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摘要：物业服务欠费所影响到的不仅仅是物业服务质量，还会对房屋使用者带来巨大的影响。然而物业服务欠费时有发生，在文中摘要就物业服务欠费的原因进行了分析，并在此基础上提出解决的措施。
关键词：物业服务；欠费；解决措施
中图分类号：F719 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01
一、物业服务欠费的原因
随着物业管理行业的深入发展，行业发展所碰到的问题以及阻碍越来越多。当前，国内物业管理行业在发展中遇到最麻烦、最棘手、最普遍的问题可能就是物业服务收费的问题。
（一）表面、直接的原因
1.房屋质量问题
在现实中，很多业主不管是否事实，在主观上都认为物业管理企业与开发商都是一家，物业管理企业在代开发商承受了额外的责任。
2.承诺不能实现
开发商的承诺无法兑现，导致业主感觉上当受骗，心理不满，就把不满以欠费的形式表达。
3.服务质量存在差距的问题
业主们在主观上认为物业管理企业的服务没有达到他们的要求，不满意、不认同物业管理企业的服务质量。
4.对物业管理企业的收费项目、标准、方式等不认同
业主自身的理解存在偏差和对接受服务各有不同的偏好等，业主对物业管理企业某些服务收费项目、收费标准和收费方式不认同。
5.物业管理企业或员工对某些问题处理不当造成的
物业管理企业要处理高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、这些问题，就必须对业主进行一些措施，因此容易与业主结怨，造成欠费。
6.业主自身认识局限性造成的原因
一些业主的物业管理消费观念未建立，缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。
7.邻里关系所导致的问题
在不少业主的主观观念里，物业管理企业是任何事都包的全包全管的管家，很容易将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司，而拒交物业服务费。
8.业主将对外部环境的不满转移给物业管理企业
部分业主不从物业管理企业的角度考虑问题，将外部环境发生不利于自身的变化责任推到物业管理企业中。诸如：市政水管爆破、电缆破坏等问题。
9.业主无支付能力
现实中确实存在部分业主由于下岗、失业、投资失败导致破产或遭遇家庭变故等客观上的原因不能按期交费所造成的欠费。
10.业主受他人的影响
本来正常交费的业主受欠费业主影响，也不交费。
11.出租房子、空置房子的欠费
出租房子，由于业主本人与租户之间约定不清，容易造成欠费现象。空置房子，由于开发商还没有完全将房子销售出去，留下的空置房子，不交物业费。
（二）内在、深层的原因与背景
1.法制不完善
我国目前的司法体系较复杂，诉讼的程序多，较费时，效率也不高，使得物业服务欠费不能得到及时制止，无形中助长了欠费之风。
2.政府工作不到位
以广州为例，每个区房管局物业管理科只有2至3名正式工作人员，要承担多方面业务管理，导致主管的部门人手不足，不能很好地对物业管理的事务严格监管和指导。
3.习惯、观念的问题
業主对物业管理的消费方式认知低，没有将物业服务看成是使自己的物业保值增值的消费行为，对物业服务要收费的行为不理解。
4.社会责任意识淡，社会的信用机制还没有建立
社会责任意识的淡薄、信用体系的缺失，违约等的不良社会风气就盛行，欠费等现象就见怪不怪了。
5.媒体的宣传不恰当
停车场丢车的责任，入屋行窃、业主驱赶物业管理企业等事件时有发生，媒体很多时候将责任推到物业管理企业。
二、物业服务欠费的解决对策
以下分别从两个方面讲述解决欠费问题的对策：
（一）政府、社会、行业方面
要从根本上解决物业服务欠费的问题，政府要充分发挥自身的主导地位，社会和行业也积极地配合。
1.完善法律法规，改善执法
在司法方面，应尽量简化物业服务欠费的审理程序，以最少的时间解决问题。
在执法方面，各政府部门应严格执行法律法规，制定科学的指导价，规范企业的收费行为，正确行使法律赋予的职责。
2.建立社会信用机制
建立物业管理企业的信用体系，对不讲道德、不重诚信的行为进行记录，并进行相应的违规责罚，形成一种由社会进行制约的机制，塑造全社会守法重德的新风尚。
（二）物业管理企业方面
1.加强与业主的沟通，深入了解业主欠费的原因
物业企业应该多与欠费业主沟通，深入了解业主欠费的原因，采取针对性的解决对策。
2.改进服务费的定价方式，定期公布收支的账目
可不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价，俗称“菜单式”消费。定期公布收支情况，可以给业主更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分感受到作为物业主人的权利，对物业有充分的控制权，增强了交费的主动性。
3.加强物业企业自身的建设，提供高质量的服务
要想提高物业服务费的收费率，物业企业应从自身做起，在提高服务质量上下功夫。调整内部机制、加强内部管理、规范行为准则，不断提高物业服务的质量。
4.严密制定物业服务合同，严格依约办事
从物业管理企业与业主制定服务合同时就明确制定双方的权利义务，详细约定服务的范围、项目、标准和收费的方式及违约的处罚等，可以一定程度减少纠纷的发生。
5.营造和谐社区
目前高收费率的物业企业有一个共同的特点，就是非常重视社区各种文化、体育活动的开展。企业应该努力营造一个和谐的社区，和谐有助于小区良好风气的形成，可以抵制一些不良的风气在小区的盛行。
6.通过法律途径
这是物业企业在迫不得已的时候行使的解决欠费的途径，因为这是一种成本很高的方法。但为了对付一些恶意欠费的业主和不纵容欠费之风，物业管理企业也必须这样做以维护企业和其他业主的利益。
笔者认为，物业管理企业要想降低欠费的机率，最根本的解决对策在于自身，任何事，只有自己努力做好，有过硬的质量保证，优质的服务保障，那么，在自身的问题解决后，要解决他人的问题就显得容易，这些，都可以从现在发展良好的物业管理企业得到印证。当然，外部环境的作用也不能缺少，但这些都是起辅助性作用的，真正能起主导解决问题作用的还是在物业管理企业。
关键词：物业服务；欠费；解决措施
中图分类号：F719 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01
一、物业服务欠费的原因
随着物业管理行业的深入发展，行业发展所碰到的问题以及阻碍越来越多。当前，国内物业管理行业在发展中遇到最麻烦、最棘手、最普遍的问题可能就是物业服务收费的问题。
（一）表面、直接的原因
1.房屋质量问题
在现实中，很多业主不管是否事实，在主观上都认为物业管理企业与开发商都是一家，物业管理企业在代开发商承受了额外的责任。
2.承诺不能实现
开发商的承诺无法兑现，导致业主感觉上当受骗，心理不满，就把不满以欠费的形式表达。
3.服务质量存在差距的问题
业主们在主观上认为物业管理企业的服务没有达到他们的要求，不满意、不认同物业管理企业的服务质量。
4.对物业管理企业的收费项目、标准、方式等不认同
业主自身的理解存在偏差和对接受服务各有不同的偏好等，业主对物业管理企业某些服务收费项目、收费标准和收费方式不认同。
5.物业管理企业或员工对某些问题处理不当造成的
物业管理企业要处理高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、这些问题，就必须对业主进行一些措施，因此容易与业主结怨，造成欠费。
6.业主自身认识局限性造成的原因
一些业主的物业管理消费观念未建立，缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。
7.邻里关系所导致的问题
在不少业主的主观观念里，物业管理企业是任何事都包的全包全管的管家，很容易将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司，而拒交物业服务费。
8.业主将对外部环境的不满转移给物业管理企业
部分业主不从物业管理企业的角度考虑问题，将外部环境发生不利于自身的变化责任推到物业管理企业中。诸如：市政水管爆破、电缆破坏等问题。
9.业主无支付能力
现实中确实存在部分业主由于下岗、失业、投资失败导致破产或遭遇家庭变故等客观上的原因不能按期交费所造成的欠费。
10.业主受他人的影响
本来正常交费的业主受欠费业主影响，也不交费。
11.出租房子、空置房子的欠费
出租房子，由于业主本人与租户之间约定不清，容易造成欠费现象。空置房子，由于开发商还没有完全将房子销售出去，留下的空置房子，不交物业费。
（二）内在、深层的原因与背景
1.法制不完善
我国目前的司法体系较复杂，诉讼的程序多，较费时，效率也不高，使得物业服务欠费不能得到及时制止，无形中助长了欠费之风。
2.政府工作不到位
以广州为例，每个区房管局物业管理科只有2至3名正式工作人员，要承担多方面业务管理，导致主管的部门人手不足，不能很好地对物业管理的事务严格监管和指导。
3.习惯、观念的问题
業主对物业管理的消费方式认知低，没有将物业服务看成是使自己的物业保值增值的消费行为，对物业服务要收费的行为不理解。
4.社会责任意识淡，社会的信用机制还没有建立
社会责任意识的淡薄、信用体系的缺失，违约等的不良社会风气就盛行，欠费等现象就见怪不怪了。
5.媒体的宣传不恰当
停车场丢车的责任，入屋行窃、业主驱赶物业管理企业等事件时有发生，媒体很多时候将责任推到物业管理企业。
二、物业服务欠费的解决对策
以下分别从两个方面讲述解决欠费问题的对策：
（一）政府、社会、行业方面
要从根本上解决物业服务欠费的问题，政府要充分发挥自身的主导地位，社会和行业也积极地配合。
1.完善法律法规，改善执法
在司法方面，应尽量简化物业服务欠费的审理程序，以最少的时间解决问题。
在执法方面，各政府部门应严格执行法律法规，制定科学的指导价，规范企业的收费行为，正确行使法律赋予的职责。
2.建立社会信用机制
建立物业管理企业的信用体系，对不讲道德、不重诚信的行为进行记录，并进行相应的违规责罚，形成一种由社会进行制约的机制，塑造全社会守法重德的新风尚。
（二）物业管理企业方面
1.加强与业主的沟通，深入了解业主欠费的原因
物业企业应该多与欠费业主沟通，深入了解业主欠费的原因，采取针对性的解决对策。
2.改进服务费的定价方式，定期公布收支的账目
可不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价，俗称“菜单式”消费。定期公布收支情况，可以给业主更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分感受到作为物业主人的权利，对物业有充分的控制权，增强了交费的主动性。
3.加强物业企业自身的建设，提供高质量的服务
要想提高物业服务费的收费率，物业企业应从自身做起，在提高服务质量上下功夫。调整内部机制、加强内部管理、规范行为准则，不断提高物业服务的质量。
4.严密制定物业服务合同，严格依约办事
从物业管理企业与业主制定服务合同时就明确制定双方的权利义务，详细约定服务的范围、项目、标准和收费的方式及违约的处罚等，可以一定程度减少纠纷的发生。
5.营造和谐社区
目前高收费率的物业企业有一个共同的特点，就是非常重视社区各种文化、体育活动的开展。企业应该努力营造一个和谐的社区，和谐有助于小区良好风气的形成，可以抵制一些不良的风气在小区的盛行。
6.通过法律途径
这是物业企业在迫不得已的时候行使的解决欠费的途径，因为这是一种成本很高的方法。但为了对付一些恶意欠费的业主和不纵容欠费之风，物业管理企业也必须这样做以维护企业和其他业主的利益。
笔者认为，物业管理企业要想降低欠费的机率，最根本的解决对策在于自身，任何事，只有自己努力做好，有过硬的质量保证，优质的服务保障，那么，在自身的问题解决后，要解决他人的问题就显得容易，这些，都可以从现在发展良好的物业管理企业得到印证。当然，外部环境的作用也不能缺少，但这些都是起辅助性作用的，真正能起主导解决问题作用的还是在物业管理企业。