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摘 要 本文针对拆迁补偿协议无效的情形，应该如何适用法律的问题进行分析。本文认为，应当区别征收补偿与损害赔偿，拆迁补偿协议无效时，应当适用合同法有关合同无效的相关规定进行赔偿。
关键词 拆迁补偿协议 合同无效 征收补偿 损害赔偿
作者简介：杨姝毅，福建省泉州市人民检察院。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）05-061-02
一、基本案情
2002年5月15日，某市C县A镇人民政府组织有关部门人员将属于王某、李某（夫妻关系）的房屋及附属设施强制拆除。2002年7月10日，B开发公司在未依法取得房屋拆迁许可证的情况下，与王某签订《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》，该协议书约定：（1）拆迁人（甲方）为B开发公司，被拆迁人（乙方）为王某；（2）乙方同意甲方拆除坐落于A镇D村的房屋及附属设施，房屋建筑面积为299.58㎡；（3）双方同意按照C县房地产管理处《房屋拆迁评估书》评定数据，甲方应付乙方房屋及附属设施补偿款150746.28元，在签订拆迁补偿协议时付给乙方；（4）乙方应在2002年7月20日前自行拆迁完毕。（5）在协定的拆迁期限内，按拆迁完成时间顺序（B开发公司验收确认时间为准），优先选择安置地。協议签订后，王某、李某领取了上诉款项，并领取了搬迁费350元、过渡费2940元和奖励费8388元。2002年7月15日，A镇土地所与A镇人民政府办公室联合签章出具了一份书面函件，载明“D村拆迁户王某：你户房屋因道路建设需要已作协议拆迁。根据你户要求，经请示镇领导，同意你户购置建设道路南侧商住用地约沿路8.0米€？0.0米，具体地段待统一研究后决定。（地价按16.0万元/亩计算）”王某、李某的房屋被拆除后，居住在位于D村某村民小组所有的原集体房屋内，月租金60元/月。
二、意见分歧
意见一认为：王某、李某的房屋及附属设施被A镇政府拆除后，于2002年7月10日与B开发公司签订了《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》，并领取了经C县房地产管理处评估的其被A镇政府强制拆除的房屋及附属设施的赔偿款1507 46.28元，搬迁及临时安置补助款3290元和奖励费8388元。故王某、李某被拆除的房屋及附属设施的价格应按150746.28元计算。王某、李某的房屋被拆除后已无法恢复原状，而其确需搬迁及租房居住，造成一定的经济损失，故王某、李某请求A镇政府应支付其搬迁和临时安置补助费，合理部分应予支持。参照闽政[2002]26号《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》规定的标准，自王某、李某房屋被拆迁之日起按25个月予以合理补偿。王某、李某还另请求店面经营一次性经济补偿，参照上述临时安置补助费再给予一倍的经济补偿较为合理，但对王某、李某已领取的搬迁补助费、过渡费应予扣除。意见二认为：本案的拆迁补偿协议违反法律法规的强制性规定而无效，对王某、李某的赔偿就应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定确定本案的赔偿项目和数额。
三、笔者观点
笔者同意意见二。本案争议焦点主要在于：一是本案计算补偿数额应当如何适用法律；二是合同无效的损失范围应当如何认定。
关于焦点一：意见一混淆了“征收补偿”与“合同无效赔偿”的概念。征收补偿一般是国家出于公共利益的需要，征收单位或个人房屋及其附属物后，对被征收房屋所有权人给予补偿的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，拆迁补偿标准一般按照被征收土地原有用途给予。对农村集体土地的征收补偿必须以国家行政征收行为为前提，基于项目公司与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，是带有政策性质的赔偿，适用的是“适当补偿”。而无效合同是相对于有效合同而言，是自始、确定、当然无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了无效合同的法律后果，即返还财产和赔偿损失，是基于平等民事主体之间因过错造成的损害赔偿。本案中，关于B开发公司与王某签订的《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》的效力问题，因签订协议书时，B开发公司未依法取得房屋拆迁许可证，导致该《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》无效。根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因为本案房屋已被拆除不能返还，应当折价补偿。这里的“折价补偿”与《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》中规定的“适当补偿”是有根本区别的。一是适用原则不同。“适当补偿”适用公平原则；“折价补偿”适用的是过错原则。二是适用范围不同。“适当补偿”适用因征收、拆迁引起的纠纷；“折价补偿”适用因合同无效引起的纠纷。三是承担方式不同。“适当补偿”是按照受益人的经济状况等因素决定；“折价补偿”是按照过错大小承担的民事责任。本案中，因B开发公司的过错导致合同无效，应当适用的是《合同法》第五十八条规定的“折价补偿”。该“折价补偿”应当结合王某和李某房屋的性质（店面 住宅），根据当时市场价格进行计算。
关于焦点二：认定无效合同的损害赔偿必须是实际发生的损失，包括了在订立合同和履行合同过程中所遭受的损失，本案主要体现在履行合同过程中，由于拆迁人的过错导致的损失。结合本案，诉争房屋及其附属物被拆除是当然损失，同时，由于诉争房屋建设在农村集体土地之上且属宅基地，而宅基地使用权作为用益物权，依法享有占有、使用和收益的权利，是一项包含财产增值内容的权利，存在一定的经济价值，在未对被拆迁人另行审批宅基地的情况下，丧失宅基地使用权理应属于合同无效导致的实际损失之一。另外，被拆迁人因房屋拆除产生的搬迁费、租赁房屋产生的费用、店面经营损失也是房屋违法拆除导致的实际损失。本案中，《拆迁补偿协议》记载的房产价格不能体现王某、李某认同该房屋及附属设施价值的意思表示。根据案情，拆迁时王某和李某选择了货币安置，同时提出购买商用安置地的附加条件，经A镇政府同意后，王某签订了拆迁安置协议。由此可见，王某、李某认可150746.28元的房屋赔偿费是有附加给予其商用安置地为条件的，即王某、李某对给予其商用安置地有了可预期的期待后，才会认可该150746.28元的房屋赔偿费。因此，意见一认为该房屋赔偿费为150746.28元，违反《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”规定，对申请人显失公平。同时，意见一认为可以参照《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》规定标准，给予王某和李某按25个月计算搬迁补助费和临时安置补助费亦缺乏法律依据。该通知只规定房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费每平方米按类区标准计算补偿，并没有涉及补偿期限如何计算。A镇政府强制拆除王某和李某房屋，之后又无法兑现商用安置地，导致被拆迁人十多年一直赁屋而居。直至2006年8月被拆迁人向法院起诉远不止25个月。因此按25个月计算搬迁补助费和临时安置补助费缺乏法律依据。对于被拆迁人店面经营性损失也以25个月补偿款为基础增加一倍进行补偿，与上述搬迁补助费和临时安置补助费分析同理，笔者不再赘述。
关键词 拆迁补偿协议 合同无效 征收补偿 损害赔偿
作者简介：杨姝毅，福建省泉州市人民检察院。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）05-061-02
一、基本案情
2002年5月15日，某市C县A镇人民政府组织有关部门人员将属于王某、李某（夫妻关系）的房屋及附属设施强制拆除。2002年7月10日，B开发公司在未依法取得房屋拆迁许可证的情况下，与王某签订《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》，该协议书约定：（1）拆迁人（甲方）为B开发公司，被拆迁人（乙方）为王某；（2）乙方同意甲方拆除坐落于A镇D村的房屋及附属设施，房屋建筑面积为299.58㎡；（3）双方同意按照C县房地产管理处《房屋拆迁评估书》评定数据，甲方应付乙方房屋及附属设施补偿款150746.28元，在签订拆迁补偿协议时付给乙方；（4）乙方应在2002年7月20日前自行拆迁完毕。（5）在协定的拆迁期限内，按拆迁完成时间顺序（B开发公司验收确认时间为准），优先选择安置地。協议签订后，王某、李某领取了上诉款项，并领取了搬迁费350元、过渡费2940元和奖励费8388元。2002年7月15日，A镇土地所与A镇人民政府办公室联合签章出具了一份书面函件，载明“D村拆迁户王某：你户房屋因道路建设需要已作协议拆迁。根据你户要求，经请示镇领导，同意你户购置建设道路南侧商住用地约沿路8.0米€？0.0米，具体地段待统一研究后决定。（地价按16.0万元/亩计算）”王某、李某的房屋被拆除后，居住在位于D村某村民小组所有的原集体房屋内，月租金60元/月。
二、意见分歧
意见一认为：王某、李某的房屋及附属设施被A镇政府拆除后，于2002年7月10日与B开发公司签订了《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》，并领取了经C县房地产管理处评估的其被A镇政府强制拆除的房屋及附属设施的赔偿款1507 46.28元，搬迁及临时安置补助款3290元和奖励费8388元。故王某、李某被拆除的房屋及附属设施的价格应按150746.28元计算。王某、李某的房屋被拆除后已无法恢复原状，而其确需搬迁及租房居住，造成一定的经济损失，故王某、李某请求A镇政府应支付其搬迁和临时安置补助费，合理部分应予支持。参照闽政[2002]26号《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》规定的标准，自王某、李某房屋被拆迁之日起按25个月予以合理补偿。王某、李某还另请求店面经营一次性经济补偿，参照上述临时安置补助费再给予一倍的经济补偿较为合理，但对王某、李某已领取的搬迁补助费、过渡费应予扣除。意见二认为：本案的拆迁补偿协议违反法律法规的强制性规定而无效，对王某、李某的赔偿就应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定确定本案的赔偿项目和数额。
三、笔者观点
笔者同意意见二。本案争议焦点主要在于：一是本案计算补偿数额应当如何适用法律；二是合同无效的损失范围应当如何认定。
关于焦点一：意见一混淆了“征收补偿”与“合同无效赔偿”的概念。征收补偿一般是国家出于公共利益的需要，征收单位或个人房屋及其附属物后，对被征收房屋所有权人给予补偿的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，拆迁补偿标准一般按照被征收土地原有用途给予。对农村集体土地的征收补偿必须以国家行政征收行为为前提，基于项目公司与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，是带有政策性质的赔偿，适用的是“适当补偿”。而无效合同是相对于有效合同而言，是自始、确定、当然无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了无效合同的法律后果，即返还财产和赔偿损失，是基于平等民事主体之间因过错造成的损害赔偿。本案中，关于B开发公司与王某签订的《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》的效力问题，因签订协议书时，B开发公司未依法取得房屋拆迁许可证，导致该《A镇项目建设房屋及附属物拆迁补偿协议书》无效。根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因为本案房屋已被拆除不能返还，应当折价补偿。这里的“折价补偿”与《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》中规定的“适当补偿”是有根本区别的。一是适用原则不同。“适当补偿”适用公平原则；“折价补偿”适用的是过错原则。二是适用范围不同。“适当补偿”适用因征收、拆迁引起的纠纷；“折价补偿”适用因合同无效引起的纠纷。三是承担方式不同。“适当补偿”是按照受益人的经济状况等因素决定；“折价补偿”是按照过错大小承担的民事责任。本案中，因B开发公司的过错导致合同无效，应当适用的是《合同法》第五十八条规定的“折价补偿”。该“折价补偿”应当结合王某和李某房屋的性质（店面 住宅），根据当时市场价格进行计算。
关于焦点二：认定无效合同的损害赔偿必须是实际发生的损失，包括了在订立合同和履行合同过程中所遭受的损失，本案主要体现在履行合同过程中，由于拆迁人的过错导致的损失。结合本案，诉争房屋及其附属物被拆除是当然损失，同时，由于诉争房屋建设在农村集体土地之上且属宅基地，而宅基地使用权作为用益物权，依法享有占有、使用和收益的权利，是一项包含财产增值内容的权利，存在一定的经济价值，在未对被拆迁人另行审批宅基地的情况下，丧失宅基地使用权理应属于合同无效导致的实际损失之一。另外，被拆迁人因房屋拆除产生的搬迁费、租赁房屋产生的费用、店面经营损失也是房屋违法拆除导致的实际损失。本案中，《拆迁补偿协议》记载的房产价格不能体现王某、李某认同该房屋及附属设施价值的意思表示。根据案情，拆迁时王某和李某选择了货币安置，同时提出购买商用安置地的附加条件，经A镇政府同意后，王某签订了拆迁安置协议。由此可见，王某、李某认可150746.28元的房屋赔偿费是有附加给予其商用安置地为条件的，即王某、李某对给予其商用安置地有了可预期的期待后，才会认可该150746.28元的房屋赔偿费。因此，意见一认为该房屋赔偿费为150746.28元，违反《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”规定，对申请人显失公平。同时，意见一认为可以参照《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的标准有关问题的通知》规定标准，给予王某和李某按25个月计算搬迁补助费和临时安置补助费亦缺乏法律依据。该通知只规定房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费每平方米按类区标准计算补偿，并没有涉及补偿期限如何计算。A镇政府强制拆除王某和李某房屋，之后又无法兑现商用安置地，导致被拆迁人十多年一直赁屋而居。直至2006年8月被拆迁人向法院起诉远不止25个月。因此按25个月计算搬迁补助费和临时安置补助费缺乏法律依据。对于被拆迁人店面经营性损失也以25个月补偿款为基础增加一倍进行补偿，与上述搬迁补助费和临时安置补助费分析同理，笔者不再赘述。