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《物权法》颁布以来，关于地下车库（位）的权利归属和流转抵押的争议就持续存在，实践中问题也层出不穷。一个主要的原因是，《物权法》第74条过于简单和概括，缺乏可操作性。因此，对《物权法》第74条进行规范的解释，对于今后实践中解决地下车库（位）的流转问题将大有助益。
一、地下车库（位）的法律性质与归属
（一）地下车库（位）的法律性质
实践中，小区车库、车位主要有如下几种类型：1.地面车位，即《物权法》第74条第3款所规定的“占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位”，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明，属于业主共有；2.首层架空层停车位和屋顶平台车位，这些车位依附于楼房形成，或者将楼房的首层以墙、柱等架空，或者将屋顶平台直接进行改造并利用升降梯作业。由于首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，这些车库的权属依附于计算容积率的住宅单元，理应由全体业主共有；3.独立车库，即在高档住宅小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，属于相应业主专有；4.地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部以划线分割方式标明。地下车库又分为利用人防工程进行改造而成的车位、车库以及在建设用地规划许可证中载明的、以地下车库报批的车库两种。本文所讨论的地下车库（位）仅指后者，即规划用于停放汽车的地下车库、车位。
关于地下车库（位）的法律性质，理论上存在建筑物区分所有权专有部分、小区附属设施、建筑的添附物及从物等几种不同的看法。对于这几种认识，笔者的观点是：首先，在我国的立法背景下1，地下车库明显不具有构造上的独立性，不可能构成建筑物专有部分；其次，添附指的是不同所有权主体的物相结合而不可分离，而房屋与车库并非分属不同物权人而结合、不可分离的情形，而且学界对不动产与不动产的添附是否可能尚存争议；最后，从物指的是并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属一人的物。从定义上似符合车库与房屋的关系，然而学理上对于不动产能否作为从物尚存争议2，因此不能简单做结论。
笔者认为，车库界定为建筑物的附属设施是比较妥当的观点，理由如下：首先，“附属设施”是从功能上，而非所有权归属上进行界定的，这种界定符合《物权法》第74条第2款采取所有权“约定归属说”的立法立场；其次，从物说在一定程度上抹杀了地下车库（位）独立的经济价值与使用价值；最后，“附属设施”也意味着开发商在规划时负有建设一定数量车位的法定义务。
（二）地下车库（位）的归属
关于地下车库（位）权利归属，《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。笔者认为，若开发商与业主不存在约定，地下车库（位）所有权应当属于开发商所有，理由在于：第一，《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“地下工程应本着
‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。开发商按照建设用地规划许可证载明的规划要求建设小区地下车库，是地下车库的投资方和建设方，依法享有地下车库的所有权。另外，地下车库（位）不同于地面车库、车位，建筑成本很高，这种权利归属的安排有利于确保开发商对地下车库（位）进行充分投资。第二，地下车库（位）所有权属于全体业主的重要理由是“成本分摊说”，然而开发商基于利益考虑会宣称成本未分摊进业主的购房款，而对于业主而言，成本是否分摊很难核实。另外，若地下车库（位）所有权属于全体业主，不仅登记机关面临登记上的技术困难（如登记申请人是谁），而且小区业主也面临行使权利的困难。第三，在实践中，登记机关采取的做法通常是由开发商申请对车库整体进行初始登记，当业主购买或以其他手段获得车位所有权时，再按照独立单元的标准进行车位的登记，其流程与房屋的分户登记类似。第四，虽然小区地下车库（位）为开发商所有，但开发商的处分权受到“首先满足业主需求”的制约，因此，即使认定开发商的所有权，也不致违背向弱者倾斜原则，损害业主利益。
二、如何理解《物权法》第74条第1款中“首先满足业主需要”的规定
《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。由于“首先满足业主需要”这一规定对地下车库（位）流转作出了限制，因此，如何理解该用语在理论上和实践中就显得十分重要。
（一）理论上两种不同的观点
从文义解释的角度，本文所讨论的地下车库（位）属于第74条第1款所指“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库”。
结合《物权法》第70条与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第1条的规定，第74条第1款的“业主”指的是对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的民事主体，包括非基于法律行为获得建筑物区分所有权的情形和已存在债权行为并合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的情形。但按照上文所述，车库、车位并不构成建筑物的专有部分，而是作为小区的配套设施存在，因此，“业主”不包含单独购买地下车库（位）的人。
对于“需要”的理解应当结合多方面的因素，王利明教授认为：“满足业主需要只能是合理的需要。合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足”。这种合理性首先表现在目的上，即必须为停车目的而使用；其次在时间上应当是合理的，业主的需要是动态的，现实保有的车辆数与潜在的车库需求都是要考虑的因素；最后，业主需要的数量上应当是合理的，例如1户人家有5辆车，那么则不能强制开发商必须满足这户人家的全部停车位要求。申言之，合理需要还应当理解为全体业主的需要，而不是个别业主的需要。
在《司法解释》颁布之前及之后的一段时间内，学界对于“首先满足业主需要”存在不同的理解，归纳起来主要是以下两种。
1.优先购买权（优先租赁权）说与修正的优先购买权（优先租赁权）说
优先购买权（优先租赁权）说认为，“首先满足业主需要”赋予了业主优先购买权。按照优先购买权的传统理论，在初次出售房产期限内，业主只能在“同等条件”下行使优先购买权，开发商只要在优先购买权的合理期限内履行了通知义务和预留合理的答复期限后，即可视为已经符合“首先满足业主的需要”。理由在于，开发商可以自由处分其权利，不可让开发商承担无期限的“首先满足业主的需要”的义务，更不可直接或者变相限制甚至否定开发商可以自由出售车位、车库的权利。
然而，由于卖方市场的现实条件，业主处于绝对劣势。开发商为了获利，可以轻易援引“同等条件”将车位出让给第三人，或以此要挟业主被迫承受高价，这样解释“首先满足业主需要”会使保护业主利益的目的不达。因此，许多学者针对优先购买权（优先租赁权）说提出了修正意见。有人认为，地下车库（位）问题上，优先购买权应当去除“同等条件”这一限定3。另有学者认为，法律可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定的价格过高可以表示异议，并可以提请中立的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的，可以向人民法院起诉，人民法院可以运用自由裁量权，对价格做出直接干预，当然这种干预也必需建立在专业估价机构结论的基础上。4然而，笔者认为这种“修正”大大限缩了开发商在传统优先购买权下自由转让的余地，业主依据法律规定对抗第三人的竞价，进而对抗第三人的合同效力，实质上已与绝对优先权无异。
2.绝对优先权说
有学者认为，“首先”不是“优先”，而应指不区分条件地满足业主的需要。即使业主以外的人出价更高，开发商也不得在没有满足业主停车需要的情况下，提前将车位车库的所有权转让给业主以外的人。从目的解释上说，第74条第1款是为了保护业主的利益。绝对优先权可以遏制炒车位哄抬价格现象，避免使地下车库（位）成为一种大众投资品，也避免了地下车库（位）对外销售造成的小区不安全因素。
（二）司法解释的相关规定
2009年3月，最高人民法院颁布了《司法解释》，其中第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。规划的机构是行政主管部门或其委托授权的机构，不属于业主或开发商而处于中立的地位，因此所做建筑区划内停车位、车库的建造数量，应当是较为科学和公正的。5配置比例的规定综合考虑了“业主需要”在时间上和数量上的合理性，开发商只要在建设和处分地下车库（位）时严格遵守配置比例，即视为履行了“首先满足业主的需要”的义务，至于开发商是以出售或出租的方式将车库配置给业主，本条并无规定。这种方式对于开发商和登记机关来说，在操作和审查上也简单易行。
（三）一些地方性法规的规定
在依配置比例流转的基础上，地方性法规对于地下车库（位）流转的规则作出了细化，总结起来有以下几个方面。
1.租售地下车库（位）的公示制度
公示制度包含对租售车位信息的通知和公示，如根据《广东省物业管理条例》规定，开发商应在出售车位、车库1个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。另外，公示制度还包含承租人、购买者相关信息的公示，《成都市关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》要求将承租人、购买人条件和资格予以公示。
2.租售地下车库（位）于非业主的限制
大部分地区的地方性法规规定，地下车库（位）不得出售于非业主，如杭州、上海、北京等。少数地区允许将地下车库（位）出售非业主，但条件非常苛刻。如广州市规定出售必须“满足本项目业主购买和租赁需要的前提”，并进行充分的公示。又如成都市规定，开发商向本建筑区划外的单位或个人出售车位、车库的，应当征得本建筑区划内全体业主同意。
大多数地区的地方立法都允许开发商在满足业主和物业使用人购买、租赁需求的前提下将车库（位）出租给非业主，并对出租非业主作出了一些限制。许多地方性法规将这种租赁定性为临时租赁，并规定租期不超过6个月。有的地区还要求开发商对这种租赁进行公示，并规定在本建筑区划内业主需要使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位、车库。
3.“只售不租”的禁止
针对开发商因急于收回开发成本而对车位采取“只售不租”的现象，许多地方立法进行了明文的禁止。规定开发商不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务，车位(库)或租或买由业主选择。
4.出售车位的前置条件为登记
为了建立车位、车库的登记系统，规范车位、车库物权的流转，一些地方立法规定地下车位（库）所有权应办理产权证书，出售时应办理移转登记，否则不生移转效力。
（四）配置比例以外的处分方式是否可行的问题
一种意见认为，根据《司法解释》第5条规定，开发商只能按照配置比例对车库（位）进行处分。另一种意见认为，按照《司法解释》的用语，配置比例只是对“首先满足业主的需要”作出的一种认定方式，并没有否认其他处分方式的合法性。只要符合“首先满足业主的需要”，其他的处分方式也是可行的。笔者赞同于第一种意见。因为从我国地下车库（位）的开发现状来看，配置比例普遍低于1: 1。拿我国较为发达的城市成都市举例，从调查的情况来看，车库最低配置比例为1：0. 026，最高为1：1，大多配置比例为1：0. 5；而车位最低配置比例为1：0. 03，最高为1：1，大多配置比例为1：0. 25。从配置比例来看，车库、车位尚不能完全满足小区业主的需要。车库、车位属于稀缺资源，随着经济的发展，供需矛盾还有可能进一步凸显。在这种情况下按照配置比例进行处分，已有部分业主的停车需求难以满足。由于其他处分方式科学性未经考证，其审查和监管成本也很高，因此应当排除开发商的其他处分行为，只能按照配置比例对车库（位）进行处分。
三、地下车库流转与抵押时的疑难问题
（一）无业主购买的空置车库（位）处分问题
笔者认为，《物权法》第74条第1款让小区业主的停车权利得到进一步保护，但“首先满足”并不等同于“只能满足”。为了缓解城市停车困难的局面，提高小区车库的利用效率以及维护开发商的开发利益，对于确无业主购买、使用的空置车库（位），笔者认为应当允许其处分于非业主，但须经严格的程序。按照一些地方实践，对于空置车库（位），开发商应对空置车位信息进行公示，并通知全体业主。就无业主购买车库（位）的确认应交公证处进行公证。确无业主购买的车库（位），开发商可以向非业主进行出售并办理产权登记，并在小区内公示。
（二）分期开发项目车位的跨区流转问题
这个问题不宜笼统作出“允许”或“不允许”的回答，而是应该按建筑小区的建筑工程规划情况进行确定。分期开发的项目可能基于一个统一的规划，也可能基于每期独立的规划。原则上说，对于分期开发的项目，若规划控规的车库（位）为项目整体配置，则业主可以跨期购买车库（位），并办理车库（位）产权登记。若规划控规的车库（位）为各期分别配置，则业主不能跨期购买车库（位）并办理产权登记。实际中需要考虑的因素更为复杂，由于目前我国建筑小区车库（位）的配置比例通常低于1: 1，即难以完全满足本小区全部业主的车库（位）需求，跨期流转会损害车库（位）所在小区业主的潜在利益。因此笔者认为需对这种流转采取谨慎的态度，比照非业主的流转政策，跨期流转必须公示并经过本期全体业主的同意。若本期车库的销售状况确不佳，可以将本期的车库（位）租赁于其他期小区，租赁条件和租赁期均可比租赁非业主的规定更为宽松。
（三）房地产项目公司注销主体或破产清算时的车库流转问题
就登记实务中遇到的房地产项目公司注销主体或破产清算时的车库流转问题，相似的还表现为开发商折价将车位、车库抵偿工程款的情况。一种意见认为，项目公司注销时，车库（位）可以通过清算程序转让给股东或物业公司等与项目公司有直接关联的非业主，否则项目公司会因为车库（位）无人接手而一直无法完成注销。另一种意见认为，《物权法》规定了车库（位）的转移须“首先满足业主需要”，因此，开发商在任何时候都不得将车库（位）转移给股东或物业公司等非业主。笔者认为，上述情况中开发商可以将地下车库（位）的所有权转移给股东或物业公司等与公司有直接关联的非业主，但应在办理登记时注明。因为最终记载于登记簿的一定要是该建筑区划的相应业主并符合配置比例的要求。如果中间出现多次转让的情况，只要最终的权利人符合前述登记条件，登记机构可合并处理。为谨慎起见，在办理车库（位）的转移登记时应将非业主“再次转移会‘首先满足业主需要’”的书面承诺作为要件之一。
（四）业主车位的再次流转是否需受“首先满足业主需要”限制的问题
笔者认为，“首先满足业主需求”的主体并不限于开发商，业主获得所有权后车位的再次流转仍需“首先满足业主需要”。地下车库（位）是小区的附属设施，须为小区业主配套服务，其性质决定了其不能如同房屋等不动产一样自由处分，在这个问题上开发商和业主是一视同仁的。同时，第74条第1款规定的目的在于满足业主使用的需要，若允许业主将车库、车位对小区外非业主进行处分，则表明其并不需要车库、车位进行使用。另外，有学者指出，车位、车库问题属于业主共同管理权的范畴，其使用和转让应当服从于整个建筑区划内建筑物的使用和全体业主利益。若流转不受限制，本款“首先满足业主的需要”将达不到目的。因此，在登记实务工作中，对于业主车位的再次流转需着重审查受让人的业主资质及其取得是否符合建筑区划内车库（位）的配置比例。
在车库所有权发生继承时，依照《物权法》的规定，继承无须经过登记即可生效。在非业主单独继承了车库（位）并申请登记的场合，登记机构应按照遗嘱继承的内容或继承人之间达成的遗产分割协议进行登记。如果该继承人再次将车库（位）流转于他人并申请登记的，登记机构应当对受让人按前述登记条件进行审查。这样做既可以使继承人的合法继承行为得到有效保护，又可以使其转让行为符合本款规定。
注释：
1.许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。德国《住宅所有权法》第3条第2项规定:“以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间”。美国法将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租和抵押。我国台湾地区自行增设停车位、奖励增设停车位可以成为区分所有建筑物的专有部分。参考王荣珍：《对<物权法>车位权属规则的检视与完善》，载于《当代法学》2011年第1期。
2.从物是否限于动产，瑞士和德国的民法持肯定意见；日本和中国台湾地区民法则采取否定观点。依据后者，设置于房屋之外的停车场、厕所，属于房屋这个主物的从物。参考崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第34页。
3.参见韩晓利：《论居民小区停车位、车库的归属与利用———兼评<物权法>第74条的得与失》，载于《研究生法学》2007年8月。
4.参见赵来珍、马元涛：《商品房住宅小区车位、车库产权归属之探究》，载于《法制与社会》2011年3月。
5.参考崔建远：《物权：规范与学说———以中国物权法解释论为中心（上册）》，清华大学出版社2011年版。
马志刚/责任编辑
一、地下车库（位）的法律性质与归属
（一）地下车库（位）的法律性质
实践中，小区车库、车位主要有如下几种类型：1.地面车位，即《物权法》第74条第3款所规定的“占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位”，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明，属于业主共有；2.首层架空层停车位和屋顶平台车位，这些车位依附于楼房形成，或者将楼房的首层以墙、柱等架空，或者将屋顶平台直接进行改造并利用升降梯作业。由于首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，这些车库的权属依附于计算容积率的住宅单元，理应由全体业主共有；3.独立车库，即在高档住宅小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，属于相应业主专有；4.地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部以划线分割方式标明。地下车库又分为利用人防工程进行改造而成的车位、车库以及在建设用地规划许可证中载明的、以地下车库报批的车库两种。本文所讨论的地下车库（位）仅指后者，即规划用于停放汽车的地下车库、车位。
关于地下车库（位）的法律性质，理论上存在建筑物区分所有权专有部分、小区附属设施、建筑的添附物及从物等几种不同的看法。对于这几种认识，笔者的观点是：首先，在我国的立法背景下1，地下车库明显不具有构造上的独立性，不可能构成建筑物专有部分；其次，添附指的是不同所有权主体的物相结合而不可分离，而房屋与车库并非分属不同物权人而结合、不可分离的情形，而且学界对不动产与不动产的添附是否可能尚存争议；最后，从物指的是并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属一人的物。从定义上似符合车库与房屋的关系，然而学理上对于不动产能否作为从物尚存争议2，因此不能简单做结论。
笔者认为，车库界定为建筑物的附属设施是比较妥当的观点，理由如下：首先，“附属设施”是从功能上，而非所有权归属上进行界定的，这种界定符合《物权法》第74条第2款采取所有权“约定归属说”的立法立场；其次，从物说在一定程度上抹杀了地下车库（位）独立的经济价值与使用价值；最后，“附属设施”也意味着开发商在规划时负有建设一定数量车位的法定义务。
（二）地下车库（位）的归属
关于地下车库（位）权利归属，《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。笔者认为，若开发商与业主不存在约定，地下车库（位）所有权应当属于开发商所有，理由在于：第一，《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“地下工程应本着
‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。开发商按照建设用地规划许可证载明的规划要求建设小区地下车库，是地下车库的投资方和建设方，依法享有地下车库的所有权。另外，地下车库（位）不同于地面车库、车位，建筑成本很高，这种权利归属的安排有利于确保开发商对地下车库（位）进行充分投资。第二，地下车库（位）所有权属于全体业主的重要理由是“成本分摊说”，然而开发商基于利益考虑会宣称成本未分摊进业主的购房款，而对于业主而言，成本是否分摊很难核实。另外，若地下车库（位）所有权属于全体业主，不仅登记机关面临登记上的技术困难（如登记申请人是谁），而且小区业主也面临行使权利的困难。第三，在实践中，登记机关采取的做法通常是由开发商申请对车库整体进行初始登记，当业主购买或以其他手段获得车位所有权时，再按照独立单元的标准进行车位的登记，其流程与房屋的分户登记类似。第四，虽然小区地下车库（位）为开发商所有，但开发商的处分权受到“首先满足业主需求”的制约，因此，即使认定开发商的所有权，也不致违背向弱者倾斜原则，损害业主利益。
二、如何理解《物权法》第74条第1款中“首先满足业主需要”的规定
《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。由于“首先满足业主需要”这一规定对地下车库（位）流转作出了限制，因此，如何理解该用语在理论上和实践中就显得十分重要。
（一）理论上两种不同的观点
从文义解释的角度，本文所讨论的地下车库（位）属于第74条第1款所指“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库”。
结合《物权法》第70条与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第1条的规定，第74条第1款的“业主”指的是对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的民事主体，包括非基于法律行为获得建筑物区分所有权的情形和已存在债权行为并合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的情形。但按照上文所述，车库、车位并不构成建筑物的专有部分，而是作为小区的配套设施存在，因此，“业主”不包含单独购买地下车库（位）的人。
对于“需要”的理解应当结合多方面的因素，王利明教授认为：“满足业主需要只能是合理的需要。合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足”。这种合理性首先表现在目的上，即必须为停车目的而使用；其次在时间上应当是合理的，业主的需要是动态的，现实保有的车辆数与潜在的车库需求都是要考虑的因素；最后，业主需要的数量上应当是合理的，例如1户人家有5辆车，那么则不能强制开发商必须满足这户人家的全部停车位要求。申言之，合理需要还应当理解为全体业主的需要，而不是个别业主的需要。
在《司法解释》颁布之前及之后的一段时间内，学界对于“首先满足业主需要”存在不同的理解，归纳起来主要是以下两种。
1.优先购买权（优先租赁权）说与修正的优先购买权（优先租赁权）说
优先购买权（优先租赁权）说认为，“首先满足业主需要”赋予了业主优先购买权。按照优先购买权的传统理论，在初次出售房产期限内，业主只能在“同等条件”下行使优先购买权，开发商只要在优先购买权的合理期限内履行了通知义务和预留合理的答复期限后，即可视为已经符合“首先满足业主的需要”。理由在于，开发商可以自由处分其权利，不可让开发商承担无期限的“首先满足业主的需要”的义务，更不可直接或者变相限制甚至否定开发商可以自由出售车位、车库的权利。
然而，由于卖方市场的现实条件，业主处于绝对劣势。开发商为了获利，可以轻易援引“同等条件”将车位出让给第三人，或以此要挟业主被迫承受高价，这样解释“首先满足业主需要”会使保护业主利益的目的不达。因此，许多学者针对优先购买权（优先租赁权）说提出了修正意见。有人认为，地下车库（位）问题上，优先购买权应当去除“同等条件”这一限定3。另有学者认为，法律可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定的价格过高可以表示异议，并可以提请中立的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的，可以向人民法院起诉，人民法院可以运用自由裁量权，对价格做出直接干预，当然这种干预也必需建立在专业估价机构结论的基础上。4然而，笔者认为这种“修正”大大限缩了开发商在传统优先购买权下自由转让的余地，业主依据法律规定对抗第三人的竞价，进而对抗第三人的合同效力，实质上已与绝对优先权无异。
2.绝对优先权说
有学者认为，“首先”不是“优先”，而应指不区分条件地满足业主的需要。即使业主以外的人出价更高，开发商也不得在没有满足业主停车需要的情况下，提前将车位车库的所有权转让给业主以外的人。从目的解释上说，第74条第1款是为了保护业主的利益。绝对优先权可以遏制炒车位哄抬价格现象，避免使地下车库（位）成为一种大众投资品，也避免了地下车库（位）对外销售造成的小区不安全因素。
（二）司法解释的相关规定
2009年3月，最高人民法院颁布了《司法解释》，其中第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。规划的机构是行政主管部门或其委托授权的机构，不属于业主或开发商而处于中立的地位，因此所做建筑区划内停车位、车库的建造数量，应当是较为科学和公正的。5配置比例的规定综合考虑了“业主需要”在时间上和数量上的合理性，开发商只要在建设和处分地下车库（位）时严格遵守配置比例，即视为履行了“首先满足业主的需要”的义务，至于开发商是以出售或出租的方式将车库配置给业主，本条并无规定。这种方式对于开发商和登记机关来说，在操作和审查上也简单易行。
（三）一些地方性法规的规定
在依配置比例流转的基础上，地方性法规对于地下车库（位）流转的规则作出了细化，总结起来有以下几个方面。
1.租售地下车库（位）的公示制度
公示制度包含对租售车位信息的通知和公示，如根据《广东省物业管理条例》规定，开发商应在出售车位、车库1个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。另外，公示制度还包含承租人、购买者相关信息的公示，《成都市关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》要求将承租人、购买人条件和资格予以公示。
2.租售地下车库（位）于非业主的限制
大部分地区的地方性法规规定，地下车库（位）不得出售于非业主，如杭州、上海、北京等。少数地区允许将地下车库（位）出售非业主，但条件非常苛刻。如广州市规定出售必须“满足本项目业主购买和租赁需要的前提”，并进行充分的公示。又如成都市规定，开发商向本建筑区划外的单位或个人出售车位、车库的，应当征得本建筑区划内全体业主同意。
大多数地区的地方立法都允许开发商在满足业主和物业使用人购买、租赁需求的前提下将车库（位）出租给非业主，并对出租非业主作出了一些限制。许多地方性法规将这种租赁定性为临时租赁，并规定租期不超过6个月。有的地区还要求开发商对这种租赁进行公示，并规定在本建筑区划内业主需要使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位、车库。
3.“只售不租”的禁止
针对开发商因急于收回开发成本而对车位采取“只售不租”的现象，许多地方立法进行了明文的禁止。规定开发商不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务，车位(库)或租或买由业主选择。
4.出售车位的前置条件为登记
为了建立车位、车库的登记系统，规范车位、车库物权的流转，一些地方立法规定地下车位（库）所有权应办理产权证书，出售时应办理移转登记，否则不生移转效力。
（四）配置比例以外的处分方式是否可行的问题
一种意见认为，根据《司法解释》第5条规定，开发商只能按照配置比例对车库（位）进行处分。另一种意见认为，按照《司法解释》的用语，配置比例只是对“首先满足业主的需要”作出的一种认定方式，并没有否认其他处分方式的合法性。只要符合“首先满足业主的需要”，其他的处分方式也是可行的。笔者赞同于第一种意见。因为从我国地下车库（位）的开发现状来看，配置比例普遍低于1: 1。拿我国较为发达的城市成都市举例，从调查的情况来看，车库最低配置比例为1：0. 026，最高为1：1，大多配置比例为1：0. 5；而车位最低配置比例为1：0. 03，最高为1：1，大多配置比例为1：0. 25。从配置比例来看，车库、车位尚不能完全满足小区业主的需要。车库、车位属于稀缺资源，随着经济的发展，供需矛盾还有可能进一步凸显。在这种情况下按照配置比例进行处分，已有部分业主的停车需求难以满足。由于其他处分方式科学性未经考证，其审查和监管成本也很高，因此应当排除开发商的其他处分行为，只能按照配置比例对车库（位）进行处分。
三、地下车库流转与抵押时的疑难问题
（一）无业主购买的空置车库（位）处分问题
笔者认为，《物权法》第74条第1款让小区业主的停车权利得到进一步保护，但“首先满足”并不等同于“只能满足”。为了缓解城市停车困难的局面，提高小区车库的利用效率以及维护开发商的开发利益，对于确无业主购买、使用的空置车库（位），笔者认为应当允许其处分于非业主，但须经严格的程序。按照一些地方实践，对于空置车库（位），开发商应对空置车位信息进行公示，并通知全体业主。就无业主购买车库（位）的确认应交公证处进行公证。确无业主购买的车库（位），开发商可以向非业主进行出售并办理产权登记，并在小区内公示。
（二）分期开发项目车位的跨区流转问题
这个问题不宜笼统作出“允许”或“不允许”的回答，而是应该按建筑小区的建筑工程规划情况进行确定。分期开发的项目可能基于一个统一的规划，也可能基于每期独立的规划。原则上说，对于分期开发的项目，若规划控规的车库（位）为项目整体配置，则业主可以跨期购买车库（位），并办理车库（位）产权登记。若规划控规的车库（位）为各期分别配置，则业主不能跨期购买车库（位）并办理产权登记。实际中需要考虑的因素更为复杂，由于目前我国建筑小区车库（位）的配置比例通常低于1: 1，即难以完全满足本小区全部业主的车库（位）需求，跨期流转会损害车库（位）所在小区业主的潜在利益。因此笔者认为需对这种流转采取谨慎的态度，比照非业主的流转政策，跨期流转必须公示并经过本期全体业主的同意。若本期车库的销售状况确不佳，可以将本期的车库（位）租赁于其他期小区，租赁条件和租赁期均可比租赁非业主的规定更为宽松。
（三）房地产项目公司注销主体或破产清算时的车库流转问题
就登记实务中遇到的房地产项目公司注销主体或破产清算时的车库流转问题，相似的还表现为开发商折价将车位、车库抵偿工程款的情况。一种意见认为，项目公司注销时，车库（位）可以通过清算程序转让给股东或物业公司等与项目公司有直接关联的非业主，否则项目公司会因为车库（位）无人接手而一直无法完成注销。另一种意见认为，《物权法》规定了车库（位）的转移须“首先满足业主需要”，因此，开发商在任何时候都不得将车库（位）转移给股东或物业公司等非业主。笔者认为，上述情况中开发商可以将地下车库（位）的所有权转移给股东或物业公司等与公司有直接关联的非业主，但应在办理登记时注明。因为最终记载于登记簿的一定要是该建筑区划的相应业主并符合配置比例的要求。如果中间出现多次转让的情况，只要最终的权利人符合前述登记条件，登记机构可合并处理。为谨慎起见，在办理车库（位）的转移登记时应将非业主“再次转移会‘首先满足业主需要’”的书面承诺作为要件之一。
（四）业主车位的再次流转是否需受“首先满足业主需要”限制的问题
笔者认为，“首先满足业主需求”的主体并不限于开发商，业主获得所有权后车位的再次流转仍需“首先满足业主需要”。地下车库（位）是小区的附属设施，须为小区业主配套服务，其性质决定了其不能如同房屋等不动产一样自由处分，在这个问题上开发商和业主是一视同仁的。同时，第74条第1款规定的目的在于满足业主使用的需要，若允许业主将车库、车位对小区外非业主进行处分，则表明其并不需要车库、车位进行使用。另外，有学者指出，车位、车库问题属于业主共同管理权的范畴，其使用和转让应当服从于整个建筑区划内建筑物的使用和全体业主利益。若流转不受限制，本款“首先满足业主的需要”将达不到目的。因此，在登记实务工作中，对于业主车位的再次流转需着重审查受让人的业主资质及其取得是否符合建筑区划内车库（位）的配置比例。
在车库所有权发生继承时，依照《物权法》的规定，继承无须经过登记即可生效。在非业主单独继承了车库（位）并申请登记的场合，登记机构应按照遗嘱继承的内容或继承人之间达成的遗产分割协议进行登记。如果该继承人再次将车库（位）流转于他人并申请登记的，登记机构应当对受让人按前述登记条件进行审查。这样做既可以使继承人的合法继承行为得到有效保护，又可以使其转让行为符合本款规定。
注释：
1.许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。德国《住宅所有权法》第3条第2项规定:“以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间”。美国法将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租和抵押。我国台湾地区自行增设停车位、奖励增设停车位可以成为区分所有建筑物的专有部分。参考王荣珍：《对<物权法>车位权属规则的检视与完善》，载于《当代法学》2011年第1期。
2.从物是否限于动产，瑞士和德国的民法持肯定意见；日本和中国台湾地区民法则采取否定观点。依据后者，设置于房屋之外的停车场、厕所，属于房屋这个主物的从物。参考崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第34页。
3.参见韩晓利：《论居民小区停车位、车库的归属与利用———兼评<物权法>第74条的得与失》，载于《研究生法学》2007年8月。
4.参见赵来珍、马元涛：《商品房住宅小区车位、车库产权归属之探究》，载于《法制与社会》2011年3月。
5.参考崔建远：《物权：规范与学说———以中国物权法解释论为中心（上册）》，清华大学出版社2011年版。
马志刚/责任编辑