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【摘 要】我国房地产市场的迅猛发展在很大程度上推动了抵押房地产评估行业的发展，但是在抵押房地产评估行业的发展过程中，许多弊端以及问题值得业界人士做出研究与反思。这些弊端以及问题的存在，让评估机构以及评估人员都面临着较大的职业风险，同时也为评估行业的发展留下隐患，因此从风险防控角度对抵押房地产评估风险做出探讨与分析十分必要。本文在细化抵押房地产评估风险内容的基础上，对抵押房地产评估工作中主要风险类型的防控做出了研究与阐述。
【关键词】抵押房地产；评估风险；外界风险；自身风险
抵押房地产评估结果的科学化不仅需要依赖严谨全面的房地产评估方法与理论，同时需要依赖一直具备较高理论素质与丰富实践经验的房地产评估队伍。在房地产评估行业快速发展的背景下，一方面部分委托人会将风险转嫁向评估机构，另一方面部分评估结构欠缺自我保护意识以及风险意识。在抵押房地产评估工作中，房地产风险具有复杂的内容以及广泛的范围，其类型可以归纳为外界风险以及结构自身风险两大类。其中外界风险往往与评估人员没有直接关联，但是可以通过提高风险防控意识来对这类风险做出最大化的控制，而内部风险则主要由评估行业发展、评估机构管理以及评估队伍素质所决定，所以相对于外界风险而言，内部风险可以通过强化内控来进行有效的规避。
一、抵押房地产评估工作中的外界风险及控制
在抵押房地产评估工作中，所面临的外部风险主要包括三级交易市场所作出的报价风险、支撑性风险、房屋改造风险、重复抵押风险、抵押套现风险以及产权债务风险等。
三级市场所作出的报价具有着多样化的形式，如含税价与否、急于转让的折扣价与否等。如果抵押房地产评估工作中不能对这些价格做出有效辨别，则可能导致评估值与市场价值出现偏离。面对这一风险，抵押房地产评估工作需要对三级市场报价的所具有的科学性和可参考性做出评估，这要求抵押房地产评估工作人员首先能够对交易案例所产生的背景做出充分掌握，在了解不合理部分的基础上吸取合理科学的经验；其次有必要从宏观角度对房地产发展趋势以及发展动态做出掌握；在此有必要认识到房地产评估工作只有发生在相应的评估时点才能够确保工作产生意义。
支撑性风险指的是所作出的评估价格在房地产市场中是否同样具有合理性，简而言之就是以所评估的价格为依据能够将房地产在市场中售出。其中对房地产价格产生支撑的因素主要包括两点内容：一是区域内三级市场的活跃程度以及成交价格；二是房地产出租水平。其中三级市场成交价格将对二级市场房地产售价产生直接影响，而租金水平也会影响房地产所具有的回报率。因此，在抵押房地产评估中需要重视房地产市场价值的动态性，从而为评估工作的科学性做出支撑。在此方面，抵押房地产评估工作者有必要对区域内的三级市场成交价格以及地产出租水平作出认知，从而让抵押房地产评估能够具备市场性与现实性。
抵押套现风险主要是指开发商以避免出现资金积压问题为直接出发点将无法获得较高收益的房地产抵押给银行来获得资金，这种行为是地产开发商重要的资金回收手段之一，但是同时为抵押房地产评估工作者带来了更大的评估难度以及更多的评估风险。这一风险的回避主要要求在房地产评估工作中做好以下两项工作：一是房地产评估工作者需要对市场做出充分的了解，在对市场销售情况以及承接价格做出认知的基础上做出客观准确的评估；二是房地产评估工作者需要认识到经营难度对房地产价值的影响，并考虑房地产周边的繁荣程度与商业氛围。
产权债务风险主要是指提出抵押的一方所抵押的房地产具有多位产权人而并没有获得全部产权人的同意、地产已经他人担保、地产已被查封等。也就是说，产权债务风险主要是抵押一方房地产开放是否具备合法性以及房地产项目所具有的发展前景所引发的风险问题。在这种风险的规避中，主要要求房地产评估工作者做到以下几个方面：一是对房地产产权履历做出查阅，认清产权现状；二是对房地产开发商所开发的房地产项目合法性，如公司注册、项目立项、开工以及建设等方面是否与工程建设规范和国家法律相符；三是对房地产项目的效益前景、发展前景等作出理性预测，同时有必要做好评估报告。
二、抵押房地产评估工作中评估机构的自身风险及控制
在抵押房地产评估工作中，所面临的评估机构自身风险主要包括专业技术风险、职业道德风险两类，相对于外界风险而言，评估机构自身风险更容易得到控制。
在专业技术风险方面，抵押房地产评估一般以成本价值与市场价值为主要依据，其中市场法、收益法以及成本法是抵押房地产评估的主要手段，但是无论使用何种方法，都需要依靠行业资料以及市场资料为依据。然而在抵押房地产评估实践工作中，行业资料与市场资料都存在不同程度的信息不对称、不公开以及难以共享的问题，这导致评估工作者难以及时准确的掌握行业数据以及市场数据，从而使评估结构面临着较大的不确定性。另外，抵押房地产评估工作者在自身水平限制下会出现计算参数以及技术路线选择不当的情况，这会导致评估结果存在偏差。在这种风险的防范中，首先应当认识到我国房地产估价行业起步较晚的客观现实，并推动房地产评估数据库的构建以实现信息的交流与共享。在此方面，我国抵押房地产评估工作应当从理论与实践两个方面对英美经验作出借鉴，通过我国国情的结合来进行探索与研究，同时应当重视资料库数据的完善并对房地产价格发展趋势以及影响因素做出关注与分析；其次应当重视评估队伍建设，在确保持证上岗的基础上提高评估人员对房产市场的深入了解，在强化评估工作者专业理论水平与实践经验的基础上强化行业规范教育以及法律法规教育，从而推动评估队伍以及评估行业的自律和规范化发展。
在职业道德风险方面，抵押房地产评估机构的主要职责本应当是对贷款客户以及银行之间的需求进行平衡，然而由于在房地产抵押工作中，银行一般处于比较强势的地位，所以这种平衡具有着较大的实现难度。但是同时，抵押房地产评估机构需要客户提供的业务来进行支撑，所以尽量满足客户的资金周转需求是十分必要的，然而在实际工作中即便是估价机构做出努力，客户所期望的结果也不一定能够达成。银行具备着是否进行放贷的主动权，同时也掌握着封杀房地产评估机构的权利，将满足客户需求为唯一目标的抵押房地产评估机构并不容易受到提供贷款的金融机构的青睐，由此可见，在为了推动自身的发展，一些房地产评估机构并不能保持自身本应具有的客观、中立的态度；另一方面，抵押房地产评估工作者所作出的评估是银行确定放贷额的重要依据，有些客户为了获得预期贷款而希望评估机构能够提高估值，而这种行为所产生的风险是需要评估工作者的自律来控制的。对于这种风险，我国房地产评估协会应当强化档案抽调评选以及管理，通过评选比较来整改不合格的评估机构，同时对于估价报告制度要进行细化，对评估队伍以及审核队伍开展培训并组织交流，重视落实责任制度。另外，对于工作负责且报告质量较高的评估人员应当实行激励制度，通过提高评估人员薪酬来避免评估人员通过不良手段谋利，从而推动评估机构以及评估工作者的优胜劣汰和良性循环。
参考文獻：
[1]常忠文，秦玲.对房地产估价行业自律建设的一些思考[J].中国房地产. 2011（09） .
[2]赵志鹏，李显忠.基于模糊数学的城市地铁项目决策评价方法[J].地下空间与工程学报.2010（S2）.
[3]张跃庆.完善与市场经济相适应的住房制度[J].城市住宅.2008（12）.
[4]匡英.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].湖南经济管理干部学院学报.2006（01）.
【关键词】抵押房地产；评估风险；外界风险；自身风险
抵押房地产评估结果的科学化不仅需要依赖严谨全面的房地产评估方法与理论，同时需要依赖一直具备较高理论素质与丰富实践经验的房地产评估队伍。在房地产评估行业快速发展的背景下，一方面部分委托人会将风险转嫁向评估机构，另一方面部分评估结构欠缺自我保护意识以及风险意识。在抵押房地产评估工作中，房地产风险具有复杂的内容以及广泛的范围，其类型可以归纳为外界风险以及结构自身风险两大类。其中外界风险往往与评估人员没有直接关联，但是可以通过提高风险防控意识来对这类风险做出最大化的控制，而内部风险则主要由评估行业发展、评估机构管理以及评估队伍素质所决定，所以相对于外界风险而言，内部风险可以通过强化内控来进行有效的规避。
一、抵押房地产评估工作中的外界风险及控制
在抵押房地产评估工作中，所面临的外部风险主要包括三级交易市场所作出的报价风险、支撑性风险、房屋改造风险、重复抵押风险、抵押套现风险以及产权债务风险等。
三级市场所作出的报价具有着多样化的形式，如含税价与否、急于转让的折扣价与否等。如果抵押房地产评估工作中不能对这些价格做出有效辨别，则可能导致评估值与市场价值出现偏离。面对这一风险，抵押房地产评估工作需要对三级市场报价的所具有的科学性和可参考性做出评估，这要求抵押房地产评估工作人员首先能够对交易案例所产生的背景做出充分掌握，在了解不合理部分的基础上吸取合理科学的经验；其次有必要从宏观角度对房地产发展趋势以及发展动态做出掌握；在此有必要认识到房地产评估工作只有发生在相应的评估时点才能够确保工作产生意义。
支撑性风险指的是所作出的评估价格在房地产市场中是否同样具有合理性，简而言之就是以所评估的价格为依据能够将房地产在市场中售出。其中对房地产价格产生支撑的因素主要包括两点内容：一是区域内三级市场的活跃程度以及成交价格；二是房地产出租水平。其中三级市场成交价格将对二级市场房地产售价产生直接影响，而租金水平也会影响房地产所具有的回报率。因此，在抵押房地产评估中需要重视房地产市场价值的动态性，从而为评估工作的科学性做出支撑。在此方面，抵押房地产评估工作者有必要对区域内的三级市场成交价格以及地产出租水平作出认知，从而让抵押房地产评估能够具备市场性与现实性。
抵押套现风险主要是指开发商以避免出现资金积压问题为直接出发点将无法获得较高收益的房地产抵押给银行来获得资金，这种行为是地产开发商重要的资金回收手段之一，但是同时为抵押房地产评估工作者带来了更大的评估难度以及更多的评估风险。这一风险的回避主要要求在房地产评估工作中做好以下两项工作：一是房地产评估工作者需要对市场做出充分的了解，在对市场销售情况以及承接价格做出认知的基础上做出客观准确的评估；二是房地产评估工作者需要认识到经营难度对房地产价值的影响，并考虑房地产周边的繁荣程度与商业氛围。
产权债务风险主要是指提出抵押的一方所抵押的房地产具有多位产权人而并没有获得全部产权人的同意、地产已经他人担保、地产已被查封等。也就是说，产权债务风险主要是抵押一方房地产开放是否具备合法性以及房地产项目所具有的发展前景所引发的风险问题。在这种风险的规避中，主要要求房地产评估工作者做到以下几个方面：一是对房地产产权履历做出查阅，认清产权现状；二是对房地产开发商所开发的房地产项目合法性，如公司注册、项目立项、开工以及建设等方面是否与工程建设规范和国家法律相符；三是对房地产项目的效益前景、发展前景等作出理性预测，同时有必要做好评估报告。
二、抵押房地产评估工作中评估机构的自身风险及控制
在抵押房地产评估工作中，所面临的评估机构自身风险主要包括专业技术风险、职业道德风险两类，相对于外界风险而言，评估机构自身风险更容易得到控制。
在专业技术风险方面，抵押房地产评估一般以成本价值与市场价值为主要依据，其中市场法、收益法以及成本法是抵押房地产评估的主要手段，但是无论使用何种方法，都需要依靠行业资料以及市场资料为依据。然而在抵押房地产评估实践工作中，行业资料与市场资料都存在不同程度的信息不对称、不公开以及难以共享的问题，这导致评估工作者难以及时准确的掌握行业数据以及市场数据，从而使评估结构面临着较大的不确定性。另外，抵押房地产评估工作者在自身水平限制下会出现计算参数以及技术路线选择不当的情况，这会导致评估结果存在偏差。在这种风险的防范中，首先应当认识到我国房地产估价行业起步较晚的客观现实，并推动房地产评估数据库的构建以实现信息的交流与共享。在此方面，我国抵押房地产评估工作应当从理论与实践两个方面对英美经验作出借鉴，通过我国国情的结合来进行探索与研究，同时应当重视资料库数据的完善并对房地产价格发展趋势以及影响因素做出关注与分析；其次应当重视评估队伍建设，在确保持证上岗的基础上提高评估人员对房产市场的深入了解，在强化评估工作者专业理论水平与实践经验的基础上强化行业规范教育以及法律法规教育，从而推动评估队伍以及评估行业的自律和规范化发展。
在职业道德风险方面，抵押房地产评估机构的主要职责本应当是对贷款客户以及银行之间的需求进行平衡，然而由于在房地产抵押工作中，银行一般处于比较强势的地位，所以这种平衡具有着较大的实现难度。但是同时，抵押房地产评估机构需要客户提供的业务来进行支撑，所以尽量满足客户的资金周转需求是十分必要的，然而在实际工作中即便是估价机构做出努力，客户所期望的结果也不一定能够达成。银行具备着是否进行放贷的主动权，同时也掌握着封杀房地产评估机构的权利，将满足客户需求为唯一目标的抵押房地产评估机构并不容易受到提供贷款的金融机构的青睐，由此可见，在为了推动自身的发展，一些房地产评估机构并不能保持自身本应具有的客观、中立的态度；另一方面，抵押房地产评估工作者所作出的评估是银行确定放贷额的重要依据，有些客户为了获得预期贷款而希望评估机构能够提高估值，而这种行为所产生的风险是需要评估工作者的自律来控制的。对于这种风险，我国房地产评估协会应当强化档案抽调评选以及管理，通过评选比较来整改不合格的评估机构，同时对于估价报告制度要进行细化，对评估队伍以及审核队伍开展培训并组织交流，重视落实责任制度。另外，对于工作负责且报告质量较高的评估人员应当实行激励制度，通过提高评估人员薪酬来避免评估人员通过不良手段谋利，从而推动评估机构以及评估工作者的优胜劣汰和良性循环。
参考文獻：
[1]常忠文，秦玲.对房地产估价行业自律建设的一些思考[J].中国房地产. 2011（09） .
[2]赵志鹏，李显忠.基于模糊数学的城市地铁项目决策评价方法[J].地下空间与工程学报.2010（S2）.
[3]张跃庆.完善与市场经济相适应的住房制度[J].城市住宅.2008（12）.
[4]匡英.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].湖南经济管理干部学院学报.2006（01）.