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随着房地产业的发展，越发看重房地产行业调控的背景下，商品房预售资金监管的受重视程度也不断提升，国家及各地方政府也在积极进行相应的商品房预售资金监管尝试，由于现有商品房预售资金监督管理机制的不完善，造成预售资金监督管理不灵活，房地产市场效率不高。本文首先分析了商品房预售资金监管对房地产市场效率的具体影响;其次，在保持房地产市场效率视角下，研究了商品房预售资金监管存在的问题;最后，为保持房地产市场效率提出了几种商品房预售资金监管策略。
一、引言
房地产行业是现阶段国民经济发展中的支柱性产业，政府与社会也高度关注于房地产市场发展，社会主义市场经济体制下，各种监管性活动也应当较好进行。由于商品房预售极为普遍，预售对于房企的资金周转速度，财务杠杆大小等会产生很大影响，房地产市场效率的保持和提升视角下，商品房预售环节与商品房预售资金监管自然具有了重要意义。各地方政府都在进行不同形式，不同程度的商品房预售资金监管尝试，截至目前，全国各地监管主体正在探讨如何确保商品房预售资金第一时间内流入资金监管账户，确保不被房企挪作他用，仅用于该项目工程建设，同时保持房地产市场效率最高。为此，本文为探寻出更有效的商品房预售资金监管策略进行研究，提出了几种解决策略。
二、商品房预售资金监管对房地产市场效率的具体影响
商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响十分明显，这也是在进行相应监管时需要充分考虑到房地产市场效率保持的重要原因。以监管力度的大小为例，监管力度较大，监管条件十分严苛时，房地产预售行为能够得到更好的监管，对预售资金进行的监管虽然可以达成预期成效，但很容易导致部分房企资金周转困难，出现经营发展上的一些具体问题。这一情形下，房地产市场效率很容易出现不同程度的下降。相反，监管相对宽松时，房地产企业资金回笼速度会大为提升，资金利用率的提升也会促进房地产市场效率的提升。但预售资金监管过于宽松时，“泡沫”很容易形成，风险性的加剧，特別是风险在某一个时间点的爆发则会严重影响到房地产市场效率。站在房地产市场效率保持的角度看，商品房预售资金监管需要掌握好一个关键的“度”，并坚持“从实际出发”的基本原则。对于政府而言，如何基于房地产市场效率保持进行预售资金监管也值得深思。
三、保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管中存在的问题
（一）商品房预售资金监管的灵活性不足
通过对国内部分地区商品房预售资金监管状况进行分析不难发现，虽然相应监管事宜的受重视程度较高，但预售资金监管的灵活性不足，即监管中所选用的方式方法实际有效性相对较低。这一倾向下，政府与相关部门看似进行了相应的监管，但相应努力、尝试很难为预期目标的达成提供帮助，监管行为也无法为房地产市场效率的保持和提升提供足够支持。近几年，房地产市场规模不断扩大，房地产企业数量也不断增加，但预售资金监管的理念并未及时转变，一些新的思路、方法也并未较好应用到预售资金的监管之中。基于相应政策要求机械性进行监管便成为了一种常态，加之部分地区地方经济发展对房地产行业依赖性较高，较为消极的进行监管也导致监管策略的灵活性、创新性明显不足，
（二）商品房预售资金监管的全面性不足
保持房地产市场效率的视角下，商品房预售资金监管中也存在着全面性不足这一问题。商品房预售资金监管中包含着很多具体的监管内容，不仅如此，在房地产市场较为繁荣的地区内，单位时间内进行预售的房企和楼盘数量较多，不同时间内的监管状况与实际需求也存在很大差异。但政府为主导的房地产预售资金监管中，相应监管并未形成一个完整体系，这导致部分区域的监管，或部分房企某一楼盘的监管力度相对松懈。此外，过分看重新楼盘商品房预售资金监管，而忽略了存量房资金监管的问题也十分普遍，厚此薄彼地进行监管自然导致相应监管的全面性明显不足，预售资金监管和下发规范房地产企业开发经营行为的文件也无法为房地产市场效率的保持和提升提供足够支持。
（三）商品房预售资金监管易受调控性政策影响
商品房预售资金监管是一种国家为主导的，对房地产行业和房地产市场进行的调控性管理。广义上看，这种监管隶属于社会助理与公共管理的范畴，相应监管活动在开展上以具体法律为依托，并依赖于相应制度的运转。但现实中，各个地区通常会频繁发布限购等调控性政策，央行的信贷利率调整也会对房地产市场效率等产生很大影响。各种政策的实施往往也会对商品房预售资金监管产生很大影响，调控性政策密集出台的背景下，商品房预售资金监管力度便会呈现不规律的变化，房地产市场投资者信心也很容易产生波动，这极容易影响到房地产市场的效率。因此，易受到调控性政策影响也成为了相应监管中的一个具体问题。
（四）商品房预售资金监管主体相对固化
商品房预售资金监管主体相对固化的问题也极为明显，这也是现阶段商品房预售资金监管中存在的一个问题。例如，销售资金监管，销售金额与房屋价格双重监管，以及固定资产监管这几种常见的预售资金监管模式下，主要的商品房监管主体都是相应政府部门。但随着房地产市场规模的不断扩大，特别是单位时间内进行预售的房地产企业数量不断增加，相应政府部门在预售资金监管上的资源便处于相对有限的状态之中。为了避免相应监管问题的产生，监管力度在不知不觉中便会加大，这很容易拉低房地产市场的效率。更为严重的是，监管主体固化也会导致监管效率的降低，这也不利于房地产行业和房地产市场的健康发展。监管主体固化时，监管的切入点会较为单一，监管途径的创新也基本上无从谈起。
四、保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管的有效策略
（一）结合信息技术等提升监管灵活性
保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管中应当对创新事宜予以更多关注，即监管方式方法选用中要进行更多尝试，通过一些新监管方法的应用为具体监管提供更多选择，借此来提升相应监管的灵活性，为了杜绝预售资金被房企挪作他用，建议运用房地产交易平台建设预售资金监管系统，与银行通力合作，确保老百姓的购房款全部、如期进入监管账户。例如，贵州省遵义市在商品房预售资金监管上进行了信息化建设相关探索，依托现有的互联网+政务平台，遵义市对网络与信息技术进行了具体应用。这一情形下，传统的预售资金监管策略与更为新颖的预售资金监管策略得到了同步应用，探讨在监管过程中能否通过交易系统预留一定的预售房款在监管账户，避免问题出现时没有解困资金，信息技术的有效应用也大为提升了预售资金监管效率及准确度。因此，其它地区也可以考虑借助信息技术应用进行相应的预售资金监管，借助预售资金监管效率的提升更好促进房地产市场效率的不断提升。 （二）注重监管性活动开展的系统规划
对商品房预售资金进行监管时，保持和提升房地产市场效率是一个基本目标，但在监管活动开展中也要注重科学规划。疫情影响下，大部分地区房地产市场中都存在着一定数量的存量房，因此，在商品房预售中，正常的预售资金监管应当同存量房预售资金监管较好联系在一起。此外，如何将普通购房者的购房资金划入到监管系统之中，在监管过程中以什么比例预留一定的预售房款在监管账户，避免问题出现时没有解困资金等问题也需要在相应监管规划中得到有效明确。结合房地产市场效率保持和提升进行了相应的规划后，各个层面与各个时期监管性活动在开展上也可以更为紧密的联系在一起，并形成一个有机整体。
（三）强化调控性政策法规对监管的支撑
各种调控性政策法规会对商品房預售资金监管产生很大影响，这种影响也会传递至房地产市场效率的层面。因此，强化调控性政策法规对预售资金监管的支撑性作用、保障性作用较为可取。例如，地方政府可以结合后疫情时期房地产市场的供需状况，存量房的预售状况等制定不同的预售资金监管政策，诸如放宽存量房的预售资金监管力度，加快存量房的“消化”便可以较好带动房地产市场效率的提升。更为重要的是，调控性政策法规越发健全，商品房预售资金监管的政策法规越发成熟下，相应监管活动开展上的规范化程度也可以更好提升。即便房地产行业与市场环境较为多变，相应的商品房预售资金监管活动在开展上也可以保持较高的连续性和稳定性。
（四）多元监管主体基础上明确监管的权责关系
多元监管主体的基础上明确商品房预售资金监管的权责关系也极为可取，这也是避免相应监管活动在开展上流于形式的重要途径。政府内相应职能部门可以成为商品房预售资金监管中的第一主体，与此同时，商业银行也可以成为商品房预售资金监管中的重要主体。例如，武汉市进行的新售商品房预售资金监管改革中，建设银行等主要商业银行便承担了一定的商品房预售资金监管责任，政府内的主体性监管部门与商业银行一同进行相应监管的倾向下，预售资金监管的全面性也大为提升。此外，《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。为了及时使用预售资金，大多数房企收到预售房款第一时间到监管部门主动备案的积极性低，导致预售资金至少有一定时间游离在监管之外。为此，房产管理部门需要切实履行监管主体责任。
五、结语
本文提出通过合理利用信息技术、注重监管规划、强化调控政策、明确多元监管主体监管权责四种商品房预售资金监管策略，加强商品房预售资金的灵活管理，保持房地产市场效率。
（作者单位：遵义市住房和城乡建设局）
一、引言
房地产行业是现阶段国民经济发展中的支柱性产业，政府与社会也高度关注于房地产市场发展，社会主义市场经济体制下，各种监管性活动也应当较好进行。由于商品房预售极为普遍，预售对于房企的资金周转速度，财务杠杆大小等会产生很大影响，房地产市场效率的保持和提升视角下，商品房预售环节与商品房预售资金监管自然具有了重要意义。各地方政府都在进行不同形式，不同程度的商品房预售资金监管尝试，截至目前，全国各地监管主体正在探讨如何确保商品房预售资金第一时间内流入资金监管账户，确保不被房企挪作他用，仅用于该项目工程建设，同时保持房地产市场效率最高。为此，本文为探寻出更有效的商品房预售资金监管策略进行研究，提出了几种解决策略。
二、商品房预售资金监管对房地产市场效率的具体影响
商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响十分明显，这也是在进行相应监管时需要充分考虑到房地产市场效率保持的重要原因。以监管力度的大小为例，监管力度较大，监管条件十分严苛时，房地产预售行为能够得到更好的监管，对预售资金进行的监管虽然可以达成预期成效，但很容易导致部分房企资金周转困难，出现经营发展上的一些具体问题。这一情形下，房地产市场效率很容易出现不同程度的下降。相反，监管相对宽松时，房地产企业资金回笼速度会大为提升，资金利用率的提升也会促进房地产市场效率的提升。但预售资金监管过于宽松时，“泡沫”很容易形成，风险性的加剧，特別是风险在某一个时间点的爆发则会严重影响到房地产市场效率。站在房地产市场效率保持的角度看，商品房预售资金监管需要掌握好一个关键的“度”，并坚持“从实际出发”的基本原则。对于政府而言，如何基于房地产市场效率保持进行预售资金监管也值得深思。
三、保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管中存在的问题
（一）商品房预售资金监管的灵活性不足
通过对国内部分地区商品房预售资金监管状况进行分析不难发现，虽然相应监管事宜的受重视程度较高，但预售资金监管的灵活性不足，即监管中所选用的方式方法实际有效性相对较低。这一倾向下，政府与相关部门看似进行了相应的监管，但相应努力、尝试很难为预期目标的达成提供帮助，监管行为也无法为房地产市场效率的保持和提升提供足够支持。近几年，房地产市场规模不断扩大，房地产企业数量也不断增加，但预售资金监管的理念并未及时转变，一些新的思路、方法也并未较好应用到预售资金的监管之中。基于相应政策要求机械性进行监管便成为了一种常态，加之部分地区地方经济发展对房地产行业依赖性较高，较为消极的进行监管也导致监管策略的灵活性、创新性明显不足，
（二）商品房预售资金监管的全面性不足
保持房地产市场效率的视角下，商品房预售资金监管中也存在着全面性不足这一问题。商品房预售资金监管中包含着很多具体的监管内容，不仅如此，在房地产市场较为繁荣的地区内，单位时间内进行预售的房企和楼盘数量较多，不同时间内的监管状况与实际需求也存在很大差异。但政府为主导的房地产预售资金监管中，相应监管并未形成一个完整体系，这导致部分区域的监管，或部分房企某一楼盘的监管力度相对松懈。此外，过分看重新楼盘商品房预售资金监管，而忽略了存量房资金监管的问题也十分普遍，厚此薄彼地进行监管自然导致相应监管的全面性明显不足，预售资金监管和下发规范房地产企业开发经营行为的文件也无法为房地产市场效率的保持和提升提供足够支持。
（三）商品房预售资金监管易受调控性政策影响
商品房预售资金监管是一种国家为主导的，对房地产行业和房地产市场进行的调控性管理。广义上看，这种监管隶属于社会助理与公共管理的范畴，相应监管活动在开展上以具体法律为依托，并依赖于相应制度的运转。但现实中，各个地区通常会频繁发布限购等调控性政策，央行的信贷利率调整也会对房地产市场效率等产生很大影响。各种政策的实施往往也会对商品房预售资金监管产生很大影响，调控性政策密集出台的背景下，商品房预售资金监管力度便会呈现不规律的变化，房地产市场投资者信心也很容易产生波动，这极容易影响到房地产市场的效率。因此，易受到调控性政策影响也成为了相应监管中的一个具体问题。
（四）商品房预售资金监管主体相对固化
商品房预售资金监管主体相对固化的问题也极为明显，这也是现阶段商品房预售资金监管中存在的一个问题。例如，销售资金监管，销售金额与房屋价格双重监管，以及固定资产监管这几种常见的预售资金监管模式下，主要的商品房监管主体都是相应政府部门。但随着房地产市场规模的不断扩大，特别是单位时间内进行预售的房地产企业数量不断增加，相应政府部门在预售资金监管上的资源便处于相对有限的状态之中。为了避免相应监管问题的产生，监管力度在不知不觉中便会加大，这很容易拉低房地产市场的效率。更为严重的是，监管主体固化也会导致监管效率的降低，这也不利于房地产行业和房地产市场的健康发展。监管主体固化时，监管的切入点会较为单一，监管途径的创新也基本上无从谈起。
四、保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管的有效策略
（一）结合信息技术等提升监管灵活性
保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管中应当对创新事宜予以更多关注，即监管方式方法选用中要进行更多尝试，通过一些新监管方法的应用为具体监管提供更多选择，借此来提升相应监管的灵活性，为了杜绝预售资金被房企挪作他用，建议运用房地产交易平台建设预售资金监管系统，与银行通力合作，确保老百姓的购房款全部、如期进入监管账户。例如，贵州省遵义市在商品房预售资金监管上进行了信息化建设相关探索，依托现有的互联网+政务平台，遵义市对网络与信息技术进行了具体应用。这一情形下，传统的预售资金监管策略与更为新颖的预售资金监管策略得到了同步应用，探讨在监管过程中能否通过交易系统预留一定的预售房款在监管账户，避免问题出现时没有解困资金，信息技术的有效应用也大为提升了预售资金监管效率及准确度。因此，其它地区也可以考虑借助信息技术应用进行相应的预售资金监管，借助预售资金监管效率的提升更好促进房地产市场效率的不断提升。 （二）注重监管性活动开展的系统规划
对商品房预售资金进行监管时，保持和提升房地产市场效率是一个基本目标，但在监管活动开展中也要注重科学规划。疫情影响下，大部分地区房地产市场中都存在着一定数量的存量房，因此，在商品房预售中，正常的预售资金监管应当同存量房预售资金监管较好联系在一起。此外，如何将普通购房者的购房资金划入到监管系统之中，在监管过程中以什么比例预留一定的预售房款在监管账户，避免问题出现时没有解困资金等问题也需要在相应监管规划中得到有效明确。结合房地产市场效率保持和提升进行了相应的规划后，各个层面与各个时期监管性活动在开展上也可以更为紧密的联系在一起，并形成一个有机整体。
（三）强化调控性政策法规对监管的支撑
各种调控性政策法规会对商品房預售资金监管产生很大影响，这种影响也会传递至房地产市场效率的层面。因此，强化调控性政策法规对预售资金监管的支撑性作用、保障性作用较为可取。例如，地方政府可以结合后疫情时期房地产市场的供需状况，存量房的预售状况等制定不同的预售资金监管政策，诸如放宽存量房的预售资金监管力度，加快存量房的“消化”便可以较好带动房地产市场效率的提升。更为重要的是，调控性政策法规越发健全，商品房预售资金监管的政策法规越发成熟下，相应监管活动开展上的规范化程度也可以更好提升。即便房地产行业与市场环境较为多变，相应的商品房预售资金监管活动在开展上也可以保持较高的连续性和稳定性。
（四）多元监管主体基础上明确监管的权责关系
多元监管主体的基础上明确商品房预售资金监管的权责关系也极为可取，这也是避免相应监管活动在开展上流于形式的重要途径。政府内相应职能部门可以成为商品房预售资金监管中的第一主体，与此同时，商业银行也可以成为商品房预售资金监管中的重要主体。例如，武汉市进行的新售商品房预售资金监管改革中，建设银行等主要商业银行便承担了一定的商品房预售资金监管责任，政府内的主体性监管部门与商业银行一同进行相应监管的倾向下，预售资金监管的全面性也大为提升。此外，《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。为了及时使用预售资金，大多数房企收到预售房款第一时间到监管部门主动备案的积极性低，导致预售资金至少有一定时间游离在监管之外。为此，房产管理部门需要切实履行监管主体责任。
五、结语
本文提出通过合理利用信息技术、注重监管规划、强化调控政策、明确多元监管主体监管权责四种商品房预售资金监管策略，加强商品房预售资金的灵活管理，保持房地产市场效率。
（作者单位：遵义市住房和城乡建设局）