎还建议，国家应根据城市产业结构的不同，在政策上也给予调整。不能采用一刀切制度，规定主题公园不让做，高尔夫不让做，这不见得符合中国不同地区的发展情况。
显然，雅居乐海南“旅游地产第一大盘”最终能否顺利“解套”，关键还要取决于未来旅游地产相关配套政策的完善与成熟。但这家以“快”闻名的公司显然还没来得及完成心理调试。
记者了解到，尽管今年上半年，雅居乐海南清水湾项目确认的销售额仅为集团总确认额的13.4%，远不及前几年的三成；但雅居乐相关负责人表示，未来希望将旅游地产业务收入占比提升至20%-30%，并会加速旅游地产的发展。