也许有人会说，地产股已然超跌，超跌反弹本是无可厚非； 也许有人会说，房地产利空出尽，估值修复已经指日可待； 也许有人会说，开发商正在转型，长期预期有望根本转变……
　　也许，这些足以构成地产股春季攻势提前开启的理由；可是，这些可能只是地产股沙漠之旅的一场海市蜃楼。
　　历史总在重演。初春时节，我们以为10块是万科的底价；炎夏时节，我们以为9块是万科的底价；深秋时节，我们以为8块是万科的底价；寒冬时节，我们以为7块是万科的底价。一次又一次，我们感慨于周期力量的可怕；可是一次又一次，我们依然以估值来研判价值。
　　历史总在重演。遥想三年前，“地产+X”成为板块内部的香饽饽，行业转型前所未有的成为市场热议的主题。公司涉矿了，股价上涨了；股东增持了，估值修复了；周转加快了，市值提升了。可是周期的力量如此的可怕，以致于前期的上涨成为后期下跌的理由，以致于种种上涨的假象都成为不可持续的海市蜃楼。掩卷长思，今日行业之转型，与昔日行业之转型又有何本质区别？
　　历史总在重演。每次我们都乐观甚至理智地认为今日不同于往日，可是每次我们都失望地发现今日只是昨日的重现。也许我们永远无法战胜人性，但是我们只求尽可能的多一点理性。也许在人性与理性的斗争中，胜利的终归是人性，但是理性每多占一点上风，未来就每多一丝美丽。
　　年前反弹终被证伪。虽然在流动性超预期改善的催化下，地产股年前一度出现了短暂的反弹，但是整个1月地产板块依然下跌了4%，并且招保万金等主流品种持续领跌，基本印证了我们持续看空1月的判断。
　　A股有开门红的传统，地产股也有春季攻势的惯例。从过去十几年的经验来看，春节前一个月地产股上涨的概率为70%，而2月份地产股跑出绝对收益的概率更是高达75%。2月地产股企稳反弹，因为每年的年初信贷相对宽松，而2月处于宏观数据真空期，经济和行业基本面的走势暂时无法验证，周期春节攻势的假象可能重现，而已经明显超跌的地产股无疑具有较强的博弈价值。
　　我们判断，年后流动性阶段性缓解的局面可能持续一段时间。自IPO重启后，2月份恰逢新股发行暂停，而房价涨幅收窄的迹象也愈发明显，短期内地产股面临的政策环境相对宽松。开发商1月销售和年报业绩超预期，而上市公司也不断释放利好信号，以期增强投资者对于行业转型和公司股价的信心。
　　尽管从市场博弈、政策环境和公司意愿来看，2月地产股出现了一波企稳反弹，但是我们仍然认为行业反弹的趋势难以持续。
　　首先，年初以来房贷改善的程度明显低于市场预期，这不仅归因于流动性的内忧外患（QE退出、利率市场化改革和经济去杠杆），更归因于金融部门对于地产中长期前景的预期恶化，而上述两大因素目前看不到根本性好转的可能；其次，行业周期向下和经济转型的趋势渐成共识，即使2月基本面环比改善明显，也无法根本性改变市场对于地产股的悲观预期，行业暂时看不到趋势性行情产生的可能；最后，房地产行业体量庞大，无论是实体层面的模式转型，还是资本层面的市值管理，短期对地产股的边际影响有限。综上所述，房地产行业难以依靠模式的转型来充分对冲周期的向下，类似零售股2013年的趋势性反弹逻辑不太可能在地产板块重演。
　　我们继续维持对房地产行业的中性评级，认为两会之前地产股超跌反弹的概率较高，但是反弹空间有限且趋势性配置时点尚未到来。
　　作者为长江证券分析师