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六、同得兴面业的投资分析
（一）股本规模与结构
江苏同得兴面业有限公司是在苏州沧浪区同得兴奥面馆既有的三家门店基础上，吸收战略合作者的资金投入创设的。苏州沧浪区同得兴奥面馆建立于1997年，经过15年的运营，目前已经成为拥有三家直营门店的苏州面业著名企业。
1.苏州同得兴品牌资产、技术秘诀等无形资产投入
苏州同得兴品牌荣获国家、省、市各级荣誉，根据中国烹饪协会专家评估，其无形资产的价值以品牌资产300万元、商誉及技术秘诀作价100万元、三家直营店装修作价100万元计价，合计500万元比较合理。
以上两项资产折算总计人民币1 500万元。
2.战略合作者的资金投入
战略合作者方面，希望能够得到现金投资1 000万元。这样，新创设的江苏同得兴的注册资产总规模达到1 500万元。
股权结构：苏州同得兴无形资产、商誉及老店装修折价占33.33%。
战略合作者资金投入占66.67%。
（二）资金来源与运用
1.资金来源
目前，苏州同得兴方面的投入主要是十全店的房产及店面装修、嘉余坊店及白塔西路店的装修及经营权，以及同得兴的品牌及技术秘诀。现金方面依靠战略合作者提供的1 000万元资金，主要用于直营店的开设、配送中心征地及建设、加盟体系的建立等方面。
2.资金运用
（1）江苏同得兴面业有限公司配送中心及运营总部项目
科技城项目土地转让费：100万（争取部分教育用地指标）
培训中心建设
综合用房（办公、培训）：
30万（200 m2，1 500元/ m2）
加工车间（中央厨房、仓储、检验）：
120万（800 m2，1 500元/ m2）
中央厨房设备等：50万（第一年投入50万，第四年业务扩大后通过自有资金追加投资50万）
物流设备（首期）30万（以后逐年根据业务扩展进行追加投资，第二年20万、第三年50万、第四年20万，第五年10万）
办公设备：10万
合计首期投入资金：340万元
（2）首期直营店投资
第一年苏州市开设2家新直营店，投资320万元（包含第一年房租）。
（3）流动资金：30万
（4）开办费：30万
以上合计首期资金合计使用1 000万元。
（5）第二年直营店开设投资
第二年在苏州县市范围投资780万元，开设5家直营门店。其中，利用第一年流动资金余额解决一部分，其余则利用第二年的经营资金盈余（表6-1）。
合计 1 000万元物流设备添置从第二年起，以公司盈利或自有资金支出，共计100万元；第四年中央厨房扩建投资50万，也以自有资金投入。战略合作者合计投资1 000万元。
（三）经济效益评价
1. 江苏同得兴主营收入分析
同得兴未来的经营收入，主要分成：直营店营业收入、向加盟店半成品配送收入、加盟店加盟费收入、向超市及大卖场提供同得兴保鲜面点收入等构成。
（1）直营店营业收入
目前十全店经营比较稳定，顾客档次高，营业呈现景气的发展态势，每天营业额都保持在万元左右，年收入360万元比较乐观；其他两家门店每天保持7 000～8 000元左右，年收入保持270万元左右，第一年3家老店合计900万元左右。
新开设2家新店，根据经验，估计年收入可以维持在250万元左右，第一年3老2新5家门店的营业收入约1 400万元，但是第一年筹备期较长，新店营业后暂时配送可能由3家老店承担，故保守的算法按照50%估计，这样的话仅仅算1 150万元。
第二年再开设5家县市级直营店，保守估计首年250万元/家，5家合计在1 250万元，由于开设时间有先后，暂按70%估算，其余门店按照年均10%的速度增长，第二年全部直营店收入在2 365万元。第三年起全部直营店进入完全经营状态，按照固定增长速度预测，则合计营业收入2 839万元；第四年3 122.9万元；第五年3435.19万元。
（3）向加盟店半成品配送收入
从第二年开始，向各加盟店开设配送半成品。据测算每家加盟店配送的半成品每年在70万左右，第一年70%算，第二年100%，第三年起年递增10%。这样各年的配送收入分别为：343万元、1 421万元、1 820万元、2 930.9元万。
（4）向超市、卖场等提供保鲜面点收入
这是同得兴新开辟的业务，第一年中央厨房刚刚竣工，产能没有发挥，故试探性销售100万元，第二年开始预计销售200万，以后各年略为增长，分别收入：250万元、280万元、350万元。
以上各年的主营收入如下（表6-2）：
2.其他业务收入
其他业务收入主要由对外技术培训和向新开加盟店配送餐桌椅及开业用品的业务收入。
（1）加盟店加盟费收入
加盟店计划按照12万元/3年的标准收取，3年一签，一次性收取3年加盟费，3年后视形势发展再决定是否调整。按照第二年开设7家、第三年19家、第四年9家、第五年5家的计划，每年收取加盟费分别为：84万元、228万元、108万元、144万元。
（2）向新开加盟店配送餐桌椅、统一制服及开业用品收入
每家加盟店预计需要餐桌椅及各类开业用品50万元，由总店统一提供配送。此项为同得兴向生产商委托加工，预计毛利率可控制在30%左右，从第二年起可得其他业务收入分别为：140万元、380万元、180万元、100万元（随着加盟店新开速度各年起伏较大，而在经营稳定后该业务收缩较大，仅余卫生用品、餐具及服务配送部分）。
其他业务收入各年合计：（第二年起）224万元、608万元、288万元、244万元。
（四）投资回报分析
1.未来五年现金流量预测（表6-3）
2.投资净现值
根据银行贷款利率（约7%）及股东要求的投资回报率等因素，我们将公司的资本折现率定为10%。
式中：n为投资涉及年限，Ik为第k年的现金流入量，Ok为第k年的现金流出量，i为预定的贴现率，即投资者要求的报酬率。
现假定投资者预计贴现率为10%，计算出的NPV=3997万元≥0，说明公司的报酬率超过10%，公司的营运很好，有投资收益，方案可行。
3.动态投资回收期（表6-4）
其中：T为项目各年累积净现金流量首次为正值的年份
Pt=2.11
此数据表明投资回收期为2.11年左右。考虑餐饮业特性，本项目的投资回收期较短，投资能够在较短期内收回，投资风险较低。
6.内含报酬率（IRR）
当NPV=0时，内含报酬率（IRR） =48.61≥ 10%
内含报酬率远远高于股东要求的投资回报率，因而项目可行，有很好的发展前景。
（一）股本规模与结构
江苏同得兴面业有限公司是在苏州沧浪区同得兴奥面馆既有的三家门店基础上，吸收战略合作者的资金投入创设的。苏州沧浪区同得兴奥面馆建立于1997年，经过15年的运营，目前已经成为拥有三家直营门店的苏州面业著名企业。
1.苏州同得兴品牌资产、技术秘诀等无形资产投入
苏州同得兴品牌荣获国家、省、市各级荣誉，根据中国烹饪协会专家评估，其无形资产的价值以品牌资产300万元、商誉及技术秘诀作价100万元、三家直营店装修作价100万元计价，合计500万元比较合理。
以上两项资产折算总计人民币1 500万元。
2.战略合作者的资金投入
战略合作者方面，希望能够得到现金投资1 000万元。这样，新创设的江苏同得兴的注册资产总规模达到1 500万元。
股权结构：苏州同得兴无形资产、商誉及老店装修折价占33.33%。
战略合作者资金投入占66.67%。
（二）资金来源与运用
1.资金来源
目前，苏州同得兴方面的投入主要是十全店的房产及店面装修、嘉余坊店及白塔西路店的装修及经营权，以及同得兴的品牌及技术秘诀。现金方面依靠战略合作者提供的1 000万元资金，主要用于直营店的开设、配送中心征地及建设、加盟体系的建立等方面。
2.资金运用
（1）江苏同得兴面业有限公司配送中心及运营总部项目
科技城项目土地转让费：100万（争取部分教育用地指标）
培训中心建设
综合用房（办公、培训）：
30万（200 m2，1 500元/ m2）
加工车间（中央厨房、仓储、检验）：
120万（800 m2，1 500元/ m2）
中央厨房设备等：50万（第一年投入50万，第四年业务扩大后通过自有资金追加投资50万）
物流设备（首期）30万（以后逐年根据业务扩展进行追加投资，第二年20万、第三年50万、第四年20万，第五年10万）
办公设备：10万
合计首期投入资金：340万元
（2）首期直营店投资
第一年苏州市开设2家新直营店，投资320万元（包含第一年房租）。
（3）流动资金：30万
（4）开办费：30万
以上合计首期资金合计使用1 000万元。
（5）第二年直营店开设投资
第二年在苏州县市范围投资780万元，开设5家直营门店。其中，利用第一年流动资金余额解决一部分，其余则利用第二年的经营资金盈余（表6-1）。
合计 1 000万元物流设备添置从第二年起，以公司盈利或自有资金支出，共计100万元；第四年中央厨房扩建投资50万，也以自有资金投入。战略合作者合计投资1 000万元。
（三）经济效益评价
1. 江苏同得兴主营收入分析
同得兴未来的经营收入，主要分成：直营店营业收入、向加盟店半成品配送收入、加盟店加盟费收入、向超市及大卖场提供同得兴保鲜面点收入等构成。
（1）直营店营业收入
目前十全店经营比较稳定，顾客档次高，营业呈现景气的发展态势，每天营业额都保持在万元左右，年收入360万元比较乐观；其他两家门店每天保持7 000～8 000元左右，年收入保持270万元左右，第一年3家老店合计900万元左右。
新开设2家新店，根据经验，估计年收入可以维持在250万元左右，第一年3老2新5家门店的营业收入约1 400万元，但是第一年筹备期较长，新店营业后暂时配送可能由3家老店承担，故保守的算法按照50%估计，这样的话仅仅算1 150万元。
第二年再开设5家县市级直营店，保守估计首年250万元/家，5家合计在1 250万元，由于开设时间有先后，暂按70%估算，其余门店按照年均10%的速度增长，第二年全部直营店收入在2 365万元。第三年起全部直营店进入完全经营状态，按照固定增长速度预测，则合计营业收入2 839万元；第四年3 122.9万元；第五年3435.19万元。
（3）向加盟店半成品配送收入
从第二年开始，向各加盟店开设配送半成品。据测算每家加盟店配送的半成品每年在70万左右，第一年70%算，第二年100%，第三年起年递增10%。这样各年的配送收入分别为：343万元、1 421万元、1 820万元、2 930.9元万。
（4）向超市、卖场等提供保鲜面点收入
这是同得兴新开辟的业务，第一年中央厨房刚刚竣工，产能没有发挥，故试探性销售100万元，第二年开始预计销售200万，以后各年略为增长，分别收入：250万元、280万元、350万元。
以上各年的主营收入如下（表6-2）：
2.其他业务收入
其他业务收入主要由对外技术培训和向新开加盟店配送餐桌椅及开业用品的业务收入。
（1）加盟店加盟费收入
加盟店计划按照12万元/3年的标准收取，3年一签，一次性收取3年加盟费，3年后视形势发展再决定是否调整。按照第二年开设7家、第三年19家、第四年9家、第五年5家的计划，每年收取加盟费分别为：84万元、228万元、108万元、144万元。
（2）向新开加盟店配送餐桌椅、统一制服及开业用品收入
每家加盟店预计需要餐桌椅及各类开业用品50万元，由总店统一提供配送。此项为同得兴向生产商委托加工，预计毛利率可控制在30%左右，从第二年起可得其他业务收入分别为：140万元、380万元、180万元、100万元（随着加盟店新开速度各年起伏较大，而在经营稳定后该业务收缩较大，仅余卫生用品、餐具及服务配送部分）。
其他业务收入各年合计：（第二年起）224万元、608万元、288万元、244万元。
（四）投资回报分析
1.未来五年现金流量预测（表6-3）
2.投资净现值
根据银行贷款利率（约7%）及股东要求的投资回报率等因素，我们将公司的资本折现率定为10%。
式中：n为投资涉及年限，Ik为第k年的现金流入量，Ok为第k年的现金流出量，i为预定的贴现率，即投资者要求的报酬率。
现假定投资者预计贴现率为10%，计算出的NPV=3997万元≥0，说明公司的报酬率超过10%，公司的营运很好，有投资收益，方案可行。
3.动态投资回收期（表6-4）
其中：T为项目各年累积净现金流量首次为正值的年份
Pt=2.11
此数据表明投资回收期为2.11年左右。考虑餐饮业特性，本项目的投资回收期较短，投资能够在较短期内收回，投资风险较低。
6.内含报酬率（IRR）
当NPV=0时，内含报酬率（IRR） =48.61≥ 10%
内含报酬率远远高于股东要求的投资回报率，因而项目可行，有很好的发展前景。