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摘要：自2003年起我国房价涨势逐渐明显，所以本文就2003-2013年这十年间我国房地产市场的宏观调控进行了全面梳理和探究，分析了房价久调不降的原因并给出对策建议。展望中国房地产市场的未来，房地产宏观调控长效机制的探寻与建立乃是房地产市场建设的重中之重。
关键词：房地产市场；宏观调控政策；失效；建议
自2003年以来，我国房地产业出现了投资过大，房价持续上涨过快的现象，这对于国计民生皆不利，更不利于我国在本世纪全面建成小康社会目标的实现和伟大中国梦的复兴，为了稳定住房价格，防范市场风险和构建和谐社会，我国自2003年开始对房地产业进行宏观调控，但这却使我国宏观调控陷入了“且调且涨，越调越长”循环的怪圈。本文对2003—2013年我国房地产市场的宏观调控进行了全面梳理，揭示其本质特征和存在问题，并提出相应对策建议。
一、2003年以来我国房地产市场宏观调控历程
在2003年至2013年这十年的时间里，我国房地产市场迅速、蓬勃发展，与此同时相伴随的是宏观调控政策的不断出台。下面笔者就这十年来调控政策的手段与方向，将我国房地产宏观调控划分成以下四个阶段。
第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。2003年之前，我国商品住房价格基本稳定。2004年这一时期出台的政策约有6项，主要是收紧银根和地根，从供给上控制投资和土地供应。这就恶化了房地产市场的供求关系，导致2004年住房价格大幅攀升，使得商品住房销售价格增幅达18.7%。这一时期房价上升速度加快的诱因是政府在土地供应和资金流入方面的控制导致的商品住房市场出现了供不应求的局面。
第二阶段：加码调控期（2005年至2008上半年）。房价上涨过快仅2005年就出台了包括“新国八条”在内的6项涉及购房者，房产税方面的政策，对稳定房价起到了一定的积极作用，房价增幅回落到12.6%。2006年出台了11项政策，继续对房地产市场保持高压态势，调控从指导意见转向可操作性，房价增幅回落到6.2%。2007年出台8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产。尽管如此，房价回落的态势未能在2007年延续，住房价格反而快速上涨了16.9%。在2008年16项政策的调控之下，房价小幅下降。但金融危机的爆发使政策由“压”转变为“保”。纵观2005—2008年出台的多达41项之多的房地产政策，可见宏观调控政策效果并不理想，房价飙升的高烧不退。这一时期的住房供求比也由2002年的1.2减少到2006年的0.8，可见市场已经处于供不应求之态。直到爆发的美国次贷危机，才使得中国房地产业整体降温，房价下跌。
第三阶段：逆向调控期（2008年底至2010年初）。由美国次贷危机所引发的金融海啸对我国经济的影响开始逐步显现。2008年8月，全国大中型城市房屋价格指数首次出现负增长，2008年1月至11月，商品房销售面积同比下降了18.3%，其中商品住宅销售面积更是下降了18.8%。为应对此次全球性金融危机对中国经济的冲击，政府出台一系列救市政策。此举措包括从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，出台利率打折等购房刺激政策。连续数年的宏观调控努力在即将取得效果之时戛然而止，房地产又迎来一次暴涨。2009年住房价格涨幅高达24.7%，涨幅居历年之最。宏观调控致力要实现的稳定住房价格的目标显然没有达到。
第四调控期：“双限”调控期（2010年初至今）。2010年，全国房价平均涨幅已达到39.14%，“遏制房价过快上涨”、“促进房价合理回归”已成为此时突出的调控目标。2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以达到遏制高房价的目的。但“地王”的频出，使得政府不得不出台以限购，限贷为核心的“新国十条”。这才使得房地产市场高温得以迫降。2012年的房地产市场由冷转热，下半年多地房价又呈上升态势，但土地交易市场冷清。2013年春节前后，各地的商品房销售市场与房价开始全面回暖。这不仅使得2012年房地产调控中本就尴尬争议的“限购令”更加招来“诟病”。无奈之下，于2013年初“新国五条”被迫出台。但“国五条”新政在出台后全面遇冷，其不仅在地方层面上被普遍消极对待，而且成为调控主基调的房价控制目标，对市场的影响也只局限于短期。
2013年上半年，我国房地产行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市房价普涨，土地市场量价齐升。据中国报告大厅数据中心显示：国庆黄金周期间监测到北京、上海、广州楼市量价纷纷上扬，房价同比涨幅分别为58.3%、74%、7.8%，全线城市成交价同比平均上涨超过23%。由此可见，房地产市场的宏观调控政策未能达到预期理想的“价格基本稳定”的目标。
二、房地产市场宏观调控失效的原因分析
1、市场需求。刚性需求旺盛。改革开放以来，在现代化建设的推动下我国城镇人口由1988年的1.72亿增加到了2011年底的近7亿，城镇化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%。据此估算，我国2013年城镇化率将达到52.3%，約1.2亿人口城镇化。未来10年中国城镇化水平将升至60%。这既是推动城市房地产业发展的持久动力，又成为了需求拉动型住房价格上涨的动因。我国本就是人口大国，加之土地资源稀缺的特性以及在18亿亩红线的底线下，城市不可能无限制地扩张，土地资源只会越用越少。多年来地价的节节高升，房价也自然相随高涨。客观说来，这是城市化加速的压力与城市可承受力不足的必然反映，[1]即快速的城镇化进程使得房地产市场供不应求从而导致房价持续上涨。据统计，我国城乡居民人民币储蓄存款金额在2011年已达34万亿多元，2012年达到40万亿元，客观上形成了较强的消费能力。面对如此巨大的住房需求，而仅仅依靠市场来解决住房需求问题，房地产市场显然力不从心。加之我国儒家文化、农耕文化根深蒂固，使得我国人民在“树高千丈，叶落归根”特殊房地产情节的驱动下纷纷买房，国务院参事刘桓如是说。结果导致房价的节节攀升。 除了房地产市场的刚性需求外，其投资需求也愈演愈烈。尤其是在房地产保值与投资的商品特性随时代发展而逐渐凸显后，以至于投资需求挤压了居住需求。“炒房团”的出现就是最明显的例子。10年间，温州炒房团、山西煤老板等诸如此类的投资客，携带巨额资金横扫中国房地产市场，制造“房价迷雾”现象。而“房叔”“房婶”这类来路不明的富人也在一定程度地左右着需求上的旺盛，这都是加剧房产短缺房价节节高攀不降的原因。除此之外，国外投机者对人民币升值的预期和游资也是促使房价高涨的原因之一。
2、投资投机。居民投资渠道过于狭窄导致的房价调控难。由于单个居民家庭所拥有的财富的有限性，可供居民选择的投资项目无非是国库券、股票、企业债券、中小型实业、有望增值的收藏品、买黄金或把钱存入银行。国库券受发放额度的限制，容纳资金有限；股票市场低迷、动荡，使居民望而却步。而且由于金融管制，中国居民无法通过相关渠道买卖境外上市的股票，故使得我国居民不能分享全球市场的垄断利润；企业债券虽然是企业直接融资的最佳形式，但并未真正形成市场；中小型实业投资虽已被承认、接纳，但其成员绝大多数是有一定投资能力但无力自营的工薪阶层，从而使得实业投资进展步履艰难；某些收藏品虽然可以升值，但囿于较高的专业知识和技能，这项投资也只能局促在极小地带内活动。买黄金，又看不清涨跌行情。长期以来，老百姓依赖银行存款这种主要的保值增值手段，只能获得比较低的利益收入，并没有在中国企业的快速发展中直接受益。“天书”一般晦涩的金融产品的条款又让非专业的投资者望而生畏。[2]如此不畅的正常的投资渠道只能使人们把大量的资金转向既能保值又能投机的房地产市场。“温州炒房团”、“山西煤老板”都是这类投资者的代表。尤其是近年来，住房的贮藏价值节节攀升，炒房又使许多人牟获暴利，结果房价是一路“高歌猛进”，久调不降。
3、货币政策。宽松的货币环境也是房价调控难的原因之一。 2013年6月，我国的广义货币已超过105万亿元，是过去十年内M2总量的5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。货币的增发导致流动性过剩，过剩的流动性流入资产领域，推动资产价格上涨。中国过去10年的房地产调控就是在流动性过剩中进行的，这就是房价“边调边涨”的主要原因。作为外部流动性过剩因素之一的人民币升值预期导致海外热钱纷纷流入中国。上海房地产经济泡沫或多或少就有国外投机者对人民币升值的预期和游资的原因。【2】因此，我国要通过加强金融基础设施建设、发展商业房地产市场、提高房地产资产证券化水平等来创造有利于国外长期资本投资者进入中国房地产市场的环境。从而改变外资主要以短期机会投资者为主的情况。鉴于我国，目前市场开放程度并不太高，国外热钱“暂不能够在我国的房地产市场内兴风作浪”，但随着对外界开放程度的日益加强，我们随时都会面临国际游资冲击经济的问题，对此，我们要做好各项准备措施，尽可能利用国外热钱之利而去其弊。[3]
4、住房结构不合理，供地制度和管理的缺陷导致房价调控难。据相关部门统计，经济房在2001--2005年度中在住宅中所占的比重分别是9.5%、7.6%、6.1%、4.6%、3.6%，并且呈逐年递减的不合理趋势。中高端型住房供给多，低端型住房供给少；这显然是与有此购物愿望和能力居民相违背的。加之，政府经济适用房、保障性住房等供给较低，最终导致房价较高。
房价过高的另一个重要原因是供地制度和管理的缺陷。中国现行的土地制度具有城乡二元的土地公有制、农村集体土地的产权不完整、在目前的招标拍卖挂牌制度下，土地市场由城市政府垄断经营这样的三个特征，这就为城市政府圈地卖地，实行土地财政创造了便利条件，结果造成地价连年大幅上涨。近10年，全国地价累计上涨超过50%，地价上涨的结果直接带来房价的上涨。另外，我国财税体制中地方政府财权与事权的不相匹配使得地方政府为实现其“政绩”，以财政收入为宗旨，积极推行“土地政策”，鼓励投机炒作，支持商品房定价趋高化。为增加财政收入，地方政府对中央的房地产宏观调控政策敷衍应对、消极执行，因此房价久调不降。除此之外，土地管理部门对开发商土地开发利用监管不力。一些开发商在“地荒”心理预期作用下，大量囤积土地。更有甚者，只是“圈地”，围而不建，坐等地价上涨，然后投机倒卖以牟取暴利。与此同时，由于土地管理部门对“土地闲置两年依法收回”的法规未严格执行，因而造成大量土地闲置，没能实现房地产市场的及时有效供给，结果加剧了房地产市场供需失衡的状况，高房价持稳也就不足为奇了。
三、加强我国房地产宏观调控的对策
1、控制刚性需求，打击、抑制投资投机性购房行为，实现商品房供求总量基本平衡，促进房地产市场健康发展。我国是人口大国，人多地少是中国的基本国情，加之我国目前正处于城市化加速的进程中，住房需求量很大，然而住房供给在相当长一段时间内难以充分满足需求。为平衡市场，适当控制住房需求在所难免。一方面，要控制自主性住房需求，提倡租买并举的住房消费形式，不鼓励家家买房户户买房。商品房供应要以中小套型、中低价位普通商品房为主，严格控制豪宅、别墅、高档公寓等一类的高档商品房，形成具有中国特色的节俭型住房消费模式。另一方面，要打击、抑制投资投机性購房需求，以促使我国房地产市场更加健康、蓬勃地发展。[1]住房的功能主要是满足居住的需要，投资性功能虽在一定程度上有益于房地产市场的发展，但不能喧宾夺主。据以往经验教训，住房投机炒作盛行，势必扰乱房市，哄抬房价，积累泡沫。因此，从长远来看，对房地产市场中的投资投机行为应采取抑制性政策，这是控制住房需求的重中之重，是关键所在。首先要合理调整住房结构，
供求平衡是房地产市场健康发展、繁荣的标志，也是房价稳定的基础。为满足居民住房需求，一方面要加快中小套型、中低价位普通商品住房建设，加大经济适用房建设力度，扩大供应范围，实施租售并举，满足中低收入者的住房需求，一方面要探索、开辟公共租赁房的新途径，满足外来务工等人员的住房需求，另一方面还要大力推进保障性安居工程建设，增加廉租住房供应，满足低收入者的住房需求，从而减轻对住宅市场的压力，[4]使得房价得以遵循价值规律自行降价。 2、拓宽居民投资渠道，推动经济又好又快地增长。我国经济高速增长，人均收入也是水涨船高。伴随着收入水平的提高，如何科学配置居民收入，一方面使居民能够更大程度地分享中国经济高增长的成果，一方面避免巨额资金聚集、滞留于房地产，扰乱房地产市场的正常发展轨道，正成为越来越迫切有待于解决的民生问题。“十七大”提出“创造条件，让更多群众拥有财产性收入”。在百姓的温饱解决后，如何让百姓的财产保值增值，也已经成为党中央高度重视的问题。为此，经国务院批准，中国人民银行、中国银监会和国家外汇局共同发布了《商业银行开办代客境外理财业务管理暂行办法》，允许境内机构和居民委托境内商业银行在境外进行金融产品投资，这是积极有序地拓宽境内居民投资渠道，促进国际收支平衡的又一项重要措施；金融业的改革创新也在不断加快，创业板的开板、股指期货和融资融卷都为不断壮大的股票市场注入了更多的活力，使得股票市场发展越来越趋于稳定和成熟并成为居民投资的重要渠道；随着金融市场的专业化发展，“理财专家”应时而出，为居民的投资有效地出谋划策；有声传媒还开创了古董鉴赏、品玩和估价的专门性栏目，通过专家帮助居民加深对古董等收藏品的了解和认识，从而有助于其收藏增值；国家也不断推出纪念币、纪念邮票等为居民贮藏投资的需要开辟道路。各投资领域投资渠道的不断创新和成熟壮大，让全民皆能够方便加入积极参与，那将是一个多赢的局面，到时房地产的巨额累积投机问题也将迎刃而解。
3、推进金融改革，实施稳健的货币政策。针对如前所述的过剩的流动性因素造成的房价过快上涨，因此，要从国家层面稳定货币增量、控制流动性。鉴于房地产是金融密集型行业，因此要合理地操控金融杠杆力度从而达到对开发商和买房者的有力调控。以往的房地产调控由于一度仅注意收紧开发商贷款而没有收紧个人贷款，使得调控效果不理想。要稳定房价就必须要调整楼市供求关系，增加住房供应量，减少需求量。而以往的收紧开发商贷款往往只会导致住房供应量减少和房价的攀升不减现象。
4、调结构、促保障，统筹城乡建设用地，推动土地制度改革。调整土地供应结构的，提高经济适用房开发比例，通过对高档住宅、别墅加大税收力度赚取的钱用于建设保障性住房，发挥社会的智慧和力量来规划好、建设好、分配好、管理好保障房。抓紧保障住房立法，依法行政、规范管理、减少社会矛盾。2010年，政府提出新建3600万套保障房，保障人数过亿。在保障房建设资金缺乏的情况下，政府既要抓好保障房建设保质保量的目标不放松，又要完善保障房管理不严、管理漏洞问题的制度建设，大力发展政策性住房金融业务，切实解决保障性住房资金匮乏和住宅市场供给结构扭曲的现状。同时，也可以成立政府经济适用房开发机构等措施来圆中低收入者的住房梦并使他们基本的住房消费权益得到切实保障。从而消除影响社会稳定的隐患。
中国建设用地总体上不缺，现存问题是城乡二元分割，用地不能統筹。其次，城市用地结构不合理，住宅用地占比过少。为此，需建立城乡统一的建设用地市场，让两种不同所有制的土地在同样严格遵守城市规划和用途管制的前提下，实现同地同价同权，从而使政府在圈地卖地、赚取不平等的等差地价的制度中失去生存的土壤。同时，土地制度的改革迫在眉睫，要建立多元主体的土地供给体系，解决由于体制原因所造成的土地市场扭曲。这就要通过立法等方式，尽快允许城中村、农村宅基地和集体土地进入土地交易市场，建立多元主体的土地供应体系，打破政府完全垄断土地市场的格局。同时，政府应根据市场需求及时调整土地供给，严厉打击“炒地”行为。
四、 结论及建议
本文主要从住房市场需求、居民投资、货币政策以及土地政策和住房结构不合理这几个方面来详述了房价“且调且涨”、“越调越长”的原因，通过分析，作者认为；宏观调控虽可以引导房地产业健康发展，促使国民经济持续稳定健康发展，但不能因此，政府就过多过分地干预经济。在市场经济下，房地产市场的的宏观调控要恪守政府权力与市场边界，尊重市场规律，在充分发挥市场机制配置资源基础性的作用下发挥社会主义制度优越化的调节和控制作用，实现房地产资源配置的高效率。面向未来，我国正处在全面建成小康社会的征途上，城镇化的进程中，也为实现中央提出的“住有所居”的目标所奋斗。中国的房地产是一个朝阳的绿色的永久性存在的创新型产业，由此可见，政府的宏观调控极具时代性和发展性。
综上所述，在宏观调控上我们仍有很长的路要走。那么，宏观调控长效机制的探索与建立是势在必行。用常态化的调控目标、明晰化的调控方向、科学化的调控力度、系列化的调控政策、法制化的调控程序来尽量避免“权宜之计”的短期作为，为求长期地稳定发挥作用，保持房地产业与国民经济协调发展。
参考文献
[1]陈伯庚，房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J]，住宅产业，2010（4）
[2]白洁，房地产市场的蝴蝶效应分析—基于上海房地产市场的案例研究[D]，2006（4）
[3]张振华，我国房地产市场宏观调控的政策评估：基于2003—2009年的数据分析[N]，中共宁波市委党校学报，2012（第2期）
[4]魏涛、杨修亮，关于构建我国房地产市场宏观提控体系的探讨[J]，房地产市场，2011（7）
作者简介：童伟杰，（1986—），女，汉族，安徽六安人，西华大学政治学院在读硕士研究生。张琳娜，（1986—），女，河北张家口人，西华大学政治学院在读硕士研究生。黄敏，（1985—），女，四川荣县人，西华大学政治学院在读硕士研究生。王贝，（1973—），男，汉族，四川盐亭人，西华大学政治学院副教授，博士，硕导。
关键词：房地产市场；宏观调控政策；失效；建议
自2003年以来，我国房地产业出现了投资过大，房价持续上涨过快的现象，这对于国计民生皆不利，更不利于我国在本世纪全面建成小康社会目标的实现和伟大中国梦的复兴，为了稳定住房价格，防范市场风险和构建和谐社会，我国自2003年开始对房地产业进行宏观调控，但这却使我国宏观调控陷入了“且调且涨，越调越长”循环的怪圈。本文对2003—2013年我国房地产市场的宏观调控进行了全面梳理，揭示其本质特征和存在问题，并提出相应对策建议。
一、2003年以来我国房地产市场宏观调控历程
在2003年至2013年这十年的时间里，我国房地产市场迅速、蓬勃发展，与此同时相伴随的是宏观调控政策的不断出台。下面笔者就这十年来调控政策的手段与方向，将我国房地产宏观调控划分成以下四个阶段。
第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。2003年之前，我国商品住房价格基本稳定。2004年这一时期出台的政策约有6项，主要是收紧银根和地根，从供给上控制投资和土地供应。这就恶化了房地产市场的供求关系，导致2004年住房价格大幅攀升，使得商品住房销售价格增幅达18.7%。这一时期房价上升速度加快的诱因是政府在土地供应和资金流入方面的控制导致的商品住房市场出现了供不应求的局面。
第二阶段：加码调控期（2005年至2008上半年）。房价上涨过快仅2005年就出台了包括“新国八条”在内的6项涉及购房者，房产税方面的政策，对稳定房价起到了一定的积极作用，房价增幅回落到12.6%。2006年出台了11项政策，继续对房地产市场保持高压态势，调控从指导意见转向可操作性，房价增幅回落到6.2%。2007年出台8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产。尽管如此，房价回落的态势未能在2007年延续，住房价格反而快速上涨了16.9%。在2008年16项政策的调控之下，房价小幅下降。但金融危机的爆发使政策由“压”转变为“保”。纵观2005—2008年出台的多达41项之多的房地产政策，可见宏观调控政策效果并不理想，房价飙升的高烧不退。这一时期的住房供求比也由2002年的1.2减少到2006年的0.8，可见市场已经处于供不应求之态。直到爆发的美国次贷危机，才使得中国房地产业整体降温，房价下跌。
第三阶段：逆向调控期（2008年底至2010年初）。由美国次贷危机所引发的金融海啸对我国经济的影响开始逐步显现。2008年8月，全国大中型城市房屋价格指数首次出现负增长，2008年1月至11月，商品房销售面积同比下降了18.3%，其中商品住宅销售面积更是下降了18.8%。为应对此次全球性金融危机对中国经济的冲击，政府出台一系列救市政策。此举措包括从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，出台利率打折等购房刺激政策。连续数年的宏观调控努力在即将取得效果之时戛然而止，房地产又迎来一次暴涨。2009年住房价格涨幅高达24.7%，涨幅居历年之最。宏观调控致力要实现的稳定住房价格的目标显然没有达到。
第四调控期：“双限”调控期（2010年初至今）。2010年，全国房价平均涨幅已达到39.14%，“遏制房价过快上涨”、“促进房价合理回归”已成为此时突出的调控目标。2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以达到遏制高房价的目的。但“地王”的频出，使得政府不得不出台以限购，限贷为核心的“新国十条”。这才使得房地产市场高温得以迫降。2012年的房地产市场由冷转热，下半年多地房价又呈上升态势，但土地交易市场冷清。2013年春节前后，各地的商品房销售市场与房价开始全面回暖。这不仅使得2012年房地产调控中本就尴尬争议的“限购令”更加招来“诟病”。无奈之下，于2013年初“新国五条”被迫出台。但“国五条”新政在出台后全面遇冷，其不仅在地方层面上被普遍消极对待，而且成为调控主基调的房价控制目标，对市场的影响也只局限于短期。
2013年上半年，我国房地产行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市房价普涨，土地市场量价齐升。据中国报告大厅数据中心显示：国庆黄金周期间监测到北京、上海、广州楼市量价纷纷上扬，房价同比涨幅分别为58.3%、74%、7.8%，全线城市成交价同比平均上涨超过23%。由此可见，房地产市场的宏观调控政策未能达到预期理想的“价格基本稳定”的目标。
二、房地产市场宏观调控失效的原因分析
1、市场需求。刚性需求旺盛。改革开放以来，在现代化建设的推动下我国城镇人口由1988年的1.72亿增加到了2011年底的近7亿，城镇化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%。据此估算，我国2013年城镇化率将达到52.3%，約1.2亿人口城镇化。未来10年中国城镇化水平将升至60%。这既是推动城市房地产业发展的持久动力，又成为了需求拉动型住房价格上涨的动因。我国本就是人口大国，加之土地资源稀缺的特性以及在18亿亩红线的底线下，城市不可能无限制地扩张，土地资源只会越用越少。多年来地价的节节高升，房价也自然相随高涨。客观说来，这是城市化加速的压力与城市可承受力不足的必然反映，[1]即快速的城镇化进程使得房地产市场供不应求从而导致房价持续上涨。据统计，我国城乡居民人民币储蓄存款金额在2011年已达34万亿多元，2012年达到40万亿元，客观上形成了较强的消费能力。面对如此巨大的住房需求，而仅仅依靠市场来解决住房需求问题，房地产市场显然力不从心。加之我国儒家文化、农耕文化根深蒂固，使得我国人民在“树高千丈，叶落归根”特殊房地产情节的驱动下纷纷买房，国务院参事刘桓如是说。结果导致房价的节节攀升。 除了房地产市场的刚性需求外，其投资需求也愈演愈烈。尤其是在房地产保值与投资的商品特性随时代发展而逐渐凸显后，以至于投资需求挤压了居住需求。“炒房团”的出现就是最明显的例子。10年间，温州炒房团、山西煤老板等诸如此类的投资客，携带巨额资金横扫中国房地产市场，制造“房价迷雾”现象。而“房叔”“房婶”这类来路不明的富人也在一定程度地左右着需求上的旺盛，这都是加剧房产短缺房价节节高攀不降的原因。除此之外，国外投机者对人民币升值的预期和游资也是促使房价高涨的原因之一。
2、投资投机。居民投资渠道过于狭窄导致的房价调控难。由于单个居民家庭所拥有的财富的有限性，可供居民选择的投资项目无非是国库券、股票、企业债券、中小型实业、有望增值的收藏品、买黄金或把钱存入银行。国库券受发放额度的限制，容纳资金有限；股票市场低迷、动荡，使居民望而却步。而且由于金融管制，中国居民无法通过相关渠道买卖境外上市的股票，故使得我国居民不能分享全球市场的垄断利润；企业债券虽然是企业直接融资的最佳形式，但并未真正形成市场；中小型实业投资虽已被承认、接纳，但其成员绝大多数是有一定投资能力但无力自营的工薪阶层，从而使得实业投资进展步履艰难；某些收藏品虽然可以升值，但囿于较高的专业知识和技能，这项投资也只能局促在极小地带内活动。买黄金，又看不清涨跌行情。长期以来，老百姓依赖银行存款这种主要的保值增值手段，只能获得比较低的利益收入，并没有在中国企业的快速发展中直接受益。“天书”一般晦涩的金融产品的条款又让非专业的投资者望而生畏。[2]如此不畅的正常的投资渠道只能使人们把大量的资金转向既能保值又能投机的房地产市场。“温州炒房团”、“山西煤老板”都是这类投资者的代表。尤其是近年来，住房的贮藏价值节节攀升，炒房又使许多人牟获暴利，结果房价是一路“高歌猛进”，久调不降。
3、货币政策。宽松的货币环境也是房价调控难的原因之一。 2013年6月，我国的广义货币已超过105万亿元，是过去十年内M2总量的5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。货币的增发导致流动性过剩，过剩的流动性流入资产领域，推动资产价格上涨。中国过去10年的房地产调控就是在流动性过剩中进行的，这就是房价“边调边涨”的主要原因。作为外部流动性过剩因素之一的人民币升值预期导致海外热钱纷纷流入中国。上海房地产经济泡沫或多或少就有国外投机者对人民币升值的预期和游资的原因。【2】因此，我国要通过加强金融基础设施建设、发展商业房地产市场、提高房地产资产证券化水平等来创造有利于国外长期资本投资者进入中国房地产市场的环境。从而改变外资主要以短期机会投资者为主的情况。鉴于我国，目前市场开放程度并不太高，国外热钱“暂不能够在我国的房地产市场内兴风作浪”，但随着对外界开放程度的日益加强，我们随时都会面临国际游资冲击经济的问题，对此，我们要做好各项准备措施，尽可能利用国外热钱之利而去其弊。[3]
4、住房结构不合理，供地制度和管理的缺陷导致房价调控难。据相关部门统计，经济房在2001--2005年度中在住宅中所占的比重分别是9.5%、7.6%、6.1%、4.6%、3.6%，并且呈逐年递减的不合理趋势。中高端型住房供给多，低端型住房供给少；这显然是与有此购物愿望和能力居民相违背的。加之，政府经济适用房、保障性住房等供给较低，最终导致房价较高。
房价过高的另一个重要原因是供地制度和管理的缺陷。中国现行的土地制度具有城乡二元的土地公有制、农村集体土地的产权不完整、在目前的招标拍卖挂牌制度下，土地市场由城市政府垄断经营这样的三个特征，这就为城市政府圈地卖地，实行土地财政创造了便利条件，结果造成地价连年大幅上涨。近10年，全国地价累计上涨超过50%，地价上涨的结果直接带来房价的上涨。另外，我国财税体制中地方政府财权与事权的不相匹配使得地方政府为实现其“政绩”，以财政收入为宗旨，积极推行“土地政策”，鼓励投机炒作，支持商品房定价趋高化。为增加财政收入，地方政府对中央的房地产宏观调控政策敷衍应对、消极执行，因此房价久调不降。除此之外，土地管理部门对开发商土地开发利用监管不力。一些开发商在“地荒”心理预期作用下，大量囤积土地。更有甚者，只是“圈地”，围而不建，坐等地价上涨，然后投机倒卖以牟取暴利。与此同时，由于土地管理部门对“土地闲置两年依法收回”的法规未严格执行，因而造成大量土地闲置，没能实现房地产市场的及时有效供给，结果加剧了房地产市场供需失衡的状况，高房价持稳也就不足为奇了。
三、加强我国房地产宏观调控的对策
1、控制刚性需求，打击、抑制投资投机性购房行为，实现商品房供求总量基本平衡，促进房地产市场健康发展。我国是人口大国，人多地少是中国的基本国情，加之我国目前正处于城市化加速的进程中，住房需求量很大，然而住房供给在相当长一段时间内难以充分满足需求。为平衡市场，适当控制住房需求在所难免。一方面，要控制自主性住房需求，提倡租买并举的住房消费形式，不鼓励家家买房户户买房。商品房供应要以中小套型、中低价位普通商品房为主，严格控制豪宅、别墅、高档公寓等一类的高档商品房，形成具有中国特色的节俭型住房消费模式。另一方面，要打击、抑制投资投机性購房需求，以促使我国房地产市场更加健康、蓬勃地发展。[1]住房的功能主要是满足居住的需要，投资性功能虽在一定程度上有益于房地产市场的发展，但不能喧宾夺主。据以往经验教训，住房投机炒作盛行，势必扰乱房市，哄抬房价，积累泡沫。因此，从长远来看，对房地产市场中的投资投机行为应采取抑制性政策，这是控制住房需求的重中之重，是关键所在。首先要合理调整住房结构，
供求平衡是房地产市场健康发展、繁荣的标志，也是房价稳定的基础。为满足居民住房需求，一方面要加快中小套型、中低价位普通商品住房建设，加大经济适用房建设力度，扩大供应范围，实施租售并举，满足中低收入者的住房需求，一方面要探索、开辟公共租赁房的新途径，满足外来务工等人员的住房需求，另一方面还要大力推进保障性安居工程建设，增加廉租住房供应，满足低收入者的住房需求，从而减轻对住宅市场的压力，[4]使得房价得以遵循价值规律自行降价。 2、拓宽居民投资渠道，推动经济又好又快地增长。我国经济高速增长，人均收入也是水涨船高。伴随着收入水平的提高，如何科学配置居民收入，一方面使居民能够更大程度地分享中国经济高增长的成果，一方面避免巨额资金聚集、滞留于房地产，扰乱房地产市场的正常发展轨道，正成为越来越迫切有待于解决的民生问题。“十七大”提出“创造条件，让更多群众拥有财产性收入”。在百姓的温饱解决后，如何让百姓的财产保值增值，也已经成为党中央高度重视的问题。为此，经国务院批准，中国人民银行、中国银监会和国家外汇局共同发布了《商业银行开办代客境外理财业务管理暂行办法》，允许境内机构和居民委托境内商业银行在境外进行金融产品投资，这是积极有序地拓宽境内居民投资渠道，促进国际收支平衡的又一项重要措施；金融业的改革创新也在不断加快，创业板的开板、股指期货和融资融卷都为不断壮大的股票市场注入了更多的活力，使得股票市场发展越来越趋于稳定和成熟并成为居民投资的重要渠道；随着金融市场的专业化发展，“理财专家”应时而出，为居民的投资有效地出谋划策；有声传媒还开创了古董鉴赏、品玩和估价的专门性栏目，通过专家帮助居民加深对古董等收藏品的了解和认识，从而有助于其收藏增值；国家也不断推出纪念币、纪念邮票等为居民贮藏投资的需要开辟道路。各投资领域投资渠道的不断创新和成熟壮大，让全民皆能够方便加入积极参与，那将是一个多赢的局面，到时房地产的巨额累积投机问题也将迎刃而解。
3、推进金融改革，实施稳健的货币政策。针对如前所述的过剩的流动性因素造成的房价过快上涨，因此，要从国家层面稳定货币增量、控制流动性。鉴于房地产是金融密集型行业，因此要合理地操控金融杠杆力度从而达到对开发商和买房者的有力调控。以往的房地产调控由于一度仅注意收紧开发商贷款而没有收紧个人贷款，使得调控效果不理想。要稳定房价就必须要调整楼市供求关系，增加住房供应量，减少需求量。而以往的收紧开发商贷款往往只会导致住房供应量减少和房价的攀升不减现象。
4、调结构、促保障，统筹城乡建设用地，推动土地制度改革。调整土地供应结构的，提高经济适用房开发比例，通过对高档住宅、别墅加大税收力度赚取的钱用于建设保障性住房，发挥社会的智慧和力量来规划好、建设好、分配好、管理好保障房。抓紧保障住房立法，依法行政、规范管理、减少社会矛盾。2010年，政府提出新建3600万套保障房，保障人数过亿。在保障房建设资金缺乏的情况下，政府既要抓好保障房建设保质保量的目标不放松，又要完善保障房管理不严、管理漏洞问题的制度建设，大力发展政策性住房金融业务，切实解决保障性住房资金匮乏和住宅市场供给结构扭曲的现状。同时，也可以成立政府经济适用房开发机构等措施来圆中低收入者的住房梦并使他们基本的住房消费权益得到切实保障。从而消除影响社会稳定的隐患。
中国建设用地总体上不缺，现存问题是城乡二元分割，用地不能統筹。其次，城市用地结构不合理，住宅用地占比过少。为此，需建立城乡统一的建设用地市场，让两种不同所有制的土地在同样严格遵守城市规划和用途管制的前提下，实现同地同价同权，从而使政府在圈地卖地、赚取不平等的等差地价的制度中失去生存的土壤。同时，土地制度的改革迫在眉睫，要建立多元主体的土地供给体系，解决由于体制原因所造成的土地市场扭曲。这就要通过立法等方式，尽快允许城中村、农村宅基地和集体土地进入土地交易市场，建立多元主体的土地供应体系，打破政府完全垄断土地市场的格局。同时，政府应根据市场需求及时调整土地供给，严厉打击“炒地”行为。
四、 结论及建议
本文主要从住房市场需求、居民投资、货币政策以及土地政策和住房结构不合理这几个方面来详述了房价“且调且涨”、“越调越长”的原因，通过分析，作者认为；宏观调控虽可以引导房地产业健康发展，促使国民经济持续稳定健康发展，但不能因此，政府就过多过分地干预经济。在市场经济下，房地产市场的的宏观调控要恪守政府权力与市场边界，尊重市场规律，在充分发挥市场机制配置资源基础性的作用下发挥社会主义制度优越化的调节和控制作用，实现房地产资源配置的高效率。面向未来，我国正处在全面建成小康社会的征途上，城镇化的进程中，也为实现中央提出的“住有所居”的目标所奋斗。中国的房地产是一个朝阳的绿色的永久性存在的创新型产业，由此可见，政府的宏观调控极具时代性和发展性。
综上所述，在宏观调控上我们仍有很长的路要走。那么，宏观调控长效机制的探索与建立是势在必行。用常态化的调控目标、明晰化的调控方向、科学化的调控力度、系列化的调控政策、法制化的调控程序来尽量避免“权宜之计”的短期作为，为求长期地稳定发挥作用，保持房地产业与国民经济协调发展。
参考文献
[1]陈伯庚，房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J]，住宅产业，2010（4）
[2]白洁，房地产市场的蝴蝶效应分析—基于上海房地产市场的案例研究[D]，2006（4）
[3]张振华，我国房地产市场宏观调控的政策评估：基于2003—2009年的数据分析[N]，中共宁波市委党校学报，2012（第2期）
[4]魏涛、杨修亮，关于构建我国房地产市场宏观提控体系的探讨[J]，房地产市场，2011（7）
作者简介：童伟杰，（1986—），女，汉族，安徽六安人，西华大学政治学院在读硕士研究生。张琳娜，（1986—），女，河北张家口人，西华大学政治学院在读硕士研究生。黄敏，（1985—），女，四川荣县人，西华大学政治学院在读硕士研究生。王贝，（1973—），男，汉族，四川盐亭人，西华大学政治学院副教授，博士，硕导。