<正>企业自建的职工旧住宅小区,是特定时期的产物。一般它由本企业的后勤管理部门,同时也具有独立法人资格的经营实体——物业公司来管理;如何把具有双重职能的物业公司经营服务好?这是我们管理者必须认真面对的问题。随着房地产的迅速发展和住房制度改革的不断深入,企业自建的职工旧住宅小区也由传统的房管体制向市场化的物业管理体制转轨,但由此而引发的一系列问题,像一张无形的网,始终困扰着企业的发展,也直接影响着物业公司的日常管理和经营。所托管的旧住宅小区,往往硬件条件差,配套设施陈旧、维护维修工作量大而不见成效;住户也不再全是本企业的职工,住户混杂而且不停地变更;大家对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异大承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务,承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓,何况以前从来也没有物业管理。种种现象给小区的专业化管理带来了巨大的障碍。本文是根据笔者的工作经历,对旧住宅小区所面临的困难及解决问题的对策,提出意见,供同行参考。1.旧住宅小区所面临的困难(1)观念转变难。旧住宅小区的居民,特别是企业的职工住户,受企业办社会、福利住房的影响较深,总认为物业管理所涉及的硬件维修和服务,是企业职工应享受的权利;现在的物业管理是变法收费,它虽然涉及千家万户,与人们的生活、工作息息相关,但与己无关。(2)整改落实难。《物业管理条例》没有授予物业公司一定的执法权,对小区内的违规行为不能用强有力的限制手段进行管理,如违章搭建,只能制止,同时可向城管部门反映。出现矛盾后,缺乏必要的解决办法支撑平台,比早期用企业规章制度约束住户职工,少了抓手。