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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）44-0123-01
估价对象为广州市越秀区120号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16 层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙。
1.运用收益法进行测算过程（以第14层为例）
（1）公式选用
估价对象为出租型的办公物业，广州市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
式中V—收益价格（元，元/m2）
Ai—未来第i年的净收益（元、元/m2）
R—报酬率（%）；
N—未来可获收益的年限（年）；
g—年净收益递增率。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办会出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。
（3）租约限制
估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。
（4）有效出租面积的确定
根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《广东省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，广州市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年
（6）空置率的确定
据了解广州市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于广州市城区重要的商务办公区——黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（7）有效年毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入-空置和收租损失）÷建筑面积
年有效毛收入，测算结果见表1。
（8）运营费用
出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：
①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的5%计；
②租赁税费：依据广东省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%；
③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司代理或自行招商两种方式，通过中介代理方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为代理费用，而估价对象为委托方自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用；
④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%；
⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；
⑥物业服务费：据调查广东市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费；
⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301=846（元/m2/年）
（10）报酬率的确定：
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：
安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3.5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为广州市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。
市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2。
经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%
（11）收益年限：
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，测算得：
V14楼=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）
参考文献
[1] 《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）；
[2] 《房地产抵押估价指导意见》；
[3] 《广东省土地估价实用指引》
估价对象为广州市越秀区120号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16 层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙。
1.运用收益法进行测算过程（以第14层为例）
（1）公式选用
估价对象为出租型的办公物业，广州市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
式中V—收益价格（元，元/m2）
Ai—未来第i年的净收益（元、元/m2）
R—报酬率（%）；
N—未来可获收益的年限（年）；
g—年净收益递增率。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办会出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。
（3）租约限制
估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。
（4）有效出租面积的确定
根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《广东省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，广州市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年
（6）空置率的确定
据了解广州市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于广州市城区重要的商务办公区——黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（7）有效年毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入-空置和收租损失）÷建筑面积
年有效毛收入，测算结果见表1。
（8）运营费用
出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：
①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的5%计；
②租赁税费：依据广东省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%；
③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司代理或自行招商两种方式，通过中介代理方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为代理费用，而估价对象为委托方自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用；
④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%；
⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；
⑥物业服务费：据调查广东市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费；
⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301=846（元/m2/年）
（10）报酬率的确定：
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：
安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3.5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为广州市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。
市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2。
经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%
（11）收益年限：
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，测算得：
V14楼=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）
参考文献
[1] 《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）；
[2] 《房地产抵押估价指导意见》；
[3] 《广东省土地估价实用指引》