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摘要：本文以2005-2012年沈阳市住宅市场数据为研究对象，分析了房地产市场的现状，通过三种方法实证检验了住宅价格波动与住宅供给及开发投资的关系，剖析了房地产市场可能存在的问题，并得到几点启示。
关键词：房价 供给 开发投资 实证研究 启示
一、近年来沈阳市房地产市场现状
（一）房价情况
2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。
（二）建设完工情况及其供给结构分析
1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。
2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。
（三）开发投资情况
2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。
二、实证研究结果及分析
本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。
（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。
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图 1 2005-2012年住宅供给价格弹性
（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。
表1 住宅价格与住宅供给的格兰杰因果检验
（三）相关系数检验法。运用SPSS软件计算相关系数，结果如表2，表明住宅价格变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高价格；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。
表2 住宅价格与住宅供给的相关系数矩阵
三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场价格稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产价格影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：
（一）开发投资增幅加快，占GDP比重进一步提高。采用支出法核算GDP，年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示，2012年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6%；2011沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9%。与此同时，房地产投资占GDP比重也呈上升趋势，2010年以来沈阳市住宅开发投资占GDP比重分别为20%、21.3%、20.2%。 （二）住房空置率大幅提高。目前，市场各方对住房空置率的定义大不相同，统计方法也千差万别，对沈阳市住房空置率的统计数据也很难取得，但空置问题却在一定程度上存在。有关资料显示，上海、北京、深圳等一级城市房屋空置问题严重，达到了40%，许多小区的入住率甚至不到50%。还有资料显示，一线城市住宅平均黑灯率超过3成，海南受投资影响，黑灯率达到70%。而国际标准规定，房屋空置率在4%-5%之间为合理区间，在10%-20%之间为危险区，超过20%则为严重积压状态。
（三）商业银行对房地产业信贷投放逐年增加。中国房地产开发企业的资金来源主要是靠银行贷款与自筹资金，房地产业的自有资金比例较低，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。相关统计数据显示： 2009年以来沈阳市房地产贷款余额占各项贷款余额的比例分别为18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地产景气度下降，房地产业的经营风险将转变为银行的金融风险。
三、启示
从合理引导房价，以促进房地产住宅供给、开发投资市场健康、理性发展的角度出发，得到以下启示：
（一）加大货币信贷导向力度，通过调整信贷投放引导住房供给结构优化。房地产的发展离不开金融支持，国家在房地产信贷政策导向上，可参考居民住房贷款的差别化信贷政策，对90平方米以下中小户型占比较高的房地产项目予以优惠信贷条件，而对别墅等房地产开发建设适当提高信贷融资成本，从而引导房地产开发企业加大中小户型房屋的建设，进而优化住房供给结构。
（二）地方政府适当改变角色定位。现行的考核指标和方法使地方政府更加注重GDP，对于地方政府来说，将土地以高价卖给开发商，政府便可获得较高的GDP，随之而来的就有较好的政绩。土地价格越高，房屋成本也会随之增长，房价自然会水涨船高。所以，应当适当改变政绩考核方法，将考核指标体系逐步转变为提供公共服务能力与效果方面。
（三）扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存比例。目前，我国的住房公积金覆盖率低，其受益者主要集中在高收入人群，没有覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群，住房公积金缴存比例也实行固定制。而新加坡的住房公积金制度在此方面值得我们借鉴：它惠及了低收入群体，切实提高了住房公积金的功效。在缴存率方面，经济飞速发展时，政府为了抑制房价，防止通胀，调高公积金缴存率；而在经济衰退时，政府为稳定市场，刺激消费，调低缴存比例。我们应吸取新加坡的成功经验，扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存率，这样既可以解决中低收入阶层的住房问题，便于政府利用这些资金建设保障性住房，又可以打压房价上涨的趋势。
（四）提高保障性住房质量，改善保障性住房配套设施。党的十八大，首次将“保障性住房”写入党代会报告，2013年两会新的政府工作报告将2013年保障性安居工程住房的新开工量定在了630万套，基本建成470万套，这些均说明政府对建设保障性住房的决心。然而，近几年，部分保障性住房被查出工程质量不高、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题，降低了保障性住房在公众心目中的地位，这就需要政府有关监管部门加大监管力度。同时，也要努力克服保障性住房位置偏远、配套设施不完善的诟病，针对此问题，可以采取与商品房“捆绑”的构建模式，即在商品房小区中配套建设一定数量的保障性住房，与纯保障性住房相比，可以享有与商品房同等的城市配套条件，大大增强了保障性住房的吸引力。随着保障性住房质量的不断提升，成交比例也会逐渐上涨，这类住宅的入市，会使楼市价格逐渐降低。
关键词：房价 供给 开发投资 实证研究 启示
一、近年来沈阳市房地产市场现状
（一）房价情况
2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。
（二）建设完工情况及其供给结构分析
1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。
2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。
（三）开发投资情况
2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。
二、实证研究结果及分析
本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。
（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。
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图 1 2005-2012年住宅供给价格弹性
（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。
表1 住宅价格与住宅供给的格兰杰因果检验
（三）相关系数检验法。运用SPSS软件计算相关系数，结果如表2，表明住宅价格变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高价格；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。
表2 住宅价格与住宅供给的相关系数矩阵
三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场价格稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产价格影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：
（一）开发投资增幅加快，占GDP比重进一步提高。采用支出法核算GDP，年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示，2012年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6%；2011沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9%。与此同时，房地产投资占GDP比重也呈上升趋势，2010年以来沈阳市住宅开发投资占GDP比重分别为20%、21.3%、20.2%。 （二）住房空置率大幅提高。目前，市场各方对住房空置率的定义大不相同，统计方法也千差万别，对沈阳市住房空置率的统计数据也很难取得，但空置问题却在一定程度上存在。有关资料显示，上海、北京、深圳等一级城市房屋空置问题严重，达到了40%，许多小区的入住率甚至不到50%。还有资料显示，一线城市住宅平均黑灯率超过3成，海南受投资影响，黑灯率达到70%。而国际标准规定，房屋空置率在4%-5%之间为合理区间，在10%-20%之间为危险区，超过20%则为严重积压状态。
（三）商业银行对房地产业信贷投放逐年增加。中国房地产开发企业的资金来源主要是靠银行贷款与自筹资金，房地产业的自有资金比例较低，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。相关统计数据显示： 2009年以来沈阳市房地产贷款余额占各项贷款余额的比例分别为18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地产景气度下降，房地产业的经营风险将转变为银行的金融风险。
三、启示
从合理引导房价，以促进房地产住宅供给、开发投资市场健康、理性发展的角度出发，得到以下启示：
（一）加大货币信贷导向力度，通过调整信贷投放引导住房供给结构优化。房地产的发展离不开金融支持，国家在房地产信贷政策导向上，可参考居民住房贷款的差别化信贷政策，对90平方米以下中小户型占比较高的房地产项目予以优惠信贷条件，而对别墅等房地产开发建设适当提高信贷融资成本，从而引导房地产开发企业加大中小户型房屋的建设，进而优化住房供给结构。
（二）地方政府适当改变角色定位。现行的考核指标和方法使地方政府更加注重GDP，对于地方政府来说，将土地以高价卖给开发商，政府便可获得较高的GDP，随之而来的就有较好的政绩。土地价格越高，房屋成本也会随之增长，房价自然会水涨船高。所以，应当适当改变政绩考核方法，将考核指标体系逐步转变为提供公共服务能力与效果方面。
（三）扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存比例。目前，我国的住房公积金覆盖率低，其受益者主要集中在高收入人群，没有覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群，住房公积金缴存比例也实行固定制。而新加坡的住房公积金制度在此方面值得我们借鉴：它惠及了低收入群体，切实提高了住房公积金的功效。在缴存率方面，经济飞速发展时，政府为了抑制房价，防止通胀，调高公积金缴存率；而在经济衰退时，政府为稳定市场，刺激消费，调低缴存比例。我们应吸取新加坡的成功经验，扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存率，这样既可以解决中低收入阶层的住房问题，便于政府利用这些资金建设保障性住房，又可以打压房价上涨的趋势。
（四）提高保障性住房质量，改善保障性住房配套设施。党的十八大，首次将“保障性住房”写入党代会报告，2013年两会新的政府工作报告将2013年保障性安居工程住房的新开工量定在了630万套，基本建成470万套，这些均说明政府对建设保障性住房的决心。然而，近几年，部分保障性住房被查出工程质量不高、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题，降低了保障性住房在公众心目中的地位，这就需要政府有关监管部门加大监管力度。同时，也要努力克服保障性住房位置偏远、配套设施不完善的诟病，针对此问题，可以采取与商品房“捆绑”的构建模式，即在商品房小区中配套建设一定数量的保障性住房，与纯保障性住房相比，可以享有与商品房同等的城市配套条件，大大增强了保障性住房的吸引力。随着保障性住房质量的不断提升，成交比例也会逐渐上涨，这类住宅的入市，会使楼市价格逐渐降低。