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在今年的全国两会中，“去库存”毫无悬念地成为代表委员们口中的高频词汇。
李克强总理在政府工作报告中明确指出，深入推进新型城镇化，到2020年实现1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。农民被一些人当成了中国房地产的“白衣骑士”。截至目前，全国有70个左右的城市直接补贴购房者，部分地方去库存甚至被贴上了“行政问责”的标签。这些声音最终也汇聚到了全国两会上。然而，这种家电下乡式的补贴购房是典型的“有形的脚踩在了无形的手上”，为去库存而去库存可能会造成更大的困难。
天量库存非补贴能救
库存到底有多高？截至2015年末，全国库存面积已增至71853万平米。然而，住房供应过剩的实际情况比数据本身更严重，因为国家统计局待售面积指标并不能完全反映真实的库存。
国家统计局“商品房待售面积”的统计口径是：报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用等不可销售或出租的房屋面积。
显然，未竣工的在建项目（已预售的除外），以及尚未开工的企业拿地（潜在库存）都没有计算在内。
据搜房网统计数据，2001年至2015年，全国仅招拍挂就成交了建筑面积为162.4亿平米的土地，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平米，得出库存42.3亿平米。
此外，截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平米，其中住宅约49.26亿平米。鉴于其中一些已售，安信证券以2014年全部地产上市公司为样本，当年其预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6%，进而估算出全国在建面积中，库存面积约49.12亿平米。
将待售面积、尚未开工的企业拿地库存、在建商品房库存三者相加，得到的库存总量是98.63亿平米。2015年全国商品房销售面积为12.85亿平米。这意味着，即便未来新增供给为零，按照去年的销售速度，至少也要8年才能将现有的库存消化完。
按今年2月全国百城均价（11092元/平米）计算，库存的货值约为110万亿元。假设每平米给予200元补贴（目前各地的补贴额度为60～500元/平米），则意味着要补贴2.2万亿。这比当年比家电下乡补贴的数额大得多。当然，相对于库存总货值来说，补贴数额并不是很大，但问题在于，库存严重的三四线城市，本来就缺乏产业支撑，地方政府依赖土地财政，所谓巧妇难为无米之炊，补贴根本无法大规模实施。
农民工买房有心无力
家电下乡补贴政策，让农民以较低成本用上了电视、电冰箱、洗衣机等。然而，房子是大额消费，很多人终其一生只会买一到两套房子，因此，购买的意愿和效果会大大降低。
2亿农民进城会带来巨大的房地产需求——这是过去的城镇化逻辑。国家发改委已经明确将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案，将需求端向中低收入家庭下沉。但这个逻辑是有问题的。
首先，建新城是城镇化的主要形式，征农民的地、拆掉农民的房子是要给农民补偿的。这些都要剔除。其次，主动进城的农民工不代表进城购买房产。
根据国家统计局的数据，2014年我国广义的农民工数量为2.74亿，狭义的农民工（外出进入城镇的）数量为1.68亿。目前，整个农民工群体，适婚年龄段人口（16～30 岁）及壮年期人口（31～50 岁）占比分别为33.7%、49.2%。
国家统计局数据显示，2014年我国外出农民工在城镇自购住房比例仅1%，其他解决住房方式依次为租房（37%）、单位宿舍（28%）、工棚（17%）、回乡居住（13%）。新一代农民工更加注重就业体面和发展机会，而城镇更完善的公共服资源具有很强的吸引力。根据清华大学2013年10月发布的中国城镇化调查数据显示，80后农民工仅有7.3%选择愿意回乡务农，90后仅3.8%，其中，34.7%的外出农民工具有在城镇定居的意愿。
然而，理想是美好的，现实却是骨感的。尽管想要在城镇定居的农民工比例不小，但大部分农民工并不具备购买力。按全国三四线4700元/平米的均价，100平米的商品房3成首付为14.1万，更别提价格高企的一线和二线城市了。中国2.7亿农民工当中的大部分人，月薪不到3000元。因此，大部分农民家庭无法支付城镇商品房的首付。
而且，由于农民工收入低、资产少、工作不稳定、流动性大、未缴过社保等，银行普遍不愿意提供贷款支持，使农民工买房难上加难。
卖掉房子不代表去掉库存
对一个企业来说，将房子卖出去确实意味着完成了去库存;但如果站在整个社会层面来看，房子卖出去不代表去库存的完成。农民将家电买回家会日常使用，但房子却不尽然如此。如果房子卖了以后是空置的，资源就依然没有得到有效利用，对社会来说还是一种库存。
其实，造成天量库存的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化，三四线城市产业发展不充分，缺乏就业机会，自然吸引不了人口。如果不解决产业发展的问题，去库存就是舍本逐末。到底是产业吸引人口还是人口催生了产业，是一个先有鸡再有蛋还是先有蛋后有鸡的无解问题，但现实的情况是，趋势一旦形成，就难以逆转。比如，过去国家管理层一直希望打破“胡焕庸线”，以促进区域平衡发展，但终究敌不过城市发展的客观规律。
两个一无所有的年轻人在旁人的撮合下谈恋爱，可能催生出唯美的爱情故事，但是一座城市还没有准备好，就生拉硬拽大量的人口进去，最大的可能是酿成悲剧——以未来潜在的更大问题掩盖当前的问题。即便大家在三四线城市买了房，却在一二线城市工作，资源就依然闲置，还让“活钱”变“死钱”，内需无法调动，经济下行的局面将更难扭转。
去库存绝非一朝一夕可以解决，更不是将房子卖掉就了事。而要从完善和创新制度设计（比如打开承包权和宅基地权无法交易、社保权益“流转”难等的死结），培育地方性产业，加大教育、养老、医疗等投入，实现公共服务均等化，让农民能够享受市民待遇，子女能够接受良好教育，使得他们不仅能安居，而且还能乐业。那样，即便没有补贴，农民工也会乐意回乡置业。
李克强总理在政府工作报告中明确指出，深入推进新型城镇化，到2020年实现1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。农民被一些人当成了中国房地产的“白衣骑士”。截至目前，全国有70个左右的城市直接补贴购房者，部分地方去库存甚至被贴上了“行政问责”的标签。这些声音最终也汇聚到了全国两会上。然而，这种家电下乡式的补贴购房是典型的“有形的脚踩在了无形的手上”，为去库存而去库存可能会造成更大的困难。
天量库存非补贴能救
库存到底有多高？截至2015年末，全国库存面积已增至71853万平米。然而，住房供应过剩的实际情况比数据本身更严重，因为国家统计局待售面积指标并不能完全反映真实的库存。
国家统计局“商品房待售面积”的统计口径是：报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用等不可销售或出租的房屋面积。
显然，未竣工的在建项目（已预售的除外），以及尚未开工的企业拿地（潜在库存）都没有计算在内。
据搜房网统计数据，2001年至2015年，全国仅招拍挂就成交了建筑面积为162.4亿平米的土地，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平米，得出库存42.3亿平米。
此外，截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平米，其中住宅约49.26亿平米。鉴于其中一些已售，安信证券以2014年全部地产上市公司为样本，当年其预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6%，进而估算出全国在建面积中，库存面积约49.12亿平米。
将待售面积、尚未开工的企业拿地库存、在建商品房库存三者相加，得到的库存总量是98.63亿平米。2015年全国商品房销售面积为12.85亿平米。这意味着，即便未来新增供给为零，按照去年的销售速度，至少也要8年才能将现有的库存消化完。
按今年2月全国百城均价（11092元/平米）计算，库存的货值约为110万亿元。假设每平米给予200元补贴（目前各地的补贴额度为60～500元/平米），则意味着要补贴2.2万亿。这比当年比家电下乡补贴的数额大得多。当然，相对于库存总货值来说，补贴数额并不是很大，但问题在于，库存严重的三四线城市，本来就缺乏产业支撑，地方政府依赖土地财政，所谓巧妇难为无米之炊，补贴根本无法大规模实施。
农民工买房有心无力
家电下乡补贴政策，让农民以较低成本用上了电视、电冰箱、洗衣机等。然而，房子是大额消费，很多人终其一生只会买一到两套房子，因此，购买的意愿和效果会大大降低。
2亿农民进城会带来巨大的房地产需求——这是过去的城镇化逻辑。国家发改委已经明确将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案，将需求端向中低收入家庭下沉。但这个逻辑是有问题的。
首先，建新城是城镇化的主要形式，征农民的地、拆掉农民的房子是要给农民补偿的。这些都要剔除。其次，主动进城的农民工不代表进城购买房产。
根据国家统计局的数据，2014年我国广义的农民工数量为2.74亿，狭义的农民工（外出进入城镇的）数量为1.68亿。目前，整个农民工群体，适婚年龄段人口（16～30 岁）及壮年期人口（31～50 岁）占比分别为33.7%、49.2%。
国家统计局数据显示，2014年我国外出农民工在城镇自购住房比例仅1%，其他解决住房方式依次为租房（37%）、单位宿舍（28%）、工棚（17%）、回乡居住（13%）。新一代农民工更加注重就业体面和发展机会，而城镇更完善的公共服资源具有很强的吸引力。根据清华大学2013年10月发布的中国城镇化调查数据显示，80后农民工仅有7.3%选择愿意回乡务农，90后仅3.8%，其中，34.7%的外出农民工具有在城镇定居的意愿。
然而，理想是美好的，现实却是骨感的。尽管想要在城镇定居的农民工比例不小，但大部分农民工并不具备购买力。按全国三四线4700元/平米的均价，100平米的商品房3成首付为14.1万，更别提价格高企的一线和二线城市了。中国2.7亿农民工当中的大部分人，月薪不到3000元。因此，大部分农民家庭无法支付城镇商品房的首付。
而且，由于农民工收入低、资产少、工作不稳定、流动性大、未缴过社保等，银行普遍不愿意提供贷款支持，使农民工买房难上加难。
卖掉房子不代表去掉库存
对一个企业来说，将房子卖出去确实意味着完成了去库存;但如果站在整个社会层面来看，房子卖出去不代表去库存的完成。农民将家电买回家会日常使用，但房子却不尽然如此。如果房子卖了以后是空置的，资源就依然没有得到有效利用，对社会来说还是一种库存。
其实，造成天量库存的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化，三四线城市产业发展不充分，缺乏就业机会，自然吸引不了人口。如果不解决产业发展的问题，去库存就是舍本逐末。到底是产业吸引人口还是人口催生了产业，是一个先有鸡再有蛋还是先有蛋后有鸡的无解问题，但现实的情况是，趋势一旦形成，就难以逆转。比如，过去国家管理层一直希望打破“胡焕庸线”，以促进区域平衡发展，但终究敌不过城市发展的客观规律。
两个一无所有的年轻人在旁人的撮合下谈恋爱，可能催生出唯美的爱情故事，但是一座城市还没有准备好，就生拉硬拽大量的人口进去，最大的可能是酿成悲剧——以未来潜在的更大问题掩盖当前的问题。即便大家在三四线城市买了房，却在一二线城市工作，资源就依然闲置，还让“活钱”变“死钱”，内需无法调动，经济下行的局面将更难扭转。
去库存绝非一朝一夕可以解决，更不是将房子卖掉就了事。而要从完善和创新制度设计（比如打开承包权和宅基地权无法交易、社保权益“流转”难等的死结），培育地方性产业，加大教育、养老、医疗等投入，实现公共服务均等化，让农民能够享受市民待遇，子女能够接受良好教育，使得他们不仅能安居，而且还能乐业。那样，即便没有补贴，农民工也会乐意回乡置业。